COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUIN 2025

N° 2025/126

Rôle N° RG 19/06469 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEEOM

[BL] [XR]

S.E.L.A.R.L. GM

Société 242 OSSOLA

Société JSA

C/

[OR] [G]

[BD] [C] épouse [G]

[RB] [F]

[AK], [K], [VD] [V] épouse [F]

[W], [OY], [Z] [U]

[PU], [NN] [TT] épouse [U]

[R], [VD], [JE] [O] épouse [D]

[VS], [S], [VD] [D]

[J], [IP], [NV] [XR] épouse [N]

[PF] [N]

[XJ] [IB] [AW]

[WN] [OC]

[GR] [XC] épouse [OC]

[P] [AS]

[II] [HF] épouse [AS]

[OJ] [DK]

[RI] [DK]

[M], [IX],[H] [XY] épouse [E]

[A] [IB] [AW]

[UW] [E]

SA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENC E COTE D’AZUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Jean-Charles ORLANDINI

M^e Alexandra BOISRAME

Me [Localité 25] CHERFILS

M^e Paul GUEDJ

M^e Dany ZOHAR

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire Grasse en date du 28 février 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03525.

APPELANTS

Monsieur [BL] [XR] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI NOUVELLE PARC PARADOR

demeurant [Adresse 8]

SELARL JSA anciennement dénommée SELALR [I] [DD], représentée par Me [WG] [DD] agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI NOUVELLE PARC PARADOR

sise [Adresse 11]

SCI 242 OSSOLA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 8]

S.E.L.A.R.L. GM représentée par Me [PM] [VK] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI 242 OSSOLA

demeurant [Adresse 9]

INTERVENANT VOLONTAIRE

tous quatre représentés par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Magali JUHAN, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [OR] [G]

né le 16 Octobre 1944 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 2]

Madame [BD] [C] épouse [G]

née le 02 Novembre 1943 à [Localité 24]

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Jean-Charles ORLANDINI de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Alexis BARRANDON, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W], [OY], [Z] [U]

né le 11 Octobre 1944 à [Localité 28]

demeurant [Adresse 6]

Madame [PU], [NN] [TT] épouse [U]

née le 12 Avril 1950 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [P] [AS]

demeurant [Adresse 7]

Madame [II] [HF] épouse [AS]

née le 27 Janvier 1948 à [Localité 30]

demeurant [Adresse 7]

tous quatre représentés par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

Madame [J], [IP], [NV] [XR] épouse [N]

née le 13 Février 1940 à [Localité 31]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [PF] [N]

né le 10 Avril 1943 à [Localité 13] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [RB] [F]

né le 02 Octobre 1939 à [Localité 23]

demeurant [Adresse 17]

Madame [AK], [K], [VD] [V] épouse [F]

née le 02 Avril 1940 à [Localité 23]

demeurant [Adresse 17]

Madame [R], [VD], [JE] [O] épouse [D]

née le 04 Décembre 1948 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 17]

Monsieur [VS], [S], [VD] [D]

né le 15 Décembre 1941 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 17]

Monsieur [XJ] [IB] [AW] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de [WV] [B] [VZ]

né le 09 Décembre 1950 à [Localité 29] (ANGLETERRE)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [WN] [OC]

né le 15 Mars 1948 à [Localité 20]

demeurant [Adresse 1]

Madame [GR] [XC] épouse [OC]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [OJ] [DK]

demeurant [Adresse 10]

Madame [RI] [DK]

demeurant [Adresse 10]

Madame [M], [IX], [H] [XY] épouse [E] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de [OY] [E]

née le 05 Mars 1953 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A] [IB] [AW] en qualité d’ayant-droit de [WV] [B] [VZ]

né le 03 Novembre 1987 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 1]

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [UW] [E] en sa qualité d’ayant-droit de [OY] [E]

demeurant [Adresse 14]

représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de GRASSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR SA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 avril 2025, prorogé au 6 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 juin 2025.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI Parc Parador a acquis le 8 janvier 1973 un terrain nu de 3 ha 36 a et 4 ca à [Localité 26] en vue d’y édifier un ensemble immobilier nommé Parc Parador.

Le 8 janvier 1980, elle a obtenu un permis de construire lui permettant d’édifier neuf villas et valant division foncière.

Suivant acte authentique en date du 20 août 1981 modifié le 20 juillet 1982, elle a établi le cahier des charges de cet ensemble immobilier.

Elle a obtenu un permis de construire modificatif le 21 mars 1984 portant le nombre de logements dont la construction était autorisée de 9 à 13 – par le biais d’une division de 4 villas en appartements jumelés – et augmentant la surface habitable ainsi qu’un nouveau permis modificatif le 31 octobre 1984 concernant la villa n°3 (augmentation de la surface habitable et modification de l’occupation du volume dénommé garage, transformé en atelier entrant dans le [Localité 18]).

Le bénéfice de ce permis de construire a été transféré le 14 octobre 1985 à la SCI Nouvelle Parc Parador constituée aux termes de statuts publiés le 12 octobre 1984 et représentée par M. [BL] [XR], à laquelle le tènement foncier avait été vendu.

Cette seconde société a été placée en liquidation judiciaire à [Localité 22] le 2 juillet 1991et son liquidateur judiciaire est actuellement la Selarl JSA anciennement dénommée [I]-[DD].

Sept des neuf villas initialement prévues par le permis de construire ont été ' au moins pour partie – édifiées et vendues en l’état futur d’achèvement.

Ainsi, par un premier acte en date du 12 août 1981, M. [GY] [JL] et Mme [X] [JT], son épouse, ont acquis une villa située sur le lot n°4 du cahier des charges de l’ensemble immobilier, qu’ils ont revendu le 16 septembre 1991 à la CRCAM Provence Côte d’Azur désireuse d’acquérir un logement de fonction pour l’un de ses dirigeants.

Puis le 29 juin 1982, M. [VS] [D] et Mme [R] [O], son épouse, ont acquis la maison constituant le lot n°3.

Le 22 octobre 1984, M. [PF] [N] et Mme [J] [XR], son épouse, ont acquis la villa constituant le lot n°5.

Le 23 janvier 1985, M. [RB] [F] et Mme [AK] [V], son épouse, ont acquis un appartement dans la villa correspondant au lot n°7 (livrable au 31 août 1985) et M. [OY] [E] – aujourd’hui décédé – et Mme [M] [XY], son épouse, ont également acquis l’autre partie de cette villa, par un acte indiquant qu’elle devait être livrée en septembre 1985.

Par deux actes du 22 octobre 1985, M. [P] [AS] et Madame [II] [HF], son épouse, sont devenus propriétaires de l’un des appartements dans la villa jumelée sur le lot n° 8, tandis que M. [W] [U] et Mme [PU] [TT], son épouse, ont acheté le second appartement de cette villa.

Le 10 décembre 1985, M. [WN] [OC] et Mme [GR] [XC], son épouse, ont acquis l’un des deux appartements de la villa correspondant au lot n°2.

Le 9 avril 1986, Mme [HM] [Y], aujourd’hui épouse de M. [OJ] [DK], a acquis avec son premier mari, M. [HU] [L], un appartement dans le lot n°6 et ce bien lui a été attribué dans le cadre de son divorce prononcé le 4 novembre 1992.

Le 30 janvier 1987, le second appartement de la villa situé sur le lot n°2 – qui avait été cédé le 15 septembre 1986 à la société 'Marchant de biens à venir’ (SMBA) représentée par Mme [PU] [T] (l’épouse de M. [BL] [XR]) a été revendu à M. [OR] [G].

M. [XJ] [AW] et Mme [WV] [VZ], son épouse aujourd’hui décédée, ont de leur côté acquis la villa constituant le lot n°1.

Quant aux lots n°s 6 A et 9 A, qui avaient été acquis par la SMBA, ils ont été revendus le 26 juin 2009 à une autre SCI dénommée 242 Ossola, dont le siège était également au domicile de M. [BL] [XR], qui était composée de membres de sa famille et qui a également été placée en liquidation par un jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 22 novembre 2022 ayant désigné la Selarl GM représentée par Maître [PM] [VK] comme mandataire liquidateur.

Pour sa part, le lot n° 9 B est demeuré la propriété de la SCI Nouvelle Parc Parador en liquidation judiciaire.

Selon plusieurs procès-verbaux intervenus en 1997, 1998 et 1999, les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 26] ont constaté différentes infractions au code de l’urbanisme.

Aucune de ces procédures n’a cependant donné lieu à des poursuites ou demandes de remise en état à l’encontre des acquéreurs des lots.

En revanche, deux nouvelles demandes de permis de construire déposées par la SCI Nouvelle Parc Parador les 18 décembre 2009 et 6 décembre 2012 – destinés notamment à augmenter à nouveau le nombre des logements pour le faire passer à 16 – ont fait l’objet de refus par arrêtés municipaux des 11 mars 2010 et 5 mars 2013.

Par divers actes du 13 juin 2013, invoquant des infractions au cahier des charges, la SCI Nouvelle Parc Parador – représentée à la fois par M. [BL] [XR] qui avait été désigné comme liquidateur amiable par une décision des associés en date du 16 juin 2008 et par son liquidateur judiciaire de l’époque, Maître [I] -, ainsi que la SCI 242 Ossola ont assigné les acquéreurs des différents lots pour demander leur condamnation sous astreinte à remettre l’ensemble immobilier en état selon les prescriptions du permis de construire initial et le paiement d’indemnités en réparation de leur préjudice résultant notamment de la perte de leur droit à bâtir, pour un total de 7 962 000 euros.

Par jugement du le 28 février 2019 rendu sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [N] et celles tirées du défaut d’existence légale de la SCI Nouvelle Parc Parador et opposées à l’ensemble des demandes de la SCI 242 Ossola, soulevées par Mme [AW] et les époux [OC], [D], [DK], [E] et [F],

— rejeté l’irrecevabilité tenant du défaut de pouvoir de M. [XR] pour représenter la SCI Nouvelle Parc Parador en sa qualité de liquidateur amiable soulevée par Mme [AW], [OC], [D], [DK], [E] et [F] ainsi que par les époux [G],

— débouté M. [XR], en qualité de liquidateur amiable de la SCI Nouvelle Parc Parador, la Selarl [I]-[DD], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Nouvelle Parc Parador, et la SCI 242 Ossola de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté Mme [AW], les époux [OC], [D], [DK], [E], [F], [AS] et [U] ainsi que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné M. [XR] et la société [I]-[DD], en leurs qualités de liquidateur amiable et de liquidateur judiciaire de la SCI Nouvelle Parc Parador, ainsi que la SCI 242 Ossola à payer à chacun des acquéreurs ou couples d’acquéreurs la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la procédure avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande,

— rejeté tous autres chefs de demandes.

M. [XR] agissant en qualité de liquidateur amiable de la Société Nouvelle Parc Parador, la Selarl JSA (anciennement dénommée [I]-[DD]) en sa qualité de liquidateur judiciaire de cette société ainsi que la SCI 242 Ossola ont interjeté appel par une déclaration en date du 16 avril 2019.

La cour est également saisie des appels incidents régularisés par la CRCAM Provence Côte d’Azur, les époux [U] et les époux [AS] ainsi que par M. [XJ] [AW] et M. [A] [AW] intervenant volontaire en qualité d’ayant droit de sa mère [WV] [B] [VZ] décédée, des époux [OC], [DK], [F], [D] et de Mme [E] ainsi que de Mme [UW] [E] intervenant volontairement en qualité d’ayant droit de son père [OY] [E] décédé.

La procédure a notamment été retardée par le placement en liquidation judiciaire de la SCI 242 Ossola le 2 novembre 2022.

Vu les dernières conclusions, notifiées le 26 décembre 2023, pour le compte de M. [XR], de la Serarl JSA (anciennementGauthier-[DD]), de la SCI 242 Ossola et son liquidateur judiciaire, la Serarl GM, intervenant volontaire, aux termes desquelles il est demandé à la cour, en substance, de :

— réformer le jugement du 28 février 2019 qui a rejeté l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des copropriétaires du Parc Parador,

— condamner chaque propriétaire – chacun étant auteur d’infractions au cahier des charges – à remettre en état l’immeuble selon les prescriptions du permis de construire initial, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 6ème mois suivant la signification de la décision,

— après avoir constaté une perte du droit à bâtir de 1 272 mètres carrés au détriment de la SCI Nouvelle Parc Parador et de la SCI 242 Ossala, condamner solidairement l’ensemble des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  5 080 000 euros au profit de la Selarl GM, représentée par Maître [VK] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI 242 Ossola, au titre du préjudice né pour cette dernière de la perte de ses droits à bâtir,

—  2 544 000 euros au profit de la Selarl JSA, anciennement dénommée [I]-[DD], représentée par Maître [DD] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Nouvelle Parc Parador, au titre du préjudice né pour cette dernière de la perte de ses droits à bâtir,

— condamner solidairement l’ensemble des défendeurs au paiement de la somme de 300 000 euros au profit de la Selarl JSA, anciennement dénommée [I]-[DD], représentée par Maître [DD] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Nouvelle Parc Parador au titre des différentes fautes commises par l’ensemble des copropriétaires,

— rejeter toute demande de condamnation aux frais irrépétibles formée à leur encontre,

— condamner inversement tous succombants à leur verser une indemnité de 3 000 euros chacun en application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les dernières conclusions, notifiées séparément le 12 décembre 2024 pour les époux [F], [D], [OC], [DK], M. [XJ] [AW] et M. [A] [AW] (intervenant volontaire), Mme [M] [E] et Mme [UW] [E] (intervenante volontaire) qui – globalement – demandent tous à la cour de confirmer la décision en ce qu’elle a débouté les sociétés appelantes de leurs demandes et exclu toute solidarité entre eux, de l’infirmer pour le surplus et – en substance – de :

— déclarer soit irrecevable, soit mal fondée, la procédure engagée par la SCI 242 Ossola et M. [XR] en qualité de liquidateur amiable de la SCI Nouvelle Parc Parador par ailleurs en liquidation judiciaire, et par Maître [I] en sa qualité de liquidateur judiciaire dès lors que, si le principe des man’uvres de M. [BL] [XR] est identique globalement, la situation est particulière pour chaque copropriétaire et qu’en conséquence une demande de condamnation solidaire ne peut avoir strictement aucun objet,

— débouter les appelants de toute demande et accueillir leur appel incident,

— réformer la décision du premier juge en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles d’indemnisation du préjudice subi,

— condamner la SCI 242 Ossola au règlement, sauf à arbitrer, d’une somme de 250 000 euros – ou, selon les conclusions, admettre au passif de cette SCI une créance d’un montant équivalent – au titre de l’indemnisation du préjudice subi par le fait de ne pas disposer d’un permis de construire, impossible à obtenir désormais, et du harcèlement constant, ayant des incidences très graves sur leur existence quotidienne, le montant des réclamations formulées par la SCI 242 Ossola ayant trait à la présente procédure étant la démonstration la plus évidente de ce fait,

— admettre au passif de la SCI Nouvelle Parc Parador une créance d’un montant, sauf à arbitrer, de 250 000 euros pour chaque concluant,

— fixer et inscrire au passif de la SCI 242 Ossola et de la SCI Nouvelle Parc Parador une amende civile à hauteur de 10 000 euros,

— inscrire au passif des deux sociétés une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 pour chaque concluant,

— juger qu’il sera inscrit au passif de la SCI Nouvelle Parc Parador le même montant au titre de l’article 700,

— condamner la Selarl GM es qualité du règlement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700,

— condamner la Selarl GM es qualité et la Selarl JSA es qualité aux plus entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj sur son offre de droit,

Vu les dernières conclusions, notifiées le 9 décembre 2024 par les époux [G], aux fins de :

— confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— rejet de l’ensemble des demandes des appelants,

— condamnation de ces derniers à leur payer chacun une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Orlandini de la Selarl Plenot-Suares-Blanco-Orlandini, avocat aux offres de droit,

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024 par les époux [N], qui opposent que la SCI Nouvelle Parc Parador et la SCI 242 OSSOLA n’ont pas réglé les sommes accordées à l’ensemble des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile malgré l’exécution provisoire du jugement et qui demandent en substance à la cour de :

— confirmer ce dernier en toutes ses dispositions,

— en tant que de besoin, débouter la Selarl JSA, la SCI 242 Ossola et M. [XR] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner la Selarl JSA, la SCI 242 Ossola et M. [XR] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum l’ensemble des appelants aux entiers dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Cherfils, membre de la Selarl LX Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit,

Vu les uniques conclusions notifiées les 24 septembre 2019 par les époux [U] d’une part, et le 25 septembre 2019, et par les époux [AS], de l’autre, aux fins de :

— rejet des demandes de la SCI Nouvelle Parc Parador, la SCI 242 Ossola et Maître [I] es qualité, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamnation des 'demandeurs à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, notamment du fait de l’abus d’ester en justice ici caractérisé',

— condamnation solidaire des mêmes au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les uniques conclusions transmises le 20 septembre 2019 pour la CRCAM Provence Côte d’Azur, tendant à :

— la confirmation du jugement et, en conséquence, rejet de toutes les demandes présentées par les appelantes,

— la réformation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle et, par conséquent, condamnation des appelantes à payer 5 000 € pour procédure abusive,

— en tout état de cause, condamnation de M. [XR], la Selarl JSA et la SCI 242 Ossola au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la Selarl Daz Avocats sous son affirmation de droit,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 décembre 2024,

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées,

A l’issue de l’audience du 16 janvier 2025, à laquelle elles ont été régulièrement convoquées, les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe. Elles ont été informées par le greffe de la prorogation du délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur les interventions volontaires

Toutes les demandes d’intervention volontaire s’avèrent justifiées, qu’il s’agisse :

— de la Selarl GM représentée par Maître [PM] [VK] désigné en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI 242 Ossola par le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 2 novembre 2022,

— de Mme [UW] [E], intervenant volontairement en qualité d’ayant droit de son père [OY] [E] décédé,

— de M. [A] [AW] intervenant volontaire en qualité d’ayant droit de sa mère [WV] [B] [VZ] décédée.

Sur les fins de non-recevoir soulevée en première instance

Au vu des dernières conclusions notifiées par les parties intimées dont certaines ont formé appel incident, la cour constate que les fins de non-recevoir soulevées en première instance et rejetées par le tribunal sont abandonnées en cause d’appel, sauf pour MM. [XJ] et [A] [AW], Mme [XY] épouse [E] et Mme [UW] [E], M. et Mme [F], et M. et Mme [OC] qui demandent à la cour de :

«- Juger que si le principe des man’uvres de Monsieur [BL] [XR] est identique globalement, la situation est particulière pour chaque copropriétaire et qu’en conséquence une demande de condamnation solidaire ne peut avoir strictement aucun objet.

— En conséquence, en fonction de cet élément, déclarer irrecevable la procédure engagée par la SCI 242 Ossola et Monsieur [BL] [XR] en qualité de liquidateur amiable de la SCI Nouvelle Parc Parador et Maître [I] en qualité de liquidateur, laquelle par ailleurs a fait l’objet d’une liquidation de biens par le fait d’une procédure collective. »

Outre le fait qu’il n’existe aucune relation de causalité entre l’absence de solidarité et la fin de non-recevoir invoquée, il sera constaté que – comme justement constaté par le premier juge -, conformément à l’article 117 du code de procédure civile, l’absence de capacité d’ester en justice ou le défaut de pouvoir d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

Les assignations délivrées à la demande de M. [XR] en qualité de liquidateur amiable de la SCI alors déjà en liquidation judiciaire ayant été régularisées par l’intervention du liquidateur judiciaire désigné par le tribunal de grande instance de Grasse, il ne subsiste aucune irrégularité et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir après l’avoir requalifié en exception de nullité relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Pour le surplus et en l’absence de critique du jugement des chefs des autres fins de non-recevoir soulevées en première instance, la décision est définitive sur l’absence de prescription, sur 'l’existence légale’ de la SCI Nouvelle Parc Parador malgré sa liquidation amiable, et sur la faculté pour la SCI 242 Ossola d’agir sur un fondement contractuel en l’état du cahier des charges de l’ensemble immobilier, publié et annexé aux différents actes de vente.

Sur les demandes de remise en état et les demandes indemnitaires dirigées contre les acquéreurs des différents lots

Après avoir rappelé que les demandeurs invoquaient une violation du cahier des charges par les défendeurs auxquels il était reproché d’avoir utilisé prématurément leur droit à bâtir, sans attendre la délivrance du certificat de conformité, ce qui les aurait empêché d’utiliser les droits à bâtir résiduels sur leurs propres lots, le tribunal a estimé que la preuve des faits allégués n’était pas rapportée, d’une part en l’absence de communication de leur dossier à l’audience – ce qui ne peut en soi suffire à justifier la décision – et, d’autre part, au vu de la décision rendue par le juge de la mise en état au vu des pièces effectivement produites, et de son constat que ces pièces :

— n’établissaient pas de manière certaine, pour chacun des défendeurs, la réalité des dépassements de SHON qui leur était imputés ou le lien de causalité avec l’impossibilité de construire alléguée par la SCI 242 Ossola,

— ne démontraient ni l’existence d’une faute découlant du refus d’approuver le dernier projet présenté par la SCI Nouvelle Parc Parador qui prévoyait la construction de nouveaux logements, ni le lien de causalité avec le préjudice allégué par la SCI 242 Ossola.

Le tribunal a retenu qu’il n’était pas justifié d’éléments nouveaux de ces chefs, tandis que les allégations des demandeurs étaient contredites par les pièces produites par les défendeurs, qui étaient de nature à démontrer l’absence de faute de leur part, notamment à l’origine des préjudices allégués.

Le jugement constate à cet égard que les refus de permis de construire étaient liés à des considérations sans relation avec les travaux reprochés aux propriétaires des lots, tandis qu’il était au contraire établi qu’en sa qualité de maître de l’ouvrage, la SCI Nouvelle Parc Parador n’avait pas terminé les travaux, ayant abandonné le chantier et contraint les défendeurs à les terminer et, le cas échéant, à engager diverses procédures judiciaires, détaillées dans le jugement, pour être autorisés à procéder aux travaux leur permettant d’occuper effectivement les lots dont ils s’étaient portés acquéreurs et d’habiter leurs maisons.

Enfin, le premier juge a relevé que la SCI 242 Ossola qui avait acquis les parcelles en 2009 l’avait fait en connaissance de cause dès lors que les constructions litigieuses avaient déjà été réalisées à cette date.

En cause d’appel, les SCI Nouvelle Parc Parador et 242 Ossola réitèrent :

— que le cahier des charges de nature contractuelle et opposable à l’ensemble des copropriétaires prévoyait en son article 9 que les acquéreurs ne pourraient bénéficier d’un éventuel droit à bâtir qu’à compter de la délivrance du certificat de conformité, acte qui ne pouvait intervenir qu’à l’achèvement complet des constructions et postérieurement à la division foncière,

— que les acquéreurs avaient édifié de nouveaux ouvrages en toute illégalité et modifier les constructions sans aucune autorisation d’urbanisme, ce qui avait été provoqué l’arrêt des autres constructions en l’état de l’appréhension de la surface hors 'uvre nette initiale,

— que ces travaux avaient eu pour conséquence de diminuer les droits à bâtir du maître d’ouvrage d’une superficie de 535 m² est obérée toute nouvelle construction à hauteur de 736 m², de faire obstacle à l’obtention d’un certificat de conformité et à la délivrance d’un permis de construire modificatif de nature à régulariser la situation et permettre la réalisation de constructions sur les lots 6A, 9A et 9B.

Cependant, au vu des pièces communiquées par les appelantes ainsi que les pièces versées aux débats par les intimés, si l’article 9 du cahier des charges de l’ensemble immobilier prévoit que « chaque propriétaire de l’ensemble pourra utiliser librement, à compter de la délivrance du certificat de conformité et sous réserve des autorisations administratives qui se révéleraient nécessaires et d’harmonie architecturale de l’ensemble, les droits de construire attachés à la parcelle dont il est propriétaire », il n’interdisait pas aux acquéreurs – qui étaient devenus pleinement propriétaires de leurs lots du fait de la division de l’unité foncière précisément prévue au permis de construire initial et à ce cahier des charges – de faire eux-mêmes réaliser les travaux de construction qui n’avait pas été terminés par la SCI Nouvelle Parc Parador titulaire du permis de construire, après avoir le cas échéant sollicité les autorisations judiciaires nécessaires en l’absence de possibilité d’accord avec M. [BL] [XR] représentant la SCI Nouvelle Parc Parador, comme justement constaté par le premier juge.

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’il est soutenu à nouveau par les appelantes, les refus de permis de construire auxquels elles ont été confrontées et notamment les arrêtés en date du 11 mars 2010 et 5 mars 2013 faisant suite aux demandes de permis déposées le 18 décembre 2009 et 6 décembre 2012 exonèrent les acquéreurs de lots de toute responsabilité puisqu’il en ressort, au contraire, que les demandes ont été déposées en vue, d’une part, de la régularisation des constructions édifiées sur la base des autorisations administratives antérieures et ayant fait l’objet de procès-verbaux d’infraction au code de l’urbanisme et, d’autre part, 'de la réalisation de nouvelles constructions soit 5 logements supplémentaires’ et que les refus sont motivés par le constat :

— que le permis de construire qui avait été accordé le 8 janvier 1980 était « devenu caduc du fait de l’interruption des travaux sur une durée supérieure à 1 an » et de la 'non-réalisation de la totalité des constructions autorisées’ – ce qui relève de la responsabilité de la SCI Nouvelle Parc Parador et avant elle de la SCI Parc Parador dont elle détient les droits, et en aucun cas des acquéreurs des différents lots -,

— que, « suite aux différentes autorisations administratives obtenues, le terrain d’assiette du permis initial et des permis modificatifs a(vait) fait l’objet d’une division en pleine propriété » au profit de ces derniers,

— que, « dès lors, afin de reconstituer l’unité foncière d’origine permettant la régularisation de ce groupement d’habitation, il conv(entait) de réunir l’ensemble des parcelles issues de cette division en pleine propriété avec l’accord de l’ensemble es propriétaires',

— et que, sans cet accord, la SCI Nouvelle Parc Parador et son représentant M. [BL] [XR] « ne possèd(aient) pas la qualité requise en application de l’article R.423-1 du code de l’urbanisme pour déposer et bénéficier d’un permis de construire sur ces terrains ».

Ces éléments suffisent à écarter la responsabilité des acquéreurs intimés dans la réalisation du préjudice invoqué, à savoir une perte du droit à bâtir – alors qu’il n’est pas allégué qu’ils ont commis une faute en refusant de reconstituer l’unité foncière à défaut d’avoir soutenu collectivement les demandes de nouveau permis de construire.

Par suite, la décision ayant rejeté les prétentions indemnitaires des appelantes qui, par ailleurs, ne rapporte pas la preuve de manquements imputables à chacun des propriétaires des lots susceptibles de fonder une demande – collective – de remise en état sous astreinte, d’une part en l’absence de lien entre certains manquements au permis de construire et la perte de leur droit à bâtir et, d’autre part, faute de solidarité entre chacun des intimés visés -.

Sur les demandes indemnitaires de certains acquéreurs à l’encontre de la SCI 242 Ossola et la société Nouvelle Parc Parador et leur demande d’amende civile

Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [F], [E], [D], [OC] et [DK], MM. [XJ] et [A] [AW] ainsi que Mmes [M] et [UW] [E] demandent chacun la fixation d’une créance de 250 000 euros au passif de la SCI 242 Ossola d’une part et au passif de la SCI Nouvelle Parc Parador de l’autre, en invoquant à l’encontre la première le fait de ne pas disposer d’un permis de construire, impossible à obtenir désormais, et un harcèlement constant ayant des incidences très graves sur leur existence quotidienne.

Ils soutiennent en substance que la SCI 242 Ossola est une « émanation » de la SCI Nouvelle Parc Parador, qu’elles ne sont toutes deux qu’une « émanation » de M. [XR] et que ces sociétés n’ont eu de cesse de les harceler pendant plus de trente ans et spécialement durant les onze dernières années en réclamant des sommes extrêmement importantes et ce, après avoir laissé les villas en chantier à l’époque de leur construction.

Si ces intimés ne sont pas fondés à agir en responsabilité à l’encontre des deux SCI en invoquant des fautes personnellement imputables à leur dirigeant, en revanche, les griefs qu’ils formulent à leur encontre dans le cadre de la présente procédure ' à savoir la multiplication des procédures administratives, les pressions pour les inciter à accepter le dépôts de permis de construire modificatifs alors que le chantier n’avait jamais été achevé, cela avant d’initier toutes deux ' environ 20 après les actes d’acquisition – une procédure indemnitaire, par laquelle étaient réclamées des sommes d’un montant plus qu’excessif puis interjeter appel sur la base des mêmes allégations – sont justifiés et caractérisent effectivement un abus excédant le simple droit d’agir en justice. Leurs demandes indemnitaires seront donc accueillies, au moins pour partie, dans les conditions précisées au dispositif.

Eu égard au fait que les deux SCI sont actuellement en liquidation judiciaire, la cour n’estime pas opportun d’accueillir la demande d’amende civile dont elle est saisie sur le fondement des mêmes griefs.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive (époux [AS] et [U] et CRCAM Provence Côte d’Azur)

Pour rejeter les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [AS], par M. et Mme [U] et par la CRCAM Provence Côte d’Azur, le tribunal a retenu que ces parties ne justifiaient pas du préjudice allégué.

Or elles ne proposent aucun moyen au soutien de leur appel incident et de la réitération de leurs demandes d’octroi d’indemnités de ce chef.

Rien ne vient donc justifier l’infirmation du jugement qui les en a déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les SCI appelantes doivent supporter les dépens d’appel, dont il sera fait masse et qui seront pris, par moitié, en frais privilégiés de leur liquidation respective.

Nonobstant leur situation économique, il serait inéquitable de laisser aux acquéreurs intimés l’intégralité des frais qu’ils ont dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à la disposition des parties au greffe et dans les limites de sa saisine :

— Reçoit les interventions volontaires de la Selarl GM représentée par Maître [PM] [VK] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI 242 Ossola, de Mme [UW] [E], et de M. [A] [AW] ;

— Confirme le jugement rendu le 28 février 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse, sauf en ce qu’il a rejeté toutes les demandes indemnitaires présentées à titre reconventionnel par M. [VS] [D] et Mme [R] [O], son épouse ; M. [RB] [F] et Mme [AK] [V], son épouse ; M. [OY] [E] et Mme [M] [XY], son épouse ; M. [WN] [OC] et Mme [GR] [XC], son épouse ; M. [OJ] [DK] et Mme [HM] [Y], son épouse ; M. [XJ] [AW] et Mme [WV] [VZ], son épouse ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

— Fixe les créances respectives de M. [VS] [D] et Mme [R] [O], son épouse ; M. [RB] [F] et Mme [AK] [V], son épouse ; M. [WN] [OC] et Mme [GR] [XC], son épouse ; M. [OJ] [DK] et Mme [HM] [Y], son épouse ; M. [XJ] et [A] [AW] ; Mme [M] [XY], épouse [E] et Mme [UW] [E] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Nouvelle Parc Parador aux sommes respectives suivantes :

—  10 000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  2 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixe les créances respectives de M. [VS] [D] et Mme [R] [O], son épouse ; M. [RB] [F] et Mme [AK] [V], son épouse ; M. [WN] [OC] et Mme [GR] [XC], son épouse ; M. [OJ] [DK] et Mme [HM] [Y], son épouse ; M. [XJ] et [A] [AW] ; Mme [M] [XY], épouse [E] et Mme [UW] [E] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI 242 Ossola aux sommes respectives suivantes :

—  10 000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  2 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixe les créances respectives de M. [P] [AS] et Madame [II] [HF], son épouse ; M. [W] [U] et Mme [PU] [TT] ; M. [PF] [N] et Mme [J] [XR], son épouse ; M. [OR] [G] et Mme [BD] [C], son épouse ; la CRCAM Provence Côte d’Azur au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Nouvelle Parc Parador à la somme de 2 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixe les créances respectives de M. [P] [AS] et Madame [II] [HF], son épouse ; M. [W] [U] et Mme [PU] [TT] ; M. [PF] [N] et Mme [J] [XR], son épouse ; M. [OR] [G] et Mme [BD] [C], son épouse ; la CRCAM Provence Côte d’Azur au passif de la liquidation judiciaire de la SCI 242 Ossola à la somme de 2 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les créances au titre des frais irrépétibles au passif des SCI Nouvelle Parc Parador et SCI 242 Ossola sont prononcée in solidum ;

— Fait masse des dépens de l’instance d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié et pris en frais privilégiés de la liquidation de la SCI Nouvelle Parc Parador et de la SCI 242 Ossola représentées, chacune, par leur mandataire liquidateur, avec droit de recouvrement au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,