COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 460

Rôle N° RG 22/12914 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCUR

S.A.R.L. CABINET TRIO

C/

Syndicat des copropriétaires LA LOUISIANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 31 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03292.

APPELANTE

S.A.R.L. CABINET TRIO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires LA LOUISIANE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA domicilié en cette qualité audit siège sis, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL TRIO a été désignée es qualité de syndic de la copropriété dénommée « La Louisiane » lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2016, renouvelée lors de l’assemblée générale du 03 août 2017 avant d’être remplacée lors de l’assemblée générale du 07 août 2018.

La SARL TRIO a engagé deux procédures de licenciement à l’encontre d’un couple de gardiens, Monsieur et Madame [M] devant le conseil des prud’hommes de [Localité 4] lequel, par deux jugements du 19 août 2019, a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « La Louisiane » à leur verser respectivement les sommes de 47.928,74 euros et 12.579,27 euros au titre des indemnités de licenciement abusifs et injustifiés.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » a assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse la SARL TRIO aux fins de :

*dire et juger qu’elle avait engagé des procédures abusives et injustifiées,

*de dire et juger qu’elle avait commis une faute de gestion engendrant un préjudice à son détriment,

*de la condamner à lui payer la somme de 82.333,20 euros dont 60.508,01 euros au titre des indemnités de licenciements abusifs et injustifiés,

*de la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire été évoquée à l’audience du 23 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance sauf à condamner la SARL TRIO à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL TRIO demandait au tribunal de dire et juger qu’elle n’avait commis aucune faute de gestion en sa qualité de syndic de la copropriété , que le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » ne pouvait davantage faire valoir un quelconque préjudice, ni un quelconque lien de causalité et par conséquent de le débouter de l’ensemble de ses demandes.

Elle sollicitait également sa condamnation au paiement de la somme de un euro à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre celle de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire rendu le 31 août 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré la SARL TRIO responsable envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » des fautes de gestion commises dans le cadre du licenciement de Monsieur [M] et de Madame [L] épouse [M] ;

*fixé le préjudice causé par les fautes de gestion de la SARL TRIO au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à la somme de 60.508,01 euros ;

*condamné la SARL TRIO au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de la somme de 60.508,01 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamné la SARL TRIO au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*rejeté le surplus des demandes.

*condamné la SARL TRIO aux dépens.

Suivant déclaration en date du 28 septembre 2022, la SARL TRIO a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare la SARL TRIO responsable envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » des fautes de gestion commises dans le cadre du licenciement de Monsieur [M] et de Madame [L] épouse [M] ;

— fixe le préjudice causé par les fautes de gestion de la SARL TRIO au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à la somme de 60.508,01 euros ;

— condamne la SARL TRIO au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de la somme de 60.508,01 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamne la SARL TRIO au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— rejette le surplus des demandes.

— condamne la SARL TRIO aux dépens.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » demande à la cour de :

*juger que la SARL TRIO a engagé deux procédures de licenciement abusives et injustifiées suivant jugement du 19 août 2019.

*juger que la SARL TRIO n’a pas respecté les dispositions du règlement de copropriété.

*juger que la SARL TRIO n’a pas réuni le syndicat des copropriétaires en assemblée générale afin d’obtenir l’autorisation d’engager les procédures de licenciement en violation du règlement de copropriété.

*juger que la SARL TRIO a commis une faute de gestion.

*juger que la SARL TRIO a manqué à son obligation d’information ainsi qu’à son obligation de conseil.

*juger que les fautes imputables à la SARL TRIO ont entraîné un préjudice au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » à hauteur de 82. 333,20 €, compte arrêté au 31 décembre 2019,

*confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic, la SARL TRIO ;

*réformer le jugement s’agissant des sommes allouées au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] »;

Statuant à nouveau,

*condamner la SARL TRIO à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 82.333,20 euros dont 60.508,01 euros au titre des indemnités de licenciement abusifs et injustifiés ;

*condamner la SARL TRIO à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de première instance ;

*condamner la SARL TRIO à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles d’appel ;

*condamner la SARL TRIO aux dépens de l’instance distraits au profit de Maitre BADIE, sous sa due affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, le [Adresse 6] [Adresse 5] » soutient que la SARL TRIO a décidé unilatéralement de procéder au licenciement des deux gardiens de la copropriété, exerçant depuis 15 ans alors qu’il avait mis en demeure le syndic de stopper cette procédure de licenciement.

Il considère que le syndic se devait d’organiser une assemblée générale afin d’obtenir l’avis du syndicat des copropriétaires, conformément au chapitre VII du règlement de copropriété.

Il rappelle que le conseil syndical n’a qu’un rôle consultatif et ne dispose pas des compétences juridiques pour palier la carence du syndic.

Il estime que la SARL TRIO ne peut reprocher aux copropriétaires d’avoir renoncé à introduire à leurs frais une procédure en appel dans le cadre de l’instance prud’hommale qui avait manifestement peu de chance d’aboutir.

Il évalue le montant des frais engendrés suite aux licenciements abusifs des gardiens à hauteur de la somme de 82.333,20 euros, compte arrêté au 31 décembre 2019, rappelant qu’il a été contraint de payer des frais de procédure, des frais d’huissier, d’avocats et des indemnités.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL TRIO demande à la cour de :

*réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

En conséquence

*dire et juger que la SARL TRIO n’a commis aucune faute de gestion en sa qualité de syndic de la copropriété « [Adresse 5] » ;

*dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » ne peut davantage faire valoir un quelconque préjudice, ni un quelconque lien de causalité ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de toutes demandes, fins, et conclusions formulées à l’encontre de la SARL TRIO ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à payer une somme symbolique de 1 euros à la SARL TRIO à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à payer à la SARL TRIO une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » aux dépens d’appel de la présente instance, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

A l’appui de ses demandes, la SARL TRIO fait valoir que la procédure de licenciement, à l’encontre de Monsieur et Madame [M], gardiens et copropriétaires au sein de la résidence, parfaitement justifiée par de très nombreuses plaintes de copropriétaires, se plaignant du comportement inadmissible du gardien, entre autres griefs, a été initiée après consultation du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 5] ».

Elle indique qu’après une première réunion il a été décidé de convoquer les époux [M] à un entretien préalable à toute mesure de licenciement qui s’est tenue le 10 octobre 2017, ajoutant qu’après appréciation de cet entretien préalable lors de la réunion du conseil syndical du 18 octobre 2017, il a été voté à la majorité des membres du conseil syndical, de poursuivre la procédure de licenciement pour faute au vu de la gravité des faits reprochés.

Elle rappelle que les dispositions du code du travail qui s’imposent au syndicat des copropriétaires en sa qualité d’employeur ne permettent en aucune façon de convoquer une assemblée générale afin d’engager toute mesure disciplinaire tel qu’un licenciement.

La SARL TRIO soutient qu’il est clairement évoqué par le règlement de copropriété qu’en matière de personnel, le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Elle explique que la décision du conseil syndical a été dénoncée à l’ensemble des copropriétaires par une note de service du 03 novembre 2017, qui indique les contraintes de temps à respecter pour garantir la régularité de la procédure alors que par ailleurs il n’est en aucun cas question de supprimer le service de l’immeuble.

Elle soutient qu’il résulte clairement du règlement de copropriété, que le licenciement relève de la compétence du syndic, que la convocation d’une assemblée générale préalable n’était pas obligatoire et n’était pas compatible, rappelant que la convocation d’une assemblée générale postérieure pour faire valider ce licenciement n’a pas été permise en l’état du dépôt de la requête du 20 décembre 2017 (déposée par Monsieur [M]) laquelle a abouti à la nomination d’un administrateur judiciaire à la fin de l’année 2017.

Elle insiste sur le fait qu’elle a perdu la copropriété à ce moment-là.

Elle considère n’avoir commis aucune faute et qu’il n’y a aucun lien de causalité qui ne puisse être établi entre la prétendue irrégularité de la procédure de licenciement et une faute du syndic.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 octobre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025.

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1°) Sur la responsabilité de la SARL TRIO

Attendu qu’il résulte de l’article 1992 du code civil que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 10 octobre 1990 que comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans le cadre de ses fonctions conformément aux dispositions de l’article 1992 du Code civil.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » soutient que le cabinet TRIO a décidé unilatéralement de procéder au licenciement des deux gardiens de la copropriété exerçant depuis 15 ans, sans consultation ou autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

Que la SARL TRIO rappelle avoir perdu la copropriété le 11 janvier 2018 soit quelque semaines à peine après le licenciement des gardiens de telle sorte qu’elle n’aurait en tout état de cause pas pu convoquer d’assemblée générale pour faire valider ledit licenciement voté par le conseil syndical.

Qu’elle fait valoir que cette procédure de licenciement était parfaitement justifiée par de très nombreuses plaintes de copropriétaires.

Qu’elle rappelle que cette procédure a été initiée après consultation du conseil syndical du syndicat des copropriétaires et que lors de la réunion du conseil syndical du 18 octobre 2017, il a été voté à la majorité des membres du conseil syndical de poursuivre la procédure de licenciement pour faute au vu de la gravité des faits reprochés de sorte qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir engagé la procédure de licenciement de son propre chef sans avoir consulté le syndicat des copropriétaires.

Qu’enfin elle soutient que les dispositions du code du travail qui s’imposent au syndic en sa qualité d’employeur ne permettent en aucune façon de convoquer une assemblée générale afin d’engager toute mesure disciplinaire tel qu’un licenciement.

Attendu qu’il résulte du règlement de copropriété au chapitre IX intitulé -Administration de l’immeuble- Syndic- Attribution- que « le syndic est l’organe exécutif et l’agent officiel du syndicat qui existe entre les copropriétaires ainsi qu’il est indiqué au chapitre VI »

Qu’il est rappelé dans ce chapitre que le syndic est investi des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi du 10 juillet 1965 et notamment par l’article 18 de cette loi ainsi que par le décret du 17 mars 1967 et que s’agissant du personnel, « il engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois »

Que toutefois le règlement de copropriété en son chapitre VII intitulé – Service de l’immeuble- précise que « '

Enfin, d’une façon générale, elle [ femme de ménage ou toute autre personne choisie par le syndic] devra exécuter les ordres qui lui sont donnés par le syndic dans l’intérêt de l’immeuble et devra être congédiée, si l’assemblée des propriétaires le décide à la majorité prescrite au chapitre VI, mais[avec] préavis d’usage »

Que contrairement à ce que soutient l’appelante, cette clause ne s’impose pas pour la suppression du poste de gardien mais est applicable à la gestion sociale du personnel et donc au licenciement qui relève de la mission du syndic.

Qu’en effet si le licenciement d’un salarié entre dans le pouvoir propre du syndic, il n’en demeure pas moins que ce dernier doit respecter le règlement de copropriété lequel en l’espèce a instauré une procédure d’autorisation préalable qui doit être donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, avant le licenciement du salarié.

Qu’en l’espèce force est de constater qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est intervenue, ni avant, ni même après le licenciement de Monsieur et Madame [M].

Qu’il est constant que le syndic n’a pas cherché à obtenir une délibération de l’assemblée générale sur les licenciements envisagés avant de les prononcer alors même qu’il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires avait mis en demeure le cabinet TRIO de stopper cette procédure de licenciement qui lui paraissait inappropriée dès le 16 octobre 2017.

Que malgré ce courrier, le cabinet TRIO a poursuivi la procédure adressant aux époux [M] une lettre de convocation à un entretien préalable de licenciement pour faute grave le 24 octobre 2017.

Que par courriel du 26 octobre 2017 adressé au syndic, Monsieur [H], copropriétaire lui faisait part de sa stupéfaction et lui demandait des explications sur le licenciement des gardiens attirant l’attention de celui-ci sur le fait que cette question n’avait jamais été débattue et votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Que le cabinet TRIO se contentait d’informer les copropriétaires par lettre circulaire du 3 novembre 2017 de la mesure prise à l’encontre des gardiens rappelant qu’il avait été convenu par la majorité des membres du conseil syndical de poursuivre l’entretien préalable par le licenciement de Monsieur et Madame [M].

Que dès lors il est parfaitement établi que le syndic a violé la disposition du chapitre VII du règlement de la copropriété, l’avis du conseil syndical n’ayant qu’un rôle consultatif et ne disposant pas des compétences juridiques pour pallier la carence du syndic.

Que d’ailleurs le conseil des prud’hommes de [Localité 4] dans ses jugements du 19 août 2019 a considéré que sa décision unilatérale de licencier les époux [M] non régularisée par l’assemblée des copropriétaires était entachée d’une irrégularité de fond constitué par le défaut de procédure de soumission de la question de l’assemblée générale.

Que dans l’exercice de cette faculté de licenciement, le syndic se devait de respecter les dispositions impératives tant de forme que de fond prévues à la fois par le règlement de copropriété et le code du travail, sous peine d’engager sa responsabilité envers le syndicat.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que les fautes de gestion commises par le syndic avaient engagé sa responsabilité envers son mandant.

2°) Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] »

Attendu qu’il est acquis que les fautes commises par le syndic sont à l’origine pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » d’un préjudice financier.

Que l’article 1231-1 du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Et l’article 2000 dudit code que « le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l’occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » estime que le montant des frais engendrés suite au licenciement abusif des gardiens s’élève à la somme de 82. 333,20 €.

Qu’il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » a été condamné aux termes de deux jugements aujourd’hui définitifs au paiement de la somme de 60 508,01 euros au titre des indemnités de licenciement abusifs et injustifiés.

Que ce dernier soutient avoir été contraint de payer des frais de procédure judiciaire ainsi que des frais du huissier d’avocat.

Que toutefois le tableau produit aux débats du coût estimé de ces frais n’est corroboré par aucun document, ni facture.

Qu’il s’ensuit que cette demande sera rejetée et le jugement querellé confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice causé par les fautes de gestion de la SARL TRIO au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à la somme de 60.508,01 euros et condamné cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de la somme de 60.508,01 euros à titre de dommages et intérêts.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL TRIO pour procédure abusive

Attendu que la SARL TRIO demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à lui payer une somme symbolique de 1 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Que cette demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point à défaut d’élément justifiant la procédure abusive.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SARL TRIO aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SARL TRIO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 31 août 2022 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SARL TRIO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SARL TRIO aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,