COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 472

Rôle N° RG 23/01407 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVW3

[Y] [K]

C/

[O] [G] [S] épouse [U]

S.A.R.L. MR LIBRAIRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane PAILHE

M^e François GARGAM

M^e Damien FAUPIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 24 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04332.

APPELANTE

Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Madame [O] [G] [S] épouse [U]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. MR LIBRAIRIE, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 octobre 2017, Madame [K] a acquis de Madame [S] veuve [U] les lots n°2, 3, 4 et 5, constituant un appartement avec terrasse au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], moyennant la somme de 250.000 euros, Madame [S] veuve [U] étant également propriétaire dans l’immeuble d’un local commercial au rez-de-chaussée pour lequel elle avait consenti, par acte du 31 août 2017, un bail commercial sur ces locaux à la SARL MR LIBRAIRIE (LIBRAIRIE LE GRENIER D’ABONDANCE).

Madame [K], considérant que la librairie occupait sa propriété sans titre ni autorisation, lui adressait par courrier daté du 25 janvier 2019 une mise en demeure d’avoir à libérer immédiatement les lieux, mise en demeure demeurée sans effet.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2019, elle lui signifiait une sommation de quitter les lieux et de libérer la terrasse, laquelle sommation s’avérait également infructueuse.

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2019, Madame [K] assignait la SARL MR LIBRAIRIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de faire constater le trouble manifestement illicite tenant de l’occupation sans droit ni titre par cette dernière d’une partie de la cour, objet du lot n°2.

Par ordonnance du 28 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a débouté Madame [K] de ses demandes.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 02 et 09 octobre 2020, Madame [K] assignait la SARL MR LIBRAIRIE et Madame [S] veuve [U] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de :

* voir dire et juger que la SARL MR LIBRAIRIE occupe une partie du lot n°2 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 9] sans droit ni titre,

*ordonner son expulsion

* condamner la SARL MR LIBRAIRIE à condamner tous les accès donnant sur le lot n°2 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 9] sous astreinte de 500 € par jour de retard un mois après la décision à intervenir

*condamner Madame [S] veuve [U] au paiement de la somme de 105. 100 € au titre de la stipulation contractuelle de pénalités pour 1051 jours ( au 28 septembre 2020)

*condamner Madame [S] veuve [U] au paiement de la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et exécution déloyale du contrat en raison de la perception de fruits attachés à un bien qu’elle a cédé

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE au paiement de la somme de 250 € par mois à titre indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux

*condamner Madame [S] veuve [U] à relever et garantir la SARL MR LIBRAIRIE du paiement de cette indemnité d’occupation

*condamner Madame [S] veuve [U] au paiement de la somme de 10 .500 € au titre de la perte de jouissance de sa terrasse depuis la vente et la perte de tout revenu attaché à la location de ladite terrasse (250 € X 42 mois de novembre 2017 à avril 2021)

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE à relever et garantir Madame [S] veuve [U] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre de la perte de jouissance de sa terrasse depuis la vente et la perte de tout revenu attaché à la location de ladite terrasse ;

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’ensemble des préjudices soufferts par Madame [K] liés à l’occupation de la terrasse

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE et Madame [S] veuve [U], chacune, au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE et Madame [S] veuve [U] aux entiers dépens

L’affaire était évoquée à l’audience du 13 octobre 2022.

Madame [K] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La SARL MR LIBRAIRIE concluait au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [K] et sollicitait sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice subi outre celle de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] veuve [U] sollicitait la condamnation de Madame [K] au paiement de la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire , s’il était fait droit aux demandes de Madame [K], elle demandait qu’il soit fait application de l’article 514-1 du code de procédure civile et de condamner cette dernière aux entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire rendu le 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*débouté Madame [K] de l’ensemble de ses demandes ;

*débouté Madame [S] veuve [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

*débouté la SARL MR LIBRAIRIE de sa demande de dommages et intérêts ;

*condamné Madame [K] à verser à Madame [S] veuve [U] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Madame [K] à verser à la SARL MR LIBRAIRIE la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Madame [K] aux dépens, distraits au profit de Maître GARGAM ;

Suivant déclaration reçue au greffe le 20 janvier 2023, Madame [K] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute Madame [K] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne Madame [K] à verser à Madame [S] veuve [U] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [K] à verser à la SARL MR LIBRAIRIE la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [K] aux dépens, distraits au profit de Maître GARGAM ;

— rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [K] demande à la cour de :

*réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE à lui payer un loyer mensuel de 277,50 euros correspondant à l’occupation de la partie du lot n° 2 à titre rétroactif à compter du 11 octobre 2017 avec indexation conforme à la clause « évolution du loyer » fixée dans le contrat de bail commercial du 31 août 2007 ;

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE au paiement de la somme de 1.126,33 euros au titre des charges ;

*condamner Madame [S] veuve [U] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour exécution déloyale du contrat de vente ;

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE et Madame [S] veuve [U] au paiement de la somme de 5.000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner la SARL MR LIBRAIRIE et Madame [S] veuve [U] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [K] relève que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de l’occupation par la SARL MR LIBRAIRIE de la terrasse lui appartenant, puisque le droit d’accession prévu à l’article 546 du code civil légitime la demande de juste indemnisation qu’elle formule eu égard à l’exploitation commerciale d’une partie de sa propriété.

Elle décrit le calcul du loyer mensuel que devra lui verser la SARL MR LIBRAIRIE ainsi que la quotepart des taxes foncières sur les exercices 2018 à 2022 (déduite de la somme à laquelle elle a déjà été condamnée au titre de la quotepart des taxes foncières 2018 et 2019) et la quotepart de charges de copropriété pour les exercices 2018 à 2021.

Elle indique qu’elle n’entend pas maintenir de demande en cause d’appel à l’encontre de Madame [S] veuve [U] relative à l’occupation par la SARL MR LIBRAIRIE d’une partie du lot n° 2 en application des stipulations contractuelles mais maintient ses demandes indemnitaires au titre des préjudices attachés à la déloyauté de la venderesse.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL MR LIBRAIRIE demande à la cour de :

*la recevoir en ses conclusions, la dire bien-fondée et y faisant droit

*déclarer les demandes formulées par Madame [K] en cause d’appel à l’égard de la SARL MR LIBRAIRIE irrecevables comme nouvelles s’agissant de la demande de paiement d’un loyer et des charges ;

*confirmer le jugement entrepris, et débouter purement et simplement Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner Madame [K] au paiement de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Madame [K] succombant aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SARL MR LIBRAIRIE considère qu’il est acquis qu’est nouvelle la demande tendant au paiement de charges et de frais formée par une partie qui avait demandé en première instance la condamnation à libérer l’accès de ses locaux et le paiement des dommages et intérêts pour résistance abusive, si bien que les demandes de Madame [K] sont irrecevables.

Elle indique que la terrasse a été intégrée à l’assiette du bail du 31 août 2007, assiette qui s’impose à l’acquéreur de la parcelle la supportant.

Elle rappelle que Madame [K] en était parfaitement informée et qu’il ne s’agit pas d’une simple occupation précaire, mais bien d’une mise en jouissance au profit des locataires, dans le cadre de l’assiette du bail, de cette cour, pour la durée du bail et de ses renouvellements.

Elle considère que Madame [K] ne saurait solliciter le versement d’une somme puisque la SARL MR LIBRAIRIE exécute parfaitement son obligation de paiement du loyer née du bail commercial la liant initialement à Madame [S] veuve [U].

Elle indique que l’appelante ne peut que solliciter, sous la réserve de la clause visée à l’acte de vente et présente depuis l’avant-contrat, à sa venderesse, qui perçoit le montant du loyer en intégralité, qu’elle lui reverse la part susceptible de lui revenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [S] veuve [U] demande à la cour de :

*débouter Madame [K] de son appel principal ainsi que les autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et de leur éventuel appel incident ;

*recevoir Madame [S] veuve [U], en son appel incident ;

*la déclarer bien fondée en son appel incident ;

*recevoir Madame [S] veuve [U], en ses demandes ;

*confirmer le jugement querellé en en ce qu’il a :

— débouté Madame [K] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Madame [K] à verser à Madame [S] veuve [U] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Madame [K] à verser à la SARL MR LIBRAIRIE la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Madame [K] aux dépens, distraits au profit de Maître GARGAM ;

*infirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— débouté Madame [S] veuve [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

*recevoir Madame [S] veuve [U] en ses demandes reconventionnelles ;

*condamner Madame [K] à payer à Madame [S] veuve [U] la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts et ce avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts ;

En tout état de cause,

*condamner Madame [K] à payer à Madame [S] veuve [U] la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Madame [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François GARGAM, avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, Madame [S] veuve [U] explique que dans le compromis de vente elle avait pris le soin d’indiquer qu’il avait été concédé au locataire du rez-de-chaussée, à savoir la SARL MR LIBRAIRIE, pour la durée du bail et ses renouvellements éventuels, la jouissance d’une partie du lot n°2, dont la délimitation a été précisée avec soin

Elle ajoute que la même stipulation a été reprise in extenso dans l’acte de vente notarié du 11 octobre 2017 au paragraphe intitulé -Servitude-

Elle indique que lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 novembre 2020, elle a pris l’engagement de régler les frais d’installation d’un boîtier électrique destiné à visualiser la consommation électrique des parties communes, de telle sorte que Madame [K] n’a subi aucun préjudice puisqu’elle a été remboursée intégralement des consommations d’électricité et le sous-compteur a été pris en charge par Madame [S] veuve [U].

Elle fait valoir qu’elle a souscrit un contrat d’assurance au bénéficie de la copropriété auprès de AVIVA exclusivement au bénéfice de la copropriété et en aucun cas à des fins personnelles.

Elle indique verser une synthèse des contrat conclus auprès de la MACIF pour son habitation démontrant le caractère mensonger des allégations de Madame [K] qui l’accuse d’avoir fait payer par la copropriété une police d’assurance personnelle.

Elle considère que l’action diligentée par Madame [K] est d’une particulièrement mauvaise foi, n’hésitant pas à travestir la vérité, à dénaturer des clauses du contrat et ce pour battre monnaie face à une concluante, veuve, âgée de 70 ans et qui s’occupe seule de sa fille adulte handicapée.

Aussi elle s’estime bien fondée à solliciter des dommages et intérêts, les craintes d’un procès et de ses conséquences ainsi que les accusations malveillantes et mensongères lui ayant causé un préjudice.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 01 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

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1°) Sur l’occupation du lot n°2 par la SARL MR LIBRAIRIE .

Attendu que Madame [S] veuve [U] a hérité de feu son époux d’un appartement ( lot n°3,n°4 et n°5) situé au 1er étage d’un immeuble en copropriété, du lot n°2 situé au rez-de-chaussée consistant en un jardin relié à l’appartement via une terrasse par un escalier extérieur

et d’un local commercial ( lot n°1) en rez-de-chaussée pour lequel elle a consenti, suivant un acte du 31 août 2007 un bail commercial à la SARL MR LIBRAIRIE

Qu’aux termes d’un compromis de vente, par acte sous seing privé, sous conditions suspensives conclu le 28 juin 2017, Madame [S] veuve [U] a vendu à Madame [K] les lots n°2, n°3, n°4 et n°5.

Que s’agissant du lot n°2, il était expressément rappelé dans le compromis de vente, en page 2, au paragraphe -Situation et désignation- les éléments suivants :

« Situé au rez-de-chaussée, la jouissance privative d’un jardin étroit allant du nu du bâtiment au [Adresse 6].

La longueur est de 56,50 m et sa largeur moyenne de 4,50 m, son accès se fait par une entrée située sur le [Adresse 6].

L’ensemble occupe une superficie de 250 m².

Et les 1134/10000èmes des parties communes et du sol.

Le vendeur déclare que le lot n°1 reste lui appartenir et que depuis le changement d’activité du local exercé dans ledit lot, un bail a été signé en date du 31 août 2007 avec un nouveau locataire et ce dernier n’a pas de droit de passage sur le lot n°2. Cependant il a été concédé au locataire pour la durée du bail et ses renouvellements éventuels, la jouissance d’une partie du lot n°2 à savoir une cour comprenant le platane allant du nu du bâtiment à une barrière en fer forgé matérialisé sur le plan joint en annexe.

L’acquéreur déclare connaître cette situation et l’accepter sans recours contre le vendeur »

Attendu que la vente est intervenue par acte notarié du 11 octobre 2017 par devant Maître [B], notaire de Madame [K] pour un montant de 250.000 € lequel acte, en page 10, comportait un paragraphe intitulé ' Servitude- rédigé comme suit :

« Aux termes de l’avant-contrat en date du 28 juin 2017 il a été indiqué ce qui suit.

Le vendeur déclare que le lot n°1 reste lui appartenir et que depuis le changement d’activité du local exercé dans ledit lot, un bail a été signé en date du 31 août 2007 avec un nouveau locataire et ce dernier n’a pas de droit de passage sur le lot n°2. Cependant il a été concédé au locataire pour la durée du bail et ses renouvellements éventuels, la jouissance d’une partie du lot n°2 à savoir une cour comprenant le platane allant du nu du bâtiment à une barrière en fer forgé matérialisé sur le plan joint en annexe.

L’acquéreur déclare connaître cette situation et l’accepter sans recours contre le vendeur »

Qu’il était par ailleurs stipulé au paragraphe intitulé -Etat du bien- en page 10 de l’acte notarié que :

« l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel.

— si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux.

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur »

Qu’il résulte clairement de ces éléments que l’appelante avait une parfaite connaissance du bail commercial signé au profit de la SARL MR LIBRAIRIE ainsi que du statut de la terrasse appartenant au lot n°2 et incluse dans l’assiette de ce bail.

Que dès lors c’est à bon droit que le premier juge a débouté Madame [K] de ses demandes dirigées contre cette dernière au titre de l’occupation de la terrasse située sur le lot n°2 lui appartenant.

2°) Sur les conséquences de l’occupation du lot n°2 par la SARL MR LIBRAIRIE

Sur les demandes de Madame [K] à l’égard de la SARL MR LIBRAIRIE .

Attendu que Madame [K] ne conteste plus cet élément en appel mais fait valoir que l’article 546 du Code civil dispose que « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession".

Qu’ainsi elle soutient que le droit d’accession légitime sa demande de juste indemnisation eu égard à l’exploitation commerciale d’une partie de sa propriété laquelle doit être calculée comme suit : 1.000 euros de loyer mensuel pour 180 m², soit 5,55 € du m² par mois.

Qu’elle rappelle que la partie du lot n°2 occupée par la SARL MR LIBRAIRIE est d’une superficie de 50 m² de sorte que le fruit de l’exploitation commerciale attachée à la propriété du lot est de 5,55 € x 50 m²= 277,5 €

Qu’elle sollicite par conséquent de condamner la SARL MR LIBRAIRIE à lui payer un loyer mensuel de 277,50 euros correspondant à l’occupation de la partie du lot n° 2 à titre rétroactif à compter du 11 octobre 2017 avec indexation conforme à la clause « évolution du loyer » fixée dans le contrat de bail commercial du 31 août 2007 ;

Attendu que la SARL MR LIBRAIRIE relève que ces demandes sont formulées pour la première fois en cause d’appel de sorte qu’il aura lieu de les déclarer irrecevables.

Qu’elle rappelle en effet que Madame [K], devant le tribunal, évoquait simplement l’occupation sans droit ni titre de la terrasse et sollicitait à ce titre l’expulsion de la SARL MR LIBRAIRIE ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et des dommages intérêts.

Qu’elle n’a jamais formulé, même à titre subsidiaire, une demande tendant à voir condamner la SARL MR LIBRAIRIE à lui payer un loyer mensuel de 277,50 euros correspondant à l’occupation de la partie du lot n° 2.

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qu’ « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Que l’article 565 dudit code énonce que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Qu’en l’état , force est de constater que l’appelante ne démontre pas la survenance d’un fait pendant le cours de la procédure d’appel.

Que dés lors il y a lieu de considérer que Madame [K] a émis une prétention nouvelle en demandant en appel la condamnation de la SARL MR LIBRAIRIE au paiement d’un loyer mensuel de 277,50 euros correspondant à l’occupation de la partie du lot n° 2 à titre rétroactif à compter du 11 octobre 2017 avec indexation conforme à la clause « évolution du loyer » fixée dans le contrat de bail commercial du 31 août 2007 après avoir demandé, en première instance, l’expulsion de cette dernière, de le voir déclarée sans droit ni titre et après avoir soutenu que le statut des baux commerciaux ne pouvait être étendu à la terrasse.

Qu’il y a lieu par conséquent de déclarer les demandes formulées par Madame [K] en cause d’appel à l’égard de la SARL MR LIBRAIRIE irrecevables comme nouvelles s’agissant de la demande de paiement d’un loyer.

Qu’il en est de même de la demande de Madame [K] tendant à voir condamner la SARL MR LIBRAIRIE au paiement des charges attachées à l’occupation de la partie n°2.

Sur les demandes de Madame [K] à l’égard de Madame [S] veuve [U]

Attendit que Madame [K] indique ne pas maintenir de demande en cause d’appel à l’encontre de Madame [S] veuve [U] relative à l’occupation par la SARL MR LIBRAIRIE d’une partie du lot n°2 en application des stipulations contractuelles.

Que toutefois elle rappelle qu’elle a sollicité, en première instance, la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme globale et forfaitaire correspondant aux préjudices attachés à la déloyauté de cette dernière lesquels préjudices sont caractérisés par deux agissements totalement étrangers à la seule jouissance du lot n°2 par la SARL MR LIBRAIRIE.

Qu’elle fait en effet valoir qu’elle avait découvert suite à son acquisition que sa venderesse, ancienne propriétaire de l’immeuble dans son ensemble, avait fait raccorder l’électricité des parties communes de l’immeuble sur le compteur de Madame [K] sans l’en informer , celle-ci réglant les consommations électriques depuis son acquisition de l’ensemble des parties communes de l’immeuble.

Qu’elle ajoute que Madame [S] veuve [U] en sa qualité de vendeur et de syndic bénévole de l’immeuble avait également imposé sa participation au paiement de son assurance personnelle au motif qu’il s’agissait d’une assurance de copropriété.

Qu’aussi elle maintient qu’en raison des agissements déloyaux de Madame [S] veuve [U] lesquels sont constitutifs d’une faute, celle-ci a engagé sa responsabilité contractuelle au visa des articles 1104 ,1217 et 1231-1 du Code civil justifiant sa condamnation au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

Attendu que Madame [S] veuve [U] qui était propriétaire de la totalité de l’immeuble, ne conteste pas avoir oublié cette question des compteurs des communs.

Qu’il convient cependant de relever que Madame [K] a acquis le bien suivant acte notarié du 11 octobre 2017 et que dès la première assemblée générale ordinaire du 16 décembre 2018, le raccordement de l’électricité des parties communes de l’immeuble au compteur de Madame [K] a fait l’objet d’une résolution aux termes de laquelle il a été déclaré que « les frais d’électricité des parties communes étaient assumés par Madame [K] pour l’année 2018.

Pour les années à venir chaque copropriétaire participera à hauteur de 15 €.

Cette somme pourra être modulée. »

Qu’il convient d’observer que cette résolution a été adoptée à la majorité.

Que lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 novembre 2019, figurait parmi les délibérations au point 5, la question relative au paiement de l’électricité dans les parties communes libellée comme suit : « un électricien passera dans l’immeuble pour reconnecter le compteur des parties communes et installer une prise en bas de l’escalier. Monsieur [H] se charge de le contacter. Un abonnement sera effectué auprès des services EDF. »

Que cette résolution était votée à l’unanimité.

Que lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 novembre 2020, était exposé au point 4 concernant l’installation dans les parties communes d’une prise électrique ainsi que d’un boîtier électrique destiné à visualiser la consommation électrique dans ces mêmes parties communes la résolution suivante : « Mademoiselle [K] et Madame [M] ne souhaitent pas payer les frais de pose d’un boîtier car elles estiment que le compteur des parties communes aurait dû être séparé du compteur de Mademoiselle [K] à l’origine. Pour remédier à cette situation Madame [U] s’engage à régler personnellement les frais de la pose du boîtier. Les frais de pose de la prise seront payés par les copropriétaires concernés auprès d’entreprises CREP »

Qu’il résulte des éléments produits aux débats que Madame [K] ne subit aucun préjudice, Madame [S] veuve [U] ayant intégralement assumé les frais comme elle s’y était engagée.

Que l’appelante ne démontre pas plus l’absence de loyauté de la venderesse et notamment de ce que cette dernière lui aurait masqué les difficultés autour des consommations d’électricité des parties communes.

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [K] de cette demande de dommages-intérêts et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que Madame [K] soutient que Madame [S] veuve [U] a fait payer par la copropriété une police d’assurance personnelle.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats et notamment du contrat d’assurance souscrit par la copropriété en date du 18 septembre 2014 auprès d’AVIVA que cette assurance garantit le bien situé à [Localité 9] par contrat copropriétaire non occupant lequel contrat a été souscrit par Madame [S] veuve [U] en sa qualité de représentant de la copropriété.

Qu’elle produit également une synthèse de ses contrats conclus auprès de la MACIF, notamment pour son habitation personnelle démontrant ainsi le caractère mensonger des allégations de Madame [K].

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [K] de cette demande de dommages-intérêts.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [S] veuve [U]

Attendu que Madame [S] veuve [U] entend former une demande reconventionnelle et voir condamner Madame [K] à lui payer à titre de dommages-intérêts une somme de

15. 000 €.

Qu’elle fait en effet valoir que cette dernière est d’une particulière mauvaise foi, n’hésitant pas à travestir la vérité et à dénaturer des clauses de contrat et ce pour battre monnaie.

Qu’elle rappelle qu’elle est âgée de 70 ans et qu’elle s’occupe seule de sa fille adulte handicapée à la suite du décès de son mari, cette procédure diligentée à son encontre lui ayant provoqué beaucoup d’angoisse.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, Madame [S] veuve [U] sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter d’une part la preuve d’une quelconque faute de la part de Madame [K] et d’autre part l’existence d’un préjudice en lien de causalité directe et certaine avec la faute.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [K] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Madame [K] à payer à Madame [S] veuve [U] ainsi qu’à la SARL MR LIBRAIRIE, chacune, la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Madame [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 24 novembre 2022 du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

DÉCLARE les demandes formulées par Madame [K] en cause d’appel à l’égard de la SARL MR LIBRAIRIE irrecevables comme nouvelles s’agissant de la demande de paiement d’un loyer et des charges,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [K] à payer à Madame [S] veuve [U] la somme de 4.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Madame [K] à la SARL MR LIBRAIRIE la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

DÉBOUTE Madame [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [K] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,