COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2026

N° 2026 / 259

N° RG 23/05366

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDWI

Syndicat des copropriétaires

PALAIS DE LA PLAGE

C/

[I] [N] [B] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 24 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05733.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE sis à [Localité 1][Adresse 1] et – [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. société INTERSERVICES JMD, ayant son siège à [Localité 1], [Adresse 3]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [I] [N] [B] [M]

né le 06 Octobre 1949 à [Localité 2] (98), demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Pascal GORRIAS, membre de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE substituée et plaidant par M^e Léonie TOUBLANC, avocat au barreau de TOULOUSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon un acte authentique du 28 juin 2018, M. [I] [M] a acquis un appartement situé au sixième étage de l’immeuble le Palais de la Plage situé [Adresse 2] à [Localité 1] constituant le lot de copropriété n°154, auquel est attaché, aux termes de cet acte et en application de l’article VII du règlement de copropriété, la jouissance et l’accès exclusifs du toit-terrasse de l’immeuble dans la limite de la surface couvrant son appartement.

En application de la résolution n°28 adoptée lors de l’assemblée générales des copropriétaires du 20 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait remplacer, au mois de juin 2021, les portes d’accès préexistantes aux toitures-terrasses par des portes munies d’une barre anti-panique, permettant de fait, leur libre accès à toute personne circulant dans la cage d’escaliers.

Par un acte d’huissier de justice du 18 novembre 2022, M. [M] a fait citer à jour fixe le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE aux fins de voir :

A titre principal

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE, sous astreinte provisoire fixée à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de 15 jours après la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de 4 mois, à procéder à ses frais à :

* la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès, par l’escalier D, du toit-terrasse dont elle a la jouissance et l’accès exclusif et qui est situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] ;

* la pose d’une nouvelle porte au niveau de l’accès, par l’escalier D, du toit-terrasse dont elle a la jouissance et l’accès exclusif et qui est situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], porte qui devra être équipée d’une serrure à clef avec 5 jeux de clefs dont deux lui seront remis, un au syndic, un au gardien et un a l’un des membres du conseil syndical en exercice,

— Le tribunal se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte à son profit,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de la réparation des préjudices par lui subis,

A titre subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 217 500 euros au titre de la perte de valeur définitive de leur lot.

A titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE et désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

*se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] [Localité 1] au sein de la résidence PALAIS DE LA PLAGE, en particulier dans l’appartement lui appartenant situé au 6ème étage, dont l’accès se fait par l’escalier D, cadastré lot n°154, section AW, n°[Cadastre 1] et auquel est attaché la jouissance et l’accès exclusif d’une terrasse formant partie de la toiture de l’immeuble et situé au 7ème étage, en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoqués,

* se faire communiquer dans un délai utile tous documents et pièces jugés nécessaires à l’exercice de la mission, et notamment la citation, ainsi que tous les documents contractuels, techniques et administratifs utiles,

* visiter les lieux et les décrire,

* estimer la valeur de son bien par rapport au prix du marché,

* dire si la réalisation à la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE des travaux objet de la résolution n°28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2019 a généré une perte de valeur de son bien et évaluer pécuniairement ladite perte de valeur,

* donner tous les éléments techniques et de fait propre a déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer ses préjudices,

* fournir tous éléments de fait nécessaires à la résolution du litige,

En tout état de cause

— L’exonérer de sa quote-part de charges concernant les frais de la présente procédure et frais d’avocat à la charge du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire.

Par un jugement rendu le 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a statué comme suit :

— Condamne le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1], sous astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partie du présent jugement, et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

* la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès du toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès réservés et qui est situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], escalier D ;

* la pose d’une nouvelle porte au niveau de l’accès du toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès réservés et qui est située au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], escalier D, porte qui devra être équipée d’une serrure à clef avec 5 jeux de clefs dont deux seront remis à cette dernière, un au syndic, un au gardien et un à l’un des membres du conseil syndical en exercice ;

— Rejette la demande d’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— Dispense M. [I] [M] de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;

— Rejette la demande de dispense de participation aux charges de copropriété induites par les travaux ordonnés ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE de sa demande d’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à payer à M. [I] [M] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE aux dépens ;

— Juge ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu, concernant le remplacement de la porte, que le règlement de copropriété concède aux propriétaires des appartements du sixième étage non seulement une jouissance exclusive de la toiture terrasse, mais également un accès exclusif à celle-ci ; cette exclusivité s’opposant à ce que tout usager de la cage d’escalier puisse, en poussant la barre anti-panique, accéder à cette partie commune à usage privatif ; que ce faisant, le syndicat a porté atteinte à ce droit d’accès privatif et ne peut utilement légitimer celle-ci par la considération de règles de sécurité alors qu’il n’invoque aucun fondement juridique impliquant l’application du contrôle de proportionnalité en matière de copropriété, que la circulaire du 13 décembre 1982 dont il se prévaut n’est pas applicable en l’espèce, que le rapport APAVE du 22 juin 2022 fait référence une aggravation du risque incendie et que les courriers adressées par la mairie de [Localité 1] n’imposent pas un accès libre à la terrasse du 7ème étage pour des raisons de sécurité ; que concernant la demande de dommages et intérêts formulée par M. [M], celui-ci ne démontrait pas l’existence d’un préjudice né et actuel.

Par une déclaration reçue au greffe le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE a interjeté appel de ce jugement. Cette affaire a été enrôlée sous le n°23/05366.

Par une déclaration reçue au greffe le 9 mai 2023, M. [I] [M] a également interjeté de ce jugement. Cette affaire a été enrôlée sous le n°23/06396.

Ces deux affaires ont été jointes par une ordonnance rendue par le magistrat de la mise en état le 26 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, numérotées 3, notifiées par RPVA le 27 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE demande à la cour de :

— Déclarer mal fondé et Débouter M. [I] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— Recevoir l’appel incident du Syndicat des Copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE à l’encontre du jugement du Tribunal judiciaire de Grasse rendu en date du 24 mars 2023,

— Le déclarer bien fondé,

En conséquence,

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse rendu en date du 24 mars 2023 en ce qu’i1 a:

— Condamné le Syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1] sous astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partir du présent jugement et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

* La dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès du toit-terrasse dont M. [I] [M] à la jouissance et l’accès réservés et qui est situés au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], escalier D ;

* La pose d’une nouvelle porte au niveau de l’accès du toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès réservés et qui est située au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], escalier D, porte qui devra être équipée d’une serrure à clef avec 5 jeux de clefs dont deux seront remis à ce dernier, un au syndic, un au gardien et un à l’un des membres du conseil syndical en exercice ;

— Dispensé M. [I] [M] de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;

— Débouté le Syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE de sa demande d’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à payer à M. [I] [M] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

— Voir déclarer forclose l’action initiée par M. [I] [M] aux termes de son assignation du 18 novembre 2022 en raison du non-respect du délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

A titre principal :

— Constater le non-respect du principe de non aggravation des risques incendies par M. [I] [M],

— Constater le défaut de mise en sécurité et d’évacuation des occupants des rez-de-chaussée et du 1er étage vers les terrasses toitures en cas de verrouillage définitif des portes d’accès au toit,

— Constater que la demande de condamnation sous astreinte d’avoir à procéder au changement du système d’accès au toit terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance exclusive est totalement infondée en son principe,

— Constater que M. [I] [M] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice consécutif à la modification du système d’accès au toit terrasse dont elle a la jouissance exclusive,

En conséquence,

— Débouter M. [I] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— Voir désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission, si mieux n’aime le Tribunal l’amplifier ou la modifier :

— Se rendre sur les lieux ;

— Prendre connaissance des documents contractuels et des plans ;

— Evaluer le risque incendie de la résidence PALAIS DE LA PLAGE ;

— Dire si la condamnation des accès aux toitures terrasses de la copropriété PALAIS DE LA PLAGE constitue un risque pour les occupants de la résidence, ou une aggravation d’un quelconque risque conformément aux réglementations en vigueur ;

— Recueillir les observations des parties et de leurs conseils ;

— Donner tous les éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer les éventuels préjudices subis par les parties ;

— Concilier les parties si faire se peut ;

— Déposer pré-rapport de ses activités avant dépôt de son rapport final et plus généralement fournir à la juridiction tout élément d’information qu’il jugera opportun ou utile.

En tout etat de cause :

— Condamner M. [I] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE LA PLAGE une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la M. [I] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’action de M. [I] [M] est forclose en application du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 car introduite alors que les résolutions de l’assemblée générale du 20 septembre 2019 étaient devenues définitives.

Sur le fond, il expose que l’installation de portes d’accès aux terrasses munies de barre antipanique concourt à l’amélioration de la sécurité des occupants de l’immeuble et qu’en vertu du principe de proportionnalité, les règles de sécurité, telles qu’édictées par la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants, le code de la construction de l’habitat, et l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie dans les bâtiments d’habitation, doivent primer sur l’application du règlement de copropriété conférant aux seuls copropriétaires du 6ème étage un droit d’accès privatif aux terrasses, précisant que l’installation de tels dispositifs ne remet pas en cause leurs droits de jouissance privative des terrasses du 7ème étage, lesquels n’emportent pas selon lui le droit pour ceux-ci de se clore ou de modifier les parties communes.

Il se fonde aussi sur les conclusions de l’étude technique réalisée par la société APAVE le 22 juin 2020 selon laquelle la fermeture des accès aux toitures de terrasses de la copropriété, non prévue par le règlement de copropriété, apparaît comme une aggravation du risque de sécurité incendie et compromet l’évacuation des occupants de l’immeuble vers les terrasses en cas d’incendie, ainsi que sur les courrier et courriel adressés par les services de la Mairie de [Localité 1] les 21 septembre 2009 et 7 octobre 2020 relatifs au risque d’incendie et de tsunami.

Il conclut au caractère infondé de l’astreinte prononcée à son encontre en faisant valoir, sur le fondement de l’article 42 susvisé, que l’installation de portes équipées de barres antipanique n’est que l’exécution de la résolution n°28 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2019, qui est devenue définitive et que la procédure initiée par M. [M] a pour objectif de mettre en échec.

En réponse aux demandes de dommages et intérêts formées par M. [M], il fait valoir que celles-ci ne peuvent prospérer en l’absence de démonstration de l’existence d’une diminution de la valeur de son lot privatif, n’étant notamment pas établi que des tiers auraient porté atteinte au principe de la jouissance exclusive de sa terrasse alors que la résidence est sécurisée, qu’un panneau mentionne que la porte est une issue de secours et que la jouissance de la terrasse est réservée aux copropriétaires du 6ème étage, et qu’aucun document contractuel ne mentionne que la porte d’accès au toit terrasse doit être verrouillée en permanence.

Aux termes de ses dernières conclusions, numérotées 3, notifiées par RPVA le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour exposé détaillé de ses moyens et prétentions, M. [I] [M] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partie du jugement, et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

* la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès au toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1],

* la pose d’une nouvelle porte équipée d’une serrure à clef, dont deux jeux seront remis à M. [I] [M], au niveau de l’accès au toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1],

— Dispensé M. [I] [M] de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Débouté le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DE LA PLAGE de sa demande d’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire,

— Condamné le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DE LA PLAGE à payer la somme de 2 000 euros à M. [I] [M] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— Condamné le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DE LA PLAGE aux dépens de première instance,

Faisant droit à l’appel incident,

— Infirmer le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a débouté M. [I] [M] de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires LE PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de la réalisation des travaux,

— Infirmer le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a rejeté la demande de M. [I] [M] de dispense de participation aux charges de copropriété induites par les travaux ordonnés,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Condamner le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partie du jugement, et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

* la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès au toit-terrasse dont il a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1],

* la pose d’une nouvelle porte équipée d’une serrure à clef, dont deux jeux lui seront remis, au niveau de l’accès au toit-terrasse dont il a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1],

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,

— Le dispenser de sa quote-part de charges concernant les frais de remise en état de la porte d’accès à la toiture terrasse du 7ème étage accessoire de son lot de copropriété,

A titre subsidiaire sur le moyen principal,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 217 500 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien du concluant,

A titre infiniment subsidiaire sur le moyen principal,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE et de désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de: * Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] [Localité 1] au sein de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE, en particulier dans l’appartement lui appartenant, situé au 6ème étage, dont l’accès se fait par l’escalier D, cadastré lot n°154, section AW, n°[Cadastre 1] et auquel est attaché la jouissance et l’accès exclusif d’une terrasse formant partie de la toiture de l’immeuble et situé au 7ème étage, en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoqués,

* Se faire communiquer dans un délai utile, tous documents et pièces jugés nécessaires à l’exercice de la mission, et notamment la citation, ainsi que tous les documents contractuels, techniques et administratifs utiles,

* Visiter les lieux et les décrire,

* Estimer la valeur de son bien par rapport au prix du marché avec ou sans l’accès privatif et l’usage exclusif de la terrasse du 7ème étage,

* Dire si la réalisation à la demande du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE des travaux objet de la résolution n°28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2019 a généré une perte de valeur de son bien et évaluer pécuniairement ladite perte de valeur,

* Donner tous les éléments techniques et de fait propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer ses préjudices,

* Fournir tous éléments de fait nécessaires à la résolution du litige.

En tout état de cause,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PALAIS DE LA PLAGE de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Débouter en particulier le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE de sa demande d’instauration d’une expertise judiciaire et à défaut, constater les protestations et réserves d’usages qu’il formule,

— Le dispenser de sa quote-part de charges concernant les frais de la présente procédure et frais d’avocat à la charge du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE tant en première instance qu’en cause d’appel,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PALAIS DE LA PLAGE à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel outre les entiers dépens de cette même instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le droit de jouissance privatif d’une partie commune est un droit réel et perpétuel qui ne peut être remis en question sans le consentement du copropriétaire qui en est titulaire, et non plus par une délibération d’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en l’espèce, l’installation des portes litigieuses, qui permet un libre accès à la terrasse à toute personne utilisant l’escalier, a été effectuée en violation des dispositions de l’article VII du règlement de copropriété qui lui confèrent des droits d’accès et de jouissance exclusif du toit-terrasse du 7ème étage et a porté une atteinte à ceux-ci, à laquelle il doit être mis fin sans qu’il n’y ait lieu de se livrer à un contrôle de proportionnalité dès lors ses droits ont été notamment consacrés par les dispositions susvisées et encore par la résolution n°18 de l’assemblée générale du 18 juin 2009 ; que les trois documents sur lesquels le syndicat des copropriétaires se fonde pour se prévaloir des règles de sécurité ne sont pas de nature à justifier valablement l’installation des portes litigieuses, soit parce qu’ils concernent d’autres types de travaux, soit parce qu’il n’existait pas de notion d’aggravation du risque incendie dans le cadre de l’organisation qui avait été décidée lors de l’assemblée générale du 18 juin 2009, faisant que des doubles des clefs des portes d’accès aux terrasses étaient détenues par la gardienne, le syndic et un membre du conseil syndical pour permettre leur ouverture en cas d’urgence, soit parce que les étages intermédiaires constitutent déjà des zones refuges en cas de tsunami.

Au soutien de son appel incident, il expose que :

— sa demande de dommages et intérêts est valablement fondée sur l’application de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, ayant subi un trouble de jouissance lors de la réalisation des travaux illicites de pose des portes litigieuses, qui va se renouveller lors de leurs travaux de dépose, et qui aura perduré entre ces différents travaux du fait des multiples personnes qui ont déambulé ou se sont installés sur sa terrasse ;

— il doit être dispensé de participer aux frais de remise en état des portes à clefs dès lors que ceux-ci résultent d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires ayant porté atteinte à ses droits et lui sont préjudiciables.

Au soutien de sa demande subsidiaire, il expose, au visa de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, que la perte de la jouissance et de l’accès exclusifs à la terrasse si les portes litigieuses étaient maintenues entrainera une perte de valeur de son lot de copropriété, dont il doit être indemnisé.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025, puis l’affaire a été finalement renvoyée à la mise en état à la demande des parties avant d’être de nouveau fixée à l’audience du 16 mars 2026 lors de laquelle la clôture a été prononcée.

DISCUSSION :

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de M. [M] :

Les prétentions de M. [M] ne comportant pas de demande d’annulation de la résolution n°28 adoptée lors de l’assemblée générales des copropriétaires du 20 septembre 2019 mais consistant à faire cesser une atteinte portée à ses droits d’accès et de jouissance privatifs à la portion de terrasse du 7ème étage affectée à son lot de copropriété, les dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables en l’espèce.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires.

— Sur la demande de dépose de la porte existante et de pose d’une nouvelle porte d’accès à la terrasse formée par M. [M] :

En vertu de l’article VII du règlement de copropriété, dont les dispositions énoncent que « la jouissance et l’accès de la terrasse formant toiture de l’immeuble seront entièrement réservés aux propriétaires des appartements du sixième étage, chacun en ce qui le concerne , dans la limite de la surface couvrant son appartement. Lesdites parcelles de terrasse pourront être clôturées entre elles par un grillage métallique ou treillis de bois d’une hauteur maximum de 1 m et pourront recevoir toute affectation de plaisance . Elles ne devront pas servir à l’étendage du linge, ni à battre les tapis.

Conformément aux dispositions de l’article 4, le syndic ou son représentant et les ouvriers nécessaires, auront accès à la terrasse pour la vérification des services généraux, les réparations éventuelles et le ramonage d’ensemble à effectuer chaque année », M. [M], qui est propriétaire du lot n°154 consistant en un appartement situé au 6ème étage de l’immeuble, est titulaire, sous la réserve énoncée au dernier alinéa de cet article, d’un droit d’accès privatif à la portion de terrasse située à l’aplomb de celui-ci.

Il n’est pas contestable que le remplacement de la porte d’accès préexistante, munie d’une serrure à clefs, par un porte munie d’une barre antipanique qui permet à toute personne se trouvant dans l’escalier d’accéder, de fait, à la terrasse privative de M. [M], porte ainsi atteinte au droit d’accès privatif de ce dernier.

Il est rappelé que le contrôle de proportionnalité consiste pour une juridiction à vérifier si l’atteinte portée par une loi à un droit fondamental n’est pas disproportionnée ou à régler des conflits entre des droits fondamentaux opposés en opérant une balance des intérêts en présence afin de les concilier ou d’en faire prévaloir un sur l’autre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne se prévaut ni d’une disposition légale applicable, ni d’une norme impérative, susceptible d’être opposable à M. [M] pour justifier l’atteinte portée à son droit d’accès privatif à la terrasse du 7ème étage et de permettre d’opérer un contrôle de proportionnalité, étant relevé que :

— la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existant, édictent des recommandations dépourvues de valeur réglementaire qui sont inapplicables en l’espèce en l’absence de travaux de réhabilitation ou d’amélioration de l’immeuble concerné,

— l’énoncé du code de la construction et de l’habitation sans aucune indication de ses dispositions applicables ne permet pas d’opérer un tel contrôle,

— il résulte de l’article 106 de l’arrêté du 31 janvier 1986 'relatif à la protection contre l’incendie dans les bâtiments d’habitation’ que celui-ci n’est pas applicable aux bâtiments existants à sa date de publication,

— il ne peut être déduit du courrier de la Mairie de [Localité 1] du 21 septembre 2009, faisant référence à l’arrêté susvisé, que celui-ci concerne les portes d’accès aux terrasses privatives de la copropriété et son second mail du 7 octobre 2020 n’induit pas un accès ouvert aux terrasses dès lors que les étages intermédiaires sont aussi des zones refuges.

Par ailleurs, si le 'diagnostic d’ouvrages’ effectué par la société APAVE le 22 juin 2020 mentionne, en faisant référence à la circulaire susvisée, que le règlement de copropriété ne prévoyait pas la fermeture des portes d’accès à la terrasse et que le vérouillage de celles-ci constituait une aggravation au regard du risque incendie, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que cette situation était ancienne et que la pratique instaurée en application de la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 juin 2009, de remise de jeux de clefs à la gardienne, au syndic ainsi qu’à un membre du conseil syndical, tempérait ce risque tout en préservant l’accès privatif des copropriétaires du 6ème étage à la terrasse du 7ème.

A défaut d’une évaluation technique récente laissant supposer l’existence d’un risque particulier d’incendie dans l’immeuble ou de l’énoncé de normes impératives applicables en matière d’incendie qui ne seraient pas appliquées dans la copropriété, le syndicat des copropriétaire qui ne motive pas particulièrement sa demande d’expertise, en sera débouté.

En l’état de ces développements, il sera conclu que le premier juge, dont la décision sera confirmée de ce chef, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer la mesure d’expertise sollicitée subsidiairement par le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1], a fait une juste appréciation des faits de la cause en condamnant le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1] à procéder à ses frais à :

* la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès du toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès réservés et qui est situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], escalier D ;

* la pose d’une nouvelle porte au niveau de l’accès du toit-terrasse dont M. [I] [M] a la jouissance et l’accès réservés et qui est située au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], escalier D, porte qui devra être équipée d’une serrure à clef avec 5 jeux de clefs dont deux seront remis à cette dernière, un au syndic, un au gardien et un à l’un des membres du conseil syndical en exercice.

Elle sera aussi confirmée s’agissant du prononcé d’une astreinte pour en garantir l’effectivité.

— Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par M. [M] :

Si la durée des travaux nécessaires pour la pose et la dépose d’une porte est nécessairement limitée, il n’en demeure pas moins que consécutivement à la pose d’une porte équipée d’une barre antipanique l’accès à la terrasse dont M. [M] a la jouissance privative a été possible pour toute personne se trouvant dans la cage d’escaliers.

Il résulte du jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 20 janvier 2025, que cette porte n’avait pas été déposée à la date de celui-ci en dépit de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement entrepris.

Si le syndicat des copropriétaires produit les photos du panneau informant les usagers de l’escalier du caractère privatif de la terrasse et de l’interdiction d’accès à toute personne étrangère à l’appartement du 6ème étage, il ne justifie pas de la date à laquelle cette information a été apposée sur la porte.

De son côté, M. [M] démontre, par son courriel du 13 juin 2022 (pièce n°11) et le récépissé du dépôt de plainte de M. [P] (pièce n°16) qu’au cours des années 2021 et 2022, des tiers se sont parfois installés sur la terrasse dont il avait la jouissance privative et qui, de fait, ne l’était plus.

En l’état de ces éléments, qui caractérisent l’existence d’un trouble de jouissance grave au sens de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, le jugement dont appel sera infirmé de ce chef et le montant des dommages et intérêts alloués à M. [M] sera fixé à la somme de 3 500 euros, au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné.

— Sur la demande de dispense de participation aux frais de remise en état formée par M. [M]:

Les frais de remise en état de la porte d’accès à la terrasse située au 7ème étage étant consécutifs à l’atteinte fautive portée au droit d’accès privatif de M. [M] à la terrasse, il sera décidé, en application de l’article 1240 du code civil, que ce dernier sera dispensée de participation aux frais de remise en état.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef.

— Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE, succombant dans ses prétentions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a condamné au paiement aux dépens de l’instance ainsi qu’à celui de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il en sera de même en cause d’appel, le montant de sa condamnation aux frais irrépétibles exposés par M. [M] étant porté à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe ;

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE et tirée de la forclusion de l’action de M. [I] [M], ;

— Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 24 mars 2023 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

* rejeté la demande de dispense de participation aux charges de copropriété induites par les travaux ordonnés ;

* Rejeté la demande d’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— Dispense M. [I] [M] de participation aux charges de copropriété induites par les travaux ordonnés ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à la mesure d’expertise sollicitée subsidiairement par le syndicat des copropriétaires PALAIS DE LA PLAGE à [Localité 1] ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS DE LA PLAGE à payer à M. [I] [M] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Le condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT