COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/393

Rôle N° RG 24/07926 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNISY

[N], [E], [U], [Z] [J] épouse [G]

[V] [E] [Q] [W]

[X] [E] [W]

[F] [S] [R] [W]

C/

[Y] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mireille TOUFANY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Draguignan en date du 15 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/08984.

APPELANTS

Madame [N] [J] épouse [G]

ès qualité d’héritière et légataire universelle de Madame [E] [M] [O] [W] épouse [J] décédée le 14 avril 2024.

née le 03 juin 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [W]

né le 20 août 1936 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [W]

née le 02 avril 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [W]

né le 16 mai 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Mireille TOUFANY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés de M^e Christofer CLAUDE, de la SELAS REALYSE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Madame [Y] [T]

née le 18 novembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 février 1978, M. [V] [W] et Mme [N] [W], épouse [J], ont acquis la propriété indivise d’un local, situé [Adresse 6] à [Localité 2].

Suivant acte sous seing privé du 26 mai 1978, ils ont consenti à Mme [Y] [T], venant aux droits de M. [P] [A] un bail commercial sur le local, exploité sous l’enseigne « [N] Pub ».

Suivant acte sous seing privé du 8 avril 2014, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2014 et jusqu’au 10 avril 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 33 539, 49 € HT, outre charges.

Suivant acte authentique du 17 septembre 2018, M. [V] [W] a cédé la nue-propriété du bien immobilier à Mme [X] [W] et M. [F] [W], ses enfants.

Suivant exploit délivré le 1er février 2023 à M. [V] [W] et Mme [N] [W], Mme [Y] [T] a sollicité le renouvellement du bail.

Suivant exploit délivré le 19 avril 2023, M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] lui ont signifié leur refus de renouvellement du bail.

Suivant exploit délivré le 28 novembre 2023, ils ont fait assigner Mme [Y] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise in futurum pour voir déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 15 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan a :

ordonné une expertise, confiée à M. [K] [D], avec mission de déterminer l’indemnité d’éviction ;

condamné M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] aux dépens ;

rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette magistrate a ainsi considéré que, si toute action tendant à la revendication d’une indemnité d’éviction n’était pas vouée à l’échec, il n’y avait pas lieu de donner à l’expert la mission de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation depuis la fin du bail, les clauses et conditions de celui-ci se poursuivant en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Suivant déclaration transmise au greffe le 26 juin 2024, M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle les a débouté de leur demande tendant à ce que la mission d’expertise soit étendue à la détermination d’une indemnité d’occupation.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a désigné Monsieur [K] [D], en qualité d’expert judiciaire, avec la mission de :

« se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer l’indemnité d’éviction due à Madame [Y] [T] à la suite du refus de renouvellement du bail des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble exploité sous l’enseigne « [N] Pub », [Adresse 6] à [Localité 2] ;

préciser notamment la valeur marchande du fonds de commerce, selon les usages de la profession, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, les frais normaux de déménagement, la valeur des éléments éventuellement récupérables ;

rechercher si Madame [Y] [T] pourra transférer son fonds dans des locaux similaires ;

dans l’affirmative évaluer le prix du droit au bail qu’elle devra payer avec toutes justifications utiles, le préjudice commercial qu’elle pourra subir, comprenant notamment la perte éventuelle de clientèle, et le manque à gagner pendant la période de transfert, les frais de transfert et de réinstallation, solliciter communication de l’administration générale des impôts et fournir au Tribunal le montant du chiffre d’affaires des cinq dernières années et les déclarations de bénéfices pendant les mêmes périodes » ;

infirme l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a rejeté leur demande tendant à confier à l’expert judiciaire désigné la mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [T] ;

et statuant à nouveau, donne mission à l’expert judiciaire désigné d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [T] depuis le 1er mai 2023, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

condamne Mme [Y] [T] à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens, dont ceux de première instance, avec distraction au bénéfice de M^e Toufany, avocat.

Régulièrement intimée en l’étude, Mme [Y] [T] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à l’extension de la mission d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Pour que le motif de l’action soit légitime au sens des dispositions de l’article 145 sus énoncées, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible.

Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Le premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu'« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

Il est acquis que l’indemnité d’occupation se substitue au loyer et que le juge des référés peut nommer un expert chargé de l’évaluer au même titre que l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats, et plus précisément du refus de renouvellement du bail liant les parties, que celui-ci à pris fin le 30 avril 2023, la locataire occupant, depuis lors, toujours les lieux.

Partant, si l’article L. 145-28 du code de commerce confère au locataire un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, cet article prévoit également que l’indemnité d’occupation doit être fixée d’après la valeur locative déterminée en application de ce texte, en ce qu’étant distincte du loyer, elle s’y substitue de plein droit dès que le bail a pris fin.

Les bailleurs disposent dès lors d’un intérêt légitime à voir étendre le champ de l’expertise judiciaire, ordonnée par le premier juge, à l’évaluation de l’indemnité d’occupation, ce à compter du 1er mai 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux, afin que la juridiction de fond, éventuellement saisie si aucun accord amiable n’était trouvé sur ce point, puisse se prononcer sur les droits respectifs des parties.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas étendu la mission dévolue à l’expert à l’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation des locaux loués depuis la fin du bail.

L’expertise ordonnée par le premier juge et confiée à M. [K] [D] sera dès lors complétée par les chefs de mission suivants :

se rendre au sein des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble exploité sous l’enseigne « [N] Pub », [Adresse 6] à [Localité 2], visiter les locaux objets du bail du 26 mai 1978, et de son avenant à effet au 1er mai 2024, les décrire, les photographier, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

rechercher tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er mai 2023, date d’effet du congé, jusqu’à libération des lieux, en application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce et donner son avis sur le montant de cette indemnité.

L’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile.

Il convient en outre de fixer à 2 000 € la provision complémentaire que les appelants devront consigner entre les mains du régisseur des avances et recettes du tribunal judiciaire de Draguignan au plus tard le 26 août 2025, à peine de caducité de ce complément d’expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et ce, même si l’expertise a été ordonnée.

De cette manière, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] aux dépens.

Pour les mêmes raisons, M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] conserveront la charge de leurs dépens d’appel.

Il n’apparait enfin pas inéquitable de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] aux dépens ;

L’infirme en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande formée par M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] tendant à voir confier à l’expert désigné la mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [Y] [T] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que l’expertise ordonnée par le premier juge et confiée à M. [K] [D], sera dès lors complétée par les chefs de mission suivants :

se rendre au sein des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble exploité sous l’enseigne « [N] Pub », [Adresse 6] à [Localité 2], visiter les locaux objets du bail du 26 mai 1978, et de son avenant à effet au 1er mai 2024, les décrire, les photographier, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

rechercher tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er mai 2023, date d’effet du congé, jusqu’à libération des lieux, en application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce et donner son avis sur le montant de cette indemnité.

Dit que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan le 31 janvier 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises de cette même juridiction ;

Fixe à 2 000 € la provision complémentaire que M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W] devront consigner entre les mains du régisseur des avances et recettes du tribunal judiciaire de Draguignan, au plus tard le 26 août 2025, à peine de caducité de ce complément d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Laisse à M. [V] [W], Mme [N] [W], Mme [X] [W] et M. [F] [W], la charge de leurs dépens d’appel.

La greffière Le président