Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 4, 5 février 2026, n° 25/02366

CA Aix-en-Provence
Confirmation 5 février 2026

Arguments

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Rejeté
Existence de désordres imputables au vendeur
La cour a estimé que les désordres constatés ne sont pas imputables au vendeur et que la SCCV [Localité 10] n'a pas démontré l'existence d'une contestation sérieuse.
Rejeté
Violation du principe du contradictoire
La cour a jugé que la SCCV [Localité 10] a eu l'opportunité de présenter ses arguments et que le principe du contradictoire a été respecté.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 4, 5 févr. 2026, n° 25/02366
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/02366
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien DUMAS LAIROLLEAlexandra BOISRAMEJérôme WALLAERTPatricia CHEVAL
Cabinet(s) :	AV AVOCATS
Parties :	Société [ Localité 10 ] Société Civile de Construction Vente au capital de 1000 €, Société [ Localité 10 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026 /

Rôle N° RG 25/02366 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOOCW

Société [Localité 10]

S.C. SCCV [8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— Me [N] BOISRAME

— M^e Jérôme WALLAERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 05 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/07009.

APPELANTE

Société [Localité 10] Société Civile de Construction Vente au capital de 1000€, prise en la personne de son représentant légal en exercice Mme [N] [P], domiciliée en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat postulanr au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat plaidant au barreau de NÎMES

INTIMEE

S.C. SCCV [8]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme WALLAERT de la SELARL EDIFICES AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, M^e Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte en date du 11 août 2023, la SCCV [8] a cédé au profit de la SCCV [Localité 10] un bien immobilier situé [Adresse 3], comprenant 4 bâtiments, comportant chacun 2 logements.

Ces bâtiments étaient vendus en état d’inachèvement dans le but d’être achevés, puis revendus. Dans le cadre du projet de promotion de la SCCV [Localité 10], l’acte prévoyait un délai dans le paiement du prix, le temps que la SCCV [Localité 10] puisse achever et vendre une partie des logements.

Le gros 'uvre aurait été confié à la SASU FAF, assurée auprès de la compagnie MIC, le lot menuiseries aurait été attribué à Monsieur [Z] [A], la société CAPPA BKT aurait eu en charge le lot enduits extérieurs sur deux garages, et la société AGK RENOV aurait réalisé l’enduit de façade.

La maîtrise d''uvre aurait été confiée à la SARL CONSTRUCTION AMENAGEMENT PROMOTION, laquelle est assurée auprès de la compagnie MIC INSURANCE.

Monsieur [K] aurait été mandaté pour la réalisation de deux escaliers.

Exposant des difficultés pour obtenir la communication de documents, et un état d’avancement du chantier insuffisant, la SCCV [Localité 10] a mandaté un expert et un Commissaire de Justice aux fins de constater l’existence de désordres.

Suivant exploits de commissaire de justice des 13, 14 et 16 septembre 2024, la SCCV [Localité 10] a fait assigner M. [H] [K], M. [Z] [A], la société CAPPA BKT, la SARL CONSTRUCTION AMENAGEMENT PROMOTION, la SARL ISM BATI, la SCCV [8], la société MAAF ASSURANCES, la société MIC INSURANCE COMPANY devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, aux fins de désignation d’un expert judiciaire avec mission détaillée dans l’assignation, outre de réserver les dépens.

Monsieur [Z] [A], la société CAPPA BKT et la SARL CONSTRUCTION AMENAGEMENT PROMOTION n’ont pas constitué avocat devant le juge des référés.

Par ordonnance en date du 5 février 2025, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN décide notamment :

DEBOUTONS la SCCV [Localité 10] de sa demande de rejet des écritures produites par la SCCV [8],

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

[T] [S]

LOGIC ETUDES EXPERTISES Pôle d’Excellence Jean Louis – [Adresse 5]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 7]

CONDAMNONS la SCCV [Localité 10] à payer à la SCCV [8] la somme provisionnelle de 1.378.502,50€,

LAISSONS les dépens à la charge de la SCCV [Localité 10],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

La mission d’expertise a ensuite été confiée à Monsieur [C] [D].

Par déclaration en date du 26 février 2025, la SCCV [Localité 10] a formé appel de cette décision à l’encontre de la société [8] en ce qu’elle a :

— Condamné la SCCV [Localité 10] à payer à la SCCV [8] la somme provisionnelle de 1 378 502. 50€.

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Par conclusions n°3 notifiées le 10 novembre 2025, la SCCV [Localité 10] demande à la Cour de :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu aussi les art. 15 et 16 cpc ; et l’art 6 de la Convention Européenne des Droits de l’homme ; -INFIRMER l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 5 Février 2025 (RG n°24/07009) en ce qu’elle a condamné la SCCV [Localité 10] à payer à la SCCV [8] la somme provisionnelle de 1.378.502,50 Euros

Et statuant à nouveau,

— DIRE n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en ce qu’elle se heurte à des contestations sérieuses.

— DEBOUTER la SCCV HAMEAU NOTRE DAME de l’ensemble de ses prétentions

— CONDAMNER la SCCV [8] à payer à la SCCV [Localité 10] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCCV [8] aux dépens d’instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que les désordres qui affectent la construction ne sont pas contestables et qu’ils sont imputables au manquement du vendeur à son obligation de garantie ; que ces inexécutions justifient une abstention de paiement à l’échéance des sommes qui devaient être versées. Elle considère que l’exception d’inexécution qu’elle invoque constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. Elle reproche également au juge des référés de ne pas avoir tenu compte du jeu de la clause résolutoire insérée dans l’acte et que toute contestation à ce titre échappait à sa compétence.

Elle soutient en outre que la décision à son encontre a été prise en violation du principe du contradictoire en ce qu’elle n’a pas été en mesure de répondre utilement à la demande de provision formée par la SCCV [8] lors de l’audience de référé du 4 décembre 2024.

La SCCV [8], par conclusions notifiées le 6 novembre 2025 demande à la Cour de :

Vu l’ordonnance de référé en date du 5 février 2025 dont appel,

Vu la déclaration d’appel de la SCC V [Localité 10] en date du 26 février 2025,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1650 du Code civil,

Vu l’acte de vente du 11 août 2023,

— CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCCV [8] à verser à la SCCV [Localité 10] la somme provisionnelle de 1.378.502,50€ ;

— CONDAMNER la SCCV [Localité 10] à verser à la SCCV [8] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SCCV [Localité 10] aux entiers dépens d’appel.

Elle expose que la société [Localité 10] n’a jamais versé le solde du prix prévu à l’acte de vente et que les sommations qui lui ont été délivrées à cette fin sont restées vaines ; que l’obligation de payer la somme allouée à titre provisionnel n’est pas sérieusement contestable. Elle considère que la clause résolutoire insérée dans cet acte ne fait pas obstacle au paiement de cette somme et qu’en l’espèce, la résolution du contrat de vente ne peut pas être considérée comme acquise ; que le moyen relatif à une exception d’inexécution n’est pas fondé et qu’il se réfère à des griefs manifestement apparents au moment de la vente ; qu’enfin, la société [Localité 10] ne peut prétendre à aucun manquement au titre du principe du contradictoire.

L’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 10 novembre 2025.

La SCCV [Localité 10] a notifié de nouvelles conclusions le 10 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2025. A cette date, elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2025.

Par arrêt en date du 2 décembre 2025, la Cour a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et dit que l’affaire sera jugée en considération des conclusions signifiées par l’appelant le 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale :

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 835 du Code de procédure civile :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Les parties se sont donc liées par un acte de vente en date du 11 août 2023 reçu par Me [J], Notaire à [Localité 9] portant sur la vente de la propriété litigieuse ayant fait l’objet d’un projet d’achèvement et de revente par la SCCV [Localité 10]. Le prix de cette vente était, selon l’acte, de 1.450.000€ dont 75.000€ payés comptant et, ainsi, un solde de 1.375.000€ devant être payé au plus tard le 31 août 2024.

Il n’est pas contesté que ce solde de 1.375.000€, objet de la provision allouée, n’a pas été versé dans le délai prévu par l’acte de vente.

— S’agissant de la clause résolutoire insérée dans l’acte :

La SCCV [Localité 10], pour contester la décision l’ayant condamnée au paiement provisionnel du prix de la vente et des intérêts associés, fait valoir que l’acte de vente contient une clause résolutoire dont son vendeur a entendu se prévaloir ; que cet élément constitue donc une contestation échappant au pouvoir du juge des référés. Ainsi, selon elle, l’acquisition de cette clause résolutoire constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à sa condamnation au paiement du prix.

La SSCV [8] oppose qu’elle n’a pas indiqué se prévaloir de la résolution de cette vente alors que la clause résolutoire en question n’était stipulée qu’à son profit exclusif ; qu’en conséquence, la SCC [Localité 10] ne saurait s’en prévaloir.

L’acte de vente contient en effet une clause selon laquelle il est convenu entre les parties :

«  4) Qu’à défaut de paiement exact à son échéance du principal ou des intérêts et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui seront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.

Qu’au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du Code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le VENDEUR de son intention de profiter de la présente clause ".

Il ressort manifestement d’une telle clause, et sans qu’il y ait lieu à interprétation, que celle-ci a été rédigée au profit exclusif du créancier de l’obligation de paiement, en l’espèce la SSCV [8] ; en effet, seul le créancier de l’obligation inexécutée, peut se prévaloir et faire jouer une telle clause lorsque les conditions d’application sont réunies.

En l’espèce, les sommations de payer qui ont été adressées à la SCCV [Localité 10] (le 19 mars et le 11 septembre 2024 pour paiement des intérêts, puis le 11 septembre 2024 également pour le paiement du prix en principal) n’ont pas eu pour objet de mettre en 'uvre cette clause résolutoire.

Elles indiquent au contraire que « si dans un délai de UN MOIS à compter de la date du présent acte, le paiement n’est pas effectué, UNE INSTANCE JUDICIAIRE sera engagée pour obtenir une résolution de la vente au regard de la clause résolutoire présente dans l’acte notarié ».

Cette instance judiciaire n’a pas été engagée, et la SCCV [8] indique expressément qu’elle n’a pas entendu se prévaloir de la clause résolutoire.

Il en résulte que la présence dans l’acte de vente d’une clause résolutoire ne saurait constituer une contestation sérieuse à la demande de provision formée par la SCCV venderesse dès lors que cette clause, rédigée à son profit exclusif, n’a manifestement pas été mise en 'uvre.

— S’agissant de l’exception d’inexécution :

La SCCV [Localité 10] soutient que les désordres affectant les ouvrages sont imputables à son vendeur la SCCV [8], notamment en ce qu’ils affectent la structure de l’immeuble ; qu’elle est donc en mesure de se prévaloir d’une exception d’inexécution, prétention susceptible de prospérer au fond, s’agissant d’un manquement du vendeur à son obligation de garantie. Elle soutient ainsi que ce sont ces manquements imputables au vendeur qui l’ont mise dans l’impossibilité de satisfaire à son obligation de paiement. Elle considère en outre que les désordres en question relevant du régime des vices cachés, le vendeur n’est pas en mesure de s’exonérer de son obligation de garantie.

La SCCV [8] oppose que ce moyen est fondé sur un rapport d’expertise commandé par la SCCV [Localité 10] elle-même et qui n’est en conséquence pas impartial. Elle considère en outre que ces griefs ne sont pas fondés dès lors que les désordres invoqués ne sont pas susceptibles de constituer des vices cachés.

Est versé aux débats un procès-verbal de constat établi le 9 juillet 2024 par Me [B], Commissaire de justice, à la demande de la SCCV [Localité 10]. Il fait état de malfaçons affectant le chantier mis en 'uvre par la SCCV, mentionnant notamment l’existence de fissures apparentes sur les murs des constructions ainsi que des malfaçons relatives à la pose de châssis de fenêtres et quant à la pente du rejet d’eaux pluviales outre des dégradations et des atteintes au ferraillage. Sont également mentionnées des remontées d’humidité (maison n°3).

La Cour relève que ce procès-verbal de constat fait état de désordres de nature apparente qui ne sont manifestement pas susceptibles d’entrer dans le régime des vices cachés ; par ailleurs, pour l’essentiel, il n’est pas démontré que ces désordres soient imputables au vendeur, le procès-verbal ayant été réalisé près d’un an après la passation de la vente, alors que des travaux avaient déjà été réalisés par la SCCV [Localité 10] ; les atteintes au ferraillage et aux éléments de béton ne sont donc pas attribuables à la SCCV venderesse.

Est également produit un rapport d’expertise réalisé par la SARL BEAUFILS. Ce rapport relève de nombreux éléments constitutifs de malfaçons ou de mauvaises exécutions qui affectent les maisons objets des travaux. L’expert conclut que deux litiges peuvent être distingués

— l’un s’agissant des immeubles tels qu’ils ont été vendus dès lors que ces immeubles comporteraient des défauts d’exécution d’une nature décennale et au titre des malfaçons relevant du domaine contractuel des entreprises qui sont intervenus sous le contrôle d’une équipe de maîtrise d''uvre.

— l’autre portant sur les malfaçons dans l’exécution des travaux de modification des trémies d’escalier et la construction des paillasses et emmarchements dans 8 logements.

La SARL BEAUFIL précise que compte tenu de la nature, du siège des désordres et de leur gravité, « il est raisonnablement exclu que le vendeur ait pu ignorer l’existence ».

Cependant, ce rapport ne permet pas de caractériser, dans une mesure susceptible de caractériser une contestation sérieuse, un manquement de la SCCV LE [8] à ses obligations issues du contrat de vente du 11 août 2023. En effet, l’imputabilité des désordres constatés apparaît très incertaine compte tenu des travaux réalisés sur les constructions dans l’année qui a suivi la vente. D’autre part, les désordres apparents qui sont relevés par l’expert ne sont pas davantage susceptibles de relever du régime des vices cachés.

Le premier juge a justement relevé que dans le cadre de cet acte de cession, le vendeur avait satisfait à son obligation principale de délivrance du bien sans qu’aucune contestation sérieuse ne fasse obstacle à l’obligation de paiement du prix par l’acquéreur. Par ailleurs, la SCCV [8] fait également valoir à juste titre qu’aucune contestation quant à l’état des biens vendus n’a été élevée par la SCCV [Localité 10] avant l’engagement de l’instance en référé liée aux difficultés survenues dans l’avancement des travaux.

En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de confirmer en toutes ses dispositions déférées à la Cour l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de DRAGUIGAN en date du 5 février 2025

Sur les demandes annexes :

Il y a lieu de confirmer également l’ordonnance contestée en ses dispositions relative aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant, il convient de condamner la SCCV [Localité 10] à payer à la SCCV [8] une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCCV [Localité 10] sera également condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions frappées d’appel l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 5 février 2025 ;

Y ajoutant,

Condamne la SCCV [Localité 10] à payer à la SCCV [8] une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCCV [Localité 10] aux dépens de l’instance d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,