COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

mm

N° 2024/ 387

Rôle N° RG 23/12831 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMAUR

[U] [C]

C/

S.C.E.A. CHATEAU [Adresse 11]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-hélène GALMARD

SELAS VINOLEX,

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULON en date du 15 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/05143.

APPELANT

Monsieur [U] [C]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 8]

représenté par M^e Marie-hélène GALMARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

S.C.E.A. CHATEAU [Adresse 11], dont le siège social est [Adresse 11] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Bernard HAWADIER de la SELAS VINOLEX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [U] [C] est propriétaire de deux parcelles de vignes, sises à [Localité 8] (83), cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 6], situées à [Localité 8] lieudits [Adresse 9] et [Adresse 10], louées à La SCA DOMAINE DE [Adresse 11] devenue la SCA CHÂTEAU [Adresse 11], pour une superficie respective de 31 ares 20 centiares et 5 ares, au total pour 36 ares 20 centiares, par contrat de bail à ferme prenant effet le 1er août 2009 pour se terminer le 1er août 2018.

Un avenant a été signé le 3 août 2015 avec la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] pour modifier l’assiette du bail et en exclure la parcelle cadastrée D [Cadastre 6] de 0ha05ca00ca lieudit [Adresse 10] à [Localité 8].

Par ordonnance sur requête de Monsieur [C] rendue le 1er février 2022 par le Président du tribunal paritaire des baux ruraux de TOULON, Maître [K], huissier de justice, a été commis aux fins de procéder à des constatations sur la parcelle [Cadastre 2] à [Localité 8], et notamment sur l’état des vignes et leur entretien.

Par courrier recommandé en date du 12 mai 2022, distribué le 14 mai 2022, Monsieur [C] a donné congé à la SCA CHÂTEAU [Adresse 11], à compter du 15 novembre 2022, congé contesté par le preneur par courrier du 27 juin 2022.

Par requête reçue au greffe le 12 octobre 2022, Monsieur [U] [C] a demandé au Tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon de convoquer la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] à son audience de conciliation, et, à défaut de conciliation, de prononcer la résolution du bail qui lie les parties.

Un procès-verbal de non-conciliation a été établi à la suite de l’audience du 12 décembre 2022. L’affaire a été renvoyée en dernier lieu à l’audience du 13 juin 2023, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 15 septembre 2023.

Monsieur [C] a demandé au tribunal de :

' déclarer inopposable au concluant le bail rural du 1er août 2009 et les clauses de l’avenant du 3 août 2015 s’y référant;

' fixer la date du bail rural liant les parties au 1er octobre 2015;

' Prononcer la résiliation du bail rural liant les parties aux torts de la SCA CHÂTEAU [Adresse 11];

A titre subsidiaire : .

' dire que la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] n’a pas droit au renouvellement du bail rural;

En conséquence:

' ordonner l’expulsion de la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] et la libération de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] sise sur la commune d’ [Localité 8] de toute occupation de son fait et ce, sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2024;

En tout état de cause :

' débouter la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à titre reconventionnel ;

' condamner la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] à verser à Monsieur [U] [C], une indemnité, de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

'condamner la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] à supporter les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais afférents à l’établissement du constat d’huissier du 10 mars 2022.

La SCA CHÂTEAU [Adresse 11] devenue la SCEA du même nom a demandé au tribunal de :

' débouter Monsieur et Madame [C] de leurs demandes;

' les débouter de leur demande d’inopposabilité du bail du 1er août 2009;

' annuler le PV de constat sur ordonnance du 10 mars 2022;

' écarter des débats les attestations des témoins [L] et [S] ;

' Les débouter de leur demande de résiliation de ce bail ;

' Les déclarer irrecevables en leurs demandes tendant à voir dire et juger que la concluante n’aurait pas droit au renouvellement de son bail faute d’avoir délivré congé;

' constater en toute hypothèse que la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] justifie être en règle avec le contrôle des structures ;

' les condamner au paiement de la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 15 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon a statué comme suit :

DEBOUTE Monsieur [U] [C] de sa demande d’inopposabilité du contrat de bail du 1er août 2009 et de son avenant du 3 août 2015;

DEBOUTE la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de sa demande d’annulation du procès-verbal de constat sur requête du 10 mars 2022;

DEBOUTE la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de sa demande d’écarter des débats le procès-verbal de constat sur requête du 10 mars 2022 et les attestations de Monsieur [T] [L] et de Monsieur [X] [S] ;

DEBOUTE Monsieur [U] [C] de sa demande de résiliation de bail sur la parcelle [Cadastre 2];

DEBOUTE Monsieur [U] [C] de sa demande de non-renouvellement du bail à la SCEA CHATEAU [Adresse 11] sur la parcelle [Cadastre 2], étant précisé que le bail court jusqu’au 1er août 2027 et que la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] devra justi’er auprès de Monsieur [U] [C] de son respect du contrôle des structures plus de 18 mois avant le terme du bail ;

DEBOUTE la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux entiers dépens;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer à la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE tous autres chefs de demandes, plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a retenu en substance les motifs suivants :

Sur le contrat liant les parties :

Aux termes de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Aux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [C] expose être lié depuis le 31 octobre 1992 avec la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] par un contrat d’association en participation d’un an. Ce contrat, que Monsieur [C] produit, d’un an renouvelable tacitement chaque année, prévoit que Monsieur [C] procède aux travaux culturaux et aux vendanges sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 7], et qu’il apporte la récolte chaque année à la SCA DOMAINE DE [Adresse 11], chargée de la commercialisation et de la vente de la récolte, et d’ en percevoir le prix. Une rémunération annuelle, définie chaque année par les parties au moment de la récolte, est versée à Monsieur [C] pour l’ensemble des travaux agricoles et des vendanges qu’il a exécutés.

Ce contrat a été exécuté jusqu’ à la récolte de 2015. Après cette date, il affirme avoir mis à disposition de la SCA CHÂTEAU [Adresse 11] « la parcelle [Cadastre 2] » et avoir cessé d’exploiter lui-même.

S’il reconnaît avoir signé un «  avenant au bail à long terme » le 3 août 2015, excluant la parcelle [Cadastre 6] du bail, il conteste que cet avenant de bail faisait référence à un bail à ferme du 1er août 2009, qu’il ne reconnaît pas avoir signé. Il estime avoir été trompé.

Le bail à ferme du 1er août 2009 que lui oppose la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] concerne les parcelles D311et [Cadastre 6], louées pour une durée de 9 ans à la SCA DOMAINE DE [Adresse 11]. Le fermage annuel est de 3 000 euros.

L’avenant du 3 août 2015 exclut la parcelle [Cadastre 6] du bail, et fait explicitement référence au bail à long terme du 1er août 2009 sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 6].

Pour justifier de la poursuite jusqu’en 2015 du contrat d’association de 1992, Monsieur [C] produit les pièces suivantes :

' relevés d’exploitation à la MSA des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 5] entre 2009 et 2015,

' des attestations de personnes l’ayant aidé pour les vendanges ou pour porter le raisin au chai du [Adresse 11] jusqu’en 2014,

' des courriers adressés par lui-même à la SCA CHÂTEAU [Adresse 11], dans lesquels il évoque à la fois le bail à ferme et les conditions du contrat d’association en participation (faculté de mettre fin au contrat chaque année, culture et vendanges par lui-même jusqu’aux vendanges de 2015, apport du raisin à son cocontractant).

La lettre de résiliation amiable du bail du 1er août 2009 à compter du 1er août 2010, signée par les parties le 1er août 2009, retrouvée et produite par Monsieur [C], contraire au statut d’ordre public du fermage, sera considérée comme non écrite. Elle ne démontre pas que Monsieur [C] l’ignorait.

Le relevé parcellaire du CHÂTEAU [Adresse 11] du 17 juin 2014 indique l’exploitation de la parcelle [Cadastre 2] à [Localité 8].

Compte tenu de ces éléments, de la signature par les deux parties d’un contrat de bail à ferme à compter du 1er août 2009, cadre et référence des relations entre les parties, de l’ absence de démonstration par Monsieur [C] de l’erreur déterminante qu’il aurait commise lors de la signature de ce bail, de nature à entraîner sa nullité, et de l’absence de démonstration par Monsieur [C] d’un autre contrat concernant les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 6] qui aurait été conclu entre le 1er août 2009 et le 3 août 2015, le bail du 1er août 2009 et son avenant du 3 août 2015 sont opposables à Monsieur [C]. Monsieur [C] sera donc débouté de sa demande d’inopposabilité.

Sur la demande d’annulation du procès-verbal de constat sur ordonnance du 10 mars 2022 et la demande d’écarter des témoignages.

Aux termes de l’article L. 142-1 du code des procédures-civiles d’exécution, en l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’ huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’ huissier de justice chargé de l’exécution.

Aux termes de l’ordonnance sur requête du 1er février 2022, Maître [K] a été désigné pour procéder à des constatations sur la parcelle de vigne [Cadastre 2] avec possibilité de recourir au concours de la force publique. Le procès-verbal de constat du 10 mars 2022 indique que l’huissier s’est fait accompagner de deux témoins.

L’huissier commis ayant la possibilité de se faire assister de deux témoins lorsque l’occupant est absent, la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] sera déboutée de sa demande d’annulation du procès-verbal de constat sur requête du 10 mars 2022, et de sa demande d’écarter des débats cette pièce et les attestations de Monsieur [T] [L] et de Monsieur [X] [S], témoins lors des opérations de constatations de l’huissier.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’ un des motifs suivants

1° deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

Les pièces produites par le demandeur pour établir le défaut d’entretien des parcelles sont contredites par le procès-verbal de constat du 6 juin 2023 de Maître [P], huissier à [Localité 4], à la demande de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11], qui décrit une parcelle entretenue, dont la terre est labourée. Selon sa description, chacun des 16 rangs compte 1 211 emplacements de plants, dont 43 sont manquants, et dont 16 sur ces 43 manquants s’expliquent par la configuration de la parcelle (présence d’un arbre, d’un fossé, et tournières souvent trop courtes pour permettre au tracteur de faire demi-tour facilement).

La SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] justifie du pourcentage de 20% maximum de pieds de vigne morts ou manquants requis par la réglementation pour l’AOC [Localité 4], soit un pourcentage bien supérieur au nombre de pieds de vigne manquants sur la parcelle [Cadastre 2].

La SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] produit également un certificat Ecocert afin de justifier de sa production de vin biologique et expliquer les différences de techniques culturales, comme le maintien de l’ enherbement et la diminution de la quantité produite au profit de la qualité.

Enfin, la SCEA CHÂTEAU-[Adresse 11] produit l’état comptable du matériel agricole et de son personnel pour démontrer qu’elle dispose de plusieurs salariés pour s’occuper des vignes, ainsi qu’une attestation justifiant de l’emploi d’un entrepreneur extérieur pour les travaux d’épandage.

Compte tenu de ces éléments, les agissements de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ne sont pas démontrés.

Sur la demande de non-renouvellement du bail

Aux termes de l’article L.411-5 du code rural, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire.

Aux termes de l’article L.411-50, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans.

Aux termes de l’article L. 411-46 du code rural, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L.411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L.411-57 à L.411-63, L. 411-66 et L.411-67.

Aux termes de l’article L. 411-53 du code rural, non nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article.

En l’espèce, Monsieur [C] et la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] ont été liés par le contrat de bail à ferme du 1er août 2009, pour 9 ans, soit jusqu’au 1er août 2018. Ce bail a été renouvelé pour 9 ans par tacite reconduction, soit jusqu’au 1er août 2027.

Compte tenu de l’absence de faute retenue contre la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, de son exploitation effective et personnelle des vignes de la parcelle [Cadastre 2], qui ressort des pièces produites (attestations d’employés), et de la durée restante jusqu’au 1er août 2027, Monsieur [C] sera débouté de sa demande de non-renouvellement du bail liant les parties, étant précisé que la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] devra justifier auprès de Monsieur [C] de son respect du contrôle des structures plus de 18 mois avant le terme du bail.

Par déclaration du 16 octobre 2023, M [C] a relevé appel de ce jugement :

L’affaire a été appelée pour fixation d’un calendrier de procédure le 13 février 2024 puis renvoyée au 24 septembre 2024 pour plaidoiries.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 12 septembre 2024 par Monsieur [U] [C] tendant à:

Vu les articles L 331-2, L 411-31, L 411-46 et L 411-59 du code rural et de la pêche maritime,

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Juger que le bail rural du 1er août 2009 conclu entre Monsieur [U] [C] et la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] a été valablement résilié,

Fixer la date du bail rural liant les parties au 1er octobre 2015,

Prononcer la résiliation du bail rural liant les parties aux torts de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11],

Ordonner l’expulsion de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] et la libération de la parcelle cadastrée D [Cadastre 2] sise sur la Commune d'[Localité 8] de toute occupation de son fait et ce, sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

Juger que la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] n’a pas droit au renouvellement du bail rural,

Ordonner l’expulsion de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] et la libération de la parcelle cadastrée D [Cadastre 2] sise sur la Commune d'[Localité 8] de toute occupation de son fait et ce, sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner l’expulsion de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] et la libération de la parcelle cadastrée D [Cadastre 2] sise sur la Commune d'[Localité 8] de toute occupation de son fait et ce, sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2027,

En tout état de cause,

Débouter la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à titre reconventionnel,

Condamner la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] à verser à Monsieur [U] [C], une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] à supporter les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais afférents à l’établissement du constat d’huissier du 10 mars 2022.

Vu les conclusions notifiées le 18 septembre 2024 par l’intimée tendant à

Confirmer le jugement entrepris.

Débouter « M et Mme [C] » de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner au paiement de 1 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger » lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

LA SCEA CHÂTEAU DU [Adresse 11] conclut à la confirmation du jugement, en totalité. Le moyen contenu dans la partie discussion de ses écritures, tendant à obtenir la nullité du procès-verbal de constat d’huissier de Maître [K] et de mise à l’écart des attestations produites par le demandeur ne sera donc pas examiné, le tribunal ayant rejeté ces demandes.

Sur la résiliation amiable du bail conclu le 1er août 2009 :

[U] [C] demande à la cour de juger que le bail conclu le 1er août 2009 a été valablement résilié d’un commun accord avec la SCA DOMAINE DE [Adresse 11], par lettre de résiliation anticipée du 1er août 2009, signée des deux parties, qui ont convenu de la résiliation du bail au 1er août 2010.

Il soutient qu’il est de jurisprudence constante que les parties peuvent toujours, d’un commun accord et à tout moment, mettre un terme au bail rural qui les lie et ce, sans aucun formalisme. Il ajoute que cette lettre de résiliation a été exécutée dans la mesure où il a lui-même exploité les parcelles D [Cadastre 2] et D [Cadastre 6] au moins jusqu’à la récolte de l’année 2015, alors que la SCEA ne rapporte nullement la preuve qu’elle a exploité les terres du concluant dès 2009. Pour contester la perception d’un quelconque fermage entre 2009 et 2015, il fait valoir qu’en réalité il cultivait les parcelles et était rémunéré pour le raisin qu’il apportait à la SCA en exécution d’un contrat d’association participation datant de 1992, renouvelable par tacite reconduction, par périodes annuelles.

Il prétend établir qu’il exploitait les parcelles de vignes litigieuses, entre 2009 et 2015, par la production des relevés d’exploitation adressés à la MSA pour cette période. Il fournit également un courrier des douanes du 18 octobre 2010 l’informant de la possibilité de souscrire pour la première fois sa déclaration de récolte sur le site internet des douanes, une déclaration d’achèvement de travaux d’arrachage de vignes par ses soins en date du 24 avril 2013, des factures à son nom pour le sulfatage de ses parcelles de vigne et les tickets de récolte qui lui ont été remis après l’apport du raisin de ces deux parcelles pour les années 2009 à 2015.

Enfin , il produit deux attestations de Messieurs [B] et [E] qui attestent , pour l’un, avoir participé aux vendanges jusqu’en 2014 sur la parcelle D [Cadastre 2] « gracieusement pour M. [C] », et pour l’autre, avoir, jusqu’en 2014, aidé M. [C] à « porter le raisin au [Adresse 11] ».

La SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] réplique qu’un bail a bien été signé le 1er août 2009, suivi d’un avenant du 3 août 2015 modifiant la contenance des lieux loués; que c’est bien elle qui exploite les lieux loués depuis l’origine; qu’elle a elle-même procédé le 24 septembre 2010 à la déclaration d’arrachage de la parcelle D [Cadastre 6] avant qu’elle ne soit exclue du périmètre du bail ; la lettre de résiliation, dont l’original devra être produit, est incohérente et contredite par la réalité de l’exploitation des vignes par la concluante.

L’intimée fait valoir également les arguments suivants :

' L’arrachage déclaré achevé par M. [C] le 24 avril 2013 vise 0ha07a00ca de muscat de Hambourg, raisin de table interdit en AOP [Localité 4] et ne contredit pas la preuve contraire apportée par la concluante.

'Le sulfatage n’est pas prouvé comme ayant été fait sur les parcelles données à bail.

'Les tickets de remise de récolte ne sont pas nominatifs . Il est dit que ce sont des tickets de coopérative , alors que la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] n’est pas une coopérative. Le nom de la SCEA concluante ne figure pas sur ces tickets.

' Le contrat de 1992 n’était plus en vigueur à la signature du bail.

' Les témoignages émanent de personnes qui auraient travaillé pour le compte de M [C] dans un cadre qui n’est pas justifié .

' Le courrier des douanes ne fait nullement référence aux parcelles visées.

Sur ce :

A hauteur d’appel, la nullité du bail initial n’est plus soutenue, M. [C] invoquant exclusivement l’ accord des volontés pour sa résiliation anticipée, résultant de la lettre de résiliation amiable du 1er août 2009 signée des deux parties. Force est de constater que cette lettre porte la même date que celle de prise d’effet du bail, fixe une date d’échéance du bail au 1er août 2010, contraire aux dispositions de l’article L 411-5 du code rural et de la pêche maritime sur la durée minimale d’un bail à ferme, et aussi à la durée de 9 ans prévue au contrat de bail initial . Elle prévoit également une résiliation du bail sans indemnité de part et d’autre, la libération des lieux loués au 1er août 2010 impliquant, de fait, renonciation du preneur au droit à renouvellement, et contient la déclaration du preneur qu’il n’a effectué aucune amélioration et renonce au droit à indemnités régi par les articles L 411-69 et suivants du code rural.

Or, le statut du fermage étant d’ordre public, les parties ne peuvent renoncer à son application tant que leurs droits ne sont pas nés et acquis, ce qui implique que le bail ait commencé à courir pour que les parties puissent convenir des modalités d’ une résiliation anticipée et que l’événement qui fonde le droit ait produit ses effets pour y renoncer. Ainsi, la réalisation de travaux d’amélioration constitue-t-elle le moment d’acquisition du droit à indemnisation, de sorte que le preneur ne peut renoncer dès la conclusion du bail au principe de cette indemnité.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré réputée non écrite la lettre de résiliation amiable du bail du 1er août 2009 à compter du 1er août 2010, signée par les parties le 1er août 2009, comme étant contraire au statut d’ordre public du fermage.

Il n’est pas contesté non plus que Monsieur [C], ce qu’il reconnaît, a signé un «  avenant au bail à long terme » le 3 août 2015, pour exclure la parcelle [Cadastre 6] du périmètre du bail du 1er août 2009. Or cet avenant fait expressément référence au bail initial et ne se conçoit que si ce dernier a une existence, ce qui est le cas en l’espèce.

S’agissant des documents produits par M [C] pour soutenir ses allégations d’exploitation personnelle des terres données à bail, entre 2009 et 2015, force est de constater qu’ils ne sont pas probants.

Ainsi, alors que le bail porte sur une superficie de 36 ares 20 centiares ( 31a20ca + 5a), la cour constate que le relevé de propriété produit par M [C] rend compte d’une superficie respective des parcelles D [Cadastre 2] et D [Cadastre 6] de 37,20 ares et 48,75 ares, soit au total 85 ares 95 centiares, de sorte que M [C] a pu continuer à exploiter le surplus des parcelles, pour leur superficie non incluse dans le bail.

Dans ces conditions , les attestations d’aide aux vendanges entre 2009 et 2014 qu’il verse aux débats ne peuvent rendre compte de l’exploitation personnelle par M [C] de la superficie incluse dans l’assiette du bail sur la même période. La lettre des douanes l’informant d’une possibilité de déclaration en ligne n’est pas non plus déterminante.

Les reçus de remise de récoltes ne sont pas non plus probants dans la mesure où ils ne comportent pas la raison sociale du destinataire des récoltes, le nom de M [C] étant rajouté sur certains de ces bons par mention manuscrite. Enfin, les relevés d’exploitation à l’entête de la MSA pour la période de janvier 2009 à janvier 2015 indiquent que les parcelles en question sont exploitées par un fermier ou un occupant( code lettre F) et non en faire valoir direct, c’est à dire par le propriétaire des parcelles ( code lettre D).

Dès lors, [U] [C] est débouté de sa demande visant à faire juger que le bail à ferme conclu le 1er août 2009 a été résilié à compter du 1er août 2010 par les parties, d’un commun accord. Ce bail, de 9 ans, s’est renouvelé par tacite reconduction, à défaut de congé régulier, à compter du 1er août 2018 et viendra à échéance le 1er août 2027, sauf résiliation anticipée.

Sur la résiliation du bail en raison des agissements du preneur:

Monsieur [C] conclut à la résiliation du bail en cours, en raison d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, en application de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Selon ce texte, « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’ un des motifs suivants

1° deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation

3° le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses légitimes [']. »

[U] [C] invoque notamment :

' L’arrachage de pieds de vigne par les tracteurs de l’exploitant en bout de parcelle ( sa lettre au preneur du 14 octobre 2021).

' la présence de mauvaises herbes, l’absence d’ ouvrier et de matériel agricole, des vignes arrachées, 360 pieds de vigne manquants sur 1200, soit un taux de 30%, l’absence totale de palissage sur l’intégralité de la parcelle , des bois morts, constatés le 10 mars 2022, par Maître [K], commissaire de justice désigné par ordonnance du président du tribunal paritaire des baux ruraux. Il estime que les photographies figurant dans ce constat sont édifiantes, de même que celles plus récentes prises par lui le 31 mai 2024 qu’il verse aux débats.

Il soutient également que la démonstration du manque d’entretien ressort de la baisse du volume de raisins récoltés qui était de 2116 kg en 2014 alors qu’il n’était plus que de 900 kg en 2020, ce qui est la conséquence d’un trop grand nombre de manquants.

En réponse à l’argument de l’intimée, il fait valoir que le modèle « BIO » revendiqué par le preneur, s’il prône l’enherbement raisonné, en ce qu’il s’agit d’opérer avec discernement une sélection concernant la végétation adaptée ou non à la vigne ne permet certainement pas de laisser proliférer les mauvaises herbes de façon totalement anarchique.

M [C] relève également que le preneur ne conteste pas l’existence de pieds manquants qu’il s’est empressé de replanter, après le constat justifiant la résiliation du bail, et reste taisant sur le fait que des vignes ont été arrachées.

Il indique également que ce n’est pas la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] qui procède au traitement et à l’entretien de la vigne, mais un prestataire de services agricoles Monsieur [H] [M] , alors que le preneur est tenu, en application des articles L 411-46 et L 411-59 du code rural, d’assurer une exploitation effective et permanente des parcelles louées.

La SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] réplique que la motivation d’une résiliation sur le fondement de l’article L 411-31 doit être précise et doit établir l’existence d’agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds .

Elle souligne que les allégations du bailleur sont en totale contradiction avec la réalité de la qualité de son exploitation globale sur l’ensemble des parcelles qu’elle cultive et sur lesquelles elle produit un [Localité 4] AOC qui a une notoriété qu’elle est en droit d’opposer au demandeur.

Elle conteste le contenu du constat d’huissier invoqué par l’appelant, en soulignant que l’huissier a observé une vigne en sommeil en fin d’hiver, avant le déchaussage de printemps , d’où la présence normale de quelques mauvaises herbes, objectivement peu nombreuses, contrairement à ce qui est affirmé. Elle ajoute qu’en période de dormance, l’herbe n’est nullement en concurrence avec la vigne et n’a donc pas d’effet néfaste et ne peut être considérée comme le marqueur d’un défaut d’entretien.

De même, la vigne étant en dormance, aucun marqueur végétatif n’étant visible à l''il, elle s’étonne que l’huissier ait pu distinguer des pieds morts de pieds vivants .

S’agissant du manque de personnel, elle relève que l’exploitant n’a pas l’obligation de maintenir son personnel 24H sur 24 et 7jours sur 7, dès lors que les terres sont cultivées, ce qui est le cas surtout en période de repos.

Elle réfute l’ arrachage prétendument injustifié de plants de vigne en expliquant qu’ elle n’ a fait d’ arrachage que pour satisfaire à son obligation de complantation, sur une vigne ancienne âgée de plus de 40 ans. Elle estime en justifier en produisant la facture des pépinières VIAL.

Sur l’absence de palissage, elle fait observer que la parcelle [Cadastre 2] n’a jamais eu de palissage, s’agissant d’une parcelle dite « montée en gobelet sans palissage », comme les trois quarts des parcelles voisines .

Elle a elle-même fait établir un constat précis et détaillé, rang par rang, de l’état des plantations pour rapporter la preuve que la parcelle est normalement entretenue.

Sur ce :

Il résulte du certificat délivré le 23 mars 2022 par l’organisme ECOCERT, que la production de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] bénéficie d’une certification agriculture biologique.

Les prestations de buttage, épandage, déchaussage, chaussage, traitements et labours qui nécessitent un tracteur sont exécutés par l’entreprise de [H] [M] qui a attesté effectuer les travaux correspondants dans le respect du cahier des charges de l’agriculture biologique. Le bailleur ne rapporte pas la preuve contraire que ce cahier des charges serait méconnu. Et le recours à un prestataire de travaux agricoles n’est pas en soi contraire à l’obligation qui pèse sur le preneur d’exploiter personnellement les terres prises à bail. Ce recours résulte en effet d’un arbitrage économique entre , d’une part, investissement en matériel et recrutement de personnel, et, d’autre part, l’ externalisation de prestations qu’ il est plus rentable de confier à des entreprises spécialisées.

S’agissant du constat d’huissier de Maître [K] effectué en période hivernale lorsque la vigne est en dormance, la présence de mauvaises herbes par endroits et de façon limitée, selon les clichés photographiques annexés, n’est pas révélatrice d’un défaut d’entretien alors qu’ à cette époque vignes et graminées ne sont pas en concurrence hydrique.

S’agissant du nombre de manquants , l’huissier mandaté par le bailleur a réalisé un calcul général en comptabilisant 1200 emplacements possibles , puis a compté à partir de ce nombre théorique le nombre d’emplacements libres en y incluant manifestement le nombre de complants récents destinés à remplacer des pieds arrachés. En effet, il note que parmi les emplacements manquants , certains sont matérialisés par des piquets en bois. Or, ces piquets, selon le procès-verbal établi le 27 octobre 2022 par Me [P], commissaire de justice, à la demande du preneur, matérialisent des complants récents, mais dont la plupart ont plus d’un an. A noter qu’ un petit nombre dont Me [P] a relevé qu’ils étaient morts ne sont pas révélateur d’un défaut d’entretien , puisqu’ils ont vocation à être remplacés le moment venu .

L’huissier mandaté par l’intimée a relevé que la parcelle était entretenue, la terre étant meuble et labourée . Il a fait un constat similaire le six juin 2023, 7 mois plus tard.

Enfin , s’agissant de l’absence de palissage, il n’est pas établi que le cahier des charges de l’AOC [Localité 4] imposerait un palissage systématique des rangs et interdirait la taille et le port en gobelet.

Dans ces conditions , il apparaît que le constat de Maître [K] n’est pas révélateur d’un défaut d’entretien, mais tout au plus de l’état d’une vigne ancienne en sommeil, avant débourrement, dont certains des plants ont été remplacés par de jeunes pieds ou sont en voie de l’être. S’agissant de l’arrachage de certains pieds ou parties de ceps, force est de constater que ce constat et les photographies produites par le bailleur n’apportent aucun élément probant sur ce qui relèverait d’ une absence de précautions dans les labours, le fait de supprimer des pieds ou parties de pieds abîmés, malades ou morts, au cours de la phase de gros nettoyage d’ automne et d’hiver qui suit les vendanges, n’étant pas en soi anormal. L’avis subjectif et éminemment suspect des quatre témoins qui ont attesté en faveur de la thèse de M [C] n’est pas non plus susceptible de remettre en cause l’appréciation du tribunal que la cour fait sienne, sur l’absence d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

A cet égard , la baisse des récoltes depuis 2014, laquelle n’est pas objectivée par les pièces fournies, ne peut être rattachée à un défaut d’entretien, alors que le réchauffement climatique général contribue à la baisse du volume des récoltes et que la crise du secteur viticole justifie une diminution des rendements à l’hectare afin de privilégier la qualité plutôt que la quantité.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail sur le fondement de l’article R 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Sur la demande de non-renouvellement du bail

Selon l’article L 411-5 du code rural, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire.

Aux termes de l’article L 411-50, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans.

Aux termes de l’article L. 411-46 du code rural, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L.411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L.411-57 à L.411-63, L. 411-66 et L.411-67.

Aux termes de l’article L. 411-53 du code rural, non nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 précédemment rappelés et dans les conditions prévues audit article.

En l’espèce, Monsieur [C] et la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] ont été liés par le contrat de bail à ferme du 1er août 2009, pour 9 ans, soit jusqu’au 1er août 2018. Ce bail a été renouvelé pour 9 ans par tacite reconduction, soit jusqu’au 1er août 2027.

Compte tenu de l’absence de faute retenue contre la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, de son exploitation effective et personnelle des vignes de la parcelle [Cadastre 2], qui ressort des pièces produites (attestations d’employés), et de la durée du bail restant à courir jusqu’au 1er août 2027, Monsieur [C] sera débouté de sa demande de non-renouvellement du bail liant les parties, étant précisé que M [C] prétend que la SCEA exploitante ne justifie pas qu’elle bénéficie d’une autorisation administrative d’exploiter la parcelle [Cadastre 2] ce qui la priverait, selon lui, du droit d’obtenir le renouvellement du bail à l’échéance.

Cependant, la parcelle [Cadastre 2] figure bien sur l’extrait du casier viticole informatisé de la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11], et la question de la régularité de l’exploitation de cette parcelle au regard du contrôle des structures, qui détermine le droit au renouvellement du bail n’a pas à être examinée 3 ans avant son échéance, alors qu’aucun congé n’a encore été délivré.

Le jugement est ainsi intégralement confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le droit d’agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas démontré, au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties.

La SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] est en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de l’appelant à l’euro symbolique à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles de première instance.

Partie perdante, M. [C] est en outre condamné aux dépens et frais irrépétibles d’appel que l’équité commande de mettre à sa charge. Il ne peut dès lors bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne [U] [C] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [U] [C] à payer à la SCEA CHÂTEAU [Adresse 11] la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

Le greffier Le président