Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 1, 11 juin 2025, n° 24/11943

TCOM Cannes 9 mai 2019

CA Aix-en-Provence
Infirmation 11 juin 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un contrat de mandat
La cour a confirmé l'existence du contrat de mandat entre les consorts [U] et la SAS Bourgeois Immobilier, ce qui engage la responsabilité de cette dernière.
Accepté
Fautes dans la gestion locative
La cour a jugé que la SAS Bourgeois Immobilier a effectivement commis des fautes dans sa gestion, engageant ainsi sa responsabilité pour le préjudice subi par les consorts [U].
Accepté
Perte de chance due à la gestion fautive
La cour a estimé que les fautes de la SAS Bourgeois Immobilier ont entraîné une perte de chance pour les consorts [U], fixant cette perte à 80%.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 1, 11 juin 2025, n° 24/11943
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/11943
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Cannes, 9 mai 2019, N° 2019F00061
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dany ZOHARMarie-Monique CASTELNAUKarine TOLLINCHI
Cabinet(s) :	SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

Rôle N° RG 24/11943 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYKY

[B] [U]

[W] [U] épouse [J]

S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le : 11/06/2025

à :

M^e Dany ZOHAR

M^e Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 09 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F00061.

APPELANTS

Monsieur [B] [U]

né le 01 Janvier 1967 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [W] [U] épouse [J]

née le 29 Septembre 1959 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, après prorogation.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Dominique ALARD, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [U] et Mme [W] [U] épouse [J] ont confié à la SAS Bourgeois Immobilier, dont le nom commercial est Sita, la gestion d’un local commercial dont ils sont propriétaires situé [Adresse 3].

La SARL Pizza du Monde, locataire commerciale selon bail renouvelé du 26 mars 2013, a vendu par acte sous seing privé du 3 juillet 2015 son fonds de commerce et cédé le droit au bail à la SARL l’Ambiance. Dans cet acte, M. [Y] [M], gérant de la SARL l’Ambiance s’est porté caution solidaire des engagements de la société envers les bailleurs.

Par ordonnance du 8 novembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Grasse, a constaté la résiliation du bail au 13 juillet 2017 et ordonné l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Exposant que la société Bourgeois Immobilier a commis des fautes et des manquements dans le cadre de l’exécution du mandat de gestion locative, notamment sur la solvabilité de la caution, les consorts [U] ont, par acte d’huissier du 25 février 2019, assigné cette dernière devant le tribunal de commerce de Cannes pour obtenir réparation de leur préjudice.

Par jugement du 9 mai 2019, le tribunal de commerce de Cannes a :

— débouté M. [B] [U] et Mme [W] [U] de leur demande de condamnation de la SAS Bourgeois Immobilier en qualité de mandataire de leur bien immobilier et de leurs autres demandes ;

— condamné le demandeur aux dépens.

M. [B] [U] et Mme [W] [U] ont interjeté appel par déclaration du 2 juillet 2019.

Par arrêt sur déféré du 12 septembre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a dit que l’instance n’était pas périmée.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 5 février 2020, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [B] [U] et Mme [W] [U], épouse [J] demandent à la cour de :

— constater l’existence d’un lien contractuel entre les consorts [U] et la SAS Bourgeois Immobilier.

Par conséquent,

— infirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal de commerce de Cannes le 9 mai 2019

Dès lors,

— dire et juger que la société Bourgeois Immobilier, en sa qualité de mandataire, a dans le cadre de la gestion d’un bien appartenant à M. [B] [U] et à Mme [W] [U] épouse [J], commis une faute en retenant, sans procéder aux vérifications élémentaires notamment de solvabilité, M. [Y] [M] en qualité de caution solidaire des engagements de la SARL L’Ambiance, alors qu’il était insolvable ;

— voir constater ainsi que l’exécution fautive de ses obligations par la société Bourgeois Immobilier résultant du contrat de mandat de gestion locative du 5 octobre 2014, est à l’origine des préjudices subi par M. [B] [U] et à Mme [W] [U] épouse [J], dont elle doit répondre ;

— condamner la société Bourgeois Immobilier à payer à M. [B] [U] et à Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 14.343,67 € au titre notamment des loyers et charges impayés par la SARL L’Ambiance et M. [Y] [M] en sa qualité de caution solidaire ;

— condamner la société Bourgeois Immobilier à payer à M. [B] [U] et à Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 13.728 € TTC correspondant aux frais de remise en état des lieux du local loué à la SARL Ambiance ;

— dire et juger que le montant total de ces condamnations, soit 28.071,67 € porteront intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2018, date de la mise en demeure ;

— condamner la société Bourgeois Immobilier à payer à M. [B] [U] et à Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi tant sur le plan moral que financier et de la résistance abusive dont elle a fait preuve.

En tout état de cause,

— débouter la société Bourgeois Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Bourgeois Immobilier à verser à payer à M. [B] [U] et à Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Bourgeois Immobilier aux entiers dépens distraits au profit de M^e Zohar.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 février 2025, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Bourgeois Immobilier demande à la cour de :

— débouter M. [U] et Mme [J] de leur appel et de toutes leurs demandes ;

— confirmer le jugement entrepris.

Subsidiairement, pour le cas où par impossible la cour devait considérer que la société Bourgeois Immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité :

— fixer le pourcentage de perte de chance subi par les consorts [U], lequel ne devrait pas être supérieur à 10%.

Très subsidiairement et en tout état de cause :

— dire et juger que le préjudice éventuel subi par les consorts [U] ne saurait être supérieur à la somme de 11.683,89 €, sur laquelle le pourcentage de perte de chance devra être appliquée.

Reconventionnellement :

— condamner solidairement M. [U] et Mme [J] à payer à la société Bourgeois Immobilier la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité de la SAS Bourgeois immobilier :

Les consorts [U] font valoir que les premiers juges ont fait une appréciation erronée de l’existence du lien contractuel entre les parties, que d’ailleurs dans ses dernières conclusions devant la cour, l’intimée ne conteste plus l’existence du contrat de mandat. Ils soutiennent que dans le cadre du mandat de gestion qui lui a été confié, à la SAS Bourgeois immobilier a commis diverses fautes notamment en ne procédant pas à des recherches sérieuses sur la solvabilité tant de la société cessionnaire du fonds de commerce que du gérant de ladite société.

La SAS Bourgeois immobilier fait valoir au contraire qu’en prévision de la cession elle a obtenu les statuts de la société cessionnaire du bail, la copie de la pièce d’identité et le relevé d’identité bancaire de son gérant M. [M], ainsi que la justification d’un appel de fonds lui étant adressé pour un appartement situé à [Localité 6] démontrant qu’il était propriétaire d’un bien immobilier. Elle détenait ainsi tous les éléments relatifs à la société cessionnaire et à son gérant et n’avait pas à se livrer à une enquête de solvabilité approfondie. Elle ajoute qu’elle s’est assurée du règlement par le cédant de l’arriéré des loyers et a posé les conditions que l’acquéreur du fonds devait respecter. S’agissant de la solvabilité de la caution, elle affirme qu’il ne pèse aucune obligation sur le mandataire d’obtenir des informations notamment de solvabilité sur la nouvelle caution, aucune clause d’agrément n’étant prévue à l’égard de la caution de l’acquéreur.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

La SAS Bourgeois immobilier est une professionnelle de la gestion immobilière pour le compte de ses mandants.

À l’occasion de la cession du fonds de commerce intervenue entre la SARL les Pizzas du monde et la SARL L’Ambiance, elle devait à ce titre, donner toutes informations utiles aux bailleurs de manière à recueillir un accord éclairé à la cession du bail.

Si elle s’est effectivement assurée, conformément aux stipulations de l’acte, du règlement des arriérés par la société cédante, elle devait également s’assurer de la solvabilité et du sérieux de la société cessionnaire, destinée désormais à régler les loyers.

Or, elle n’a sollicité que les statuts de la société, créée en 2008, sans demander les comptes sociaux, seuls de nature à vérifier la capacité de la société cessionnaire à s’acquitter des loyers commerciaux.

L’absence totale de vérification de la capacité d’une société cessionnaire du droit au bail à s’acquitter des loyers constitue à l’évidence une faute du mandataire professionnel de la gestion immobilière.

De même, alors qu’elle a, au nom des bailleurs dans l’exercice de son mandat, sollicité que le nouveau gérant de la SARL L’Ambiance se porte caution solidaire des sommes qui pourraient être dues par la société, elle n’a, là encore, procédé à aucune vérification sérieuse, au regard de sa qualité de professionnelle, de la solvabilité de la caution qu’elle exigeait.

En effet, il n’est produit aux débats aucun document financier, les parties évoquant, sans toutefois la produire une déclaration de revenus ne mentionnant aucun revenu et une adresse correspondant au centre de détention de [Localité 7].

Quoi qu’il en soit, le seul document concernant la solvabilité financière de la caution est un appel de charges concernant un appartement situé à [Localité 6] au nom de M/Mme [M] [H], sans plus de précision, sans qu’aient été vérifiés les droits du gérant quant à la propriété de cet appartement et surtout s’il n’était pas grevé de sûretés empêchant qu’il constitue une garantie suffisante.

À raison de ces fautes, la responsabilité de la SAS Bourgeois immobilier, professionnelle de la gestion immobilière, est engagée et elle doit la réparation du préjudice subi par les consorts [U] en lien avec lesdites fautes.

2. Sur le préjudice des consorts [U] :

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les fautes commises par la SAS Bourgeois immobilier leur ont seulement fait perdre une chance de ne pas agréer la SARL L’Ambiance en qualité de cessionnaire du droit au bail et d’accepter la caution solidaire de son gérant en ayant connaissance d’éléments de solvabilité plus convaincants.

Il résulte des pièces produites, et notamment de l’ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, que ceux-ci ont été réglés jusqu’au début de l’année 2017, de sorte que le défaut de capacité du règlement des loyers de la société cessionnaire ne s’est pas manifesté immédiatement et ne signifiait pas une incapacité de la société d’assurer ses obligations locatives dès l’origine.

Il y a lieu dans ces conditions de fixer le pourcentage de la perte de chance des consorts [U] de ne pas agréer la SARL L’ambiance et de ne pas accepter la caution solidaire de son gérant à 80%.

Sur le quantum du préjudice, seul le défaut de règlement des loyers et les frais associés sont en lien avec les fautes commises par la SAS Bourgeois immobilier.

Celle-ci ne peut être en revanche responsable du comportement du locataire au moment de la restitution des locaux, ce comportement n’étant pas lié à ses capacités financières seules en cause lors de l’agrément donné par le bailleur.

Il en résulte que les frais relatifs aux travaux et dégradations ne sont pas en lien avec les fautes commises par l’intimée laquelle est seulement redevable de la somme de 11 683,89 € x 80% = 9 347,11 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires :

Les consorts [U] sollicitent la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la légèreté blâmable dont a fait preuve la SAS Bourgeois immobilier dans la gestion de ce dossier, cette légèreté étant source de tracas pour les consorts [U] tant sur le plan moral que financier et au titre de sa résistance abusive.

Toutefois, ils ne démontrent pas l’existence d’une faute distincte de celles déjà retenues et qui font l’objet d’une indemnisation dans le cadre du présent arrêt, ni l’existence d’un quelconque abus dans l’exercice de son droit de se défendre, étant observé que la SAS Bourgeois immobilier avait obtenu satisfaction en première instance. Ils sont déboutés de cette demande.

La SAS Bourgeois immobilier, partie perdante, est condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Cannes du 9 mai 2019,

Statuant à nouveau,

Dit qu’en sa qualité de mandataire la SAS Bourgeois immobilier a commis des fautes engageant sa responsabilité au titre de la perte de chance subie par M. [B] [U] et Mme [W] [U] épouse [J] de ne pas agréer la SARL L’Ambiance en qualité de cessionnaire du droit au bail et d’accepter M. [Y] [M] en qualité de caution,

Fixe la perte de chance à 80%,

Condamne en conséquence la SAS Bourgeois immobilier à payer à M. [B] [U] et Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 9 347,11 euros en réparation de leur préjudice,

Déboute M. [B] [U] et Mme [W] [U] épouse [J] du surplus de leurs demandes,

Condamne la SAS Bourgeois immobilier aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS Bourgeois immobilier à payer à M. [B] [U] et Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 6 000 euros.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,