COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 181

N° RG 24/06361

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNBLC

[N] [E] épouse [D]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence

LES FACULTES

[Y] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe KLEIN

M^e Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 16 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01613.

APPELANTE

Madame [N] [E] épouse [D]

née le 08 Février 1938, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe KLEIN, membre de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 4] à [Localité 7]

représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est [Adresse 2], en son agence sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [D]

né le 25 Janvier 1941, demeurant [Adresse 3]

signification de la DA et avis de fixation à bref délai le 11 juin 2024 par PVRI

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte du 19 octobre 2023 et du 15 novembre 2023, transformé en PV de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [9] sis [Adresse 4] à AIX EN PROVENCE représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY a fait assigner Mme [E] et son ex époux M. [D] à comparaître devant le tribunal judiciaire d’Aix en Provence aux fins de voir condamner solidairement Mme [E] et son ex-mari à lui payer la somme de 16.518,72 euros correspondant d’une part aux charges dues, compte arrêté au 01/10/2023 et d’autre part aux provisions devenues exigibles avec intérêts de droit du 24 mai 2023 ; la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement en date du 16 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Aix en Provence :

— CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES FACULTES sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice.

—  6.985,72 euros au titre des charges échues au 01/10/2023 et des provisions sur charges exigibles pour les périodes du 01/04/2023 au 31/03/2024 (123,36 euros et du 01/04/2024 au 31/03/2025 (430,68) avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023.

— CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [9] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes,

— CONDAMNE solidairement M.et Mme [D] aux entiers dépens,

— DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe en date du16 mai 2024, Mme [N] [E] défaillante en première instance a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

INFIRMER le jugement dont appel rendu le 16 avril 2024 en ce qu’il a :

— CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [9] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice.

—  6.985,72 euros au titre des charges échues au 01/10/2023 et des provisions sur charges exigibles pour les périodes du 01/04/2023 au 31/03/2024 (123,36 euros et du 01/04/2024 au 31/03/2025 (430,68) avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023.

— CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [9] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— CONDAMNE solidairement M.[Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] aux entiers dépens

Statuant à nouveau,

DECLARER les procès-verbaux des assemblées générales inopposable à Mme [E]

En conséquence,

DECLARER les charges non exigibles

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de leur demande en paiement contre Madame [E].

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’il lui est demandé le paiement des charges de copropriété pour le lot 430, or il a été vendu comme accessoire du lot 548 en 1978,

— qu’elle est divorcée depuis 1991,

— que les mises en demeures ne concernent que son ex époux,

— qu’il ne semble pas y avoir eu de difficultés de 1978 à 2020, date de la première mise en demeure de son ex époux,

— qu’en ce qui la concerne la première relance reçue l’a été en 2023, à laquelle elle a répondu qu’elle n’était plus propriétaire,

— qu’elle n’a jamais reçu d’appel de fonds,

— qu’en l’absence de justification de convocations aux assemblées générales, les PV ne lui sont pas opposables et les charges de copropriété réclamée dans le cadre de la présente procédure ne sont donc pas exigibles à son égard.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Confirmer le jugement dont appel rendu le 16 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE selon la procédure accélérée au fond en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [9] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice :

6 958.72 € au titre des charges échues au 01/10/2023 et des provisions sur charges exigibles pour les périodes du 01/04/2023 au 31/03/2024 (123,36 €) et du 01/04/2024 au 31/03/2025 (430.68 €) avec intérêts au taux légal à compter du 24/05/2023

— Condamné solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [9] sis 31 AV. [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— Condamné solidairement M. [Y] [D] et Mme [N] [E] épouse [D] aux entiers dépens.

— Dit que l’exécution provisoire est de droit.

Y ajoutant,

Condamner Mme [N] [E] épouse [D] au paiement de la somme de 1 000 € en application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux dépens.

Il soutient:

— qu’il démontre l’exactitude du montant des sommes réclamées,

— qu’il résulte de l’article 113 du règlement de copropriété du groupe d’immeuble RESIDENCE LES FACULTES du 01/06/1970 que « dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra en conséquence, exiger l’entier paiement à n’importe lequel des copropriétaires indivis,

— que la fiche d’immeuble produite par lui ne fait pas apparaître la retranscription de la vente du lot n°430 correspondant à la réserve, mais seulement la vente du lot n°548,

— qu’il produit aux débats l’acte de vente du 18 Décembre 1978 dressé par devant Maître [X] [B] [F], notaire, par lequel, M. [Y] [D] et Mme [N] [P] [E] épouse [D] ont vendu uniquement le lot 548,

— qu’il est amplement démontré que le lot 430 n’a pas été vendu par les époux [D].

— que le lot [Cadastre 5] n’ayant pas été vendu par les époux [D], ces derniers en restent donc propriétaires et débiteurs des charges y afférent,

— que le relevé de propriété émis par le cadastre révèle de façon indiscutable

conformément au document hypothécaire, évidemment, que les deux époux sont propriétaires

du lot [Cadastre 5],

— que si l’appelante fait état de son divorce rien n’est versé sur le partage des biens entre époux de sorte qu’ils restent tous deux propriétaires du lot [Cadastre 5],

— que l’absence de notification du procès-verbal d’une assemblée générale de copropriété n’a pas pour effet de rendre les décisions inopposables, mais seulement de ne pas faire courir le délai de contestation.

M.[D] est non comparant.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai à l’audience du 22 avril 2025 par ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Il résulte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 et 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Aux termes de l’article 10 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les éléments collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que les charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont imputables au débiteur concerné.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 énonce que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En outre cet article précise les modalités de constitution du fonds de travaux et d’affectation des fonds.

L’article 113 du règlement de copropriété du groupe d’immeubles RESIDENCE LES FACULTES du 1er juin 1970 prévoit que dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra en conséquence, exiger l’entier paiement à n’importe lequel des copropriétaires indivis.

Il résulte de l’acte de vente du 18 décembre 1978 entre les époux [D] et la société ENTREPRISE DE NETTOYAGE DU GARD PERNO que seul le lot 548 de la copropriété en question a été vendu et pas le lot 430 dont ils restent propriétaires et débiteurs des charges, comme cela résulte de la fiche d’immeuble et du relevé de propriété émis par le cadastre.

Par ailleurs, quoique les époux [D] aient divorcé par jugement du 9 novembre 1987, confirmé par arrêt du 27 septembre 1990, l’appelante ne justifie nullement du partage des biens communs de sorte que le lot 430 reste leur propriété indivise.

En outre, quand bien même le syndicat ne justifie pas de la convocation de l’appelante aux assemblées générales et de la notification à cette dernière des procès verbaux de ces assemblées, leurs résolutions sont applicables et donc opposables tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Par lettre du 24 mai 2023 fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’appelante a signé l’accusé de réception, cette dernière a été mise en demeure.

Aucun règlement n’ayant eu lieu dans les 30 jours impartis par cet article, les provisions dues au titre de l’article 14-1 et du I de l’article 14-2, les autres provisions non encore échues en application de ces mêmes articles et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires produit en appel toutes les pièces visées par le jugement de première instance et justifiant la condamnation prononcée par ce dernier qui est ainsi confirmée.

Sur les autres demandes

Mme [N] [E] divorcée [D] est condamnée à 1000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 avril 2024 par le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [N] [E] divorcée [D] à régler au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE LES FACULTES représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [N] [E] divorcée [D] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE