AB/ND

Numéro 25/1841

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/06/2025

Dossier : N° RG 24/00188 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IXNZ

Nature affaire :

Demande en exécution ou en dommages-intérêts pour mauvaise exécution d’un autre contrat

Affaire :

S.A.S. VALOCIME

C/

S.A.S.U. TDF

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Avril 2025, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffière présente à l’appel des causes,

Madame BLANCHARD, en application en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. VALOCIME

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 831 070 803, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maylis LABORDE, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Reynald BRONZI (AARPI ANTES AVOCATS), avocat au barreau de Paris

INTIMEE :

S.A.S.U. TDF

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 342 404 399, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES – ELIGE PAU, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e James Alexandre DUPICHOT (SELARL DLBA & Associés), avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 12 DECEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

RG numéro : 22/00819

EXPOSE DU LITIGE :

Le secteur d’hébergement de l’ensemble des éléments et biens d’équipement nécessaires aux opérateurs de téléphonie mobile repose sur la maîtrise foncière d’un certain nombre de sites d’infrastructures dites passives, consistant en des pylônes sur des terrains ou des dispositifs plus légers aménagés sur des bâtiments, et d’infrastructures dites actives, consistant en des antennes ou des armoires techniques permettant la diffusion des ondes de radiocommunication.

Ce marché s’est ainsi dissocié en raison des coûts d’investissement de plus en plus élevé des infrastructures actives (4G, puis 5G).

Les sociétés financières exploitant les sites d’infrastructures passives, communément appelées « TowerCo » (« Tower Companies »), se sont vues ainsi céder la propriété ou les droits aux baux d’infrastructures passives.

Ces dernières ont dès lors pour objet social l’exploitation de pylônes et autres supports en y hébergeant contre rémunération les matériels et autres moyens nécessaires aux opérateurs de téléphonie mobile.

La SASU TDF et la SAS Valocime sont toutes les deux des sociétés de type TowerCo dédiées à la gestion et à l’exploitation de pylônes et infrastructures passives de téléphonie mobile, la seconde plus tardivement arrivée sur ce marché cherchant dans un cadre de concurrence à reprendre des sites existants d’infrastructures passives.

Elle exerce ainsi ces activités en rachetant des pylônes en place ou en proposant de meilleures conditions financières aux propriétaires fonciers en cas de baux sur les terrains concernés, tout en faisant offre de conditions locatives aux opérateurs de téléphonie mobile en ce qui concerne les infrastructures actives.

C’est dans ce contexte que la SAS Valocime a, suivant acte sous seing privé des 18 octobre et 22 novembre 2018, conclu avec M. [F] [D] une convention de mise à disposition locative sur une parcelle située [Adresse 6] (64), cadastrée section AI n°[Cadastre 2], pour une durée de 12 ans à compter de la mise à disposition de cet emplacement.

Ce même emplacement de parcelle avait toutefois fait l’objet, selon acte authentique du 21 août 2000, d’un bail civil consenti par M. [D] à la société Télé Diffusion de France (ci-après 'TDF') afin qu’elle puisse y installer une station radioélectrique et un pylône, et ce pour une durée de 20 ans, jusqu’au 20 août 2020. Au-delà, le bail devrait se prolonger tacitement par périodes de 12 ans, avec une durée maximale de 92 ans, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois au moins avant la fin de la période considérée. Un droit de préférence était prévu au profit de la SASU TDF en cas de vente.

La société Valocime a notifié à la société TDF, par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 janvier 2020, la décision de M. [D] de ne pas renouveler le bail au terme de sa durée initiale, ce courrier étant pré-rempli sur une annexe à la convention de mise à disposition des 18 octobre et 22 novembre 2018.

Par acte notarié du 11 mai 2020, M. [D] a vendu la parcelle litigieuse à la société TDF.

Le 15 octobre 2020, la société Valocime a mis en demeure la société TDF de respecter la convention de 2018 et de mettre la parcelle à sa disposition moyennant le versement du loyer annuel de 2 200 euros contractuellement prévu, et de quitter les lieux en retirant ses installations techniques.

Le 27 novembre 2020, la société TDF a répondu que cette convention lui apparaissait nulle et inapplicable, et s’est opposée aux demandes de la société Valocime.

Par acte du 4 mai 2022, la société Valocime a assigné la société TDF devant le tribunal judiciaire de Pau, en exécution forcée de la convention de 2018, et en condamnation sous astreinte de la SASU TDF d’avoir à libérer la parcelle.

Suivant jugement contradictoire du 12 décembre 2023 (RG n° 22/00819), le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté la société Valocime de ses demandes ;

— condamné la société Valocime à payer à la société TDF, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il y a lieu de constater que l’acte authentique de vente du 11 mai 2020 mentionne que le vendeur déclare 'qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente', 'qu’il n’a délivré aucun congé’ et 'qu’il n’existe pas de sous-location ou de mise à disposition'.

— que M. [D] a déclaré devant notaire, d’une part n’avoir délivré aucun congé, et d’autre part, qu’il n’existait aucune mise à disposition, de sorte qu’il doit être retenu qu’il a renoncé de manière non équivoque à mettre fin au bail le liant à la société TDF.

— que la société Valocime n’est pas fondée à invoquer une convention de mise à disposition qui n’a jamais été effective, le bail existant entre M. [D] et la société TDF s’étant poursuivi, faute de congé, et l’achat de la parcelle par la société TDF étant intervenu avant la fin du bail.

Par déclaration du 15 janvier 2024, la SAS VALOCIME a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— débouté la société Valocime de ses demandes ;

— condamné la société Valocime à payer à la société TDF la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024 auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Valocime, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 12 décembre 2023 en ce qu’il a :

— débouté la société Valocime de ses demandes.

— condamné la société Valocime à payer à la société TDF la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Statuant à nouveau :

— ordonner l’exécution forcée de la convention de mise à disposition de parcelle conclue les 18 octobre et 22 novembre 2018 entre la société Valocime et M. [F] [D], aux droits duquel est venue la société TDF.

— condamner en conséquence la société TDF à mettre la parcelle de terrain située à [Adresse 9], cadastrée section AI n°[Cadastre 2] à la disposition exclusive de la société Valocime sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir.

— condamner la société TDF à enlever tous biens, infrastructures et équipements de la parcelle, et à la remettre en son état d’origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir.

— débouter la société TDF de l’ensemble de ses demandes.

— condamner la société TDF au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société TDF aux entiers dépens d’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la SAS Valocime fait valoir sur le fondement des articles 544, 1103, 1128, 1221, 1377 et 1743 du code civil :

— que la société TDF était un tiers concurrent au moment de la conclusion du contrat, de sorte que la société Valocime n’a pas à justifier envers elle des pouvoirs de ses représentants.

— qu’elle justifie de la délégation consentie au profit de M. [H] [B], signataire de la convention,

— que la convention conclue entre la société Valocime et M. [D] porte uniquement sur le terrain d’assiette.

— que la société TDF étant désormais propriétaire tant du terrain que des infrastructures et équipements qui s’y trouvent, elle aurait qualité pour donner l’ensemble à bail à la société Valocime, de sorte que la convention de mise à disposition est licite et doit recevoir application.

— que même si la convention était déclarée illicite, cela emporterait seulement nullité partielle, et seule la mention « et des éléments d’infrastructures et techniques qui y sont installés » devrait être supprimée de l’article 1.1.2.

— qu’il résulte de l’article 1.1 de la convention de mise à disposition de parcelle que la société TDF, en tant que successeur de M. [D], est contractuellement tenue de louer la parcelle de terrain à la société Valocime.

— que par l’effet de la vente, la société TDF s’est simplement substituée dans les obligations contractées par M. [D] vis-à-vis de la société Valocime.

— qu’il est donc établi, sans aucune équivoque, que la société Valocime a conclu un bail avant la vente du terrain, et que la société TDF a eu connaissance de l’existence de ce bail, pour avoir été contactée par la société VALOCIME, avant de faire l’acquisition du terrain.

— que le fait, pour la société TDF, d’être devenue propriétaire du terrain alors qu’elle s’était engagée à mettre le site à disposition de la société Valocime pour le 21 août 2020, est sans incidence.

— que le bail de la société Valocime est parfaitement opposable à la société TDF qui doit dès lors, en faire application en mettant le site à sa disposition.

— que la demande de la société TDF tendant à prononcer la résolution judiciaire du bail ne saurait prospérer alors qu’elle n’a pas mis le site à la disposition de la société Valocime, et qu’elle n’a envoyé aucun avis d’échéance de loyer.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SASU TDF, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 12 décembre 2023 par le Président du tribunal judiciaire de Pau dans son intégralité.

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire de la « convention de mise à disposition » de la société Valocime pour défaut de paiement des loyers.

En tout état de cause,

— débouter la société Valocime de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner la société Valocime au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Valocime au paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses conclusions, la SASU TDF fait valoir sur le fondement des articles 544, 1103, 1104, 1128, 1221, 1227 et 1743 du code civil :

— que dans le contenu de l’acte de vente conclu entre M. [D] et la société TDF, le vendeur témoigne, de manière non équivoque, de sa volonté de renoncer à son congé et de ne conférer aucun autre droit de jouissance à l’exception de l’acquéreur.

— que le seul bail opposable à la société TDF, devenue propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 2] le 11 mai 2020, est son propre bail conclu le 20 août 2000, la vente entraînant une confusion des qualités de propriétaire et de locataire.

— que la convention invoquée par la société Valocime confère à cette dernière des droits sur les éléments d’infrastructures en violation du droit de propriété de la société TDF, de sorte que cette convention est illicite.

— que la convention ne peut être partiellement annulée, dès lors que les causes de nullité affectent l’objet même de la convention et son prix, qui constituent des éléments déterminants de l’engagement des parties conformément aux dispositions des articles 1709 et 1184 du code civil.

— que la société Valocime ne peut valablement se prévaloir de l’existence d’un bail valable antérieur à la vente, dès lors que le seul bail valable et en cours, à la date de la vente, était celui consenti par M. [D] à la société TDF et que la convention de mise à disposition visée par la société Valocime était manifestement nulle.

— que la convention de mise à disposition n’a pas été établie en la forme authentique, ni publiée.

— que la société TDF n’avait pas connaissance des termes et conditions de la convention litigieuse, qui ne lui ont pas été dénoncées, de sorte qu’elle lui est totalement inopposable.

— que dans la mesure où la société Valocime dispose d’un bail écrit, elle ne peut se prévaloir de la connaissance de l’existence du bail au moment de la vente, solution jurisprudentielle adoptée dans le cas des baux verbaux.

— que l’article 1743 du code civil oblige le nouveau propriétaire à reprendre uniquement les engagements en cours, et non les engagements futurs, alors que seul le bail de la société TDF était effectif au jour de la vente et ce, jusqu’au 20 août 2020.

— que la convention de mise à disposition de la parcelle est inopposable à la société TDF.

— que le paiement de loyers constitue une obligation essentielle du preneur, déterminante du consentement du bailleur, de sorte que son manquement impose la résiliation judiciaire de la « convention de mise à disposition ».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025.

MOTIFS :

Sur l’opposabilité à la SASU TDF de la convention de 'mise à disposition’ conclue entre M. [D] et la SAS Valocime :

Il résulte des dispositions de l’ancien article 1165 devenu 1199 du code civil que le contrat ne créé d’obligation qu’entre les parties.

Par dérogation à cet effet relatif des contrats, l’article 1743 du code civil prévoit que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Il est constant entre les parties que la SASU TDF, titulaire d’un bail authentique sur la parcelle AI [Cadastre 2] depuis le 20 août 2000, a fait usage du droit de préférence qui lui était consenti aux termes de cet acte par M. [D], propriétaire, lorsqu’elle a acquis la parcelle selon acte authentique du 11 mai 2020.

À cette date, son bail était en cours puisque sa durée initiale de 20 ans expirait le 20 août 2020. Il est précisé que la parcelle supporte des équipements et infrastructures appartenant à la SASU TDF.

Il est également constant que la SAS Valocime a conclu avec le propriétaire de la parcelle, M. [D], une 'convention de mise à disposition’ de cette parcelle et de ses infrastructures et équipements datée des 18 octobre et 22 novembre 2018.

Cet acte mentionne expressément que le bien 'est à ce jour occupé par la SASU TDF’ selon un bail expirant le 20 août 2020, de sorte que la convention ne pouvait produire effet avant cette date, soit 16 mois plus tard.

Or, M. [D] a perdu sa qualité de propriétaire et de bailleur avant la prise d’effet de la dite convention puisqu’il a vendu la parcelle à la SASU TDF le 11 mai 2020.

L’acte authentique de vente du 11 mai 2020 ne mentionne aucune reprise de cet engagement de 2018 au profit de la SAS Valocime par l’acquéreur qu’est la SASU TDF ; bien au contraire cet acte comporte les mentions suivantes :

'Garantie de possession – le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du Code civil.

À ce sujet le vendeur déclare :

' qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,

' que la consistance du bien n’a pas été modifiée de son fait par une annexion,

' qu’il n’a jamais effectué de travaux de remblaiement et qu’à sa connaissance il n’en a jamais été effectué,

' qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente (…)'

Il est également mentionné :

'Garantie de jouissance – le vendeur déclare :

' que le bien est actuellement loué, comme indiqué précédemment (…)'

il est précisé que cette clause fait référence au bail authentique conclu entre la SASU TDF et M. [D], annexé à l’acte, et non à la convention de mise à disposition de 2018.

Le vendeur a également déclaré dans cette rubrique :

'' qu’il n’a reçu ni délivré aucun congé, (…)

' qu’il existe pas de sous-location ni de mise à disposition'.

Ainsi, M. [D] a vendu la parcelle à la SASU TDF sans faire état de l’existence d’une convention de mise à disposition signée en 2018 avec la SAS Valocime, laquelle n’avait pas pris effet à la date de la vente intervenue le 11 mai 2020.

La SAS Valocime se prévaut du formulaire constituant une annexe à la convention de mise à disposition qu’elle a faite signer à M. [D] le 18 octobre 2018 pour signifier à la SASU TDF le non renouvellement de bail à l’échéance du 20 août 2020.

Or, il doit être considéré que, par les mentions figurant à l’acte authentique du 11 mai 2020, M. [D] a entendu revenir sur sa décision de donner congé à la SASU TDF le 20 août 2020 puisqu’il a vendu la parcelle dont elle était locataire, comme étant libre de toute autre occupation.

Par ailleurs, cette 'convention de mise à disposition’ n’est pas un bail civil authentique ou dont la date est certaine, contrairement au contrat de bail du 20 août 2020 conclu entre M. [D] et la SASU TDF, de sorte que la SAS Valocime n’est pas fondée à invoquer à son profit les dispositions de l’article 1743 du code civil.

C’est à juste titre que le premier juge a estimé que les mentions de l’acte authentique du 11 mai 2020 de vente manifestaient sans équivoque la volonté de M. [D] de renoncer à délivrer congé à la SASU TDF à l’issue de son bail, ce congé ayant été pré rédigé le 18 octobre 2018 et conservé par la SAS Valocime jusqu’au 16 janvier 2020, date à laquelle elle l’a adressé à la SASU TDF, alors titulaire d’un bail authentique en cours.

Ainsi, la convention de mise à disposition qui n’a jamais été effective et dont se prévaut la SAS Valocime est inopposable à la SASU TDF, et son existence ne peut être invoquée qu’à l’égard de M. [D], dont les déclarations lors de la vente de la parcelle ne faisaient pas état de l’existence de cette convention.

Surabondamment, la cour constate que cette convention de mise à disposition porte non seulement sur la parcelle mais également sur les infrastructures et équipements n’appartenant pas à M. [D] mais à la SASU TDF, ce qui la rend illicite puisqu’elle porte sur la chose d’autrui.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SAS Valocime de l’ensemble de ses demandes.

Sur le surplus des demandes :

La SAS Valocime, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer à la SASU TDF la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à la SASU TDF en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne la SAS Valocime à payer à la SASU TDF la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la SAS Valocime aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE