COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° 2025/463

Rôle N° RG 21/09479 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWFC

[P] [X]

[Z], [U], [D] [N]

C/

[A] [C]

[H] [M]

S.N.C. [15]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Paul GUEDJ

M^e Jean-[Localité 8] JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 22 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01644.

APPELANTS

Monsieur [P] [X]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 14] (76), demeurant [Adresse 10]

Madame [Z], [U], [D] [N]

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 14] (76), demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Camille MATHIEU-BROSSON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [A] [C], notaire

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 9]

Madame [H] [M], notaire

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.N.C. [15]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 7 mai 2013, reçu en présence de Mme [M], notaire des acquéreurs, et de M. [C], son notaire, la SNC [15], promoteur immobilier, a vendu à M. [P] [X] et à Mme [Z] [N] épouse [X], une villa située [Adresse 5], au prix de 800 000 euros.

En l’état du divorce prononcé entre les époux [X] au mois de mars 2015, le bien a été attribué en pleine propriété à M. [X] par acte liquidatif reçu par Maître [B] le 29 janvier 2015.

Par assignation délivrée le 17 février 2015, M. [X] a fait citer la SNC [15] devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir constater l’état d’enclave de sa propriété au jour de la vente, voir prononcer l’annulation de la vente pour dol et de voir condamner son vendeur à lui rembourser la somme totale de 1 006 454,99 euros et la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ou, à titre subsidiaire, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, et voir condamner la SNC [15] à lui restituer la somme de 430 000 euros, outre la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par assignation délivrée le 8 décembre 2015, M. [X] a assigné en intervention forcée M. [A] [C] et Mme [H] [M], notaires, aux fins que leur responsabilité civile professionnelle soit engagée et de les voir condamner in solidum au paiement d’une somme de 430 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la moins-value apportée au bien, outre la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que de voir ordonner la jonction de ladite procédure avec celle initiée contre la SNC [15].

Par ordonnance du 8 septembre 2016, les procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 5 juillet 2018, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence à intervenir dans le dossier opposant la SNC [15] à d’autres parties, a ordonné la radiation administrative de l’affaire, a réservé l’ensemble des demandes, et, a rejeté la demande de dommages et intérêts et de provision formées par M. [X].

L’affaire a été réinscrite au rôle. Mme [N] est intervenue volontairement à la procédure le 6 mars 2020.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

dit que la propriété appartenant à M. [P] [X] située [Adresse 4] [Localité 11] n’est pas enclavée,

débouté M. [P] [X] de l’ensemble de ses demandes,

rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [Z] [N] aux fins de voir conjointement et solidairement la SNC [15], Mme [M] et M. [C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné M. [P] [X] à payer à la SNC [15] la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et de l’impossibilité de vendre depuis 2015 les lots du lotissement,

rejeté la demande de la SNC [15] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamné M. [P] [X] à payer à Mme [H] [M] et M. [O] [C] la somme de 1 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral occasionné par ses propos, les accusant de « collusion », eu égard à leur qualité d’officiers ministériels,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

condamné M. [P] [X] à payer à la SNC [15] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [P] [X] à payer à Mme [H] [M] et M. [O] [C] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [P] [X] aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Berliner.

Pour débouter Mme [N] et M. [X] de l’ensemble de leurs demandes, le tribunal a retenu que celui-ci était en mesure d’accéder librement à sa propriété, et ce depuis l’acquisition du bien, grâce au chemin d’accès aménagé et utilisé depuis plusieurs décennies par les propriétaires successifs de la villa.

Il vise à ce titre l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 14 mars 2019 et les conclusions de l’expert qui constatent également l’existence de ce chemin dont la qualification, servitude légale ou chemin d’exploitation, est sans incidence sur l’issue du litige. Il considère au surplus que M. [X] bénéficiait selon ses propres déclarations, d’une « tolérance de passage » sur le chemin litigieux.

Sur les demandes reconventionnelles de la SNC [15], le tribunal fait droit à sa demande d’indemnisation du préjudice financier résultant de l’impossibilité de vendre les lots du lotissement devant être réalisés en vertu du permis d’aménager qui lui a été délivré, en l’état de l’hypothèque judicaire injustement inscrite à la requête de M. [X]. Il a néanmoins dit que l’intention de nuire de M. [X] n’était pas établie et a, en conséquence, dit n’y avoir lieu à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il a également fait droit à la demande de dommages et intérêts des notaires en raison du préjudice moral subi du fait des accusations de collusion maintenues à leur encontre.

Selon déclarations reçues au greffe les 24 juin et 16 septembre 2021, M. [X] et Mme [N] ont relevé appel de cette décision, l’appel portant sur chacun des chefs de jugement rendus à l’exception de celui rejetant la demande de la SNC [15] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Les instances ont été jointes.

Par dernières conclusions transmises le 6 août 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] et Mme [N] sollicitent de la cour qu’elle :

homologue le protocole transactionnel intervenu entre M. [X] et la société [15] en date du 16 juillet 2025,

juge que M. [X] se désiste de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de l’ensemble des parties,

juge que chacune des parties conservera ses propres dépens,

M. [X] fait état du protocole d’accord transactionnel, signé le 16 juillet 2025 entre les appelants et la SNC [15], pour en solliciter l’homologation, faisant valoir qu’à son terme, il se désiste de la procédure d’appel pendante, accepte de verser à la SNC [15] la somme forfaitaire de 70 000 euros, tandis que la SNC [15] renonce à toute autre prétention, à exécuter l’intégralité des sommes allouées par le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 22 juin 2021, ainsi qu’à exécuter les condamnations prononcées par le juge de l’exécution de Nice le 31 octobre 2024.

Par courrier complémentaire transmis, à la demande de la cour, dans le cadre d’une note en délibéré en date du 24 septembre 2025, Mme [N], qui avait formé des demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles dans le cadre de ses premières conclusions d’appelantes du 19 août 2021, a expressément renoncé à celles-ci et a indiqué ses désister également de l’instance.

Par dernières conclusions transmises le 19 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SNC [15] sollicite de la cour qu’elle :

' homologue le protocole d’accord transactionnel intervenu entre elle et M. [P] [X],

' lui donne acte de son acceptation du désistement d’instance et d’action de M. [P] [X],

' dise que chaque partie conservera ses propres frais et dépens.

La SNC [15] confirme la signature d’un protocole d’accord transactionnel le 16 juillet 2025 entre elle et M. [P] [X], impliquant des concessions réciproques et le désistement par l’appelant dans le cadre de la présente procédure. Elle entend que ce protocole soit pleinement efficace et accepte expressément ce désistement.

Par note en délibéré transmise le 29 septembre 2025, à la demande de la cour, la SNC [15] a accepté le désistement d’instance de Mme [N]. Ainsi elle a expressément renoncé à ses prétentions formées à l’encontre de celle-ci aux termes de ses conclusions du 3 novembre 2021.

Par dernières conclusions transmises le 13 août 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] et Mme [M], notaires, sollicitent de la cour qu’elle :

prenne acte de ce qu’ils acceptent le désistement et de leur renonciation à leurs demandes indemnitaires en cause d’appel,

condamne les appelants aux dépens.

Les notaires entendent accepter le désistement des appelants, tout en indiquant ne pas être parties au protocole signé le 16 juillet 2015.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’homologation du protocole transactionnel entre M. [P] [X] et la SNC [15]

En application de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En l’espèce, M. [P] [X] a relevé appel d’un jugement qui l’a débouté de ses demandes envers la SNC [15] et l’a, notamment, condamné à payer à la SNC [15] la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier et de l’impossibilité de vendre les lots depuis 2015, outre à payer aux notaires la somme de 1 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral.

En cause d’appel, M. [P] [X] et la SNC [15], principaux protagonistes, se sont rapprochées et ont conclu le 16 juillet [Localité 3] un protocole d’accord écrit aux termes duquel ils déclarent s’accorder en ce que M. [P] [X] s’engage à régler à la SNC [15] à titre global et forfaitaire la somme de 70 000 euros afin de mettre un terme au litige, en ce que la SNC [15] s’engage à renoncer à l’exécution du jugement du juge de l’exécution de [Localité 12] du 31 octobre 2024 ayant condamné M. [P] [X] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce que M. [P] [X] s’engage à renoncer à l’exercice de tous droits et actions contre la SNC [15] s’agissant de la vente du 7 mai 2013 portant sur l’acquisition de la Villa des Lavandes à [Localité 11], et, en ce que M. [P] [X] et Mme [N] se désistent de leur instance, ce que la SNC [15] s’engage à accepter de son côté.

Ce protocole d’accord renferme des concessions réciproques des parties et ne contient aucune stipulation contraire à l’ordre public.

Les parties en sollicitent l’homologation dans les mêmes termes.

En application de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

Il convient en conséquence, faisant droit aux demandes concordantes des parties, d’homologuer le protocole transactionnel signé dans les rapports entre M. [P] [X] et la SNC [15], destiné à mettre fin au litige en lui donnant force exécutoire.

Sur le désistement de M. [P] [X] envers M. [C] et Mme [M], notaires et sur le désistement de Mme [N]

Aux termes de l’article 400 du code de procédure civile, le désistement de l’appel est admis en toutes matières sauf dispositions contraires.

L’article suivant précise que le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

En l’espèce, M. [P] [X] s’est désisté de son instance d’appel, tant à l’égard de la SNC [15] consécutivement au protocole d’accord signé, qu’à l’égard de M. [C] et Mme [M]. Ces derniers, qui avaient conclu au fond précédemment, ont expressément accepté ce désistement dans le cadre de leurs dernières écritures. Le désistement d’instance et d’action est parfait.

De même, Mme [N] s’est expressément désistée de l’ensemble de ses demandes contre la SNC [15] et contre M. [C] et Mme [M]. Les intimés ont accepté ce désistement et ainsi renoncé à faire valoir leurs propres prétentions reconventionnelles aux termes de leurs dernières écritures et de la note en délibéré adressée le 29 septembre 2025. Ce désistement est donc également parfait.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément au protocole d’accord conclu entre les parties, et en accord avec la teneur de leurs écritures, celles-ci conserveront à leur charge les dépens et frais par elles engagés, tant en première instance que devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Homologue le protocole transactionnel signé par M. [P] [X] et la SNC [15] le 16 juillet 2025, dont copie demeurera annexée au présent arrêt et lui donne force exécutoire,

Constate l’extinction de l’instance, accessoirement à l’action, par l’effet de la transaction ainsi que le dessaisissement de la cour,

Constate le désistement de M. [P] [X] de son appel dirigé contre M. [C] et Mme [M],

Le déclare parfait,

Constate le désistement de Mme [N] à l’endroit de tous les intimés,

Le déclare parfait,

Constate le renoncement par la SNC [15] de l’ensemble de ses prétentions envers Mme [N],

Constate l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour, par l’effet de ces désistements,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et frais irrépétibles par elle engagés tant devant le premier juge que devant la cour.

La Greffière La Présidente