Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10573 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF5ID

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2022 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 21/03845

APPELANTE :

Madame [D] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charles BENATAR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et par M^e Benjamin CHOUAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par M^e Lisa GORDET, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.P. [G] , NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambreet Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Suivant compromis de vente sous seing privé du 28 janvier 2019, M. et Mme [W] ont vendu à Mme [D] [K] un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le prix de 500 000 euros financé par un emprunt bancaire.

La vente a été réitérée selon acte authentique du 14 mai 2019 reçu par Mme [C] [G], notaire associé au sein de la Scp [F] et [C] [G] (la Scp [G]).

Mme [K] a sollicité le 23 septembre 2019 auprès de la mairie de [Localité 8] une autorisation préalable de mise en location de l’ensemble immobilier, laquelle a été refusée selon arrêtés du 9 juillet 2020. Les recours gracieux déposés par Mme [K] ayant fait l’objet d’une décision de rejet le 14 septembre 2020, Mme [K] a saisi le tribunal administratif de Montreuil d’une demande d’annulation de ces arrêtés.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 15 avril 2021, Mme [K] a fait assigner la Scp [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 15 avril 2022, le tribunal a :

— dit que la Scp [G] a manqué à son devoir d’information et de conseil sur la portée des risques inhérents à l’acte de vente du 14 mai 2019, au regard du but poursuivi par Mme [K],

— condamné la Scp [G] à payer à Mme [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— débouté Mme [K] de sa demande en réparation au titre du préjudice financier,

— condamné la Scp [G] à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Scp [G] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que sa décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— rejeté le surplus de toutes autres demandes non fondées.

Par déclaration du 1er juin 2022, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 8 décembre 2022, Mme [D] [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande en réparation au titre du préjudice financier,

— a jugé que la Scp [G] n’a commis aucun manquement à son devoir de vérification au titre de l’origine de propriété du bien et au titre de la désignation des biens,

— l’a déboutée de ses demandes tendant à :

— condamner la Scp [G] à lui verser la somme de 59 888 euros en réparation du préjudice financier subi au titre de l’impossibilité de louer les biens acquis,

— condamner la Scp [G] à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi au titre de l’impossibilité de louer les biens acquis,

statuant à nouveau,

— déclarer qu’elle est bien fondée et recevable en sa demande,

— condamner la Scp [G] à lui verser la somme de 129 833 euros (à parfaire) en réparation du préjudice financier subi au titre de l’impossibilité de louer les biens acquis,

— condamner la Scp [G] à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi au titre de l’impossibilité de louer les biens acquis,

— débouter la Scp [G] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— condamner la Scp [G] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scp [G] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la Selarl [10], prise en la personne de M. [P] [R], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 13 janvier 2023, la société civile professionnelle [F] et [C] [G] (la Scp [G]) demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions,

— réformer le jugement en ce qu’il a retenu un manquement du notaire à son devoir de conseil, en n’attirant pas l’attention de Mme [K] sur les risques de l’acte concernant l’impossibilité de louer l’appartement situé dans les combles,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— juger que Mme [K] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager sa responsabilité,

— débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [K] au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [K] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^me Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 juin 2025.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire :

Sur la faute :

Le tribunal a jugé que :

sur le manquement au devoir d’information,

— Mme [K], qui fait grief à la Scp [G] de ne pas s’être assurée de son entière compréhension de l’acte notarié compte tenu de ses difficultés pour lire et comprendre la langue française, ne justifie pas de difficultés particulières l’ayant empêchée de mener les démarches préalables nécessaires à son projet, et déclare dans l’acte de vente exercer la profession de commerciale, ce qui suppose une certaine maîtrise de la langue française,

— l’objectif poursuivi par Mme [K] était la mise en location des biens et si la Scp [G] a informé Mme [K] que le bien était inachevé en ce que les conditions d’habitabilité et/ou d’utilisation qui en permettaient l’utilisation n’étaient pas réunies et qu’il existait des sanctions pénales, civiles et administratives en l’absence de certificat de conformité des travaux ou de déclaration d’achèvement et de conformité dans la mesure où les travaux effectués dans lesdits futurs logements à louer ne seraient pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de constuire, elle ne justifie, ni dans l’acte de vente lui-même, ni dans les circonstances de l’espèce, que Mme [K] ait mesuré la portée des risques inhérents à l’acte et les ait acceptés, de sorte que la faute tirée d’un manquement au devoir d’information est caractérisée,

sur le manquement au devoir de vérification,

— s’agissant de l’origine de propriété du bien, le précédent titre de propriété de l’immeuble vendu est visé en annexe 22 de l’acte authentique de vente et permet d’identifier le précédent propriétaire, de sorte de Mme [K] ne démontre pas le manquement qu’elle allègue,

— la désignation des biens dans l’acte visé est en conformité avec les autorisations administratives (permis de construire et déclarations préalables) obtenues par le vendeur et les plans joints au permis de construire,

sur le manquement au devoir de conseil et d’efficacité,

— Mme [K] ne peut prétendre ignorer l’existence de lourds travaux alors qu’elle a visité les lieux et que le notaire l’en a informé, et reproche vainement à ce dernier de ne pas avoir attiré son attention sur l’impossibilité de louer un appartement en sous-sol au regard des dispositions du code de la santé publique dès lors que, se fiant aux plans joints au permis de construire, il ignorait que le logement indiqué en rez-de-chaussée était en réalité en sous-sol,

— en revanche, le notaire n’a pas attiré l’attention de Mme [N] sur les risques inhérents à l’acte, soit l’impossibilité éventuelle de louer un appartement dans les combles puisqu’il ne justifie pas lui avoir rappelé les normes règlementaires exigées par le code de la santé publique applicables quant à la hauteur sous plafond et la surface, alors que l’objectif poursuivi à terme était de le rendre habitable et de le mettre en location, ce qui constitue un manquement à son devoir de conseil.

Mme [K] soutient que Mme [G] a manqué :

— à son devoir de conseil et d’information, en ce qu’informée qu’elle n’avait pas une parfaite connaissance de la langue française, elle ne lui a pas expliqué précisément les termes de l’acte de vente, en attirant le cas échéant son attention sur l’ensemble des risques inhérents à l’acte, et ne s’est donc assurée ni de sa compréhension des termes de l’acte, ni de sa volonté éclairée ainsi que l’a retenu le tribunal,

— à son devoir de vérification, puisque :

— elle n’a pas effectué de recherches suffisantes sur l’origine de propriété du bien, le précédent titre de propriété visé en annexe A22 de l’acte de vente ne permettant pas d’identifier clairement la désignation du bien avant la réalisation des travaux par le vendeur,

— l’acte de vente donne une désignation inexacte des biens effectivement vendus, alors même que le notaire disposait de tous les éléments nécessaires, à savoir les permis de construire et les plans joints lui permettant d’identifier qu’un permis de construire a été accordé pour trois et non pas quatre logements dans le bâtiment principal, que le prétendu appartement en rez-de-chaussée était en réalité une cave, et que l’appartement F3 était situé dans les combles, dans lesquelles un appartement ne peut être aménagé, sauf autorisation explicite,

— de même, si le permis de constuire obtenu autorisait la surévaluation du bâtiment annexe pour y créer un espace de stockage, il suffisait de se rendre sur place pour constater que cette zone de stockage est en réalité un appartement,

— le manquement de Mme [G] à son devoir de vérification est donc manifeste, en particulier concernant toute information quant à l’impossibilité, par nature, de location des appartements en sous-sol et dans les combles,

— la Scp ne peut s’exonérer de son obligation de vérification aux motifs de la conclusion d’un compromis sous seing privé antérieurement à son intervention,

— à son devoir d’efficacité, puisque :

— elle ne lui a pas indiqué que 'l’appartement de type F3 du rez-de-chaussée', en réalité semi-enterré et assimilable à un appartement en sous-sol, était par nature impropre à l’habitation en application de l’article L.1331-23 du code de la santé publique,

— elle n’a pas attiré son attention sur le fait que l’appartement aménagé dans les combles était par nature impropre à l’habitation, la rédaction de l’acte de vente l’induisant en erreur sur ce point.

La Scp [G] réplique que :

sur le devoir d’information,

— le tribunal a justement retenu que Mme [K] avait une maîtrise suffisante de la langue française pour comprendre la portée de l’acte de vente,

— Mme [G] a précisé à Mme [K] les risques inhérents à l’acte, en indiquant qu’il s’agissait d’un immeuble inachevé et que les travaux effectués par le vendeur n’avaient fait l’objet d’aucun certificat de conformité ni d’aucune attestation de la mairie certifiant la conformité des travaux avec le permis de construire,

sur le devoir de vérification,

— contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, Mme [K] a mesuré et accepté ces risques en indiquant à l’acte 'vouloir en faire son affaire personnelle',

— Mme [K] fait une confusion entre la désignation et l’origine de propriété des biens, qui n’a pas vocation à communiquer des informations complètes sur la désignation et l’étendue des biens vendus, mais permet seulement de vérifier la chaîne des propriétaires précédents,

— le notaire a correctement désigné les biens dans l’acte, puisqu’il ressort du compromis de vente, du dossier de demande de permis de construire, des plans annexés audit permis et de deux déclarations préalables de travaux que le bien devait comporter cinq logements en tout, organisés comme suit : au rez-de-chaussée : un F3, au premier étage et dans les combles : un F2 en duplex, au premier étage : un F3, dans les combles : un F3, dans le logement annexe : un F2,

sur le devoir d’efficacité,

— au regard des plans joints au permis de construire visant uniquement un rez-de-chausée, Mme [G] ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter de la consistance des biens vendus et de détecter qu’un logement était situé au sous-sol et non au rez-de-chaussée,

— l’aménagement des combles a été autorisé par le permis de construire, en sorte que leur caractère habitable ne posait pas de difficulté,

— Mme [G] a bien alerté Mme [K] sur les conditions d’habitabilité des appartements, laquelle a reconnu en faire son affaire personnelle et est seule tenue en sa qualité de propriétaire-bailleur de respecter les normes de décence du logement vis-à-vis de son locataire,

— il ne peut être reproché à Mme [G] d’avoir induit Mme [K] en erreur sur le fait que la zone de stockage dans le bâtiment annexe ait pu être aménagée en appartement, puisque cette information n’a jamais été portée à sa connaissance et qu’aucune mention de cet appartement n’apparaissait dans l’acte de vente qu’elle a reçu le 14 mai 2019,

— une lecture exhaustive de l’acte a été effectuée le jour de la signature, durant laquelle ont été visionnés sur écran les autorisations d’urbanisme et les plans annexés à l’acte.

Le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et informer les parties de manière complète et circonstanciée sur l’étendue de leur engagement, la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours au regard du but poursuivi par les parties.

Les premiers juges ont pertinemment retenu que Mme [K], née en 1981 en France et de nationalité française, exerçant la profession de commerciale, avait une maîtrise suffisante de la langue française pour lui permettre la compréhension des termes de l’acte de vente.

L’acte mentionne correctement l’origine de propriété de l’ensemble immobilier en retraçant la chaîne des acquéreurs successifs. L’appelante ne fait pas utilement valoir que 'le précédent titre de propriété visé en annexe A22 de l’acte ne permet pas d’identifier clairement la désignation du bien avant la réalisation des travaux par le vendeur', ce grief ayant trait à la désignation du bien et non pas à la vérification de l’origine de propriété.

Quant à la désignation du bien, l’acte fait suite à la conclusion d’un compromis de vente sous seing privé, désignant l’immeuble comme suit :

'Ensemble immobilier comprenant initialement :

maison d’habitation sur sous-sol, rez-de-chaussée

divisé en cuisine et 3 pièces,

étage divisé en 2 pièces,

Transformé selon permis de construire en :

rez-de-chaussée : appartement de type F3,

1er étage : appartement de type F3,

1er étage : appartement de type F2 en duplex,

à l’étage : appartement de type F3,

en annexe : une construction au rez-de-chaussée de type F2,

à l’étage : stockage'.

L’acte notarié désigne l’ensemble immobilier comme suit :

'Un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée, d’un étage et combles au dessus comprenant :

— Au rez-de-chaussée : un appartement de type F3,

— Au premier étage : un appartement de type F3 et un appartement de type F2 en duplex,

— Dans les combles : un appartement de type F3.

Un bâtiment annexe élevé sur rez-de-chaussée d’un étage comprenant :

— Au rez-de-chaussée : un appartement de type F2,

— A l’étage : une zone de stockage'.

Mme [K], se fondant sur les arrêtés de refus d’autorisation de mise en location des cinq logements par la commune, soutient que cette désignation n’est pas conforme aux documents dont disposait le notaire et qu’elle est en réalité la suivante :

'- Un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée, d’un étage et combles au dessus comprenant :

o Au sous-sol : une zone impropre à l’habitation,

o Au rez-de-chaussée surélevé : un appartement de type F3 et un appartement de type F2 en duplex,

o Dans les combles : une zone impropre à l’habitation.

— Un bâtiment annexe élevé sur rez-de-chaussée d’un étage

comprenant :

o Au rez-de-chaussée : un appartement de type F2,

o A l’étage : un appartement de type F3".

Ainsi que le fait valoir l’intimée, l’acte reprend la désignation du titre de propriété du vendeur (maison principale), ses déclarations s’agissant du bâtiment annexe ne figurant pas dans le titre de propriété, ainsi que les modifications autorisées dans ces biens selon le permis de construire, le permis de construire modificatif et deux déclarations préalables de travaux.

La demande de permis de construire portait sur le projet de modification d’une maison individuelle en quatre logements et d’une annexe en habitation. Au vu des plans y annexés, cette demande avait trait notamment à la transformation, dans la maison individuelle, des deux caves et des combles existants en logements, soit un logement au rez-de-chaussée (anciennement caves), au premier étage (anciennement rez-de-chaussée), un duplex s’étendant aux anciennes combles ainsi qu’un appartement et au 2e étage (anciennement combles), un appartement. Cette demande a été accordée par arrêté du 22 mai 2007, telle que formulée.

La circonstance qu’il ait été appliqué une participation pour non construction d’une station d’épuration 'conformément à la délibération du 6 décembre 2001, considérant la création de 3 logements', est inopérante à établir qu’au vu du permis de construire accordé, la maison d’habitation disposait non pas de quatre mais trois logements à l’issue des travaux autorisés.

Quant au bâtiment annexe, les deux déclarations préalables de travaux autorisées les 24 avril 2015 et 16 septembre 2016 portaient succcessivement sur le changement d’affectation du débarras en habitation avec réfection de la toiture, pose d’une fenêtre de toit et modification des façades, ainsi que la surélévation du bâtiment aux fins de création d’un espace de stockage.

Le descriptif du bâtiment principal et de l’annexe à l’acte est donc conforme aux permis de construire délivrés et déclarations de travaux autorisées, sans qu’il puisse être fait grief au notaire d’avoir mentionné l’appartement F3 dans les anciens combles du bâtiment principal.

Il ne saurait davantage lui être reproché de ne pas avoir mentionné que la zone de stockage du bâtiment annexe était en réalité un appartement, alors que ni les documents en sa possession, ni les déclarations des parties à l’acte n’étaient de nature à faire naître un doute sur la consistance des lieux et qu’il n’avait aucune obligation de se rendre sur place.

Si au vu des plans annexés aux demandes de permis de construire ayant trait au bâtiment principal et en particulier du tracé du 'profil du terrain’ et des photographies jointes, les caves situées intégralement au rez-de-chausée apparaissent légèrement semi-enterrées, la hauteur sous plafond après réalisation des travaux n’est pas mentionnée. Il en est de même s’agissant de la hauteur sous les combles.

En l’état de la délivrance d’un permis de construire autorisant la 'création de logements’ et compte tenu des déclarations du vendeur indiquant avoir procédé aux travaux autorisés, le notaire ne pouvait savoir que les caves et combles objets de ce permis de contruire et ayant fait l’objet de travaux étaient par nature impropres à la destination d’habitation et par voie de conséquence à la mise en location ainsi que l’allègue l’appelante.

Il n’est donc caractérisé aucun manquement du notaire aux devoirs de vérification et d’efficacité de l’acte.

L’acte précise que l’ensemble immobilier a fait l’objet de divers travaux mais que 'Le bien est inachevé au sens que les conditions d’habitabilité et/ou d’utilisation qui en permettent l’occupation ne sont pas réunies, et notamment concernant des travaux de finition, la pose de compteurs et le ravalement.

La vente porte donc sur une construction inachevée, envisagée dans son état actuel.

L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cet état, et vouloir en faire son affaire personnelle.'

Il est également mentionné que 'Les travaux n’ont pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le vendeur le déclare, précisant au surplus que les travaux ne sont pas achevés à ce jour.

Le vendeur déclare :

' avoir fait édifier l’immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire ci-dessus visé dont un exemplaire est remis ce jour à son co-contractant,

' que ce permis n’a fait l’objet ni d’un retrait ni d’un recours,

' qu’aucune action en démolition n’a été engagée.

Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire'.

Suit l’énoncé des sanctions pénales, civiles et administratives pouvant découler d’une non-conformité des travaux.

Il ressort du contenu de l’acte que Mme [K] a été clairement informée par le notaire que cet ensemble avait fait l’objet de travaux inachevés et qu’il n’était pas habitable/utilisable en l’état, ce dont elle a déclaré faire son affaire personnelle, mais également de l’absence de déclaration de conformité des travaux effectués et des sanctions encourues à ce titre.

Si l’acte informe Mme [K] sur le risque d’inhabitabilité des biens composant l’ensemble immobilier en leur état d’acquisition, soit d’inachèvement de travaux, et le risque de défaut de conformité de ceux-ci, il n’est fait mention d’aucun risque particulier au titre de la mise en location de ces biens, alors que l’impossibilité de louer un bien revêt un champ plus large que le risque d’inhabitabilité en l’absence d’achèvement de travaux autorisés aux fins de création de logements.

Au regard du projet de mise en location des caves et des combles transformés en appartements, il incombait au notaire, tenu à une obligation d’information et à un devoir de conseil, d’attirer l’attention Mme [K] sur les caractéristiques des biens vendus, en particulier ceux qu’il savait situés sous les combles et dans des caves, et sur les normes du code de la santé publique applicables en la matière, notamment les dispositions de l’article L.1331-23 dudit code aux termes duquel 'Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation'.

En n’y procédant pas, le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil, ainsi que l’ont retenu les premiers juges.

Sur le lien de causalité et le préjudice:

Le tribunal a jugé que :

sur la perte de chance de louer les appartements acquis,

— Mme [K] ne démontre pas que le préjudice allégué est en relation directe et certaine avec le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, en ce qu’il résulte des pièces produites que les autorisations préalables de mise en location ont été refusées en raison de non conformités liées aux travaux effectués dans chacun des cinq logements, alors que le notaire l’a informée de la nécessité de réaliser des travaux conformes aux permis de construire,

— à titre surabondant, Mme [K] ne justifie pas de la perte de chance de percevoir le montant des loyers des appartements depuis le mois de juillet 2019 qu’elle invoque, en ce que l’estimation de la valeur locative qu’elle produit ne porte pas sur la superficie réelle destinée à la location de chacun des logements mais sur la valeur locative globale du bâtiment,

sur le préjudice moral,

— le manquement du notaire à son devoir d’information s’agissant des risques inhérents à l’acte a contribué en partie au préjudice moral subi par Mme [K].

Mme [K] soutient que :

sur la perte de chance,

— la faute du notaire lui a fait subir le risque, qui s’est réalisé, de ne pouvoir louer les biens et de subir la perte de revenus escomptés de la location et lui a ainsi fait perdre une chance de louer les appartements acquis à cette fin, qui doit être évaluée sur la base du rapport d’expertise qu’elle a fait réaliser par M. [O] [T] présentant une estimation de valeur locative fiable, et estimée à 80% du montant des loyers qui auraient pu être perçus durant 41 mois, soit à compter du mois de juillet 2019 et jusqu’à la date de ses écritures devant le tribunal,

sur le préjudice moral,

— elle subit un préjudice moral conséquent, constitué de profondes angoisses, liées à l’ampleur des sommes en jeu et de son endettement bancaire et à l’impossibilité d’estimer la date à laquelle elle pourra louer ses appartements,

sur le lien de causalité,

— elle ne peut être considérée comme étant à l’origine de son préjudice financier aux motifs qu’elle n’a pas réalisé les travaux de mise en conformité nécessaires, alors que les appartements litigieux sont par nature impropres à l’habitation,

— l’impossibilité de louer les appartements découle directement de leur désignation incorrecte, la [7] [Localité 8] indiquant refuser l’autorisation de les mettre en location au motif 'qu’il existait à cette adresse non pas 5 logements, comme indiqué dans le titre de propriété de Mme [K], mais apparemment 6, dont un en sous-sol dans le bâtiment A et un au niveau de la zone de stockage, en R+1, dans le bâtiment B',

— si le notaire avait procédé à une désignation exacte du bien, elle aurait pu faire valoir que le compromis de vente préalable était caduc car entaché d’erreur, afin de ne pas poursuivre la vente.

La Scp [G] conteste:

— le lien de causalité entre ses prétendues fautes et les préjudices allégués, en ce que :

— l’acte de vente notarié litigieux n’est pas générateur de ces préjudices, les parties ayant signé avant son intervention un acte sous seing privé visant une maison d’habitation transformée en cinq appartements,

— le fait que Mme [K] ait visité les lieux et qu’elle ait ainsi pu se rendre compte que les travaux n’étaient pas achevés et qu’un des logements se trouvait en sous-sol permet d’établir qu’elle a acheté le bien en connaissance de cause,

— le rejet des demandes d’autorisation de mise en location de cinq logements est seulement imputable à Mme [K], qui n’a pas réalisé les travaux d’achèvement et d’aménagement conformes aux dispositions légales, notamment à l’article L.1331-23 du code de la santé publique,

— les préjudices invoqués, en ce que :

— les documents produits sont insuffisants à établir la superficie destinée à la location ainsi que la valeur locative de chacun des appartements, et rien n’empêche Mme [K] de procéder à la location des deux appartements du 1er étage et de l’appartement situé dans le bâtiment annexe, de même que Mme [K] ne justifie pas de ce qu’il est advenu de l’appartement situé sous les combles et celui prétendument situé en sous-sol,

— la perte de chance de réaliser le gain espéré par la conclusion d’un contrat n’est pas indemnisable, mais seulement un pourcentage de l’avantage espéré,

— le préjudice moral dont Mme [K] demande réparation n’est démontré ni dans son principe, ni dans son quantum.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Il incombe à celui qui entend obtenir réparation d’une perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue en établissant que la survenance de l’événement dont il a été privé était certaine avant la survenance du fait dommageable. Si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance. La preuve de la perte de chance incombe à celui qui s’en prévaut et la réparation de celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il résulte du mémoire en défense produit par la ville de Montermeil devant le tribunal administratif de Montreuil, dans le litige l’opposant à Mme [K], dont l’issue n’est pas connue de la cour, ni davantage le mémoire de Mme [K], que lors de la visite des services de la commune du 24 octobre 2019, il a été constaté qu’il existait à cette adresse non pas cinq 'logements’ comme indiqué dans le titre de propriété, mais apparemment six, dont un en sous-sol dans le bâtiment A (bâtiment principal) et un au niveau de la zone de stockage, en R+1, dans le bâtiment B (bâtiment annexe).

Ont en particulier été visités, dans le bâtiment A, le sous-sol, le rez-de-chausée et R+2 (combles) et, dans le bâtiment B, le rez-de-chausée et le premier étage. Il a été constaté l’existence d’un logement semi-enterré dans le bâtiment principal ainsi qu’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres au sous-sol et au R+2 du bâtiment principal, mais également au rez-de-chausée et au R+1 du bâtiment annexe.

Toujours selon ce mémoire, cinq arrêtés de refus d’autorisation préalable de mise en location ont été rendus au vu desquels et en l’état des constatations effectuées, il a été retenu :

— s’agissant du bâtiment principal, que :

— pour le sous-sol, le logement est situé sous le niveau du sol avec un enfouissement supérieur à 70 centimètres, a une hauteur de plafond de 1,99 mètres, soit moins que le minimum de 2,20 mètres, ce qui le rend impropre à l’habitation, et l’éclairement ainsi que les ouvertures sont insuffisants, en outre il a été constaté l’absence d’entrée d’air sur les fenêtres et l’existence de fils électriques apparents et de moisissures,

— le local situé en rez-de-chausée n’est pas impropre à l’habitation mais plusieurs irrégularités ont été constatées, telles que l’aération insuffisante et le défaut de conformité de l’installation électrique, l’arrêté énonçant la nature des interventions à mettre en oeuvre à ce titre et dont la ville de [Localité 8] précise que leur réalisation n’est pas justifiée,

— l’appartement situé au 2ème étage est impropre par nature à l’habitation en raison de la hauteur sous plafond et de la surface (aucune pièce habitable suffisante sous une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres et absence de fenêtre avec vue horizontale), de même qu’il a été constaté la non conformité des installations électriques et du système de ventilation, à laquelle il n’a pas été remédié,

— s’agissant du bâtiment annexe, que :

— le rez-de-chaussée est impropre par nature à l’habitation compte tenu d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m, d’un éclairage insuffisant dans la pièce principale, et il a été constaté une ventilation insuffisante, l’absence de radiateur dans la chambre, ainsi que la non-conformité des installations électriques,

— s’agissant de la zone de stockage transformée en 'logement', ces travaux n’ont pas été autorisés puisque le local a été déclaré comme lieu de stockage qui, par nature, ne constitue pas un logement, et est impropre à l’habitation compte tenu de sa hauteur sous-plafond de 2,12 m et de l’absence de fenêtre dans le séjour.

En ne mettant pas en garde Mme [K] contre le risque de l’impossibilité de louer les biens situés en sous-sol et dans les combles au regard des dispositions du code de la santé publique, le notaire l’a exposée au risque, qui s’est réalisé, de ne pas pouvoir les louer et de subir la perte des revenus escomptés de la location alors qu’elle avait acquis l’ensemble immobilier à cette fin.

Seuls les logements tels que décrits à l’acte et ayant fait l’objet d’un arrêté de refus de mise en location en raison de leur caractère impropre à l’habitation au regard de leurs caractéristiques de sous-sol, de hauteur sous plafond ou de combles entrent dans l’assiette de la perte de chance, soit, dans le bâtiment principal, l’appartement situé au rez-de-chaussée (en sous-sol) et l’appartement situé au 2ème étage, et dans le bâtiment annexe, celui au rez-de-chaussée.

Le manquement du notaire à son obligation d’information et à son devoir de conseil est en lien causal avec la perte de chance alléguée indépendamment, d’une part, de la conclusion d’un compromis de vente sous seing privé préalablement à l’intervention du notaire, d’autre part, de ce que Mme [K] a visité les lieux et pu constater par elle-même qu’un des appartements était en sous-sol, enfin du caractère incomplet des dossiers initialement déposés par Mme [K] au soutien de sa demande de mise en location des biens et de la non-réalisation des travaux de mise en conformité, sur laquelle son attention a été attirée par le notaire, dès lors que l’exécution de ces travaux n’est pas de nature à pallier au caractère impropre à l’habitation des biens par nature au sens des dispositions du code de la santé publique.

Le rapport d’expertise en valeur locative, réalisé de manière non contradictoire à la demande de Mme [K], constitue un élément de preuve soumis au débat contradictoire devant la cour et fait d’ailleurs l’objet de critiques de la part de l’intimée.

Ce rapport, après avoir constaté que les valeurs locatives dans le centre de [Localité 8] oscillaient, selon la taille et la situation du logement, entre 14,20 et 22,58 euros le m², cette valeur maximale concernant le quartier [Adresse 6] où est situé l’ensemble immobilier litigieux, a retenu les valeurs locatives mensuelles suivantes :

— dans le bâtiment principal,

— appartement situé en rez-de-chausée (sous-sol) : 709,80 euros sur la base de 16,90 euros le m² (surface de 42 m²) et compte tenu de son état 'à rafraichir',

— appartement situé au 2e étage : 760,50 euros sur la base de 16,90 euros le m² (surface de 45 m²) et compte tenu de son bon état,

— dans le bâtiment annexe : appartement situé au rez-de-chaussée : 560,25 euros sur la base de 20,75 euros le m² (surface de 27 m²) et compte tenu de son bon état apparent, laquelle valeur locative doit être ramenée à 16,90 euros le m², soit 456,30 euros, comme les deux autres appartements, compte tenu du constat par la mairie d’un éclairage insuffisant dans la pièce principale, d’une ventilation insuffisante, de l’absence de radiateur dans la chambre, ainsi que la non-conformité des installations électriques, auxquels Mme [K] ne justifie pas avoir remédié,

soit une valeur locative mensuelle de ces appartements d’un montant total de 1 926,60 euros (709,80 + 760,50 + 456,30).

Compte tenu, d’une part, de l’aléa existant quant à la location effective de ces biens vendus en état d’inachèvement de travaux, si leurs caractéristiques de hauteur sous plafond, de sol semi enterré ou de combles ne les avaient pas rendus impropres à la location, et d’autre part, de ce que le défaut de réalisation de travaux par Mme [K] a contribué au refus d’autorisation de mise en location, la perte de chance de ne pas louer chacun des biens dès leur acquisition et durant 41 mois ainsi que l’allègue Mme [K], en lien de causalité avec la faute du notaire, doit être évaluée à 50%.

Le préjudice de perte de chance de Mme [K] est donc évalué à la somme de 39 495,30 euros arrondie à 39 495 euros ((1926,60 x 41) x 50%.)

En revanche, le tribunal a pertinemment apprécié le préjudice moral de Mme [K] compte tenu de l’état d’inquiétude et des tracas générés par le manquement du notaire à son obligation d’information et son devoir de conseil, Mme [K] ne produisant aucune pièce supplémentaire en appel justifiant de l’ampleur du préjudice moral allégué.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, incombent à l’intimée, qui est condamnée au paiement d’une indemnité de procédure de 6 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme la décision sauf en ce qu’elle a débouté Mme [D] [K] de sa demande en réparation de son préjudice financier,

statuant de nouveau,

Condamne la Scp [G] à payer à Mme [D] [K] la somme de 39 495,30 euros en réparation sa perte de chance de louer certains des lots de l’ensemble immobilier acquis,

y ajoutant,

Condamne la Scp [G] à payer à M^me Mme [D] [K] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Scp [G] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE