COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er AVRIL 2026

N° 2026 / 165

N° RG 24/10604

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNS2D

S.A.S. SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR

C/

[P] [L] [W] [S] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Dany ZOHAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 03 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03623.

APPELANTE

S.A.S. SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR

venant aux droits de la SARL OCCELLI IMMOBILIER, dont le siège est situé à [Adresse 1], Registre du Commerce et des Sociétés de la Ville de Nice sous le numéro 349 908 483 et prise en la personne de son représentant légal domicilié, ès qualité audit siège

représentée par M^e Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [P] [L] [W] [S] [J]

née le 06 Février 1944 au PORTUGAL, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dany ZOHAR, membre de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 9 avril 2008, M. [Z] [F], représenté par la société OCCELLI IMMOBILIER, titulaire d’un mandat de gestion, a donné à bail d’habitation aux époux [D] [J] un logement de deux pièces au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 2].

Par courrier du 24 novembre 2020, Mme [P] [L] [D] [J] née [W] [S] s’est plainte auprès du bailleur de nombreux désordres affectant le logement.

Le 7 janvier 2021, elle a adressé un signalement au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne. À l’issue d’une visite effectuée le 22 mars suivant, un inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 1] a constaté l’absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bain ainsi que la non-conformité du dispositif de protection électrique, et une mise en demeure a été adressée au gestionnaire du bien la société SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D’AZUR, ayant succédé aux droits de la société OCCELLI IMMOBILIER.

Le 21 avril 2021, la Caisse d’allocations familiales des Alpes-Maritimes a mis en demeure la société SQUARE HABITAT de procéder à une mise en conformité du logement avant le 31 octobre 2022 et l’a informée que dans cette attente le versement de l’allocation logement serait suspendu en application de l’article L 542-2 du code de la sécurité sociale.

Par lettre de son conseil adressée le 13 janvier 2023, Mme [P] [W] [S] [J] a mis en demeure la société SQUARE HABITAT de faire procéder d’urgence aux travaux nécessaires pour rendre le logement décent.

Par acte délivré le 20 juillet 2023, elle l’a assignée à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’entendre condamner, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, à lui verser les sommes de :

—  22.560 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  5.000 euros au titre de son préjudice moral,

—  5.000 euros pour résistance abusive.

La défenderesse a conclu au rejet de l’ensemble de ces prétentions, faisant valoir qu’elle avait accompli toutes les diligences utiles auprès de son mandant.

Par jugement rendu le 3 juillet 2024, le tribunal a condamné la société SQUARE HABITAT à payer à la requérante la somme de15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 1.000 euros au titre de son préjudice moral, outre les dépens et 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le mandataire du bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

La société SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D’AZUR a interjeté appel de cette décision le 22 août 2024. Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mars 2025, elle fait valoir qu’elle ne pouvait prendre de décisions en lieu et place de son mandant ni faire l’avance des fonds pour le compte de ce dernier, mais qu’elle a pu faire effectuer les travaux nécessaires entre le mois d’octobre 2022 et le début de l’année 2023 après avoir obtenu son accord.

Elle ajoute que le logement ne présentait pas un caractère insalubre, mais nécessitait simplement une remise aux normes de décence.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— à titre principal, de débouter Mme [W] [S] [J] de l’ensemble de ses prétentions,

— à titre subsidiaire, de réduire le montant des dommages-intérêts à un euro au titre du préjudice de jouissance et un euro au titre du préjudice moral,

— en tout état de cause, de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimée, outre une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 décembre 2024, Mme [P] [L] [W] [S] [J] soutient pour sa part :

— que l’obligation de délivrer un logement décent s’impose au bailleur comme à son mandataire,

— que les travaux ont été entrepris avec retard et s’avèrent insuffisants,

— et qu’aucune offre de relogement provisoire ne lui a été faite durant leur exécution.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive qu’elle réitère à hauteur de 5.000 euros, et réclame en sus 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 janvier 2026.

DISCUSSION

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire est tenu de répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion, sur un fondement contractuel à l’égard de son mandant, et sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’égard des tiers.

En revanche, seul le bailleur est tenu des obligations prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 consistant à délivrer au locataire un logement décent, à lui assurer une jouissance paisible et à entretenir les locaux en état de servir à leur usage.

Le mandataire du bailleur n’encourt une responsabilité à l’égard du locataire que s’il est démontré qu’il n’a pas entrepris toutes les diligences en son pouvoir afin qu’il soit remédié aux désordres affectant le logement.

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats que la société SQUARE HABITAT a transmis au bailleur M. [Z] [F] les doléances de sa locataire ainsi que la mise en demeure de la CAF, a sollicité l’établissement de plusieurs devis de réparation, dont certains ont été validés par son mandant, et a fait procéder aux travaux correspondants.

Il apparaît toutefois que ces diligences ont été accomplies avec retard puisque, alors que la première demande écrite avait été formulée par Mme [W] [S] [J] le 24 novembre 2020, l’agence immobilière ne lui a répondu que le 11 octobre 2021 et les premiers devis de travaux n’ont été établis qu’en septembre 2022.

D’autre part, Mme [W] [S] [J], qui soutient que les travaux réalisés seraient insuffisants, ne justifie pas que le logement ne respecterait pas actuellement les normes de décence.

Elle n’établit pas davantage qu’un relogement provisoire était nécessaire durant leur exécution, ni qu’elle l’ait effectivement demandé.

Dans ces conditions, le préjudice subi par la locataire du fait du retard imputable à la société SQUARE HABITAT doit être réparé par l’allocation d’une indemnité de 4.000 euros, le surplus de ses demandes étant en revanche rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Réforme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne la société SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D’AZUR à payer à Mme [P] [L] [W] [S] [J] une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute Mme [W] [S] [J] du surplus de ses demandes,

Condamne la société SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D’AZUR aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à Mme [W] [S] [J] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT