COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT DE RÉOUVERTURE DES DEBATS

DU 26 MARS 2026

N° 2026/188

Rôle N° RG 25/05397 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZFW

SCI LITTORAL

C/

S.A.R.L. EXPRESSION AUTO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la cour :

Jugement du Juge de l’exécution de, [Localité 1] en date du 28 avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00571.

APPELANTE

S.C.I. LITTORAL prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée, [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ substituée par M^e Jean-philippe MONTERO de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.R.L. EXPRESSION AUTO prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée, [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Patrick ARNOS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Joëlle TORMOS, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

Madame Joëlle TORMOS, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé, en date du 24 avril 2012, la SCI Littoral a donné à bail commercial à la SARL Expression Auto un local commercial de 140 carrés sur deux niveaux (les lots n°4) ainsi qu’un terrain clôturé de bardage de 150 mètres carrés (lot n°2), sis, [Adresse 3] à Nice (06100), pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2012.

Le loyer était fixé à la somme de 1300 euros outre 125 euros de remboursement de taxes et 75 euros de provision sur charges soit 1500 euros mensuel.

Ledit bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Préalablement à la signature du bail commercial, la SARL Expression Auto a par acte sous seing privé, en date du 21 avril 2012, acquis de la société DZ AUTOS, le droit au bail de ces locaux, au prix de 25000 euros.

Le 27 novembre 2020, la SCI Littoral a fait signifier à la SARL Expression Auto un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juin 2021.

Le 11 janvier 2021 le gérant de la SARL Expression Auto a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer proposé à hauteur de 2600 euros par mois.

La SCI Littoral n’a pas saisi le juge et le bail commercial a été renouvelé dans les conditions du bail expiré.

Les relations entre locataire commercial et la propriétaire sont devenues conflictuelles et par acte en date du 22 mai 2023, la SCI Littoral a assigné la SARL Expression Auto devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir notamment la résiliation du bail commercial du 24 avril 2012, et l’expulsion de la SARL Expression Auto et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Par assignation en date du 3 juin 2021, la SARL Expression Auto a assigné la SCI Littoral devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice pour obtenir l’exécution, sous astreinte, des travaux d’installation d’un point d’eau potable, de WC, de système d’évacuation des eaux usées et de raccordement au réseau électrique dans le local loué.

Par ordonnance du 26 avril 2022 le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. La mesure n’a pas abouti.

Par ordonnance en date du 7 mars 2023, le juge des référés a notamment :

Condamné la SCI Littoral à procéder dans le local loué à la SARL Expression Auto à la réalisation de travaux d’installation d’un WC, d’un système d’évacuation des eaux usées et à l’installation d’un compteur électrique individuel dans le délai de 2 mois de la signification de la présente décision,

— assorti chacune de ces obligations, en cas d’inexécution dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce, pendant une durée de 4 mois,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL Expression Auto au titre des contributions ou taxes et des charges, et l’a rejetée,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes reconventionnelle de la SCI Littoral et les a rejetées,

— condamné la SCI Littoral à payer à la SARL Expression Auto la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 28 avril 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice saisi par la SARL Expression Auto a notamment':

Ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée selon l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 07/03/2023 à l’encontre de la SCI Littoral à la somme de 6100 euros, pour l’inexécution d’une des obligations mise à sa charge par cette décision,

Condamné la SCI Littoral à payer à la SARL Expression Auto la somme de 6100 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, pour l’inexécution d’une des obligations mise à sa charge par cette décision,

Déclaré irrecevable la demande de la SARL Expression Auto au titre de la condamnation de la SCI Littoral à lui rembourser la somme de 750 euros au titre de la facture de la société Pose Assur Concept,

Débouté la SARL Expression Auto de sa demande de condamnation de la SCI Littoral à une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

Condamné la SCI Littoral à payer à la SARL Expression Auto la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la SCI Littoral aux entiers dépens de l’instance,

Rejeté tous autres chefs de demandes plus amples ou contraires,

Par déclaration en date du 2 mai 2025, la SCI Littoral a formé appel de cette décision.

Par conclusions notifiées en leur dernier état le 17 octobre 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Littoral demande à la cour de':

INFIRMER le jugement rendu par le JEX du Tribunal judiciaire de NICE le 28 avril 2025 en ce qu’il a :

« ORDONNE la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée selon l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de NICE du 07/03/2023 à l’encontre de la SCI LITTORAL à la somme de 6100 euros, pour l’inexécution d’une des obligations mise à sa charge par cette décision,

CONDAMNE la SCI LITTORAL à payer à la SARL EXPRESSION AUTO la somme de 6100 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, pour l’inexécution d’une des obligations mise à sa charge par cette décision,

CONDAMNE la SCI LITTORAL à payer à la SARL EXPRESSION AUTO la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LITTORAL aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE tous autres chefs de demandes plus amples ou contraires ».

Statuant à nouveau :

— Juger que la SCI LITTTORAL s’est parfaitement exécutée des travaux mis à sa charge, sous astreintes, par l’ordonnance de référé en date du 7 mars 2023 à savoir l’installation dans le local sis, [Adresse 3] à NICE (06100), d’un WC et d’un système d’évacuation des eaux usées – Juger que la SCI LITTORAL a rencontré des difficultés, qui incombe totalement à la SARL EXPRESION AUTO, afin de raccorder le nouveau compteur à l’installation électrique du local commercial dans les délais impartis.

En conséquence,

— Débouter la société EXPRESSION AUTO de sa demande de liquidation d’astreinte à l’encontre de la SCI LITTORAL, prononcée par le juge des référés, soit la somme de 6150 € ;

— Débouter la société EXPRESSION AUTO de ses demandes incidentes visant la liquidation d’astreintes à hauteur de 12.200 € (6.100 € X 2 concernant le système d’évacuation des eaux usées et de l’installation du nouveau compteur électrique individuel ainsi que le prononcé une nouvelle astreinte définitive, pour une durée de TROIS MOIS au taux majoré de CENT EUROS (100 €) concernant ces deux obligations ainsi que l’installation du WC.

Confirmer le jugement rendu par le JEX du Tribunal judiciaire de NICE le 28 avril 2025 en ce qu’il a :

« DECLARE irrecevable la demande de la SARL EXPRESSION AUTO au titre de la condamnation de la SCI LITTORAL à lui rembourser la somme de 750 euros au titre de la facture de la société POSE ASSUR CONCEPT,

DEBOUTE la SARL EXPRESSION AUTO de sa demande de condamnation de la SCI LITTORAL à une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois».

Plus généralement,

— Débouter la société EXPRESSION AUTO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En outre,

— Condamner la Société EXPRESSION AUTO à la somme de 5000 € pour procédure abusive.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la Société EXPRESSION AUTO à verser à la SCI LITTORAL la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ- MONTERO-DAVAL- GUEDJ sur son offre de droit.

L’appelante expose en substance que :

— le premier juge s’est fondé essentiellement sur le rapport d’expertise privé rédigé par monsieur, [C] mandaté par l’intimée, qu’il n’est donc pas contradictoire et ne lui est pas opposable,

— elle a parfaitement exécuté ses obligations judiciaires telles qu’imposées par l’ordonnance de référé du 7 mars 2023,

— les factures produites prouvent la réalisation de l’installation des WC,

— les prétendues malfaçons qui affecteraient les canalisations d’eaux usées réalisées conformément à l’ordonnance de référé ne sont pas établies,

— le remplacement du compteur électrique a été réalisé en conformité avec l’ordonnance de référé, que les 'anomalies’ qui ont pu être relevées par l’APAVE proviennent de travaux réalisés par la locataire sans autorisation de la bailleresse,

— le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de la facture Pose Azur pour un montant de 750 euros,

— les demandes formées au titre de l’appel incident doivent être rejetées, les obligations à sa charge ayant été exécutées dans le délai imparti,

— pour les mêmes raisons exposées la demande de fixation d’une astreinte définitive doit être rejetée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société Expression Auto demande à la cour de':

A TITRE PRINCIPAL :

RECEVOIR la SCI LITTORAL en son appel, mais le déclarer mal fondé.

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

ORDONNÉ la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée à l’encontre de la SCI LITTORAL à la somme de 6.100 €.

CONDAMNÉ la SCI LITTORAL à payer à la SARL EXPRESSION AUTOS la somme de 6.100 € au titre de cette liquidation.

DÉCLARÉ irrecevable la demande de la SARL EXPRESSION AUTOS au titre du remboursement de la somme de 750 €.

DÉBOUTÉ la SARL EXPRESSION AUTOS de sa demande de condamnation de la SCI LITTORAL à une astreinte définitive.

CONDAMNÉ la SCI LITTORAL à payer à la SARL EXPRESSION AUTOS la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNÉ la SCI LITTORAL aux entiers dépens de l’instance.

A TITRE PRINCIPAL, PAR VOIE D’APPEL INCIDENT :

' RECEVOIR la SARL EXPRESSION AUTOS en son appel incident et le déclarer bien fondé.

' REFORMER le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a :

ORDONNÉ la liquidation de seulement une astreinte provisoire ordonnée à l’encontre de la SCI LITTORAL à la somme de 6.100 €, et non la totalité des astreintes.

EN CONSÉQUENCE, ET STATUANT À NOUVEAU,

' CONDAMNER la SCI LITTORAL à payer à la SARL EXPRESSION AUTOS la somme totale de 18300 € (dix-huit mille trois cents euros) correspondant au cumul des trois liquidations d’astreinte.

A TITRE SUBSIDIAIRE, Y AJOUTANT AU JUGEMENT ENTREPRIS,

' LIQUIDER l’astreinte provisoire afférente à l’obligation d’installer un système d’évacuation des eaux usées conforme, mise à la charge de la SCI LITTORAL par l’ordonnance de référé du 7 mars 2023, à la somme de 6.100 € pour la période du 5 juin 2023 au 5 octobre 2023.

' LIQUIDER l’astreinte provisoire afférente à l’obligation d’installer un compteur électrique individuel fonctionnel, mise à la charge de la SCI LITTORAL par l’ordonnance de référé du 7 mars 2023, à la somme de 6.100 € pour la période du 5 juin 2023 au 5 octobre 2023.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

' CONSTATANT la persistance de l’inexécution par la SCI LITTORAL de ses obligations et l’inefficacité de l’astreinte provisoire,

' FIXER une astreinte définitive à l’encontre de la SCI LITTORAL d’un montant de 100 € (cent euros) par jour de retard dans l’exécution complète et conforme des obligations d’installation d’un WC, d’un système d’évacuation des eaux usées et d’un compteur électrique individuel, telles que fixées par l’ordonnance de référé du 7 mars 2023.

' JUGER que cette astreinte définitive courra pendant une durée de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

' DÉBOUTER la SCI LITTORAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

' CONDAMNER la SCI LITTORAL au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP PAUL & JOSEPH MAGNAN sous sa due affirmation de droit.

L’intimée fait valoir que':

— La SCI Littoral n’a pas exécuté les trois obligations judiciairement ordonnées dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’ordonnance intervenue le 4 avril 2023,

— pour justifier de la persistance des manquements du bailleur, elle produit un dossier de suivi technique complet établi par l’expert immobilier, [C], qui a constaté dans son rapport du 30 juin 2023 l’inexécution dans les délais. Dans son rapport du 2 octobre 2023, il a démontré l’inefficacité des prétendues reprises de travaux, avant de relevé dans sa note de synthèse du 28 août 2024 et dans ses courriels, l’abandon par le bailleur de toute solution viable, notamment sur le volet électrique,

— à ce jour le bailleur n’a toujours pas remédié aux désordres constatés,

— l’intimée soutient que les locaux loués étaient équipés d’une installation électrique vétuste et non conforme comportant un matériel remontant aux années 1990. Cette installation ne disposait pas de disjoncteur séparé ni de point de comptage individuel. Le compteur électrique général se trouvait dans un local mitoyen loué à la société Planète Jardin auquel la société Expression Auto n’avait pas accès. Le délai imparti à la SCI Littoral pour procéder à l’installation d’un compteur électrique individuel expirait le 4 juin 2023. Les factures produites par l’appelante montrent que les travaux ont été effectués, pour le changement du tableau électrique le 13 novembre 2023 soit plus de 6 mois après l’expiration du délai imparti par le juge des référés, et pour le changement du compteur «défalcateur» le 10 janvier 2024 soit plus de huit mois après l’expiration du délai imparti par le juge des référés,

— par courriel du 17/01/2024, monsieur, [C] écrivait au conseil de la SCI Littoral que la société Expression Auto n’avait toujours pas reçu le consuel lui permettant d’avoir l’abonnement d’électricité à son nom,

— la demande de liquidation des deux autres astreintes n’est pas une prétention nouvelle, mais le complément nécessaire de la demande initiale. Elle se fonde sur le même titre exécutoire et les mêmes faits, à savoir la résistance abusive du bailleur à exécuter ses obligations dans le délai imparti. Au vu du rapport d’expertise de M., [C] du 30 juin 2023 les travaux d’évacuation des eaux usées réalisés étaient défectueux, non conformes aux règles de l’art avant l’expiration du délai le 4 juin 2023 et l’installation des WC était également affectée de désordres non réparés.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 20 janvier 2026.

Par conclusions notifiées le 28 janvier 2026, la société expression Auto demande à la cour de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture afin de faire admettre aux débats les pièces communiquées postérieurement à la clôture de l’instruction.

Par conclusions de procédure notifiées le 2 février 2026 la SCI Littoral demande de rejet de ces écritures et de ces pièces communiquées postérieurement à la clôture prononcée le 20 janvier 2026.

Par une note en délibéré du 23 février 2026, la SCI Littoral, autorisée par la cour, a indiqué maintenir ses conclusions aux fins de rejet des conclusions et pièces de l’intimée communiquées postérieurement à la clôture de l’instruction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la société Expression Auto fait valoir que depuis le prononcé de l’ordonnance de clôture intervenu le 20 janvier 2026, elle a obtenu la communication des échanges de courriels entre M., [C], expert immobilier, et Maître, [J] datée du 21 janvier 2026 démontrant notamment que contrairement aux allégations adverses, c’est l’expert de la société Expression Auto, [O], [C], qui a relancé l’APAVE par deux fois en décembre 2025 et janvier 2026 pour fixer un rendez-vous sans succès.

Elle ajoute que la connaissance de ces échanges transmis le 21 janvier 2026 constitue une cause grave justifiant que soit prononcée la révocation de l’ordonnance de clôture, en ce qu’ils sont décisifs.

La SCI littoral s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’il n’existe pas de cause grave.

Selon l’article 914-4 du Code de procédure civile, applicable au présent litige, «L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si la cour ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.».

En l’espèce, la société Expression Auto sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de voir admettre de nouvelles pièces qu’elle n’a pu obtenir qu’au 21 janvier 2026.

Les parties s’opposent quant à la portée des rapports de, [O], [C] et à leur opposabilité. L’exécution des obligations mises à la charge de la SCI Littoral assorties d’astreintes étant discutée, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues dans le cadre du litige.

Le fait de pouvoir admettre les nouvelles conclusions et pièces de l’intimée, communiquées le 28 janvier 2026, et la nécessité pour l’appelante de pouvoir y répliquer afin de respecter le principe de la contradiction, constituent des causes graves justifiant que la cour révoque l’ordonnance de clôture et renvoie l’affaire à une autre audience dans les conditions fixées au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, avant dire droit,

Révoque l’ordonnance de clôture du 20 janvier 2026,

Déclare recevables les conclusions de la société Expression Auto notifiées le 28 janvier 2026 et les nouvelles pièces annexées,

Fixe la clôture au 20 octobre 2026,

Fixe l’audience de plaidoiries à l’audience du conseiller rapporteur du jeudi 19 novembre 2026 à 14h15 salle F Palais Verdun,

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE