COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 AVRIL 2026

N° 2026/178

Rôle N° RG 21/14247 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGGU

[Q] [F]

C/

[J] [N]

[T] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane GALLO M^e Dominique DI COSTANZO

M^e Léa BACHELET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 16 Septembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/11600.

APPELANT

Monsieur [Q] [F]

né le 14 Juin 1974 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Justine CESARI, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant plaidé

INTIMES

Monsieur [J] [N]

né le 29 Août 1945 à [Localité 2] (05), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [V] divorcée [N]

née le 30 Janvier 1947 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Léa BACHELET de la SELARL INTERBARREAUX BOYARD et BACHELET, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère,

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026,

Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 20 mai 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déclare recevables les demandes de Monsieur [F],

' au fond, les déclare non fondées,

' condamne Monsieur [F] à verser 30'000 euros à Monsieur [N], 20'000 euros à Madame [V] à titre de dommages et intérêts, 5000 euros à Monsieur [N] et 4000 euros à Madame [V] par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu l’appel interjeté par Monsieur [F] le 8 octobre 2021 ;

Vu les conclusions de Monsieur [F] en date du 22 janvier 2026, demandant de :

' réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et en ce qu’il l’a condamné à diverses sommes à titre de dommages et intérêts et par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

' juger que du fait de la rencontre des consentements sur la chose et sur le prix de 1'050'000 euros, la vente entre les parties est parfaite,

en conséquence,

' condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [V] à lui verser la somme de 50'000 euros au titre du préjudice moral subi avec le sentiment d’avoir été « mené en bateau »,

' débouter Monsieur [N] et Madame [V] de leur demande reconventionnelle à défaut de justificatif et de preuve d’un quelconque préjudice,

Subsidiairement, s’il était considéré que la vente n’est pas parfaite,

' juger que les atermoiements de Monsieur [N] et Madame [V] et leur refus de régulariser le compromis sont constitutifs d’une faute caractérisant la rupture abusive des pourparlers et les condamner, en conséquence, à lui verser une somme qui ne saurait être inférieure à 50'000 euros,

' très subsidiairement, débouter les intimés de leurs demandes à titre de dommages et intérêts,

' en tout état de cause, condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 6000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner les intimés aux dépens avec distraction ;

Vu les conclusions de Mme [V], divorcée [N] en date du 10 janvier 2022, demandant de :

' rejeter toutes les demandes de l’appelant,

' le juger irrecevable en sa demande subsidiaire laquelle apparaît seulement au dispositif de ses conclusions d’appelant,

' réformer le jugement sur les montants de dommages et intérêts et condamner l’appelant à lui verser la somme de 30'000 euros,

' confirmer le jugement en ses autres dispositions,

' y ajoutant, condamner l’appelant à lui payer la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel ;

Vu les conclusions de Monsieur [N] en date du 4 février 2022, demandant de :

' confirmer le jugement,

' condamner l’appelant à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 27 janvier 2026 ;

MOTIFS

Monsieur [F], qui a été en relation de vente avec Monsieur [N] et Madame [V] à propos d’un bien immobilier situé à [Localité 1], a introduit la présente action aux fins de voir déclarer ladite vente parfaite.

M. [N] et Mme [V] ont, par ailleurs, vendu ledit bien à son prix de 1 050 000 euros à un autre acquéreur le 29 octobre 2018 et, dans ce cadre, ont séquestré auprès du notaire une somme de 50 000 euros en raison du litige introduit à leur encontre par M. [F].

Dans son jugement, le tribunal a considéré que l’offre d’achat faite n’avait pas été acceptée dans les conditions de l’article 1583 du code civil dès lors, notamment, que Monsieur [F] n’avait formulé son offre du 15 janvier 2018 qu’à un seul des propriétaires, Monsieur [N] ; que par la suite, il avait été fait d’autres propositions comportant un prix réduit mais qu’aucune n’a jamais été acceptée ; que dès lors, la vente ne pouvait être considérée comme parfaite et que l’action, qui avait causé un préjudice à ses adversaires, justifiait sa condamnation à dommages et intérêts.

Au soutien de son appel, Monsieur [F] fait essentiellement valoir que lorsqu’il a visité la maison, les époux [N] étaient en instance de divorce et qu’il a rédigé une offre de prix à 1'050'000 euros, net vendeur, le 11 décembre 2017, puis le 15 janvier 2018 ; que Monsieur [N] a contresigné la deuxième offre, le jour même, et que Madame [N] avait donné son accord pour ce prix ainsi que cela résulte de sa pièce numéro 11 ; que c’est d’ailleurs Madame [N] qui envoyé, le 15 janvier 2018, les diagnostics réalisés sur l’état de l’immeuble; que plusieurs courriers ultérieurs manifestent la volonté de Monsieur [F] de procéder à la signature du compromis ; que même le notaire a tenté de joindre les vendeurs pour organiser un rendez-vous (pièce 16 ).

L’appelant expose également que le consentement peut s’exprimer de n’importe quelle manière, à condition qu’il ne soit pas équivoque; il souligne que Monsieur [N] a apposé sa signature sur son offre d’achat avec la mention « lu et approuvé » et que l’accord de Madame [G] résulte également d’échanges de SMS, confirmés par l’attestation de la pièce 11, de sorte que la preuve de la rencontre du consentement des parties à la vente est établie ; que ce n’est pas parce que les offres postérieures n’ont pas été acceptées, que, pour autant, les acquéreurs et vendeurs ont accepté de retirer leur consentement ; qu’en outre, la prétendue offre postérieure faite à un prix moindre n’émanait pas de lui-même, mais de Madame [Z] [U] ; qu’en toute hypothèse, il a été victime d’un « renvoi de balles » entre les deux vendeurs, ce qui lui a causé le préjudice de n’avoir pu acquérir la propriété au prix convenu et, subsidiairement, constitue une rupture abusive de pourparlers ; enfin, que le bien a finalement été vendu par un acte du 29 octobre 2018 au prix de 1'050'000 euros ; que les intimés n’ont, pour leur part, subi aucun préjudice financier.

Madame [V] expose, de son côté, que l’offre du 11 décembre 2017 devait être acceptée avant le 25 décembre 2017 et qu’elle n’a jamais été acceptée avant cette date ; que le 30 décembre 2017, la compagne de Monsieur [F] a formulé une offre qu’elle a refusée le 4 janvier 2018; qu’ensuite, M. [F] a formulé, auprès de son seul mari, une offre au prix, le 15 janvier 2018 et qu’elle ne l’a jamais acceptée; qu’au cours de l’année 2018, il a refait une offre à un prix inférieur (7 mars 2018) avant que sa compagne ne se ravise après lui avoir fait connaître que le bien avait été vendu au prix.

Elle ajoute que la procédure est, pour elle, un épuisement quotidien et lui cause un préjudice moral indéniable.

Monsieur [N] indique que la seule offre qui a été signée ne l’a été que par lui et que dès lors, la vente ne peut être parfaite puisque son épouse était également propriétaire du bien. Il rappelle également les atermoiements de l’acquéreur et il ajoute que la procédure lui cause un préjudice car il s’est vu priver de la moitié de la jouissance de la somme séquestrée et car elle lui a causé des tracas.

*********

En droit, l’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

Le contrat est donc formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, cette volonté pouvant résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Le débat opposant les parties doit donc être apprécié au regard de ces textes et des diverses pièces invoquées comme caractérisant l’existence, ou non, d’un accord du vendeur et de l’acquéreur sur la chose et sur le prix.

L’appelant invoque au soutien de sa position les diverses offres faites.

L’offre du 11 décembre 2017 (pièce numéro 18 de l’appelant) est bien adressée à Monsieur et Madame [N] ; elle est présentée au prix de 1'050'000 euros ; elle mentionne qu’elle est valable jusqu’au 25 décembre 2017.

Aucun document ne vient cependant démontrer que cette offre a été acceptée avant cette date.

Elle est d’ailleurs suivie,

— d’une part, d’un courrier du 30 décembre 2017 dans lequel les acquéreurs envisagent alors un prix de 1'030'000 euros auquel il a été répondu par Madame [N] que le prix n’était pas accepté,

— et d’autre part, de l’offre du 15 janvier 2018, produite en pièce numéro 1 par l’appelant, laquelle se présente comme la rédaction d’un acte entre Monsieur [F] et M. [N], seul, alors qu’il n’est pas contesté qu’à cette date, Madame [N] était également propriétaire du bien en cause. Cette offre est ainsi à nouveau faite pour le prix de 1'050'000 euros avec un financement prévu à l’aide d’un prêt ; elle est effectivement signée par Monsieur [N] avec la mention « lu et approuvé », mais aucune pièce ne démontre que Madame [N] y a consenti.

Elle ne saurait donc caractériser, à sa date, l’accord sur la chose et le prix.

Le fait que Mme [N] ait alors fait parvenir les diagnostics ne manifeste nullement son accord, mais procède seulement de la manifestation de sa volonté d’une bonne information de l’acquéreur.

L’attestation de Mme [Z] [U], dont il n’est pas contesté qu’elle s’est intéressée de près au projet de M. [F] en ayant également des contacts directs avec les vendeurs pour discuter notamment de ses conditions, ne saurait, dans ces circonstances, avoir une quelconque portée probante, notamment lorsqu’elle écrit que Mme [N] était toujours d’accord sur la vente au prix de 1 050 000 euros.

Par la suite, M. [F] a écrit un SMS le 20 janvier 2018, dans lequel il a exprimé son désir de refaire une visite car si sa femme était sûre de son choix, il précise :'pour moi c’est un peu moins évident', ce qui démontre qu’il n’est alors pas prêt à s’engager.

Le 7 mars, il a encore fait une proposition à 980 000 euros qu’il présente comme 'ferme et définitive’ alors que le 3 avril, Mme [N] a écrit à la compagne de M. [F] que le prix de vente était bien fixé à 1 050 000 euros, et que le 25 avril, celle-ci faisait connaître qu’elle décidait 'de ne malheureusement pas donner suite à l’offre d’achat pour votre maison à 1 050 000 euros qui se termine aujourd’hui'.

Il en résulte que M. [F] a fait, le 15 janvier 2018, une offre non acceptée à M. [N], seul, au prix de 1 050 000 euros; qu’ensuite, a été faite une offre qui n’était pas au prix, sans au demeurant qu’elle fût davantage acceptée par les deux vendeurs.

Une offre au prix, à nouveau présentée par SMS le 4 avril 2018, n’a pas été plus acceptée, ni celle faite par un autre courrier du 5 avril et Mme [N] cite donc, sans être contestée sur cet écrit, un courrier de la compagne de M. [F] faisant part, le 25 avril, de leur décision de 'ne malheureusement pas donner suite'.

Le SMS du 3 avril, à 18h19, dans lequel Mme [N] écrit : 'Gardez le papier signé par mon mari car s’il est valable, on pourra lui opposer pour le cas où il dirait un jour oui, un jour non’ (pièce 13, seconde page de l’appelant), ne prouve pas davantage cet accord, et, le SMS, produit en première page de ladite pièce 13 de M. [F], est également sans emport sur la preuve qu’il incombe à l’appelant de rapporter quant à la rencontre des volontés sur une offre et une acceptation au prix fixé dès lors, d’une part, qu’il n’est pas daté, de sorte que l’on ne peut le situer dans le cours des échanges des parties, et, dès lors, d’autre part, qu’il émane de la seule Mme [N] qui y confirme seulement la nécessité de faire une offre écrite.

La pièce 12 versée par l’appelant n’exprime qu’une volonté conditionnelle de vendre de la part de Mme [N], celle-ci ne faisant, en effet, que proposer au candidat acquéreur la formulation d’une nouvelle offre au prix de 1 050 000 euros, en lui demandant, en outre, des précisions sur son mode de financement dont elle ajoute qu’il sera pris en compte dans le choix décisionnel du vendeur.

Or, de pareilles stipulations sont manifestement insusceptibles de prouver une quelconque acceptation répondant aux exigences légales sus visées.

Les intimés contestent, enfin, les autres courriers produits par l’appelant dont rien ne démontre, ainsi qu’ils le font exactement valoir, qu’ils aient été réellement écrits et envoyés à leur intention.

Les SMS reproduits par l’huissier en pièce 1 de Mme [N] démontrent derechef l’absence de rencontre des volontés entre les vendeurs et l’acquéreur, leur mise en perspective avec les autres éléments du débat caractérisant, au contraire, les atermoiements répétés du candidat acquéreur.

En revanche, le fait que les époux [N], alors en instance de divorce, aient manifesté leur point de vue indépendamment l’un de l’autre ne peut leur être reproché, et ne suffit pas à caractériser, de leur part, l’existence d’un comportement sciemment versatile, y compris en ce qui concerne le comportement de M. [N] tel qu’invoqué au travers du SMS sus cité, dans lequel son épouse écrit qu’il lui faut garder 'le papier signé par mon mari car s’il est valable on pourra lui opposer pour le cas où il dirait un jour oui, un jour non'.

Il ne saurait, non plus, leur être reproché de n’avoir pas averti M. [F] de la vente finalement conclue en octobre 2018, ni de la visite d’autres acquéreurs.

Les pourparlers engagés entre les parties se sont donc alors arrêtés, sans qu’aucun abus ne soit caractérisé du fait des intimés dans cette rupture des liens.

M [F] se trouve, en conséquence, mal fondé en toute demande de dommages et intérêts à son profit, que ce soit au titre de la perte d’une chance d’acquérir, d’un préjudice moral ou d’une rupture abusive des pourparlers.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [F] tendant à voir dire la vente parfaite et en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Il est par ailleurs constant que les vendeurs ont consigné, ensuite de la vente passée le 29 octobre 2018, une somme pour garantir les éventuelles conséquences de la présente procédure; que compte tenu de l’objet de la demande, la présente action était de nature à perturber le déroulement serein de la vente avec l’acquéreur finalement retenu, lequel pouvait se prévaloir d’une incertitude quant au droit de propriété ainsi acquis, ce qui a conduit les vendeurs à les garantir de ce chef par la consignation d’une partie du prix de la vente entre les mains du notaire; que le préjudice de ces chefs sera évalué pour chacun à la somme de 4000 euros, le jugement étant de ce chef réformé.

En raison de sa succombance, Monsieur [F] supportera les dépens de la procédure d’appel et versera, en équité, d’une part, à Monsieur [N], et, d’autre part, à Madame [V] la somme chacun de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Il sera débouté des demandes formées sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à Monsieur [N] et à Madame [V], et sauf sur le montant des sommes allouées par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur le montant des dommages et intérêts :

Condamne Monsieur [F] à payer, à titre de dommages et intérêts, à Monsieur [N] la somme de 4 000 euros et à Madame [N] la même somme de 4 000 euros,

Statuant à nouveau sur le montant des sommes allouées par application de l’article 700 du code de procédure civile et ajoutant au premier jugement :

Condamne Monsieur [F] à verser, d’une part, à Monsieur [N] et d’autre part, à Madame [V] la somme de 3 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en cause d’appel,

Condamne Monsieur [F] à supporter les dépens d’appel avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande.

La greffière La présidente