COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2026

N° 2026/ 225

N° RG 24/09726

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPU7

[S] [Y]

C/

[W] [T] [R]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain CHETRIT

M^e Sandra JUSTON

M^e Jean-Michel LOMBARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/09877.

APPELANT

Monsieur [S] [Y]

né le 06 Janvier 1959 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Madame [W] [T] [R]

née le 11 Septembre 1939 à [Localité 2] (03), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Ange TOSCANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sis à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la société PAUQUET IMMOBILIE SARL, dont le siège est [Adresse 3] sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représenté et plaidant par M^e Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant bail à usage mixte d’habitation et professionnel consenti par M. [F] [G] et ayant pris effet le 15 décembre 2006, Mme [W] [R] est locataire d’un appartement au premier étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1].

M. [S] [Y] est quant à lui propriétaire non-occupant de l’appartement du deuxième étage situé à l’aplomb.

Par ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2021, Mme [R] a obtenu l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire de M. [Y], de son locataire M. [M] [E] et du syndicat des copropriétaires, afin d’instruire la cause de désordres provenant d’une conduite d’évacuation des eaux pluviales et usées se traduisant par le déversement de matières fécales sur la terrasse au droit de son appartement.

Le technicien commis M. [K] [Z] a établi son rapport le 29 septembre 2022, concluant que les désordres provenaient de l’engorgement de la conduite de descente en aval du raccordement entre d’une part la conduite des eaux pluviales de l’immeuble et d’autre part la conduite d’évacuation des eaux-vannes des toilettes de l’appartement du deuxième étage. Il a préconisé soit la pose d’un clapet anti-retour, soit le déplacement des toilettes et leur branchement sur la conduite commune existante.

Par actes délivrés le 5 octobre 2022, Mme [R] a assigné les parties susnommées à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner à effectuer les travaux préconisés par l’expert ainsi qu’à lui payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, faisant valoir que M. [Y] était seul responsable des désordres pour avoir déplacé les toilettes de son appartement et branché irrégulièrement l’évacuation des eaux-vannes sur la conduite d’eaux pluviales.

M. [Y] a pareillement conclu au rejet des demandes dirigées contre sa personne, soutenant principalement qu’il n’avait pas modifié l’état des lieux et que les désordres résultaient d’un vice de conception de l’immeuble. Il a réclamé reconventionnellement paiement d’une somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice moral.

M. [M] [E] n’a pas comparu.

Par jugement rendu le 2 juillet 2024, le tribunal a :

— condamné M. [Y] à déplacer son water-closet, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et courant pour une durée de deux mois,

— condamné in solidum M. [Y] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— et condamné M. [Y] et le syndicat des copropriétaires aux dépens comprenant le coût de l’expertise, ainsi qu’à payer à Mme [R] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu notamment :

— qu’il était sans intérêt pour la solution du litige de rechercher si M. [Y] avait ou non modifié l’état des lieux, dès lors que la responsabilité des défendeurs était recherchée sur le fondement de l’article 1242 du code civil relatif à la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde,

— que la responsabilité de M. [Y] était engagée en qualité de gardien de son installation sanitaire, et celle du syndicat des copropriétaires en qualité de gardien de la conduite d’évacuation commune,

— et que Mme [R] avait également participé à la survenance des désordres en raison du branchement de la conduite d’évacuation des eaux usées de sa cuisine sur la conduite des eaux pluviales, ce qui devait conduire à limiter l’indemnisation de son préjudice.

M. [S] [Y] a interjeté appel de cette décision le 25 juillet 2024, intimant uniquement Mme [R] et le syndicat des copropriétaires. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 24 février 2026, il fait valoir :

— qu’il n’a pas modifié l’installation d’origine,

— que les désordres sont principalement imputables à un défaut de conception de l’immeuble, dont le syndicat doit répondre en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— que Mme [R] a également contribué à l’engorgement de la conduite commune,

— et qu’elle ne peut invoquer un préjudice de jouissance dès lors que le toit-terrasse constitue une partie commune à laquelle elle n’est pas autorisée à accéder.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de débouter tant Mme [R] que le syndicat des copropriétaires de leurs demandes dirigées à son encontre,

— subsidiairement, de condamner le syndicat des copropriétaires à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées au profit de Mme [R],

— de condamner solidairement Mme [R] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— et de condamner ces mêmes parties aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société PAUQUET IMMOBILIER, soutient pour sa part :

— que l’usage de la canalisation commune a été dévoyé par le branchement de l’évacuation des eaux-vannes des toilettes du deuxième étage,

— et que n’étant pas à l’origine de cette installation, sa responsabilité ne saurait être engagée, d’autant que M. [Y] n’a pas déféré à ses mises en demeure.

Il demande à la cour de réformer le jugement des chefs portant condamnation à son encontre et, statuant à nouveau, de rejeter l’ensemble des prétentions dirigées à son endroit et de condamner M. [Y] aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 septembre 2025, Mme [W] [R] fait valoir :

— que M. [Y] avait été mis en demeure dès 2008 par le syndic, puis en 2012 par la Ville de [Localité 1], de cesser d’évacuer ses eaux-vannes dans un ouvrage d’évacuation des eaux pluviales,

— que toutes les évacuations des eaux usées des cuisines sont branchées sur la conduite des eaux pluviales, et qu’en sa qualité de locataire elle n’encourt aucune responsabilité de ce chef,

— et que la jouissance d’une partie du toit-terrasse, auquel elle accède par une porte-fenêtre à l’instar des autres occupants du premier étage, n’a jamais été remise en cause par le syndic.

Elle demande à la cour de réformer le jugement quant au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués et à celui de l’astreinte, et statuant à nouveau de condamner in solidum M. [Y] et le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 50.000 euros et à déplacer le water-closet sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard. Elle réclame en sus paiement de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mars 2026.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en prouvant la faute de la victime ou celle d’un tiers, ou encore l’existence d’un cas de force majeure.

Au cas présent, l’expert judiciaire a conclu que les désordres proviennent d’un engorgement d’une conduite commune en aval du raccordement entre d’une part la conduite des eaux pluviales de l’immeuble et d’autre part la conduite d’évacuation des eaux-vannes des toilettes de l’appartement du deuxième étage, cet engorgement résultant :

— de la configuration des branchements,

— du rétrécissement de la conduite sous la terrasse du premier étage,

— et surtout des usages irréguliers d’une conduite destinée aux eaux pluviales, tant pour l’évacuation des eaux-vannes des toilettes que pour celle des eaux usées des cuisines.

Dans un courrier en date du 17 janvier 2008 adressé à M. [F] [G], l’ancien syndic de l’immeuble le Cabinet [P] indiquait : 'Les immeubles anciens bénéficient d’une tolérance en ce qui concerne le branchement d’évacuation d’eaux usées sur des évacuations d’eaux pluviales, ce qui représente donc un grand nombre d’immeubles dans [Localité 1], y compris le vôtre. En effet, nombre d’appartements de votre copropriété ont leurs évacuations d’eaux usées branchées sur les pluviales … si ce n’est que le diamètre des évacuations utilisé pour des eaux vannées, c’est à dire en provenance de wc, n’est pas du tout adapté.'

Il peut être déduit de cette correspondance, non contredite par d’autres éléments de preuve, que M. [S] [Y] n’a pas modifié son installation sanitaire, pas plus que M. [G] n’a modifié l’évacuation des eaux usées de sa cuisine, et que les désordres sont imputables à un vice de conception de l’immeuble dont le syndicat doit répondre en application du texte susvisé, étant précisé que le règlement de copropriété classe parmi les parties communes 'les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées.'

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré, par substitution de motifs, en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité de M. [Y] :

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, bien que M. [S] [Y] n’ait pas modifié son installation sanitaire, force est néanmoins de constater qu’il avait été mis en demeure par le syndic (cf. le courrier susvisé du 17 janvier 2008), puis par la Ville de [Localité 1] (cf. le courrier du 23 avril 2012 adressé à Mme [R] par le service communal d’hygiène et de santé), de cesser d’évacuer ses eaux-vannes dans une conduite destinée aux eaux pluviales, et qu’il n’a tenu aucun compte de ces avertissements alors qu’il était informé des dommages occasionnés par l’utilisation de ses toilettes.

Le jugement sera donc également confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a retenu sa responsabilité.

Sur la réparation des préjudices subis par Mme [R] :

C’est par de justes motifs que le premier juge, suivant en cela les préconisations de l’expert, a ordonné le déplacement du water-closet de l’appartement du deuxième étage afin de mettre fin aux désordres.

C’est également à bon droit qu’il a alloué à Mme [R] une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance et évalué celle-ci à la somme de 8.000 euros, sauf à préciser que l’intéressée n’a aucunement participé à la survenance des dommages, étant observé que si le toit-terrasse sur lequel se déversait les matières fécales constitue effectivement une partie commune de l’immeuble, la jouissance d’une partie de celui-ci a toujours été reconnue aux occupants du premier étage ainsi qu’il ressort d’un courrier adressé le 24 mai 2007 à M. [G] par le Cabinet [P].

Sur les obligations mises à la charge des responsables :

La charge des travaux susdits incombe uniquement à M. [Y] dès lors que le règlement de copropriété classe parmi les parties privatives 'les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilette et water-closets', et ce dernier ne saurait en être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires.

D’autre part, ces travaux ayant d’ores et déjà été exécutés ainsi qu’il résulte de l’ordonnance rendue le 21 mai 2025 par le conseiller de la mise en état, la demande incidente tendant à majorer le montant de l’astreinte s’avère désormais sans objet.

M. [S] [Y] et le syndicat des copropriétaires doivent être en revanche condamnés in solidum au paiement des dommages-intérêts puisqu’ils sont tous deux responsables d’un même dommage.

Le jugement sera donc également confirmé de ces chefs.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

M. [S] [Y] ne rapportant pas la preuve d’une faute commise à son encontre par Mme [R] ou par le syndicat des copropriétaires, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en réparation d’un préjudice moral.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [S] [Y] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Mme [W] [R] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT