COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 OCTOBRE 2025

N°2025/542

Rôle N° RG 24/12781 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN3LF

S.C.P. EZAVIN-[D]

C/

S.A.R.L. SOBECOM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florent LADOUCE

Me [Localité 3] GARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 5] en date du 11 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04264.

APPELANTE

S.C.P. EZAVIN-[D]

prise en la personne de Maître [K] [D],

domiciliée [Adresse 1]

ès-qualités d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Madame [C] [I], veuve [J],

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

S.A.R.L. SOBECOM,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Paloma REPARAZ, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 19 avril 1985, M. [B] [J] et Mme [C] [I] veuve [J] ont donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Le greco et M. [F] [E] des locaux dénommés 'les Algues’ situés [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 108 000 francs hors taxes, payable trimestriellement avant le 1er de chaque terme, outre les provisions sur charges.

Ce bail a été renouvelé suivant acte authentique du 30 janvier 2004 par Mme [C] [I] veuve [J] au profit de la société Le greco moyennant le paiement d’un loyer annuel de 23 492 euros hors taxes, payable mensuellement avant le 1er de chaque mois, outre des provisions sur charges d’un montant de 460 euros.

[C] [I] veuve [J] est décédée le 29 mai 2014.

Par ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan, la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale pour une durée de deux ans avec notamment pour mission de percevoir les loyers, réguler les charges de copropriété et charges de toutes nature, impositions, à l’exception de celles ayant trait à l’occupation des biens indivis par les indivisaires et des droits de succession, ainsi que de représenter l’indivision dans toutes les procédures judiciaires, fiscales et administratives en demande et en défense, solliciter et accepter tout délai de paiement.

Cette mission a été prolongée pour une durée de deux ans par ordonnance de référé rendue le 21 février 2024 par le même tribunal.

Le 11 mars 2024, la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de [C] [I] veuve [J], a fait délivrer à la société à responsabilité limitée (SARL) Sobecom un commandement de payer la somme principale de 28 144,71 euros à valoir sur les loyers et charges en visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé renouvelé le 30 janvier 2004.

Se prévalant d’un commandement resté infructueux, la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant ès qualités, a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la société Sobecom devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes provisionnelles.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 11 septembre 2024, ce magistrat, estimant que la demanderesse ne justifiait pas de la cession du bail consenti le 19 avril 1985 et renouvelé le 30 janvier 2004, au profit de la société Sobecom, a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de [C] [I] veuve [J], aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 22 octobre 2024, la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant ès qualités, a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 11 avril 2024 ;

— condamner la SAS Sobecom à lui payer la somme provisionnelle de 3 983,80 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.

Bien qu’ayant constitué avocat le 20 décembre 2024, la société Sobecom n’a transmis aucune conclusion.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, l’appelante justifie à hauteur d’appel le fait que la société Sobecom vient aux droits de la société Le greco en ce qu’elle a été déclarée adjudicataire du fonds de commerce suivant acte d’acquisition en date du 9 septembre 2004.

Le contrat de bail renouvelé par les parties stipule (en page 8) que, faute de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera de plein droit résilié.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 11 mars 2024 porte sur la somme principale de 28 144,71 euros correspondant à des loyers et charges dus entre les mois de juillet 2022 et février 2024.

La société Sobecom n’allègue ni ne démontre avoir réglé les causes de ce commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion sollicitées par la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant ès qualités.

Statuant à nouveau, il y a lieu :

— de constater la résiliation du bail liant les parties à effet au 11 avril 2024 ;

— d’ordonner l’expulsion de la société Sobecom et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il convient de relever que l’appelante se contente de demander la condamnation de l’intimée à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à ce qu’elle libère effectivement les lieux. Elle ne demande pas de provision à valoir sur l’arriéré locatif échu antérieurement à la résiliation du bail à effet au 11 avril 2024.

Dans ces conditions, au regard de l’occupation sans droit ni titre de la société Sobecom depuis le 11 avril 2024, l’obligation pour cette dernière de régler une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3 983,80 euros à compter du 11 avril 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef et la société Sodecom sera condamnée à verser à la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant ès qualités, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3 983,80 euros à compter du 11 avril 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise effective des clés.

Sur les dépens et l’article l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que l’appelante obtient gain de cause en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

La société Sodecom sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 11 mars 2024.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à l’appelante la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail liant les parties à effet au 11 avril 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la SARL Sobecom et de tous occupants de son chef des lieux loués dénommés 'les Algues’ situés [Adresse 4] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la SARL Sobecom à verser à la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de [C] [I] veuve [J], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3 983,80 euros à compter du 11 avril 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise effective des clés ;

Condamne la SARL Sobecom à verser à la SCP Ezavin-[D], prise en la personne de Me [K] [D], agissant en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de [C] [I] veuve [J], la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Sobecom aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 11 mars 2024.

La greffière La présidente