COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre 1-7

N° RG 25/05251 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOYZ6

Ordonnance n° 2026/M85

S.D.[S]. de l’immeuble ROYAL LUXEMBOURG sis [Adresse 2] à [Localité 2], pris en son syndic en exercice, la SAS BORNE ET DELAUNAY, elle-même prise en son président en exercice demeurant en cette qualité au siège social

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Valérie MAILLAN, avocat au barreau de NICE,

Appelante

S.C.I. [G]

représenté par son gérant en exercice Monsieur [E] [U], domicilié es-qualité au siège

S.C.I. MARLAND

représenté par son gérant en exercice, Monsieur [E] [U], domicilié es-qualité au siège

S.C.I. ROYAL MED

représenté par son gérant en exercice, Monsieur [Y] [A], domicilié es-qualité au siège

S.C.I. ROYLUX

représenté par son gérant en exercice, Monsieur [Q] [W], domicilié es-qualité au siège

Tous représentées par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE

Intimées

ORDONNANCE D’INCIDENT

Nous, Florence PERRAUT, magistrat de la mise en état de la Chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, assistée de Josiane BOMEA, greffiere et Nadia FAYALA, greffière au prononcé ;

Après débats à l’audience du 12 Mars 2026, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l’incident était mis en délibéré, avons rendu le 28 Avril 2026, l’ordonnance suivante :

Vu le jugement contradictoire du 5 décembre 2023, par lequel le tribunal judiciaire de Nice, a :

— prononcé la nullité de la résolution n°27 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Royal Luxembourg sis [Adresse 2] à [Localité 3] (06) du 26 octobre

2023 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu la déclaration d’appel interjetée le 29 avril 2025 au greffe par le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice ;

Vu les dernières conclusions d’incident transmises le 9 mars 2026, par les sociétés civiles immobilières (SCI) [G], MARLAND, ROYMED et ROYLUX, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, par lesquelles elles demandent de :

— déclarer irrecevable l’appel tant pour défaut de qualité et défaut d’intérêt à agir que pour défaut d’autorisation du syndic, l’appel interjeté par le syndicat ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, d’appel.

Vu les dernières conclusions d’incident transmises le 10 mars 2026 par le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, par lesquelles il demande de :

— déclare recevable son appel interjeté le 26 février 2025 ;

— débouter les SCI [G], MARLAND, ROYMED et ROYLUX de leurs demandes ;

— condamner les SCI [G], MARLAND, ROYMED et ROYLUX à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’appel :

Aux termes de l’article 913-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour :

1° Prononcer la caducité de la déclaration d’appel ;

2° Déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel. Les moyens tendant à l’irrecevabilité de l’appel doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été ;

3° Déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

4° Déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l’article 930-1 ;

5° Statuer sur les exceptions de procédure relatives à la procédure d’appel, les demandes formées en application de l’article 47, la recevabilité des interventions en appel et les incidents mettant fin à l’instance d’appel ;

6° Allouer une provision pour le procès ;

7° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le conseiller de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

8° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

9° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. Le conseiller de la mise en état contrôle l’exécution des mesures d’instruction qu’il ordonne, ainsi que de celles ordonnées par la cour, sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article 155. Dès l’exécution de la mesure d’instruction ordonnée, l’instance poursuit son cours à la diligence du conseiller de la mise en état ;

10° Dans les cas où l’exécution provisoire n’est pas de droit, suspendre l’exécution des jugements improprement qualifiés en dernier ressort et exercer les pouvoirs qui lui sont conférés en matière d’exécution provisoire.

Dans les cas prévus au présent article et au quatrième alinéa de l’article 911, le conseiller de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions adressées à la cour.

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut d’intérêt à agir.

L’intérêt à agir se définit donc comme une condition de recevabilité de l’action. Il doit être personnel, direct, né, actuel et légitime et s’apprécie à la date de la saisine de la juridiction.

En application de ces dispositions, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

La qualité à agir s’apprécie également au jour de l’introduction de l’instance.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale :

I.-Pour la validité de la décision :

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

Lorsqu’il s’agit d’engager une action au nom du syndicat, le syndic doit au préalable se faire autoriser par son mandant et cela conformément au principe selon lequel l’exercice d’une action en justice dépasse les pouvoirs normaux d’un administrateur des affaires d’autrui.

Le pouvoir d’agir en justice au nom du syndicat ne peut être donné que par l’assemblée générale ; ni l’intervention individuelle des copropriétaires (Cass. 3e civ., 26 mars 2008, n° 07-11.817 ).

La preuve de l’habilitation du syndic pour exercer l’action collective doit résulter de la production du procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale duquel ressort sa décision d’engager la procédure. Si le défendeur en appel l’exige, le syndic doit à nouveau justifier de son pouvoir ( Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-14.442 : JurisData n° 1995-002225 ; RD imm. 1995, p. 597 , obs. [Adresse 3] et [S] [C]).

Afin de garantir l’information des membres de l’assemblée, doit être notifié, pour la validité de la décision et au plus tard en même temps que l’ordre du jour, le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice.

Par conséquent, l’habilitation d’ester en justice ne peut résulter que d’un vote en assemblée.

Cependant, le défaut d’habilitation du syndic ne concerne pas la qualité ou l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, mais le pouvoir d’ester en justice de son représentant.

Dès lors, ce défaut de pouvoir n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité de l’appel et des demandes du syndicat des copropriétaires mais par la nullité de l’acte de procédure délivré à la requête du syndic au nom du syndicat. En d’autres termes, c’est l’acte introductif d’appel qui est considéré comme vicié en raison du défaut de pouvoir du représentant de la personne morale.

Par conséquent la demande des intimés, visant à voir déclarer le syndic dépourvu de qualité et d’intérêt, sera rejetée, cette dernière s’analysant comme une exception de nullité fondée sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure. Le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice, cette question constituant une exception de procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge des frais et dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance contradictoire,

Déboutons les SCI [G], MARLAND, ROYMED et ROYLUX de leur demande d’irrecevabilité de l’appel ;

Laissons à chacune des parties la charge de leurs dépens et frais irrépétibles relatifs au présent incident.

Fait à [Localité 4], le 28 avril 2026

La greffière La conseillière de la mise en état

Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

Le greffier