Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 4 juin 2025, n° 22/06432

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la résolution n° 12 relative au refus de remise d'une clé de la porte d'en...
- Sur la résolution n° 13 relative au refus de raccorder les locaux à l'interpho...
- Sur la résolution n° 14 relative au refus d'attribution d'une boîte aux lettre...
- Sur la résolution n° 15 relative au refus d'autoriser la pose d'une plaque pro...
- Sur la demande en dommages-intérêts
- Dispositif

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TGI Nice 31 mars 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 4 juin 2025

Arguments

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Accepté
Abus de majorité
La cour a confirmé que le refus des résolutions n'était pas justifié par un intérêt collectif et a rompu l'égalité entre les copropriétaires.
Accepté
Accès légitime aux locaux
La cour a jugé que la société avait un droit légitime d'accès à ses locaux, justifiant la remise d'une clé.
Accepté
Droit au raccordement
La cour a constaté que le raccordement était un droit légitime et a ordonné sa réalisation.
Accepté
Droit à une boîte aux lettres
La cour a jugé que le refus d'attribution d'une boîte aux lettres était injustifié et a ordonné son attribution.
Accepté
Droit à l'apposition d'une plaque professionnelle
La cour a jugé que le refus d'autoriser la plaque professionnelle n'était pas justifié et a ordonné son autorisation.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a estimé que la société n'avait pas prouvé avoir subi un préjudice personnel, car elle n'exploitait pas directement les locaux.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI FEM a contesté le rejet par l'assemblée générale des copropriétaires de plusieurs demandes, notamment l'accès au hall de l'immeuble et l'autorisation d'une plaque professionnelle. Le tribunal de première instance a annulé certaines résolutions pour abus de majorité, tandis que la cour d'appel a confirmé ces annulations, considérant que les refus n'étaient pas justifiés par un intérêt collectif. Cependant, la cour a infirmé le jugement concernant la résolution sur la plaque professionnelle, autorisant ainsi la SCI FEM à l'installer, car cela ne portait pas atteinte à l'esthétique de l'immeuble. La cour a donc confirmé en partie le jugement de première instance tout en l'infirmant sur un point.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 4 juin 2025, n° 22/06432
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/06432
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 31 mars 2022, N° 20/04273
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph MAGNANThomas DUFORESTELMarcel BENHAMOUBastien CAIRESébastien BADIE
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLEPAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 6 ] SIS à [ Localité 7 ] c/ SCI FEM

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 170

N° RG 22/06432

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKTT

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 6]

SCI FEM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 31 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04273.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] SIS à [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, la SAS Société de Gérance du Cabinet TABONI, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Marcel BENHAMOU, membre de l’association BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉE

SCI FEM

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Bastien CAIRE, membre de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE substituée et plaidant par M^e Thomas DUFORESTEL, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame PERRAUT Florence, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 22 février 1999, la société civile immobilière F.E.M a acquis la propriété de plusieurs lots au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 6] situé à [Localité 7], donnant du côté Nord sur l'[Adresse 5] et du côté Sud sur la [Adresse 8], identifiés comme suit dans l’état descriptif de division :

— un local situé au rez-de-chaussée, à usage de cave-dépôt, ayant son entrée par la troisième porte à droite dans le hall de l’immeuble (lot n° 58),

— un local situé au rez-de-chaussée, à usage de cave-dépôt, ayant son entrée par la quatrième porte à droite dans le hall de l’immeuble (lot n° 59),

— un local situé au rez-de-chaussée, à usage de magasin avec dépendances, sanitaires, donnant sur l'[Adresse 5] (lot n° 60),

— un local situé au rez-de-chaussée, à usage de magasin avec dépendances, sanitaires, donnant sur l'[Adresse 5] (lot n° 61).

Il était stipulé dans l’acte que les quatre lots étaient reliés de fait entre eux pour ne former qu’un seul local, lequel est actuellement donné à bail commercial à une agence d’intérim.

Par courrier du 26 juillet 2020, le gérant de la société F.E.M a demandé au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de plusieurs projets de résolutions visant à obtenir :

— une clé permettant d’accéder au hall de l’immeuble à partir de la [Adresse 8],

— le raccordement du local à l’interphone,

— l’attribution d’une boîte aux lettres dans le hall,

— l’autorisation d’apposer une plaque professionnelle sur la façade côté [Adresse 8].

Aux termes de quatre résolutions n° 12, 13, 14 et 15, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires réunie le 30 septembre 2020 a rejeté l’ensemble de ces demandes à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par assignation délivrée le 1er décembre 2020, la société F.E.M a saisi le tribunal judiciaire de Nice pour entendre annuler ces décisions sur le fondement d’un abus de majorité et voir condamner le syndicat à donner suite à ses demandes ainsi qu’à lui payer une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement rendu le 31 mars 2022, le tribunal a :

— annulé les résolutions n° 12, 13 et 14,

— condamné le syndicat à remettre à la société F.E.M une clé donnant accès au hall de l’immeuble, à procéder au raccordement des lots n° 60 et 61 à l’interphone, ainsi qu’à lui attribuer une boîte aux lettres dans l’entrée pour chacun de ses lots n° 60 et 61, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15,

— débouté la société F.E.M de sa demande en dommages-intérêts,

— et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet TABONI, a interjeté appel le 2 mai 2022. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 décembre 2022, il fait valoir :

— que le local commercial de la société F.E.M donne uniquement sur l'[Adresse 5],

— que des raisons légitimes tenant à la sécurité et la tranquillité des résidants de l’immeuble s’opposent à ce qu’il lui soit donné un accès du côté de la [Adresse 8] ainsi qu’à son raccordement à l’interphone,

— que le local donné à bail dispose d’ores et déjà d’une boîte aux lettres située côté [Adresse 5],

— et que la société F.E.M n’est pas établi son siège social dans l’immeuble.

Il demande à la cour d’infirmer l’ensemble des chefs du jugement qui lui sont défavorables et, statuant à nouveau, de valider les résolutions n° 12, 13 et 14 votées lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 et de condamner la société F.E.M à prendre en charge le coût des travaux de remise des lieux en leur état antérieur.

Il conclut en revanche à la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15 et débouté la société F.E.M de sa demande en dommages-intérêts.

Il réclame enfin accessoirement paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

La société civile immobilière F.E.M a notifié le 9 avril 2025 des conclusions récapitulatives aux termes desquelles elle sollicite la confirmation des chefs de jugement attaqués, par adoption des motifs du premier juge. Elle maintient que les résolutions contestées procèdent d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, faisant valoir notamment qu’elle dispose d’un accès à ses lots à partir du hall d’entrée de l’immeuble situé du côté de la [Adresse 8] et qu’elle participe aux charges d’entretien de cette partie commune.

Elle forme appel incident des autres dispositions qui lui sont défavorables, aux motifs que l’apposition des plaques et enseignes commerciales est expressément autorisée par le règlement de copropriété et que l’existence d’un préjudice de jouissance résulte nécessairement du refus qui lui a été opposé par le syndicat durant de nombreuses années.

Elle demande en conséquence à la cour, statuant à nouveau de ces chefs :

— d’annuler la résolution n° 15 votée le 30 septembre 2020,

— de l’autoriser à poser une plaque professionnelle sur la façade côté [Adresse 8],

— et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle réclame accessoirement paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 avril 2025.

DISCUSSION

Sur la résolution n° 12 relative au refus de remise d’une clé de la porte d’entrée du hall de l’immeuble :

Il résulte de l’état descriptif de division rappelé en préambule du présent arrêt, du plan des lieux ainsi que d’un procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2022 par Maître [F], huissier de justice, que deux des lots appartenant à la société F.E.M sont accessibles par le hall d’entrée de l’immeuble ouvrant sur la promenade des Anglais, de sorte qu’il est légitime que celle-ci dispose d’une clé lui permettant d’utiliser cet accès.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un risque pour la sécurité ou la tranquillité des résidants de l’immeuble, étant rappelé que celui-ci est à usage mixte de commerce et d’habitation, et sachant que les locaux sont actuellement loués à une agence de travail intérimaire.

C’est à bon droit que le tribunal a considéré que le refus opposé par l’assemblée générale n’était pas motivé par la protection d’un intérêt collectif, et il apparaît au contraire que cette décision rompt l’égalité entre les copropriétaires.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution et condamné le syndicat à remettre à la société F.E.M une clé de la porte d’entrée du hall de l’immeuble.

Sur la résolution n° 13 relative au refus de raccorder les locaux à l’interphone :

Contrairement à ce que soutient le syndicat, il résulte de l’attestation de M. [S] [G], précédent locataire de la société F.E.M, que les locaux étaient à l’époque reliés à l’interphone situé à l’entrée de l’immeuble, mais que la ligne a été par la suite retirée sans préavis pour être attribuée à un autre occupant.

Il n’est pas démontré que l’utilisation de cette installation serait susceptible d’occasionner un trouble anormal de voisinage pour les autres résidants, de sorte que le refus de raccordement opposé par l’assemblée générale n’est pas motivé par la protection d’un intérêt collectif et rompt l’égalité entre les copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution et condamné le syndicat à procéder au raccordement des lots n° 60 et 61 à l’interphone de l’immeuble.

Sur la résolution n° 14 relative au refus d’attribution d’une boîte aux lettres :

Le règlement de copropriété dispose en page 38 que chacun des copropriétaires d’appartements et de magasins aura droit à l’usage de l’une des boîtes aux lettres placées dans les entrées de l’immeuble.

Le fait que le locataire de la société F.E.M dispose d’ores et déjà d’une boîte aux lettres extérieure placée sur la devanture du magasin côté [Adresse 5] ne dispense pas le syndicat de respecter la clause susdite.

D’autre part, la circonstance que la société F.E.M n’ait pas fixé son siège social dans l’immeuble est pareillement sans effet sur l’application de ladite clause.

Ici encore, le refus opposé par l’assemblée générale n’est pas motivé par la protection d’un intérêt collectif et rompt l’égalité entre les copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution et condamné le syndicat à attribuer à la société F.E.M une boîte aux lettres pour chacun de ses lots n° 60 et 61 placées dans les entrées de l’immeuble.

Sur la résolution n° 15 relative au refus d’autoriser la pose d’une plaque professionnelle sur la façade située côté [Adresse 8] :

Le règlement de copropriété dispose en page 37 que les plaques et enseignes commerciales sont permises à condition toutefois qu’elles ne portent pas atteinte à l’esthétique de l’immeuble et qu’elles soient conformes aux règlements de police et de sécurité.

Dès lors que les lots appartenant à la société F.E.M sont accessibles du côté de la [Adresse 8], qu’ils sont reliés à l’interphone installé devant cette entrée et disposent d’une boîte aux lettres dans le hall, aucune circonstance ne s’oppose à l’apposition d’une plaque professionnelle sur cette façade de l’immeuble, laquelle ne contrevient pas au 'standing’ de la résidence.

Le refus opposé par l’assemblée générale n’est pas motivé par la protection d’un intérêt collectif, de sorte qu’il y a lieu d’infirmer de ce chef le jugement déféré et, statuant à nouveau, d’annuler la résolution n° 15 et d’autoriser la société F.E.M à poser une plaque professionnelle sur la façade de l’immeuble côté [Adresse 8].

Sur la demande en dommages-intérêts :

Il appartient à la société F.E.M de démontrer qu’elle a subi un préjudice de jouissance personnel du fait du refus du syndicat d’accéder à ses demandes ; or il est constant qu’elle n’a jamais exploité directement les locaux dont elle est propriétaire, ceux-ci ayant toujours été donnés à bail à un tiers. Nul ne plaidant par procureur, l’intimée est donc irrecevable à demander l’indemnisation du préjudice éventuellement subi par ses locataires.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé les résolutions n° 12, 13 et 14 votées le 30 septembre 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires et condamné le syndicat à remettre à la société F.E.M une clé donnant accès au hall de l’immeuble, à procéder au raccordement des lots n° 60 et 61 à l’interphone, ainsi qu’à lui attribuer une boîte aux lettres dans l’entrée pour chacun de ses lots n° 60 et 61, sous peine d’astreinte,

Le confirme également en ce qu’il a débouté la société F.E.M de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Annule la résolution n° 15 votée lors de ladite assemblée,

Autorise la société F.E.M à poser une plaque professionnelle sur la façade de l’immeuble donnant sur la [Adresse 8],

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à la société F.E.M une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, en sus de l’indemnité de 2.000 euros qui lui a été allouée en première instance,

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société F.E.M sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE