Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 25 février 2026, n° 23/09908

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la résolution n° 33 rejetant la demande d'autorisation de travaux formulée...
- Sur la demande en dommages-intérêts formulée par la SCI PRIMO
- Sur les résolutions n° 6, 7 et 8 portant approbation des comptes du syndicat
- Dispositif

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TGI Nice 7 juillet 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 25 février 2026

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que l'assemblée générale n'était pas liée par ses précédentes décisions et que les résolutions contestées ne portaient pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires.
Accepté
Privation de jouissance
La cour a reconnu que la privation de jouissance était abusive et a ordonné une réparation par le versement de dommages-intérêts.
Rejeté
Mandat d'agir
La cour a jugé que l'avocat de M. [X] [H] avait reçu mandat d'agir en son nom, rendant la demande de mise hors de cause infondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 25 févr. 2026, n° 23/09908
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/09908
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 7 juillet 2023, N° 17/02929
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alice DINAHETPascal ALIASFlorent ELLIAFlorian ABASSIT
Cabinet(s) :	SELAS CABINET PHILIP
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier c/ S.C.I. PRIMO, S.C.I. DELPHE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2026

N° 2026 / 104

N° RG 23/09908

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLV6Q

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 1]

[Q] [I]

S.C.I. PRIMO

S.C.I. DELPHE

[Y] [H]

[X] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pascal ALIAS

M^e Alice DINAHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 07 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/02929.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LVS, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par M^e Pascal ALIAS, membre de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [Q] [I]

né le 15 Juillet 1949 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 4]

S.C.I. PRIMO

dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

S.C.I. DELPHE

dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentés par M^e Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Y] [H]

né le 21 Octobre 1963 à [Localité 3] (AFRIQUE DU SUD),

défaillant

Monsieur [X] [H]

né le 31 Octobre 1960 à [Localité 3] (AFRIQUE DU SUD),

défaillant

demeurant tous deux [Adresse 7] – AFRIQUE DU SUD

Actes remis à parquet aux fins de signification (DA et conclusions) les 05/10/2023 et 01/12/2023

Actes remis à parquet aux fins de signification (DA, conclusions avec assignation) le 15/05/2024

Signification de conclusions à parquet étranger le 17 décembre 2025

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant ordonnance rendue le 3 février 2012, le président du tribunal de grande instance de Nice désignait Maître [E] [Z] en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 8] à Roquebrune Cap [Adresse 9] (Alpes-Maritimes), en remplacement du syndic en place la société CITYA LOTTIER.

Le 13 septembre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires désignait la société PROGEDI en qualité de syndic, laquelle demandait rapidement à être déchargée de ses fonctions.

Par ordonnance rendue le 14 juin 2013, Maître [R] [F] était alors désignée en qualité d’administrateur provisoire, et son mandat était prorogé jusqu’au 18 mai 2015, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires désignait le Cabinet LVS en qualité de nouveau syndic. L’assemblée refusait d’autre part d’approuver les comptes des exercices 2010/2011, 2013/2014 et 2014/2015.

Parallèlement, suivant ordonnance rendue le 29 mars 2012, M. [T] était désigné en qualité d’expert afin de vérifier les comptes des exercices écoulés. Sa mission était ensuite étendue à la vérification des comptes de Maître [R] [F], et il était autorisé à s’adjoindre M. [V], géomètre-expert, afin de recalculer les millièmes de copropriété.

Le 3 avril 2017, l’assemblée générale adoptait entre autres décisions :

— trois résolutions n° 6, 7 et 8 approuvant les comptes du syndicat pour les exercices 2010/2011, 2013/2014 et 2014/2015,

— une résolution n° 33 rejetant la demande de la SCI PRIMO visant à être autorisée à clore la parcelle de jardin attenante à son lot.

Par acte d’huissier du 19 juin 2017, la SCI PRIMO, la SCI DELPHE et MM. [Q] [I], [Y] [H] et [X] [H] saisissaient le tribunal de grande instance de Nice pour entendre annuler les résolutions susvisées. La SCI PRIMO sollicitait en outre l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux précités et réclamait paiement au syndicat des copropriétaires d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

En cours d’instance, la SCI DELPHE entendait se désister de son action en raison de la vente de son lot de copropriété, tandis que le syndicat des copropriétaires se prévalait d’un courriel de M. [X] [H] affirmant qu’il n’avait jamais voulu s’associer au recours en justice.

Par jugement rendu le 7 juillet 2023, la juridiction saisie, devenue le tribunal judiciaire de Nice:

— déclarait parfait le désistement d’action de la SCI DELPHE,

— rejetait la demande tendant à la mise hors de cause de M. [X] [H],

— déclarait recevable l’action introduite par M. [Q] [I] en son nom personnel,

— annulait la résolution n° 33 pour abus de majorité,

— autorisait la SCI PRIMO à clore la parcelle de jardin attenante à son lot n° 8, sur laquelle elle disposait d’un droit de jouissance privative, conformément au plan annexé au rapport d’expertise de M. [L] [M],

— déboutait la SCI PRIMO de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte,

— déboutait la SCI PRIMO de sa demande en dommages-intérêts,

— rejetait les demandes tendant à l’annulation des résolutions n° 6, 7 et 8,

— condamnait le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au profit de la SCI PRIMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dispensait les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires interjetait appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 25 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 16 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS, demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté les demandes tendant à l’annulation des résolutions n°6, 7 et 8,

* débouté la SCI PRIMO de ses demandes tendant au prononcé d’une astreinte et au paiement de dommages-intérêts,

— de réformer le jugement en ce qu’il a :

* rejeté sa demande tendant à la mise hors de cause de M. [X] [H],

* annulé la résolution n°33,

* autorisé la SCI PRIMO à clôturer la parcelle de jardin attenante à son lot,

* et mis à sa charge les dépens, outre le paiement d’une indemnité au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau :

* de valider l’ensemble des résolutions contestées,

* de débouter les intimés de toutes leurs prétentions,

* et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 18 décembre 2025, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI DELPHE poursuit la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré parfait son désistement d’action, tandis que M. [Q] [I] et la SCI PRIMO demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré recevable l’action exercée par M. [Q] [I],

* annulé la résolution n°33 pour abus de majorité,

* autorisé la SCI PRIMO à clore la parcelle de jardin attenante à son lot,

* condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* et fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

* rejeté les demandes tendant à l’annulation des résolutions n°6,7 et 8,

* débouté la SCI PRIMO de sa demande en dommages-intérêts,

— statuant à nouveau :

* d’annuler les résolutions n° 6, 7 et 8,

* de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI PRIMO une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Ils réclament en sus paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs entiers dépens.

MM. [Y] et [X] [H], régulièrement intimés, n’ont pas constitué avocat, le présent arrêt devant être rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 décembre 2025.

DISCUSSION

Sur la procédure :

Il convient en premier lieu de relever qu’aux termes du dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation du chef de jugement ayant déclaré parfait le désistement d’action de la SCI DELPHE.

S’agissant d’autre part de la demande de mise hors de cause de M. [X] [H], c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu qu’en application de l’article 416 du code de procédure civile l’avocat était réputé avoir reçu mandat d’agir au nom de son client et que le courrier électronique adressé le 6 mars 2023 par l’intéressé au conseil de la partie adverse ne valait pas désistement, lequel ne pouvait être formulé que par voie de conclusions.

Sur la résolution n° 33 rejetant la demande d’autorisation de travaux formulée par la SCI PRIMO:

En vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut autoriser l’un d’entre eux à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, à la condition qu’ils soient conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 alinéa 4 de cette même loi prévoit que lorsque l’assemblée refuse cette autorisation, le requérant peut néanmoins être autorisé en justice à exécuter tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er, aux conditions fixées par le tribunal.

En l’espèce, la société PRIMO est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] du lot n° 8 consistant en un studio en rez-de-chaussée, auquel est attachée la jouissance privative et perpétuelle d’une parcelle de terre à usage de jardin. Elle a obtenu en référé la désignation de M. [L] [M] en qualité d’expert à l’effet de déterminer précisément la surface de cette parcelle et d’en dresser le plan, ce dernier ayant déposé le 6 novembre 2012 un rapport dont les conclusions sont admises par les deux parties.

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a considéré que la décision de l’assemblée générale rejetant la demande de la SCI PRIMO tendant à être autorisée à clore cette parcelle conformément au plan de l’expert procédait d’un abus de majorité, dès lors qu’elle aboutissait à priver ce copropriétaire de l’exercice de son droit de jouissance privative sans aucune justification tirée de la protection d’un intérêt collectif.

C’est également à bon droit qu’il a autorisé la société requérante à procéder à ces travaux dans les termes soumis à l’assemblée.

Le syndicat ne peut valablement soutenir que la résolution contestée ne causerait aucun grief à la SCI PRIMO car elle disposait du droit de se clore sans qu’il soit nécessaire de requérir une autorisation, alors que celle-ci est clairement imposée par les textes précités.

D’autre part, il n’existe aucun lien de dépendance entre l’expertise confiée à MM. [T] et [V] à l’effet de vérifier la répartition des millièmes au sein de la copropriété et celle réalisée par M. [M].

Sur la demande en dommages-intérêts formulée par la SCI PRIMO :

En privant abusivement la société PRIMO d’exercer concrètement son droit de jouissance privative sur la parcelle de jardin durant près de six années, le syndicat des copropriétaires lui a occasionné un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 3.000 euros, le jugement déféré étant infirmé de ce chef.

Sur les résolutions n° 6, 7 et 8 portant approbation des comptes du syndicat :

C’est encore à bon droit que le tribunal, par des motifs pertinents expressément adoptés, a rejeté les demandes en annulation de ces résolutions en retenant :

— que l’assemblée générale n’était pas liée par ses précédentes décisions portant refus d’approbation des comptes, dès lors qu’elle ne portait pas atteinte à des droits acquis par un copropriétaire ni à l’intérêt collectif,

— que les comptes de l’exercice 2010/2011 établis par la société CITYA LOTTIER, dont la désignation en qualité de syndic avait été annulée par une décision de justice définitive, avaient été repris par Maître [R] [F] dans le cadre de sa mission d’administrateur provisoire,

— que l’approbation des comptes du syndicat ne constituait pas une approbation du compte de chaque copropriétaire, de sorte que leur examen ne dépendait pas des conclusions de l’expertise en cours relative à la vérification de la répartition des millièmes au sein de la copropriété,

— que la validité des décisions n’était pas subordonnée à la communication préalable du rapport adressé par l’administrateur provisoire au président de la juridiction qui l’avait commis,

— et que les procédures en cours portant sur la contestation des honoraires réclamés par Maître [R] [F] étaient sans incidence sur la régularité des comptes.

La cour ajoute qu’un rapport intermédiaire avait été déposé par M. [T] dès le 27 octobre 2015 répondant aux points n° 1, 2, 4 et 5 de sa mission, consistant notamment à vérifier les anomalies comptables alléguées par certains copropriétaires depuis l’année 2006, ainsi qu’à vérifier et valider les comptes des deux administrateurs provisoires successifs.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, sauf en ce qu’il a débouté la société PRIMO de sa demande en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à verser à la SCI PRIMO une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant, condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’à verser aux intimés, pris solidairement, une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT