RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°429

N° RG 24/00281 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JCD3

AB

TJ DE [Localité 15]

04 décembre 2023

RG:18/06074

[I]

[U]

C/

SA GALIAN ASSURANCES

SA GENERALI IARD

SAMCV MMA IARD

Copie exécutoire délivrée

le 20 novembre 2025

à :

M^e Julien Dumas Lairolle

M^e Emmanuelle Vajou

M^e Aline Jolivet

M^e Christine Banuls

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 04 décembre 2023, N°18/06074

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et M^me Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, puis prorogée au 20 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [G] [I]

né le 05 août 1971 à [Localité 14] (05)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Mme [J] [U] épouse [I]

née le 17 décembre 1970 à [Localité 16] (45)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentés par M^e Julien Dumas Lairolle, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉES :

La Sa GALIAN ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité

[Adresse 13]

[Localité 11]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e François Blangy de la Scp Cordelier & Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris

La Sa GENERALI IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Yann Michel de la Selarl Aseven, plaidant, avocat au barreau de Paris

Représentée par M^e Aline Jolivet, postulante, avocate au barreau de Nîmes

La Samcv MMA IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Christine Banuls de la Selarl Chabannes-Reche-Banuls, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Benjamin Porcher de la Selas Porcher & Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 20 novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [I] et son épouse [J] née [U] sont propriétaires :

— à [Localité 17] d’un appartement dans un immeuble [Adresse 3],

— à [Localité 15] de 9 appartements dans un immeuble [Adresse 7], et 12 appartements dans un immeuble [Adresse 9]

— à [Localité 18] de 6 appartements dans un immeuble [Adresse 6].

Les 10 et 13 octobre 2014, ils ont donné à la société Progesim dont les gérants étaient MM. [F] [K] et [Z] [V], assurée par les sociétés Galian Assurances devenue Galian SMA BTP pour la garantie financière et MMA IARD pour la garantie responsabilité civile professionnelle les mandats de gestion suivants :

— n°194 du 10 octobre 2014 et n°196 du 13 octobre 2014 portant sur 2 logements de type F2 à [Localité 15] [Adresse 9],

— n°231 et 232 du 28 janvier 2015 portant sur 2 logements de type F2 et studio à [Localité 15] [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 18],

— n°234 à 237 du 13 février 2015 portant sur 4 logements à [Localité 15] [Adresse 9] et [Adresse 5],

— n°238 à 242 du 15 février 2015, portant sur 5 logements [Adresse 6] à [Localité 18].

Le 26 décembre 2014, la Sarl Progesim a été dissoute amiablement et été radiée le 10 février 2015 du registre du commerce et des sociétés.

Le 05 août 2016, M. [F] [K] a créé et immatriculé une nouvelle société Progesim [Localité 15]-Montpellier, assurée auprès de la société Generali IARD, à laquelle M. et Mme [I] ont confié le 06 novembre 2016 pour l’ensemble de leurs biens un nouveau mandat de gestion auquel ils ont mis fin le 06 mars 2017.

Par acte des 20 et 21 novembre 2018, ils ont assigné cette société, MM. [K] et [V] et la société Generali IARD en indemnisation de plusieurs préjudices devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Par acte du 22 juillet 2020, ils ont assigné en intervention forcée la société Galian Assurances, assureur de la Sarl Progesim.

Les deux instances ont été été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 26 novembre 2020.

Par acte du 23 octobre 2020, ils ont également assigné la société MMA IARD, assureur de la société Progesim.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 8 avril 2021.

Par jugement réputé contradictoire du 4 décembre 2023, le tribunal

— a condamné la société Progesim [Localité 15]-Montpellier à leur payer la somme de 865 euros à titre de restitution des dépôts de garantie,

— a condamné in solidum MM. [K] et [V] à leur payer les sommes de 6 480 euros au titre du non- reversement de certains revenus locatifs et 2 205 euros à titre de restitution des dépôts de garantie,

— a condamné la société Progesim [Localité 15]-Montpellier à leur payer la somme de 865 euros à titre de restitution des dépôts de garantie,

— a rejeté le surplus de leurs demandes formées à l’encontre de MM.[K] et [V] et de la société Progesim [Localité 15]-Montpellier,

— a rejeté l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des sociétés Generali IARD, Galian Assurances et MMA IARD en leur qualité d’assureurs de responsabilité civile professionnelle,

— a condamné in solidum MM. [K] et [V] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné solidairement M. et Mme [I] à payer aux sociétés Galian Assurances, MMA IARD et Generali IARD chacune la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a fait masse des dépens et a condamné solidairement M. et Mme [I] à en payer la moitié et MM. [K] et [V] l’autre moitié,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. [G] [I] et son épouse [J] née [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 janvier 2024.

Faute de signification par les appelants de leur déclaration d’appel à MM. [K] et [V] et à la société Progesim [Localité 15]-Montpellier, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de ces appels par ordonnance du 29 août 2024.

Par ordonnance du 28 mars 2025, la procédure a été clôturée le 2 septembre et l’affaire fixée à l’audience du 16 septembre 2025à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 18 avril 2024, M. [G] [I] et Mme [J] [U] épouse [I] demandent à la cour

— d’infirmer le jugement

Statuant à nouveau

— de condamner in solidum la société Progesim [Localité 15]-Montpellier, MM. [K] et [V], et les sociétés Generali IARD, Galian Assurances et MMA IARD à leur payer la somme de 210 392,08 euros en indemnisation de leur préjudice, tous postes confondus,

— de les condamner in solidum à leur payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers d’épens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 4 août 2025, la société Galian SMA BTP demande à la cour

— de confirmer le jugement,

Statuant à nouveau

— de rejeter toutes les demandes dirigées contre elle,

— de déclarer irrecevable les demandes des appelants,

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 juillet 2024, la société Generali IARD demande à la cour

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que son assurée aurait commis une faute au titre de la non restitution du dépôt de garantie,

— de débouter les appelants de leurs demandes à l’encontre de celle-ci et à son encontre,

En toute hypothèse

— de juger opposable aux appelant ainsi qu’à son assurée et aux tiers les clauses d’exclusion de garantie, de plafond et de franchise stipulées au contrat d’assurance,

— de condamner les appelants à lui payer la some de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers dépens recouvrés par M^e Aline Jolivet, avocate.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 juillet 2024, la société MMA IARD demande à la cour

— de confirmer le jugement,

à titre subsidiaire

— de débouter les appelants de leurs demandes,

à titre très subsidiaire

— de juger que leur préjudice ne pourra être calculé qu’à hauteur de la chance perdue,

— que les limites des garanties des contrats devront s’appliquer,

en tout état de cause

— de les débouter de leurs demandes 'in solidum',

— de les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens,

— de les condamner ainsi que tout succombant à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demandes dirigées contre MM. [K] et [V] et contre la société Progesim [Localité 15]-Montpellier

Par ordonnance du 29 août 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré caduc l’appel formé le 19 janvier 2024 par M. et Mme [I] à l’encontre de MM. [K] et [V] et la société Progesim [Localité 15]-Montpellier.

La cour n’est donc pas saisie de leurs demandes tendant à l’infirmation du jugement et de condamnation in solidum de ces derniers avec les assureurs.

*garantie financière de la société Progesim par la société Galian SMA BTP

Pour rejeter les demandes formées à ce titre le tribunal a jugé que la garantie financière ne couvrait que la Sarl Progesim, et que les demandes étaient mal dirigées.

Les appelants soutiennent seulement que la société Galian est l’assureur de la Sarl Progesim, notamment au titre de la représentation des fonds de tiers, et donc tenue de garantir le préjudice correspondant à cette période, dans les rapports entre condamnés in solidum.

L’intimée réplique que si elle a été la garante financière de la Sarl Progesim du 17 octobre 2013 au 24 avril 2015, elle n’a jamais été celle de la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier, que sa garantie ne peut jouer que pour des détournements de fonds imputables à la Sarl, qui ne sont pas démontrés, que les demandes des appelants à l’encontre de celle-ci se fondent exclusivement sur sa responsabilité civile professionnelle et non sur des détournements de fonds, que les conditions de sa garantie ne sont pas réunies en l’absence d’une créance liquide, certaine et exigible et que les appelants qui demandent des dommages et intérêts pour faute de l’agence immobilière ne précisent pas en quoi celle-ci consiste.

En l’espèce, comme le démontrent les pièces verséesaux débats la société Galian n’a été le garant financier que de la seule Sarl Progesim contre laquelle les appelants n’ont formé aucune demande en première instance à l’inverse de la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier.

La garantie financière garantit les créances ayant pour origine un versement ou une remise effectuées à l’occasion d’une opération définie à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 comme la gestion immobilière.

Les appelants produisent à cet égard :

— le quitus de mission donné à la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier le 06 mars 2017 indiquant que celle-ci est libre de tout engagement,

— de nombreux tableaux constitués par eux-mêmes pour illustrer leur préjudice locatif avec des comptes rendus de gérance associés,

— un décompte sous forme de tableau dactylographié des dépôts de garantie litigieux sans justificatifs,

— une facture de ménage,

— un tableau intitulé ' sinistre Mme [R]' portant sur une somme de 5 990 euros, accompagné d’un courriel adressé à la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier le 31 janvier 2017 et d’un devis,

— un tableau constitué par eux sur les mauvais choix de locataires.

Outre que ces pièces ne sont pas exploitables en l’état de conclusions trop imprécises pour permettre de les interpréter, les appelants ne forment qu’une demande globale de condamnation sur le fondement de la faute de gestion de la 'société Progesim’ ou de 'l’agence’ Progesim et non pas sur le fondement de la garantie financière.

Ils ne distinguent ni dans leurs écritures ni dans leur dispositif, pour chacun des préjudices allégués, la part qu’ils imputent à l’une ou à l’autre des sociétés concernées alors qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes et ne démontrent donc pas l’existence d’une créance liquide c’est à dire déteminée ou déterminable à l’encontre de l’intimée.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

*garantie de la société MMA IARD assureur responsabilité civile professionnelle de la Sarl Progesim

Pour rejeter les demandes formées à l’encontre de cette société le tribunal a jugé qu’elle avait cessé d’assurer la garantie civile professionnelle de la Sarl Progesim à compter du 16 avril 2015, qu’aucune faute ou manquement imputable à celle-ci n’était caractérisé outre le fait que l’assignation avait été délivrée à l’encontre de la seule Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier et non de la Sarl Progesim, qu’ainsi, faute pour les requérants de démontrer aucune faute contractuelle d’une société dont la responsabilité s’avérerait être garantie par elle au moment de sa survenance leur demande n’était pas fondée.

Les appelants soutiennent seulement que la société MMA IARD est l’assureur de responsabilité de la Sarl Progesim, comme telle tenue à l’indemnisation des (préjudices causés par ses) fautes.

L’intimée réplique que la faute de la Sarl Progesim n’est pas démontrée, que les appelants ne précisent pas pour quelle période ils sollicitent l’indemnisation, que la Sarl Progesim ne peut être tenue de fautes pour des mandats conclus postérieurement à sa liquidation, qu’une condamnation in solidum avec la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier n’est donc pas fondée, qu’en tout état de cause elle n’est pas tenue des fautes intentionnelles de son assurée, ni du non-versement ou de la non-restitution de fonds ou valeurs.

La société MMA IARD est l’assureur responsabilité civile professionnelle de la Sarl Progesim, dissoute le 26 décembre 2014 et radiée le 10 février 2015. Elle n’en est pas la garante financière.

Aux termes de l’article L.112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Les articles 25 et 26 des conditions générales de la police d’assurance souscrite, prévoit, notamment, les exclusions suivantes :

— les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré,

— le non versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs, reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré. Il est précisé que les fonds relevant de la garantie financière exclus du présent contrat s’entendent des fonds détenus et non représentés par l’assuré.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les appelants imputent leur préjudice, sur la base des pièces ci-dessus énoncées, à 'l’agence Progesim', sans autre précision, alors que deux personnes morales distinctes se sont succédées dans la gestion de leur patrimoine immobilier, la Sarl Progesim et la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier, la première radiée du registre du commerce et des sociétés le 10 février 2015, la seconde lui ayant succédé le 16 novembre 2016 avec pour seul gérant M. [K].

Ils ne précisent pas la part de leurs préjudices qu’ils imputent à l’une ou à l’autre de ces sociétés.

La demande de condamnation à une somme globale, toute forme de préjudice confondus, sans considération du fondement de leur action à l’encontre des assureurs et donc de la société MMA IARD est donc infondée en l’absence de créance liquide.

Enfin, les appelants fondent leurs demandes sur l’existence de fautes intentionnelles de la part de leurs différents mandataires, fautes exclues des garanties de la police d’assurance souscrite.

En conséquence, le jugement est encore confirmé sur ce point.

*garantie de la société Generali

Pour rejeter les demandes formées à son encontre, le tribunal a jugé que cette société avait assuré la garantie civile professionnelle de la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier du 1er octobre 2016 au 6 mars 2017, date de cessation des relations contractuelles entre celle-ci et M. et Mme [I], que la garantie souscrite excluait le non-versement ou la non-restitution de fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’assurée, que dès lors sa garantie ne s’appliquait pas au défaut de restitution des dépôts de garantie.

Les appelants soutiennent seulement qu’en qualité d’assureur de la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier cette société est tenue de garantir les conséquences des fautes commises par celle-ci dans sa période de gestion.

L’intimée réplique que sa garantie n’a pas à être mobilisée car la preuve des faits imputés à son assurée n’est pas rapportée, que les sociétés Progesim et Progesim [Localité 15]-Montpellier sont deux personnes morales distinctes et que les appelants ne distinguent pas entre elles l’objet de leurs demandes, que la preuve d’une faute de son assurée n’est pas rapportée.

Elle produit

— la convention d’adhésion du 1er septembre 2016 au terme de laquelle elle garantit la responsabilité civile professionnelle de la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier,

— le contrat d’assurance-cadre et les dispositions générales aux termes desquelles elle 'garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaire de la responsabilité civile qui peut lui incomber quelqu’en soit le fondement juridique , dans tous les cas où elle viendrait à être recherchée, en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés au tiers du fait de l’exercice de son activité professionnelle telle qu’elle est définie aux conditions particulières et résultant notamment de fautes, d’erreurs, d’omission ou négligences commises par lui même, ses préposés ou toute personne habilitée par l’assuré’ et que sont exclus 'les dommages provoqués par une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ou avec sa complicité et le non versement ou la non restitution de fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré, ses collaborateurs ou préposés'.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le tribunal a condamné la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier à payer aux requérants la somme de 865 euros au titre de la restitution de dépôts de garantie, et rejeté toutes les autres demandes formées à son encontre.

Le surplus de leurs demandes à l’encontre de la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier a été rejeté, et le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de leur appel à l’encontre de celle-ci par ordonnance du 29 août 2024.

Ces chefs de jugement sont donc devenus définitifs.

Pour les dépôts de garantie, comme précédemment pour les demandes dirigées contre les sociétés Galian et MMA IARD, les appelants ne distinguent pas entre les sociétés successivement en charge des mandats de gestion. Ils évoquent l’agence Progesim, pour un préjudice commis 'pour les années 2015 et 2016", alors qu’en 2015, la Sarl Progesim a été radiée et que la Sas Progesim [Localité 15]-Montpellier n’a été immatriculée que le 16 novembre 2016.

La créance alléguée n’est donc pas liquide.

En conséquence, le jugement est encore confirmé sur ce point.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, les appelants sont condamnés à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de M^e Aline Jolivet, avocate.

L’équité commande par ailleurs de les condamner à payer à chacune des intimées la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 4 décembre 2023, en toutes ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [G] [I] et Mme [J] [U] épouse [I]

— aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Aline Jolivet, avocate,

— à payer à chacune des sociétés Gallian SMA BTP, MMA IARD et Generali la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,