Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 7 mai 2025, n° 22/14211

TGI Marseille 15 septembre 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Abus de majorité et rupture d'égalité entre copropriétaires
La cour a estimé que la résolution votée par l'assemblée générale doit être annulée car elle ne respecte pas les droits des copropriétaires et la destination de l'immeuble.
Accepté
Conformité de l'exploitation d'une résidence de tourisme
La cour a jugé que l'exploitation d'un lot en résidence meublée de tourisme ne contrevient pas aux règles de la copropriété.
Rejeté
Demande d'autorisation judiciaire des travaux
La cour a rejeté cette demande car les travaux avaient déjà été entrepris sans autorisation, ce qui empêche la demande d'autorisation judiciaire.
Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que les appelants avaient eux-mêmes commis une faute en entreprenant des travaux sans autorisation, ce qui justifie le rejet de leur demande de dommages-intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, MM. [B] [G] et [L] [S] ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille qui avait débouté leurs demandes d'annulation d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, autorisant l'installation d'un climatiseur mais rejetant le reste de leurs prétentions. La cour d'appel a examiné si la résolution était abusive et si l'exploitation d'une résidence de tourisme était conforme à la destination de l'immeuble. Elle a confirmé que l'assemblée générale avait les éléments nécessaires pour se prononcer et que l'exploitation envisagée ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. La cour a donc annulé la résolution contestée, infirmant partiellement le jugement de première instance, tout en déboutant les appelants de leur demande d'autorisation de travaux et de dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 7 mai 2025, n° 22/14211
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/14211
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 15 septembre 2022, N° 20/00725
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nadéra MENDACIBenjamin NAUDINMarie-Hélène OTTO
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	son syndic en exercice la SARL SIGA dont le siège est [ Adresse 5 ], Syndicat des copropriétaires de l' immeuble en copropriété sis [ Adresse 3 ], représenté

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 127

N° RG 22/14211

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHFV

[B], [J] [G]

[L] [S]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-Hélène OTTO

M^e Benjamin NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 15 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00725.

APPELANTS

Monsieur [B], [J] [G]

né le 31 Janvier 1972 à [Localité 8] (94), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [S]

né le 25 Avril 1981 à [Localité 6] (60), demeurant [Adresse 1]

représentés et plaidant par M^e Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4]

représenté pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA dont le siège est [Adresse 5], pris en la personne de ses gérants en exercice, domiciliés audit siège

représenté et plaidant par M^e Benjamin NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué et plaidant par M^e Nadéra MENDACI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

MM. [B] [G] et [L] [S] ont acquis le 11 janvier 2019 un local commercial constituant le lot n° 9 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], consistant en un local commercial sis au rez-de-chaussée et une grande pièce à l’entresol ainsi qu’un water-closet.

Ils ont immédiatement entrepris des travaux visant à transformer ces locaux en logement destiné à la location de tourisme, ceux-ci ayant cependant été interrompus à la demande du syndic sur le rapport de l’architecte de l’immeuble.

Le 6 février 2020, le maire de la Ville de [Localité 7] a rejeté la demande de permis de construire déposée par M. [G].

Puis, par une résolution n° 32 votée le 17 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’autoriser les travaux ainsi que la pose d’un appareil de climatisation en façade de l’immeuble.

Par acte du 7 décembre 2020 et conclusions ultérieures, MM. [B] [G] et [L] [S] ont saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre :

— annuler la résolution susdite pour abus de majorité et rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— dire et juger que l’exploitation d’une résidence de tourisme n’est pas contraire au règlement de copropriété ni à la destination de l’immeuble,

— autoriser la reprise des travaux en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

— et condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 27.200 euros à titre de dommages-intérêts, en compensation de la perte de loyers.

Le syndicat a conclu au rejet de l’ensemble de ces demandes.

Par jugement rendu le 15 septembre 2022, le tribunal a :

— autorisé l’installation d’un appareil de climatisation,

— débouté les demandeurs du surplus de leurs prétentions,

— et condamné ces derniers aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [B] [G] et [L] [S] ont interjeté appel de cette décision le 26 octobre 2022. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 5 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé complet des moyens, ils invoquent les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et font valoir :

— que la résolution litigieuse procède d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— que la location de résidence de tourisme est une activité commerciale conforme à la destination mixte de l’immeuble,

— et que l’assemblée générale ne pouvait valablement subordonner son autorisation à la production d’une autorisation d’urbanisme.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a autorisé l’installation d’un climatiseur, et statuant à nouveau :

— d’annuler la résolution n° 32 votée le 17 septembre 2020,

— de dire et juger que l’exploitation d’une résidence de tourisme n’est pas contraire au règlement de copropriété ni à la destination de l’immeuble,

— d’autoriser la reprise des travaux conformément aux plans produits au dossier,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 35.200 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de la perte de loyers,

— de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une indemnité de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 septembre 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société SIGA PROVENCE, soutient pour sa part :

— que les travaux entrepris entraînent un changement d’affectation du lot et sont contraires à la destination de l’immeuble par niveaux prévue par le règlement de copropriété,

— qu’une autorisation de l’assemblée générale ne peut être obtenue que sous réserve de la conformité des travaux aux règles d’urbanisme,

— que les copropriétaires étaient insuffisamment informés par les pièces produites à l’appui de la demande,

— que l’article 30 de la loi de 1965 ne peut recevoir application lorsque les travaux ont été d’ores et déjà entrepris,

— et qu’une demande d’autorisation judiciaire ne peut être formulée en même temps qu’une demande d’annulation de la résolution litigieuse.

Il forme appel incident du chef de jugement ayant autorisé l’installation d’un appareil de climatisation et sollicite le rejet de cette demande.

Il conclut à la confirmation de la décision déférée pour le surplus, et réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

La veille de l’ordonnance de clôture, prononcée le 17 février 2025, les appelants ont communiqué un jugement du tribunal administratif de Marseille rendu le 11 juin 2024 ayant annulé l’arrêté municipal du 6 février 2020 susvisé et enjoint au maire de délivrer un permis de construire aux requérants.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de la résolution votée par l’assemblée générale :

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de cette même loi dispose d’autre part qu’un copropriétaire doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale avant d’entreprendre à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le litige opposant les parties ne porte pas sur la modification de la vitrine donnant sur la rue, pour laquelle les requérants disposaient d’un arrêté municipal de non opposition à déclaration préalable de travaux, mais sur le changement d’affectation du lot n° 9.

En premier lieu, il convient de considérer que l’assemblée générale disposait des éléments lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause, puisque la demande d’autorisation formulée par courrier du 6 mai 2020 adressée au syndic par le conseil des requérants contenait en pièces jointes les plans des travaux établis par leur architecte ainsi qu’un descriptif concernant la pose du climatiseur.

En second lieu, il n’appartenait pas à l’assemblée de se prononcer par rapport aux règles d’urbanisme, mais au regard des règles de droit privé gouvernant la copropriété.

En troisième lieu, il doit être relevé d’une part que la destination de l’immeuble est à usage mixte d’habitation et de commerce, de sorte que l’affectation de surfaces supplémentaires à l’un de ces usages est en principe licite, et d’autre part qu’aucune clause du règlement de copropriété ne prohibe l’exploitation d’un lot en résidence meublée de tourisme.

Enfin en quatrième lieu, il ne peut être postulé de manière générale qu’une telle exploitation serait en elle-même génératrice de nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage, de sorte que le changement d’affectation envisagé ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, la résolution n° 32 votée le 17 septembre 2020 par l’assemblée générale doit être intégralement annulée, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur le moyen tiré d’un abus de majorité ou d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux :

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’assemblée générale a refusé l’autorisation prévue à l’article 25 b, le copropriétaire requérant peut néanmoins être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par celui-ci, tous travaux d’amélioration de son lot.

Toutefois, selon une jurisprudence constante, le juge ne peut plus être saisi à cette fin lorsque le requérant a d’ores et déjà entrepris les travaux de sa propre autorité, ce qui est manifestement le cas en l’espèce ainsi qu’il résulte du rapport de l’architecte de la copropriété en date du 3 mai 2019.

Sur la demande en dommages-intérêts :

MM. [B] [G] et [L] [S], qui ont eux-mêmes commis une faute en entreprenant les travaux sans aucune autorisation d’urbanisme, ne sauraient reprocher au syndicat des copropriétaires de s’y être opposé, étant précisé que ce n’est que le 11 juin 2024 que le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté municipal du 6 février 2020 ayant rejeté leur demande de permis de construire.

En outre, ils ne justifient pas d’une autorisation de la Ville de [Localité 7] pour affecter leur bien à la location de tourisme de courte durée.

Leur demande en dommages-intérêts au titre de la perte de loyers doit être en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté MM. [B] [G] et [L] [S] de leur demande en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Annule la résolution n° 32 votée le 17 septembre 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires,

Déboute MM. [B] [G] et [L] [S] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, MM. [B] [G] et [L] [S] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE