COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/487

Rôle N° RG 24/10962 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUYC

[K] [B]

C/

[R] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christian BELLAIS

M^e Sarah HABERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 26 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02159.

APPELANT

Monsieur [K] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur [R] [J]

né le 29 mars 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteure

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2008, monsieur [K] [B] a donné à bail d’habitation à madame [V] [E] un appartement au premier étage d’une maison sise [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre 10 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2015, M. [B] a donné à bail à Mme [Z] [O] l’appartement du deuxième étage de cette même maison moyennant un loyer mensuel de 701 euros, outre 5 euros de provisions sur charges.

Le 11 mai 2019, les locataires de M. [B] l’ont informé de la survenance d’un dégât des eaux très important dans les deux appartements.

Au cours de la même période, M. [R] [J], propriétaire de l’appartement situé au troisième étage de l’immeuble voisin sis [Adresse 3], a été lui-aussi informé par son locataire d’un dégât des eaux survenu dans les lieux loués en raison d’une fuite du chauffe-eau.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2022, M. [B] a fait assigner M. [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :

— la somme de 13 018,45 euros à titre de provision sur le préjudice financier subi suite au dégât des eaux à l’origine de l’insalubrité de ses deux appartements, l’ayant obligé à reloger une locataire, consentir une réduction de loyer et ayant conduit au départ de la seconde locataire ;

— la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé et condamné M. [B] à verser à M. [J] la somme de 1 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré qu’il existait une contestation sérieuse afférente au lien de causalité entre la fuite de 2019 et la persistance de l’humidité durant deux années ayant empêché la location des appartements de M. [B].

Par déclaration transmise le 6 septembre 2024, M. [B] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 8 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] demande à la cour de :

— réformer la décision déférée ;

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [J] au paiement de :

— la somme de 13 018,45 euros à titre de provision sur le préjudice financier subi ;

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

— se faire remettre tout document :

— convoquer les parties et recueillir leur position ;

— décrire les dommages survenus ;

— évaluer le montant des travaux de reprise nécessaires de l’ensemble des prestations et constructions sinistrées ;

— évaluer l’éventuel préjudice de jouissance ;

— dresser un rapport ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] expose, notamment, que :

— plusieurs expertises ont eu lieu et mettent en exergue la responsabilité de M. [J], propriétaire de l’appartement situé dans l’immeuble voisin ;

— malgré la réparation effectuée par M. [J], le taux d’humidité est resté à un niveau de 100% pendant près de deux ans ;

— le taux d’humidité a diminué à 65 % en février 2021 puis à 60 % en juin 2021 et 35 % en novembre 2021 ;

— il n’a pas pu réaliser les travaux de remise en état des appartements avant le mois de février 2022 ;

— il a subi une perte de revenus locatifs, les locataires ayant dû quitter les lieux en raison de leur insalubrité ;

— il a dû engager une dépense de l’ordre de 600 euros pour le chauffage des lieux ;

— il a été indemnisé par son assurance mais à hauteur de 12 mois de loyer par locataire uniquement ;

— l’origine de la fuite ayant généré le dégât des eaux a été reconnue par M. [J] et est établie par le constat amiable signé avec Mme [O], les déclarations des locataires, la configuration des lieux ainsi qu’un rapport d’expertise ;

— si la cour s’estime insuffisamment informée, elle doit ordonner une mesure d’expertise.

Par conclusions transmises le 7 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et demande à la cour de :

— in limine litis :

— juger que son obligation au paiement est sérieusement contestable ;

— en conséquence, juger les demandes de M. [B] irrecevables en raison de l’incompétence du juge des référés ;

— à titre principal :

— juger que le désordre invoqué ne peut lui être imputé ;

— débouter M. [B] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle de 13 018,45 euros ;

— débouter M. [B] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— à titre subsidiaire :

— lui donner acte de ses plus expresses réserves quant aux responsabilités susceptibles d’être encourues ;

— débouter M. [B] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle ;

— en tout état de cause :

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [J] fait, notamment, valoir que :

— le juge des référés est incompétent dès lors que sa saisine n’est pas destinée à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite et dès lors que l’obligation au paiement est sérieusement contestable ;

— l’imputabilité de la présence d’humidité dans les appartements de M. [J] est contestable ;

— aucun élément n’établit un lien direct entre le dégât des eaux survenu dans son appartement et le taux d’humidité de 100% constaté dans les appartements de M. [B] 2 ans plus tard ;

— il a réparé immédiatement, après le passage de l’expert, la fuite dans son appartement ;

— il est de bonne foi ;

— aucun manquement ne peut lui être imputé ;

— M. [B] ne justifie pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise in futurum.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 juin 2025.

Par soit transmis en date du 4 juillet 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle entendait soulever d’office la question de la recevabilité de la demande d’expertise qui n’a pas été formulée devant le premier juge, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 10 juillet 2025, à minuit, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d’une note en délibéré.

Aucune note n’a été transmise à la cour dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande de provision présentée par M. [B] :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, à l’issue des débats, il n’est nullement contesté que les deux appartements donnés en location par M. [B] ont subi un dégât des eaux qui peut être daté au 11 mai 2019 suivant la mention figurant au constat amiable établi par Mme [E].

Dès le 27 mai 2019, la société Ecores est intervenue sur les lieux et a effectué plusieurs investigations dans l’immeuble voisin afin de déterminer l’origine de la fuite d’eau. Elle a réalisé une inspection vidéo dans la gaine technique de l’appartement du 2ème étage, un test de pression, des investigations acoustiques sur les tuyaux et au sol, une thermographie infrarouge au niveau des clarinettes de distribution de l’eau, une mise en eau colorée des évacuations de la baignoire, du lavabo et des toilettes ainsi que des aspersions au niveau de la baignoire et un contrôle visuel des équipements sanitaires et canalisations visibles dans l’appartement du 3ème étage. A l’issue, elle a conclu que des investigations complémentaires étaient nécessaires avec au préalable la pose de vannes sur les départs tuyaux des clarinettes eau froide et eau chaude sanitaire et le remplacement du groupe de sécurité chauffe-eau. Elle a aussi préconisé le remplacement du chauffe-eau de l’appartement du 3ème étage.

Si elle a retenu la nécessité d’effectuer des travaux avec la pose de vannes et le changement du chauffe-eau, elle ne s’est pas prononcée sur l’origine de la fuite d’eau qu’elle n’a manifestement pas localisée.

Les travaux préconisés ont été réalisés rapidement par M. [J], les factures étant datées du 5 juin 2019.

Cependant, le taux d’humidité relevés dans les appartements est demeuré très élevé. Suivant l’attestation de CMBB Provence et le courrier de Gan Assurances, ce taux a été relevé à 100% jusqu’au 4 mars 2020. Le compte rendu de recherche de fuite du 11 février 2021 retient encore un taux d’humidité de 65 % et celui du 24 juin 2021 un taux d’humidité de 60%.

Ainsi, il est manifeste que la fuite d’eau a perduré après les travaux réalisés par M. [J] suite aux préconisations de la société Ecores et que le dégât des eaux ne peut donc être imputé exclusivement à l’absence de vannes sur les départs tuyaux des clarinettes et la nécessité de remplacer le chauffe-eau, d’autant que la fuite affectant le chauffe-eau est qualifiée de légère par la société Ecores.

Postérieurement aux travaux, la compagnie d’assurance Gan, assurance de M. [B], a fait intervenir deux sociétés, 3iD et Résilians, les 11 février et 24 juin 2021, pour rechercher l’origine de la fuite d’eau mais malgré les investigations réalisées (contrôle hygrométrique, mise en eau, localisation de canalisation, contrôle manométrique et inspection vidéo), elles ne se sont pas prononcées sur l’origine de la fuite intervenue en mai 2019. Elles ont constaté uniquement une absence de fuite ainsi que l’humidité persistante.

Ainsi, l’origine du dégât des eaux ayant affecté les deux appartements de M. [B] n’est nullement déterminée.

En l’état, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que le dégât des eaux ayant affecté les deux appartements loués par M. [B] en mai 2019 est imputable exclusivement à une fuite d’eau en provenance de l’appartement dont M. [J] était propriétaire.

L’obligation de M. [J] d’indemniser M. [B] est subséquemment sérieusement contestable.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, M. [B] sollicite une mesure d’expertise dans l’hypothèse où la cour ne s’estimerait pas suffisamment informée.

Force est de relever qu’une telle demande n’a pas été présentée devant le premier juge. Elle s’avère donc nouvelle en cause d’appel.

Cette demande nouvelle d’expertise présentée par M. [B] doit être déclarée irrecevable.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [B] à verser à M. [J] la somme de 1 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [B], succombant à l’instance, sera débouté de sa demande présentée sur ce même fondement. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1.100 euros en cause d’appel.

M. [B] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande d’expertise présentée par M. [K] [B] ;

Condamne M. [K] [B] à payer à M. [R] [J] la somme de 1 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [K] [B] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne M. [K] [B] aux dépens de l’appel.

La greffière Le président