COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/188

Rôle N° RG 21/03877 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDRM

S.C.I. DENTAL

C/

S.C.I. CASTIGLIONE

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Alexandra MASSON-BETTATI

M^e Dany ZOHAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 11 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00975.

APPELANTE

S.C.I. DENTAL

Poursuites et diligences de son représentant légal actuellement en exercice, demeurant en sa qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Frédéric DEVOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMEES

S.C.I. CASTIGLIONE

Prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, demeurant en sa qualité au siège social

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra MASSON-BETTATI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Alisée YOUNES, avocat au barreau de NICE

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SNC Vinci Immobilier a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 5].

Par acte du 24 septembre 2014, la SCI Castiglione a acheté, en l’état futur d’achèvement, l’ensemble des biens dépendant de cette opération immobilière.

Le 7 juillet 2015, elle a revendu, en l’état futur d’achèvement, à la société Dental un local commercial à usage de bureaux, destiné à un cabinet dentaire (lot 89), ainsi que 3 parkings (lots 32,33 et 34).

Exposant que la livraison du lot 89 est intervenue le 25 juillet 2016 avec 21 jours de retard par rapport à la date de livraison contractuellement prévue au ler juillet 2016, elle a par acte du 31 janvier 2017 fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice la SCI Castiglione et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel prises en la personne de leurs représentants légaux et a sollicité la condamnation conjointe et solidaire des sociétés défenderesses à lui payer la somme de 105 000 euros au titre des pénalités de retard contractuellement prévues à l’acte notarié, outre les intérêts sur ladite somme à compter de la première mise en demeure du 7 Octobre 2016 ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Par jugement du 11 février 2021 le tribunal judiciaire de Nice a':

— mis la SCI Castiglione hors de cause,

— débouté la Société Civile Dental de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la Société Dental à payer à la SCI Castiglione la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné payer à la SNC Vinci Immobilier la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens distraits au profit de Daz avocats.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu d’une part, qu’en application de l’article 1601-4 du Code civil la SCI Castiglione qui a cédé ses droits et obligation vis- à- vis de la SNC Vinci immobilier résidentiel à la société Dental devait être mise hors de cause. D’autre part, il a considéré que la clause de pénalités en cas de retard de livraison mentionnée dans le contrat initial ou de mise à disposition du local, bénéficiait à la société Dental mais il a jugé que le chantier avait subi des causes légitimes de retard de sorte qu’elle ne pouvait prétendre à aucune indemnité de ce chef.

Par déclaration du 15 mars 2021, la société Dental a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction est en date du 27 janvier 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 juin 2021, la société Dental demande à la cour de':

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Et faisant ce que les premiers juges auraient dû faire,

— condamner conjointement et solidairement les Sociétés Castiglione et Vinci immobilier résidentiel à lui verser les sommes suivantes :

105 000 euros au titre des pénalités de retard contractuellement prévues à l’acte reçu par maître [N], notaire, le 7 Juillet 2015 outre les intérêts sur ladite somme à compter de la première mise en demeure en date du 7 Octobre 2016,

7 000 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les Sociétés de toutes leurs demandes, fins, et prétentions à son encontre ;

— les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de maître Laurence Cressin-Bessa, avocat sous sa due affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 5 juillet 2021, la société Vinci Immobilier résidentiel demande à la cour de’confirmer le jugement déféré en ce qu’il a notamment écarté l’ensemble de demandes de la SCI Dental';

Statuant de nouveau,

— constater que l’acte de vente du 7 juillet 2015 entre la SCI Castiglione et la SCI Dental a retranscrit littéralement l’acte entre elle et la SCI Castiglione du 24 septembre 2014,

— constater que si la livraison du lot 89 initialement prévue au 31 mars 2016 a été reportée au 1er juillet 2016, aucune pénalité de retard n’a été stipulée';

— dire et juger qu’aucune pénalité de retard n’a été prévue à l’acte du 17 juillet 2015';

À titre principal,

— dire et juger que les pénalités de retard prévues entre la SCI Castiglione et elles sont inopposables par la SCI Dental';

En conséquence,

— constater que les demandes de la SCI Dental doivent s’analyser sur le fondement du droit commun';

— dire et juger qu’elle n’a commis aucun manquement contractuel';

— dire et juger que les causes étrangères rencontrées par elle l’exonèrent de toute responsabilité ;

— constater que la SCI Dental ne fait état d’aucun préjudice';

En conséquence,

Écarter purement et simplement les demandes de la SCI Dental au regard du droit commun';

À titre subsidiaire,

Si la clause prévoyant une pénalité de retard devait trouver à s’appliquer,

— constater que des causes légitimes de suspension du délai de livraison étaient prévues, parmi lesquels figuraient les intempéries';

— constater que le certificat du maitre d’oeuvre fait état de 34 jours d’intempéries';

En conséquence,

— dire et juger que le retard de 21 jours enregistré n’ouvre droit à aucune réparation';

Si par impossible les intempéries n’étaient pas retenues comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison,

au visa de l’article 1229 alinéa 1er du Code civil,

— dire et juger que les pénalités de retard sont constitutives d’une clause pénale';

au visa de l’article 1152 du Code civil et tenant compte du comportement de la SCI Dental,

— constater l’absence de préjudice de la SCI Dental';

— constater que le retard de livraison lui a été préjudiciable';

— dire et juger que les pénalités de retard sont excessives au regard des circonstances de l’espèce,

Et les écarter purement et simplement';

En tout état de cause,

— rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive';

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Dental';

— condamner la SCI Dental au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distrait au profit de DAZ avocats.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 septembre 2021, la SCI Castiglione demande à la cour, au visa de l’article 1061-4 alinéa 1 du Code civil de':

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions';

— constater la cession du contrat intervenue entre le cédant et le cessionnaire';

— prendre acte de la cession de la SCI Castiglione de l’ensemble de ses droits et obligations à la SCI Dental libérant la SCI de toutes ses obligations';

Par conséquent,

— dire et juger qu’elle doit être mise hors de cause';

En tout état de cause,

— constater que la clause de pénalités dont elle était bénéficiaire n’a pas été transféré à la SCI Dental et qu’elle ne peut se prévaloir de la clause de bénéfice des pénalités qui lui est inopposable';

— débouter la SCI Dental de toute demande à son encontre';

Dans l’hypothèse extraordinaire où la société Vinci immobilier viendrait à être condamnée au paiement de somme au bénéfice de la SCI Dental,

— dire et juger qu’elle ne saurait être condamnée solidairement';

— condamner la SCI Dental à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur l’opposabilité de la clause de pénalités de retard mentionnée au contrat initialement

Moyens des parties

La Société Dental soutient que non seulement la clause est opposable à la SNC Vinci immobilier résidentiel au titre de la cession des droits et obligations de la SCI Castiglione mais qu’au surplus il n’existe aucune cause légitime de retard, les journées d’intempéries sont toutes antérieures au 7 juillet 2015 date de l’acte de vente passée entre elle et la SCI Castiglione et son comportement n’a pas contribué au retard de livraison.

La SNC Vinci immobilier résidentiel lui oppose que le contrat de vente établi entre la SCI Dental et la SCI Castiglione en sa présence prévoit en page 13 que «'le vendeur cède, en s’obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière à l’acquéreur qui accepte le contrat en l’état futur d’achèvement conclu le 24 septembre 2014 uniquement en ce qui concerne les biens et droits immobiliers ci -après désignés'». Elle en déduit que la liste des droits cédés étant énoncés de manière claire, explicite et limitative en page 15 et 16 et qui consacre le report de la date de livraison au 1er juillet 2016, démontre que la clause initiale qui prévoyait la pénalité de retard si la livraison n’intervenait pas le 31 mars 2016 n’a pas vocation à s’appliquer.

Enfin, la SCI Castiglione invoquant les dispositions de l’article 1601-4 du Code civil soutient qu’elle est libérée vis-à vis du vendeur, la substitution du cessionnaire dans les droits et obligations du cédant s’opère de plein droit.

Elle ajoute que les pénalités de retard ne concernaient que les deux co-contractants initiaux et n’ont pas été transférés et l’acte de cession entre elle et la société Dental ne mentionne aucune pénalité de retard et ne peut bénéficier de celle du contrat initial.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-4 du Code civil, la cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

Si la vente a été assortie d’un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

Le tribunal n’a pas accueilli la demande au titre des pénalités de retard, au motif que le dépassement du délai contractuel était lié à des causes de suspension dûment justifiées par la société Vinci Immobilier.

Les intimés soutiennent qu’en signant l’acte de cession du 7 juillet'2015 en la présence du promoteur, la société Dental s’est engagée pour une date de livraison au 1er juillet 2016, en excluant le bénéfice de la clause de pénalités de retard prévue dans le contrat initial et qu’il ne peut leur opposer.

Or, cet acte du 7 juillet 2015 cède les droits du vendeur à l’acquéreur, et substitue expressément la société Dental au vendeur dans les obligations que ce dernier à souscrites envers le promoteur (page 15) induisant une référence au contrat initial.

Il prévoit par ailleurs, dans sa clause propriété-jouissance que «'l’acquéreur sera substitué au vendeur dans les droits et obligations que celui-ci tenait en vertu du contrat présentement cédé à compter de la signature de l’acte authentique'». Cette clause précise qu’il a été stipulé au dit contrat ce qui suit ci-après «'littéralement retranscrit'»': l’acquéreur’ aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions ci-après, et au plus tard le 31 mars 2016. (')

De convention expresse entre les parties il est ici précisé que pour le lot 89 uniquement l’acquéreur’ aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après, et au plus tard le 1er juillet 2016'

L’acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance qu’il aura la jouissance des lots numéros 42,43 et 44 dès que ceux-ci seront achevés et au plus tard le 31 mars 2016, et la jouissance du lot 89 dès que celui-ci sera achevé et au plus tard le 1er juillet 2016'.'» (page 16).

Il ne résulte donc nullement de cet acte’que les parties aient eu une volonté autre que celle de simplement repousser la date de livraison, le promoteur s’engageant ainsi à livrer le lot 89 plus tard que la date prévue au contrat cédé et l’acquéreur acceptant ce nouveau délai. Cette simple volonté, inclut nécessairement, la clause des pénalités de retard que réclame la société Dental et celle relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison contrairement à ce que soutiennent les intimés.

Il n’est pas contesté que sont notamment considérées comme causes légitimes’les journées d’intempéries, survenues durant la période de réalisation de l’ouvrage et ayant fait l’objet d’une déclaration par le maître d’oeuvre.

Il n’est pas contesté non plus que les clés du lot 89 ont été remises le 22 juillet 2016.

Enfin, par attestation du maître d’oeuvre produite aux débats, il est établi que 34 jours de pluies et 5 jours de vent ont eu des répercussions en termes de délai pour la livraison de certains lots.

Le tribunal a considéré qu’il était justifié de journées d’intempéries pluies et vent, conditions qui cumulées avaient participé au retard d’achèvement des travaux, du lot 89.

La société promotrice a par ailleurs rapporté la preuve par la communication de bulletins météo, que la région de [Localité 4] avait subi des journées d’intempéries pendant les mois de novembre 2014 à juin 2015 qui permettent de confirmer l’attestation du maître d’oeuvre.

Il en résulte que les 21 jours de retard ont été couverts par des causes légitimes prévues à la clause du contrat initial et que la société’SNC Vinci immobilier résidentiel a respecté la clause contractuelle opposable au second acquéreur relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Pour néanmoins solliciter paiement des pénalités de retard, la société Dental fait valoir que’n'ont pas été respectées les stipulations de l’acte de VEFA dès lors que les intempéries prises en compte sont toutes antérieurs à la signature de l’acte du 7 juillet 2015. Toutefois, elle ne peut demander à la fois l’application de la clause au titre du contrat initial soit depuis sa signature et refuser la prise en compte d’évènements antérieurs à l’acte de cession du contrat du 7 juillet 2015. Il doit être considéré que les pénalités de retard se calculent sur toute la période initiale de réalisation de l’ouvrage envisagée et se poursuit jusqu’à la date de livraison prolongée.

La SCI Dental ne peut donc valablement se prévaloir du fait que ces intempéries sont antérieurs à la signature du contrat entre elle et la SCI Castiglione, pour les écarter.

Enfin, au regard de ce qui vient d’être jugé, la société SNC Immobilier résidentiel n’a pas être suivie par la cour dans son argumentation relative au comportement de la société Dental.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que la SNC Vinci justifiait de 39'jours d’intempéries couvrant les 21'jours de retard dans la livraison du lot 89 et par voie de conséquence, débouté la SCI Dental de sa demande formée au titre des pénalités de retard.

Le jugement mérite confirmation de ce chef.

Il sera également confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la SCI Castiglione en application de l’article 1601-4 du Code civil, la société Dental se trouvant dans les droits et ayant repris l’intégralité des obligations de la SCI tel que le rappelle le contrat signé le 7 juillet 2015 et rappelé ci-dessus.

2-Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de ce qui vient d’être jugé, il ne saurait y avoir de réticence abusive des sociétés intimés.

La société Dental sera donc déboutée de cette demande.

3- Sur’les mesures accessoires

Compte tenu de la solution du litige, la décision sera confirmée du chef des dépens et des frais irrépétibles.

Partie perdante, la société Dental supportera la charge des dépens d’appel et leur recouvrement direct sera ordonné au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700'du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer à la SNC Vinci immobilier résidentiel et la SCI Castiglione la somme de 3 000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR’CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour';

Y ajoutant,

Condamne la société Dental à supporter la charge des dépens d’appel et ordonne leur recouvrement direct au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

La déboute de sa demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 700'du code de procédure civile';

La condamne à payer à la SNC Vinci Immobilier Résidentiel et la SCI Castiglione la somme de 3 000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

La Greffière, La Présidente.