COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2026

N° 2026 / 102

N° RG 23/03700

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK573

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

C/

[U] [Q] épouse [M]

[G] [F] [Y] [M]

épouse [T]

[E] [D] [V] [M]

S.A. QBE EUROPE SA/NV

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 1er Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/ 04841.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNAY SAS dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame [U] [Q] épouse [M]

née le 16 Janvier 1939 à [Localité 1] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [F] [Y] [M] épouse [T]

née le 14 Décembre 1961 à [Localité 1] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 5]

Madame [E] [D] [V] [M]

née le 23 Décembre 1963 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant poukr avocat plaidant M^e Laurence DIAMANT, avocat au barreau de NICE

S.A. QBE EUROPE SA / NV

dont le siège est sis [Adresse 7], prise en son établissement secondaire français, au siège sis [Adresse 8]

représentée par M^e Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Fabien GIRAULT, membre de la SELAS GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [C] [M] et Mme [U] [Q] épouse [M] étaient copropriétaires d’un appartement situé au douzième et dernier étage de l’immeuble [Adresse 9] dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 2].

La toiture de cet immeuble est un toiture plate sur laquelle serpente le réseau de chauffage du bâtiment.

Les époux [M] ont subi des in’ltrations récurrentes dans leur appartement malgré la réfection totale de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble par la société VENTROUX, devenue la société PACA dont les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 4 octobre 2012.

Les infiltrations dans les appartements sous-jacents la toiture-terrasse de l’immeuble n’ayant pas cessé et s’étant même aggravé, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a, par acte d’huissier du 2 septembre 20 l 6, fait assigner la société AMC PACA et la société AXA France Iard, son assureur dommages ouvrage devant le juge des référés du tribunal de grande instance de GRASSE.

Par ordonnance du 26 septembre 2016, le juge des référés a désigné M. [S] [R] en qualité d’expert.

Mme [K] [Q], soeur de Mme [U] [M], également propriétaire d’un appartement sous la toiture-terrasse de l’immeub1e subissant les mêmes désordres avait fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la société AMC PACA et la société AXA France Iard devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NICE aux 'ns d’obtenir une extension de la mission d’expertise con’ée à M. [S] [R] aux désordres subis par son appartement.

M. [C] [M] et Mme [U] [Q] épouse [M] sont volontairement intervenus à cette procédure pour solliciter également une extension de la mission d’expertise à l’examen des désordres affectant leur propre appartement.

Par ordonnance du 7 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de NICE, qui ne pouvait ordonner l’extension d’une mesure d’expertise ordonnée par une autre juridiction, a ordonné une seconde mesure d’expertise con’ée à M. [R] portant sur les désordres occasionnés aux appartements de Mme [K] [Q] et des époux [M].

L’expert [R] a déposé un rapport dans chacune des deux procédures les 20 février 2018 et 21 février 2018 dont les conclusions sont identiques.

Au terme de ces opérations, il a conclu que les infiltrations ont deux origines distinctes pour provenir de la vétusté des réseaux eau chaude et eau froide qui sont fuyards d’une part, et de la vétusté du réseau de chauffage en toiture terrasse d’autre part, générant des in’ltrations permanentes même hors période pluvieuse.

Il préconisait des travaux de réfection complète de la toiture avec le remplacement des collecteurs de chauffage qui ont été votés par l’assemblée générale du 5 juin 2018 et réalisés à compter du mois de septembre 2018 mettant un terme aux désordres.

Par acte d’huissier du 18 avril 2018, M. [C] [M] et Mme [U] [Q] épouse [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de NICE pour obtenir la réparation de leur préjudice matériel, de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

M.[C] [M] est décédé à [Localité 2] le 28 juil1et 2019.

Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M], ses deux 'lles, sont volontairement intervenues pour reprendre l’instance.

L’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la société QBE, est volontairement intervenue.

Par jugement du 1er février 2023, le Tribunal judiciaire de NICE a statué en ces termes :

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] responsable des dommages occasionnés à l’ appartement des consorts [M] par les in’ltrations en provenance des parties communes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M.[C] [M], les sommes suivantes:

—  43 360,90 euros TTC correspondant aux travaux de réparation de l’appartement à réactualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction en vigueur entre le 21 février 2018 et la date de la présente décision,

-12 480 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de l’appartement.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M.[C] [M], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M.[C] [M], du surplus de leurs demandes ,

CONSTATE que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à l’encontre de la société QBE Europe est recevable car non prescrite ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande d’être relevé et garanti par la société QBE Europe sur le fondement de la garantie responsabilité civile faisant l’objet d’une exclusion formelle et limitée ,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la société QBE Europe de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M [S] [R]

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-I de la loi du 10 juillet 1965, Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M.[C] [M] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’il s’agit d’un vice de conception à l’origine d’un défaut d’entretien des parties communes, rendu difficile par l’implantation de ces réseaux, qui engage dès lors la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés aux copropriétaires dans leur lot privatif. Il a indemnisé le préjudice matériel et de jouissance et exclu le préjudice moral.

Par ailleurs, le juge a retenu que dès lors que la police d’assurance ne rappelait pas les différents points de départ de la prescription biennale, et notamment en l’espèce qu’il courait à compter de l’assignation délivrée à l’assuré par les consorts [M], ce délai était inopposable au syndicat des copropriétaires.

Il ajoute que sur la forme, les clauses d’exclusion sont rédigées en caractère gras et en lettres majuscules, et donc en caractères très apparents pour permettre de distinguer toutes les exclusions de garantie énumérées des événements couverts constituant la première partie du paragraphe « Responsabilités », que sur le fond, cette clause exclut de la garantie « responsabilité civile » les dommages matériels et immatériels causés par un dégât des eaux, ce dont il ne peut se déduire que le contrat est vidé de sa substance alors que cet événement fait l’objet d’une autre garantie dont l’application n’est pas revendiquée.

Par déclaration au greffe en date du 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] en son appel et le dire bien fondé ;

REFORMER le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

STATUANT A NOUVEAU :

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] a toujours fait preuve de réactivité pour tenter de remédier aux désordres subis par les consorts [M];

JUGER que les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux désordres subis par les consorts [M] ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] ;

JUGER que les désordres subis par les consorts [M] relèvent de l’assurance responsabilité civile de la Résidence [Adresse 1] ;

JUGER irrecevables les clauses d’exclusion du contrat d’assurance ;

En conséquence,

DÉBOUTER Mme [U] [Q] épouse [M], Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

DÉBOUTER la société QBE EUROPE SA/NV de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société QBE EUROPE SA/NV à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à son encontre ;

CONDAMNER la société QBE EUROPE à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’alors que les consorts [M] étaient assurés, ils ne justifient pas de ne pas avoir été indemnisés par leur assureur pour leur préjudice matériel, l’attestation MATMUT du 22 avril 2024 ne concerne pas la période des sinistres intervenus alors qu’ils étaient assurés par AXA,

— que les consorts [M] ne sont intervenus volontairement qu’en 2016, il ne peut donc être retenu qu’ils subissent des sinistres depuis 2010, leur préjudice de jouissance n’est nullement justifié pour un appartement qui est resté habitable et n’est nullement évalué par l’expert,

— qu’il ne s’est pas montré inerte comme cela lui est reproché et les consorts [M] ne justifient nullement du préjudice moral qu’ils sollicitent,

— que la clause de son contrat d’assurance relative à la prescription est imprécise quant au point de départ du délai de deux ans et ne fait pas état des causes ordinaires d’interruption de la prescription de sorte que la prescription biennale ne lui est pas opposable par son assureur,

— que ce n’est que par courrier du 23 novembre 2015, qu’il était alerté par les consorts [M], que son assignation du 2 septembre 2016 devant le TGI de GRASSE a eu pour effet d’interrompre la prescription, tout comme l’ordonnance de référé du 26 septembre 2016 désignant l’expert,

— qu’en assignant son assureur le 6 août 2018 avec un dépôt du rapport d’expertise le 20 février 2018, il est dans les délais,

— que c’est sur le volet responsabilité civile qu’il appelle son assureur en garantie,

— que par ordonnance du 5 mars 2019 son assureur a été condamné à le relever et garantir sans que l’assureur ne fasse appel, acceptant ainsi tacitement de mobiliser sa garantie,

— que les clause d’exclusion de garantie pour être opposables doivent être mentionnées en caractères très apparents différenciés de ceux utilisés dans les clauses voisines, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, par un usage généralisé de caractères gras et de majuscules,

— que cette clause doit être déclarée non écrite,

— qu’en outre, les clauses ne permettant pas à l’assuré de connaître exactement l’étendue de sa garantie ou les clauses d’exclusion de nature à priver la garantie d’une partie significative de sa substance doivent être éradiquées,

— qu’en effet une clause d’exclusion ne peut être formelle et limitée dès lors qu’elle conduit de facto à supprimer 'pratiquement toutes les garanties prévues',

— qu’en l’espèce le lexique présent au contrat ne permet pas de définir clairement les exclusions spécifiques prévues au contrat et opposées,

— que le dégât des eaux représente un des sinistres les plus courants,

— que la clause excluant la garantie de l’assureur d’une copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions Mme [U] [Q] épouse [M], Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] concluent:

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de son appel, et de toutes ses demandes 'ns et conclusions,

DEBOUTER la Compagnie QBE de toutes ses demandes formées, à titre in’niment subsidiaire, à l’encontre des Consorts [M] en cas d’in’rmation de la décision du chef de la recevabilité de l’action en garantie du syndicat des copropriétaires à son égard ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] responsable des dommages occasionnés à l’appartement des consorts [M] par les in’ltrations en provenance des parties communes ;.

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M. [C] [M] la somme de 43 360,90 euros TTC correspondant aux travaux de réparation de l’appartement à réactualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction en vigueur entre le 21 février 2018 et la date du jugement ;

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance au pro’t des Consorts [M] et condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à indemniser ces derniers, mais dont le quantum fait l’objet d’un appel incident;

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M. [C] [M] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [S] [R] ;

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a rappelé que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [U] [Q] épouse [M], Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

STATUANT SUR L’APPEL INCIDENT ;

RECEVOIR Mme [U] [Q] épouse [M], Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] en leur appel incident et le dire bien fondé,

Et statuant à nouveau ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a 'xé le préjudice de jouissance subi par Mme [U] [Q] épouse [M], Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] à la somme de 12 480 euros et le voir 'xer à la somme de 46 540 euros,

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M. [C] [M], la somme de 46 540 euros sous déduction de la somme de 12 480 euros déjà versée au titre de 1'exécution provisoire.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Mme [U] [Q] épouse [M], Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] de leur demande au titre du préjudice moral,

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi que Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] venant aux droits de leur père décédé, M. [C] [M], la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

DEBOUTER la Compagnie QBE EUROPE SA /NV de ses demandes à titre in’niment subsidiaire de voir débouter les Consorts [M] de leurs demandes de réparation de leurs préjudices au titre des travaux de remise en état et du préjudice de jouissance, subsidiairement de le ramener à de plus justes proportions, ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral.

DEBOUTER la Compagnie QBE EUROPE SA / NV de sa demande de condamnation à la somme de 4000 € in solidum en tant qu’elle est dirigée contre les Consorts [M].

DEBOUTER la Compagnie QBE EUROPE SA / NV de sa demande de condamnation aux dépens in solidum en tant qu’elle est dirigée contre les Consorts [M].

EN TOUT ETAT DE CAUSE :,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 1] et tous succombants à verser à Mme [U] [Q] épouse [M] ainsi qu’à Mme [G] [M] épouse [T] et Mme [E] [M] en leur qualité d’héritières de M. [C] [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 1] et tous succombants aux entiers dépens.

Elles soutiennent:

— que, tout comme en première instance, en cause d’appel, le syndicat ne conteste pas sa responsabilité,

— que le montant de leur préjudice matériel a été fixé par l’expert judiciaire à la somme de 43 360,90€ TTC,

— que leur précédent assureur AXA au vue des nombreux sinistres a augmenté leur prime puis résilié le contrat, les contraignant à souscrire un nouveau contrat d’assurance avec la MATMUT,

— que la cause des désordres a été identifiée en février 2018 date à laquelle AXA n’était plus leur assureur, de sorte que quelles que soient les indemnités perçues elles ont été sans effet sur la persistance du sinistre,

— qu’ils justifient n’avoir reçu aucune indemnisation de la MATMUT, ce qui est confirmé par l’assureur du syndicat qui décline sa garantie,

— que si leur appartement est demeuré habitable la gravité des désordres a fait qu’ils n’ont pu l’utiliser dans des conditions normales de salubrité eu égard au taux d’humidité relevé et la nécessité d’entreposer des récipients pour recueillir les eaux provenant des infiltrations comme le relève l’expert,

— qu’ils forment appel incident pour voir revu à la hausse leur préjudice de jouissance et qu’il leur soit accordé un préjudice moral, lié à tous les désagréments et tracas occasionnés par la situation, pendant près de dix ans pour des personnes âgées de plus de 80 ans,

— que Mme [M] se déplace en fauteuil roulant ce qui rend l’état de l’appartement encore plus difficile à vivre,

— qu’il faut également prendre en compte le trouble de jouissance durant les travaux dont la durée a été évaluée par l’expert à 7 mois.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la compagnie QBE EUROPE SA/NV conclut:

In limine litis,

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a constaté que l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l’encontre de la société QBE Europe est recevable car non prescrite ;

Et statuant à nouveau,

— JUGER prescrite l’action introduite par le SDC de la Résidence [Adresse 1] à l’encontre de la Compagnie QBE ;

— JUGER irrecevables les demandes formées à l’encontre de Compagnie QBE ;

— DEBOUTER le SDC de la Résidence [Adresse 1] et les consorts [M] de leurs demandes formées à l’encontre de la Compagnie QBE ;

A titre principal,

S’agissant du volet de garantie « Responsabilité civile »

— JUGER qu’est exclue des garanties de la compagnie QBE EUROPE SA/NV la prise en charge des dommages matériels et immatériels causés par un dégât des eaux survenu ou ayant pris naissance dans le bâtiment assuré ;

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a retenu que le volet « Responsabilité civile » du contrat souscrit auprès de la compagnie QBE par le SDC de la Résidence [Adresse 1] n’est pas mobilisable au titre du présent litige et en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et les consorts [M] de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie QBE EUROPE SA/NV ;

— DEBOUTER le SDC de la Résidence [Adresse 1] et les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes et appels en garantie formulés à l’encontre de la compagnie QBE ;

S’agissant du volet de garantie « Dégâts des eaux »

— JUGER que la compagnie QBE est bien fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion portant sur « les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu, incombant à l’assuré » ;

— JUGER que le contrat souscrit auprès de la compagnie QBE prévoit que « l’assuré s’oblige à maintenir les installations d’eau et les toitures dont il a la charge en bon état d’entretien » ;

— JUGER que le SDC de la Résidence [Adresse 1] a failli à son obligation de maintenir les installations d’eau dont il a la charge en bon état d’entretien ;

— JUGER que les désordres survenus dans l’appartement des consorts [M] ont pour origine un défaut d’entretien et de réparation qui incombait à la copropriété ;

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a retenu que le volet « Dégâts des eaux » du contrat souscrit auprès de la compagnie QBE par le SDC de la Résidence [Adresse 1] n’est pas mobilisable au titre du présent litige et en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et les consorts [M] de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie QBE EUROPE SA/NV ;

— DEBOUTER le SDC de la Résidence [Adresse 1] et les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes et appels en garantie formulés à l’encontre de la compagnie QBE ;

A titre infiniment subsidiaire,

Sur les préjudices allégués

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a alloué aux consorts [M] la somme de 43.360,90 € TTC au titre des travaux de réparation de l’appartement, et statuant à nouveau, DEBOUTER les consorts [M] de leur demande formée au titre des travaux de remise en état ;

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a alloué aux consorts [M] la somme de 12.480 € en indemnisation du préjudice de jouissance de l’appartement, et statuant à nouveau, DEBOUTER les consorts [M] de leur demande formée au titre du préjudice de jouissance, et subsidiairement, RAMENER la somme réclamée à un plus juste montant qui ne saurait excéder la somme de 12.480 € ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande formée au titre du préjudice moral ;

S’agissant des limites de garantie de la compagnie QBE, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la Cour estimerait que le volet « Dommages aux biens » de la compagnie QBE serait mobilisable

— JUGER que la compagnie QBE EUROPE SA/NV ne pourrait prendre en charge le préjudice de jouissance allégué par les consorts [M] que dans la limite de 2 années ;

— DEBOUTER le SDC de la Résidence [Adresse 1] de sa demande de garantie au titre du préjudice de jouissance des consorts [M] à l’encontre de la compagnie QBE EUROPE SA/NV pour le surplus ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER les consorts [M] et le SDC de la [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a débouté la société QBE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— CONDAMNER in solidum les consorts [M] et le SDC de la [Adresse 1] à payer à la compagnie QBE EUROPE SA/NV la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et la somme de 5.000 € au même titre pour la procédure d’appel ;

Au surplus,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE du 01 février 2023 en ce qu’il a condamné le SDC de la Résidence [Adresse 1] aux dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL LEXAVOUE, du Barreau d’AIX EN PROVENCE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le SDC de la Résidence [Adresse 1], et tout succombant, aux dépens d’appel, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle soutient:

— qu’il résulte de l’historique dressé par le syndicat que le premier dégât des eaux affectant l’appartement des consorts [M] est de 2011, sans que le syndicat ne déclare le sinistre dans le délai de deux ans de prescription,

— que ce n’est que par acte du 6 août 2018 que le syndicat l’assignait dans une procédure en référé [Q] distincte de la présente procédure,

— que l’article 9 des conditions générales du contrat relatif à la prescription est précis il prévoit le point de départ ainsi que les causes d’interruption du délai biennal, de sorte que son inopposabilité ne peut être retenue,

— que le point de départ de la prescription est le dégât des eaux et pas le courrier du 23 novembre 2015 de M.[M],

— que ce délai de prescription ne saurait être interrompu par une assignation dans une procédure où elle n’est pas partie,

— que l’action du syndicat des copropriétaires est largement prescrite,

— que quoiqu’il en soit, aux termes de ses conclusions d’appelant le syndicat appelle en garantie sur le volet responsabilité civile sans démontrer que les conditions de mobilisation sont remplies,

— que seules les clauses édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions sont mentionnées en caractères très apparents conformément aux dispositions de l’article L112-4 du code des assurances, de sorte qu’elles sont opposables,

— que ces conditions générales applicables excluent de matière précise, formelle et limitée du volet responsabilité civile la prise en charge des dommages matériels et immatériels causés par un dégât des eaux survenu ou ayant pris naissance dans le bâtiment assuré,

— que le contrat d’assurance en question comporte deux volets un responsabilité civile et un dommages aux biens qui couvre les dégâts des eaux, non mobilisable en l’espèce dans la mesure où les désordres ont pour origine un défaut d’entretien et de réparation qui incombait à la copropriété,

— que le fait que sa garantie ait été retenue par une ordonnance de référé par nature provisoire dans une autre procédure ne saurait entraîner l’acceptation tacite de garantie,

— qu’à titre infiniment subsidiaire il convient de limiter les condamnations à de plus justes proportions et dans les limites de garantie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026 et mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il est rappelé que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, hors cas prévus par la loi, de sorte qu’il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date d’introduction de l’instance, que le syndicat a pour objet la conservation et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoires.

Ainsi, comme l’a retenu le premier juge, l’existence et la constatation des dommages sont suf’santes pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires indépendamment de toute faute de sa part.

Le dommage doit trouver son origine dans une partie commune ou un élément d’ équipement commun de l’immeuble pour engager la responsabilité de plein droit du syndicat.

En l’espèce, l’expert conclut que les infiltrations dans les appartements du douzième étage, sous jacents à la toiture terrasse sur laquelle sont implantés les réseaux d’eau et de chauffage communs, ont été causés par un vice de conception, assimilé à un vice de construction de l’immeuble, qu’il qualifie de 'très particulier, compliqué et difficile à entretenir’ pour les parties encastrées non visibles qui se sont révélées fuyardes.

Le jugement est, ainsi, confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de plein droit, donc sans avoir à prouver de faute, du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés aux consorts [M], copropriétaires, dans leur lot privatif.

Sur l’indemnisation du préjudice

Sur le préjudice matériel

L’expert a retenu, devis à l’appui, la somme de 43 369,90€ TTC au titre du préjudice matériel.

L’appartement des consorts [M] a été endommagé par des sinistres répétitifs depuis l’année 2011, dont les causes n’ont été réparées qu’à la fin de l’année 2018, date à la quelle ils n’étaient plus assurés auprès de la société AXA, qui a résilié leur contrat d’assurance en raison de ces sinistres répétés.

Assurés auprès de la société MATMUT, selon police à effet au 16 décembre 2017, versée aux débats, ils justifient de ce que cette dernière ne leur a versé aucune indemnisation, selon attestation attachée à un mail du 22 avril 2024.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que le préjudice matériel des consorts [M] est établi et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 43 360,90€ correspondant aux travaux de réparations de l’appartement à réactualiser en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction en vigueur entre le 21 février 2018 et la date de la décision de première instance.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte tant du rapport d’expertise que du constat d’huissier du 19 novembre 2015, que l’appartement des consorts [M] a subi des infiltrations répétées depuis des années, obligeant les occupants à conserver des bassines au sol pour récupérer les eaux dans l’entrée, le séjour et le couloir.

Ainsi, comme l’a retenu le premier juge, si cet appartement est demeuré habitable et utilisable, il n’a pu être utilisé dans des conditions de salubrité normales, au regard du taux d’humidité relevé dans les pièces de vie (100% dans l’entrée du séjour, 30% dans la salle à manger) et de la nécessité d’entreposer des récipients pour recueillir les eaux provenant des infiltrations par le plafond.

Pour autant, même si 30% de la superficie de l’appartement a été impactée, le préjudice ne peut être évalué à 30% de la valeur locative du bien, dans la mesure où le séjour, malgré la gêne occasionnée par ces sinistres répétés, est demeuré habitable.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance incontestable, évalué à 10% de la valeur locative moyenne de 1300€, selon deux attestations de valeur annexées au rapport et ce, de l’année 2011 à l’année 2018, soit à la somme de 12480€ à laquelle le syndicat a été condamné.

Sur le préjudice moral

Un préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance et de l’indemnisation au titre des frais irrépétibles, peut être reconnu, dans le cas de dégradations à plusieurs reprises d’un logement du fait d’infiltrations, eu égard aux désagréments et tracas qui en résultent et des procédures judiciaires qui s’en sont suivies.

En l’espèce, les époux [M], âgés de plus de 80 ans, ont subi durant presque 10 ans des infiltrations répétées dans leur logement, alors que Mme [M] avait du mal à se déplacer, ce qui a généré, comme en atteste son infirmière, un dommage d’ordre psychologique dû au stress, touchant à leur bien être psychique et justifiant l’allocation de la somme de 3 000€, à laquelle le syndicat des copropriétaires est condamné au titre du préjudice moral.

Le jugement entrepris est infirmé sur ce point.

Sur la garantie de l’assureur, la société QBE Europe

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article R112-1 du code des assurances, les polices d’assurance doivent rappeler les dispositions des titres Ier et II du livre Ier de la partie législative du code des assurances concernant notamment la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance.

Ainsi, l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance les points de départ et les causes d’interruption du délai biennal de prescription, sous peine d’inopposabilité à l’assuré de ce délai.

L’article L114-1 du même code relatif à cette prescription dispose que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Ce texte ajoute que, toutefois, ce délai ne court:

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque là.

Il précise que, quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

En l’espèce, l’article 9 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société QBE Europe relatif à la prescription est le suivant:

'Tout action dérivant du présent contrat est prescrite par deux ans. Ce délai commence à courir du jour de l’événement qui donne naissance à cette action, dans les conditions déterminées par l’article L114-1 du code des assurances (…)'

Retenant que cette clause ne précise pas les différents points de départ du délai de prescription biennale, se limitant à renvoyer à l’article L114-1 du code des assurances, ce qui est insuffisant au regard des exigences de l’article R112-1 du même code, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que ce délai est inopposable au syndicat des copropriétaires et a, en conséquence, rejeté cette fin de non recevoir tiré de la prescription.

Sur le moyen tiré d’une exclusion de garantie contractuelle

L’article L113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuit ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Ce texte ajoute que l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

L’article L112-4 du même code prévoit, dans son dernier alinéa, que les clause des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

En appel comme en première instance, le syndicat des copropriétaires sollicite l’application de la garantie 'responsabilité civile’ contenue dans la police d’assurance souscrite auprès de la société QBE Europe et non la garantie 'dégât des eaux'.

Or, les conditions générales du contrat contiennent des 'exclusions spécifiques', clause rédigée en caractères gras et lettres majuscules, donc en caractères très apparents les distinguant des événements couverts également énumérés.

Ainsi, cette clause exclut de la garantie 'responsabilité civile', les dommages matériels et immatériels causés par un dégât des eaux, sans pour autant vider le contrat de sa substance dans la mesure où ces dommages font l’objet d’une autre garantie, dont l’application n’est pas revendiquée.

Par ailleurs, le fait que la société BQE Europe ait payé une indemnité provisionnelle à la voisine des consorts [M], dans un litige distinct, en vertu d’une ordonnance de référé, ne peut valoir reconnaissance par l’assureur de sa garantie.

Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a dit que la garantie responsabilité civile contenue par la police d’assurance n’est pas mobilisable et en ce qu’il a, en conséquence, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à être relevé et garanti par son assureur.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société QBE Europe de sa demande d’article 700 du code de procédure civile qui ne prospérera pas davantage en appel.

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux entiers dépens d’appel et à 4 000€ d’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 1er février 2023 par le Tribunal Judiciaire de NICE,

SAUF en ce qu’il a:

Débouté les consorts [M] de leur demande au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau et y ajoutant

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNAY à payer aux consorts [M] la somme de 3 000 € au titre de leur préjudice moral,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNAY à régler aux consorts [M] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNAY aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat, pour la part lui revenant.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT