COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2026

Rôle N° RG 25/07611 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO53J

S.A.S. EBT

C/

S.A.S. [L] [M]

S.A.S. EMG PROVENCE

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

[K] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :02 avril 2026

à :

Me [K] AGNETTI

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER

M^e Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du Président du tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE en date du 28 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 2025001280.

APPELANTE

S.A.S. EBT

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.A.S. [L] [M]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. EMG PROVENCE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

S.A. ABEILLE IARD & SANTE Societe Anonyme D’assurances Incendie, Accidents et Risques Divers

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

PARTIE INTERVENANTE

Maître Me [K] [I] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EBT par jugement du tribunal de commerce d’Aix en Provence en date du 24 juillet 2025

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidene

et Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, conseillère

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente rapporteure

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 02 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 2015, la société EBT a acquis un mas provençal situé [Adresse 6] à [Localité 1].

En 2015, elle a fait réaliser d’importants travaux de rénovation et de surélévation de la maison par la société EMG Provence.

En 2021, elle a entrepris une seconde phase de travaux portant sur la réalisation de la couverture et la fermeture d’une terrasse, la création d’un local technique ainsi que de travaux de second 'uvre en rez-de-chaussée et rez-de-jardin de la maison, exécutés par la société ANJ Construction puis la société Massilia Construction.

Suivant acte authentique du 13 janvier 2023, la SAS EBT a vendu à la société [L] [M] la villa au prix de vente de 4.275.000 euros. Cette dernière a entrepris des travaux d’envergure et aurait constaté des désordres de structure et d’infiltration. Elle a fait intervenir un commissaire de justice et des techniciens, et a poursuivi les travaux.

Par courrier recommandé adressé à la société EBT le 25 août 2023, la société [L] [M] a invoqué la garantie des vices cachés et la garantie décennale du vendeur constructeur, expliquant que des désordres avaient été découverts lors des épisodes pluvieux et de la dépose des cloisons. Elle a proposé une solution amiable et précisé qu’à défaut une procédure contentieuse serait engagée.

Par courrier recommandé du 22 décembre 2023, elle a écrit à la société EMG Provence et à son assureur, la société Abeille Iard et Santé.

Par courier du 28 octobre 2024, elle a indiqué que son préjudice matériel s’élevait à la somme de 474 331,65 euros.

Selon acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, elle a saisi en référé le président du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Selon exploit introductif d’instance du 6 février 2025, elle a également saisi le juge du fond du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence.

***

Par ordonnance de référé du 28 avril 2025, le président du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a notamment :

— donné acte à la SAS EBT de ses plus vives protestations et réserves,

— déclaré commune et opposable la mesure d’instruction ordonnée à l’encontre des autres parties, et notamment à l’assureur de la SAS EMG, la compagnie Abeille Iard & Santé,

— ordonné une expertise judiciaire selon les modalités ci-après définies et désigné pour y procéder M. [G] [E] avec pour mission :

*se rendre sur le site [Adresse 7], [Localité 2] [Adresse 8] et en tous lieux utiles à l’accomplissement de sa mission,

*entendre les parties,

*prendre connaissance des pièces versées aux débats et notamment des deux constats de commissaire de justice réalisés les 20 mars 2023 et 8 septembre 2023, des deux rapports amiables établis les 24 mars 2023, 14 juin 2023 et 20 septembre 2023, ainsi que du diagnostic structure réalisé le 12 juillet 2023,

*décrire l’opération de construction envisagée et réalisée par [L] [M], avec ses modalités d’exécution, rechercher les documents se rapportant aux marchés et calendrier des opérations de construction de [L] [M],

*tenir le périmètre de la mission d’expertise sur pièces aux désordres exposés dans le corps de l’assignation,

*déterminer l’origine, la nature et les causes des désordres listés aux points 1 à 28 des pièces 18 et 19 de la société [L] [M], et notamment de déterminer s’ils ont pour origine les travaux réalisés par la société EMG Provence,

*indiquer pour chaque désordre ses conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à l’impact éventuel sur sa conformité à sa destination,

*indiquer les moyens propres à remédier aux désordres, donner son avis sur les travaux réalisés par la société [L] [M] pour y remédier,

*donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non-conformités, vice de construction, vices, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités,

*déterminer si les travaux effectués par la société [L] [M] ont été strictement nécessaires à remédier aux désordres, ou bien s’ils ont contribué à améliorer la valeur du bien,

*donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices matériels et immatériels, allégués par la société [L] [M], notamment le préjudice de jouissance, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

*plus généralement, faire toutes observations utiles ou nécessaires à la solution du litige,

*procéder à toutes investigations qu’il jugera utiles,

*se faire au besoin assister par tous sapiteurs ou techniciens de son choix,

(')

— fixé à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert que la société [L] [M] devra consigner au greffe du tribunal de céans dans un délai d’un mois à compter de la date de la notification qui lui sera faite de la présente décision,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle, la désignation d’expert sera caduque,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens ;

Par déclaration du 24 juin 2025, la société EBT a interjeté appel de cette décision.

Suivant jugement du 24 juillet 2025, elle a été placée en liquidation judiciaire.

***

Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, par lesquelles la SAS EBT et Me [K] [P] désigné en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société EBT, demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue en date du 28 avril 2025 en ce qu’elle a donné acte à la SAS EBT de ses plus vives protestations et réserves, déclaré commune et opposable la mesure d’instruction ordonnée à l’encontre des autres parties, et notamment à l’assureur de la SAS EMG, la compagnie Abeille Iard & Santé, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [E], dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, réservé les dépens ;

— juger, ainsi que relevé par le premier magistrat, qu’il est impossible au cas particulier de procéder à la moindre vérification sur place ou à la moindre analyse technique dès lors que le demandeur à l’expertise a déjà procédé aux travaux de réparation,

— dire et juger que l’expert désigné ne pourra procéder à aucune constatation relativement aux prétendus désordres allégués par la société [L] [M],

— dire et juger encore que les prétendues malfaçons dénoncées par la société [L] [M] ont certes fait l’objet de constats de commissaires de justice et de rapports amiables mais sans avoir respecté le contradictoire à l’égard de la société EBT,

— débouter la société [L] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société [L] [M] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— donner acte à la société EBT de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise sur pièces sans reconnaissance aucune de la recevabilité, du bien-fondé ou d’une quelconque garantie des demandes formulées ;

Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, par lesquelles la société [L] [M] demande à la cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable l’appel formé par la société EBT tendant à obtenir l’annulation de l’ordonnance dont appel,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue en date du 28 avril 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter la société EBT et son liquidateur de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société EBT et Maître [I] ès qualitès de liquidateur de la société EBT au paiement de la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel ;

Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, par lesquelles la SA Abeille Iard & Santé et la SAS EMG Provence demandent à la cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déclarer l’appel incident recevable et bien fondé ;

Y faisant droit :

Infirmer l’ordonnance de référé du président du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a déclaré commune et opposable la mesure d’instruction ordonnée à l’encontre des autres parties, et notamment à l’assureur de la SAS EMG, la compagnie Abeille Iard & Santé, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [E], dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, réservé les dépens ;

Statuant à nouveau :

— juger que la demande de la société [L] [M] est dépourvue d’intérêt légitime,

— débouter la société [L] [M] de sa demande d’expertise judiciaire,

— condamner in solidum tous succombants à verser à la société Abeille Iard & Santé et à la société EMG, chacune, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens distraits au profit de Maître [G] [Y], membre de la SCP Delage ' [Y] ' Larribeau ' Renaudot ;

A titre subsidiaire,

— juger qu’elles formulent les plus expresses protestations et réserves notamment de prescription, de responsabilité, de garantie, de fait et de droit, sur la demande d’expertise judiciaire de la société [L] [M],

— laisser les frais irrépétibles et les dépens à la charge de chacune des parties ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 février 2026 ;

SUR CE,

La SAS EBT et Me [K] [P] ès qualités soutiennent que :

— la société [L] [M] n’a pas respecté le contradictoire en engageant des initiatives d’expertise amiable et de constats par commissaire de justice hors la présence et la vue de la société EBT,

— la société [L] [M] a entrepris des travaux de réparation qui ne permettront pas à l’expert désigné de constater les désordres allégués,

— la maison d’exception vendue a été « dépecée de sa substance ».

La société [L] [M] réplique que :

— la société EBT ne justifie d’aucun fondement tendant à obtenir l’annulation de l’ordonnance dont appel,

— le bien a été acquis en vue d’une mise en location, de sorte que l’arrêt du chantier pour les besoins d’une expertise judiciaire aurait été de nature à aggraver son préjudice immatériel et à l’empêcher de bénéficier du fruit des locations espérées,

— la situation est documentée par les constats d’huissier, les rapports amiables et le diagnostic structure ;

— les désordres affectent la structure du bien et le rendent impropre à sa destination ;

— les désordres sont récapitulés sous forme de listing ; ils sont pour la plupart des conséquences des travaux réalisés par la société EMG Provence ; ils ont généré des frais dont 401 230,70 euros au titre des travaux de reprise et 73 100,95 euros titrent des travaux induits ;

— l’existence d’un motif légitime à voir ordonnée une expertise est établie.

La SA Abeille Iard & Santé et la SAS EMG Provence font valoir que :

— la société [L] [M] a entrepris d’importants travaux après avoir fait l’acquisition de la villa et poursuivi son chantier, sans permettre aux parties de constater la réalité des désordres de nature décennale allégués,

— dès le 2 janvier 2024, l’assureur a mandaté le cabinet [Z] en vue d’organiser une expertise amiable ; la société [L] [M] a annulé la première réunion d’expertise initialement prévue le 27 février 2024 ; la réunion a été reportée au 4 juin 2024 et la société [L] [M] aurait refusé l’accès à la villa ;

— par cette stratégie, la société [L] [M] a privé les parties de toute possibilité de constatations amiables et contradictoires en phase amiable.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime existe dès lors que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, en lien avec un litige futur, utile à la situation probatoire des parties et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence.

En l’espèce, la vente du bien immobilier est intervenue le 13 janvier 2023 pour la somme de 4 275 000 euros. Des courriers ont été échangés entre les parties en 2023 et 2024, avant l’assignation en référé.

A l’appui de sa demande d’expertise, La SAS [L] [M] produit notamment :

— le marché de travaux conclu entre la société EBT et la société EMG Provence le 17 mai 2015 au prix de 1 001 725 euros pour la rénovation et l’extension de la villa et un ensemble de factures afférentes au chantier ;

— le procès-verbal du 22 mars 2023 par commissaire de justice qui fait ressortir notamment :

*dans certaines pièces à l’intérieur de l’immeuble : des problèmes de ferraillage, l’absence de système d’aération ou de ventilation VMC, des fissures, des traces d’infiltrations ;

*à l’extérieur : des désordres affectant la piscine (margelles) et la terrasse (fissures, problèmes de pente avec stagnation d’eau), certains murs (fissures) ;

— le procès-verbal du 8 septembre 2023 par commissaire de justice aux termes duquel sont notés des problèmes d’étanchéité notamment au niveau des fondations, la désolidarisation du mur de soutènement dans un angle sous la maison, la surface de la dalle recouverte de sable « couscous» dans laquelle sont encastrés des éléments électriques ;

— le rapport RV Expertises du 24 mars 2023 qui met en évidence notamment des défauts d’étanchéité, des fissures, des infiltrations, des gardes corps non conformes aux règles de sécurité ;

— le rapport RV Expertises du 14 juin 2023 qui relève des défauts d’étanchéité en aile ouest, en zone nord de partie centrale, en zone d’entrée de propriété, des cunettes d’évacuation non adaptées, des désordres de type fissures consécutifs à des mouvements de tassement différentiel en zone est ;

— le rapport RV Expertises du 20 septembre 2023 qui mentionne des malfaçons et défauts structurels, des excavations et déblaiements des terres en soubassement d’ouvrage, le non-respect aux règles de l’art et du DTU des fondations, des dispositifs anti-humidité absents ou défectueux, des fissures en jonction partie centrale et annexe Nord ;

— le rapport d’étude géotechnique G5 Exsol du 8 juin 2023, lequel préconise que les fondations de la maison soient reprises localement en sous-'uvre, ainsi que la mise en 'uvre de gouttières/ drains et de protections périphériques étanches ;

— le rapport de diagnostic technique du bureau d’études [T] du 12 juillet 2023 selon lequel des désordres affectent des linteaux absents ou sous dimensionnés, des poteaux et raidisseurs, une poutre du RDC sous dimensionnée, des joints de dilatation absents ou non réglementaires, des fissures d’enduit au niveau des planchers ; il est précisé qu’une partie du bloc 1 de la villa doit être reprise en sous-'uvre et que le mur de soutènement côté bloc 2 doit être conforté ;

— les courriers de réclamation adressés ;

— les factures relatives aux travaux effectués.

La venderesse de l’immeuble, l’entreprise EMG Provence et son assureur ont été avisés en 2023 des griefs de la SAS [L] [M] et de son intention de saisir le cas échéant le juge d’une action fondée sur des vices cachés et la garantie décennale. Son recours à divers professionnels pour faire constater les désordres d’une part et les travaux engagés d’autre part ne sauraient la priver de la possibilité d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, dès lors qu’elle démontre son intérêt légitime à la mesure dans les conditions ci-dessus rappelées, ce qui est le cas au vu des pièces communiquées. De plus, le rapport [Z] établi à la demande de l’assureur mentionne la réunion du 4 juin 2024, sans que soient évoquées des difficultés antérieures, sept dommages répertoriés et analysés et il comporte des photographies. Enfin, une expertise sur pièces n’est pas impossible, même si la mission de l’expert est de fait rendue plus difficile, et ne peut être qualifiée de « totalement inutile », et ce d’autant que le juge des référés n’a pas à apprécier l’opportunité et le bien-fondé du procès au fond engagé postérieurement à l’assignation en référé.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise et donner acte à la SAS EMG Provence et la SA Abeille Iard & Santé de leurs protestations et réserves.

Au regard de la nature de l’instance, chacune des parties supportera la charge de ses dépens et aucune considération d’équité ne commande l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Donne acte à la SAS EMG Provence et la SA Abeille Iard & Santé de leurs protestations et réserves ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code procédure civile.

La greffière La présidente