COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 FEVRIER 2026

N° 2026 / 086

N° RG 24/01384

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQTI

[U] [T]

C/

S.C.I. [Adresse 1] [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me [Z] [V]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00289.

APPELANTE

Madame [U] [T]

née le 06 Mars 1966 à [Localité 2] (76), demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13001-2024-001588 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE, substituée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMÉE

SCI [Adresse 1] [Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es-qualité au siège sis [Adresse 1] [Localité 1]

signification de la DA le 5/04/24 à étude

signification de conclusions le 14/05/24 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 02 décembre 2001, prenant effet le 1er avril 2002 pour expirer le 31 mars 2005, M. [W] [R], représenté par Mme [K] [H], a donné à bail à Mme [U] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1] (06), moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à 3.120 francs (475,64 euros).

Suivant acte notarié en date du 24 juin 2014, M. [R] a vendu à la SCI [Adresse 1] [Localité 1] le bien objet du contrat de location.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 septembre 2022, la SCI [Adresse 1] [Localité 1] a délivré à Mme [T] un congé pour reprise à effet du 31 mars 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 06 avril 2023, Mme [T] a fait assigner la SCI [Adresse 1] [Localité 1] aux fins d’annulation du congé pour reprise.

Suivant jugement contradictoire rendu le 22 décembre 2023, le tribunal de proximité de Cannes a:

— constaté la validité du congé ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail ;

— dit qu’à défaut par Mme [T] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces dernières ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [T] à payer à la SCI [Adresse 1] [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant soit 652 euros, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à libération effective et intégrale des lieux ;

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— débouté Mme [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] aux entiers dépens ;

— rejeté les autres demandes des parties.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le congé respectait le délai de préavis, que le bailleur justifiait de sa qualité de société civile immobilière, du caractère exclusivement familial de sa composition et que la réalité de volonté du congé ne pourra s’apprécier qu’a posteriori.

Suivant déclaration reçue au greffe le 05 février 2024, Mme [T] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 09 mai 2024 et signifiées à l’intimée défaillant le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [T] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par la SCI [Adresse 1]-[Localité 1] dès lors que la SCI [Adresse 1]-[Localité 1] ne justifie pas être une société civile familiale, que la reprise du logement litigieux vise le gérant de cette dernière et non un associé comme le prévoit restrictivement l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 et que ni l’âge, ni la profession, ni le domicile du bénéficiaire de la reprise ne demeurent renseignés ;

En tout état de cause,

— prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par la SCI [Adresse 1]-[Localité 1] dès lors qu’au vue des pièces versées aux débats, le congé semble avoir été délivré pour un tout autre motif que celui de la reprise dudit logement ;

En conséquence,

— dire et juger qu’en l’état de la nullité du congé litigieux, le bail s’est tacitement reconduit à compter du 14 septembre 2022, pour une nouvelle période de 3 ans ;

— condamner la SCI [Adresse 1] [Localité 1], eu égard à sa mauvaise foi et à son comportement particulièrement abusif à l’égard de Mme [T], à payer à cette dernière la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel ;

— condamner la SCI [Adresse 1] [Localité 1], en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, à payer à Maître [Z] [V] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 1] [Localité 1] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle indique que, faute de justifier de son caractère familial, la société SCI [Adresse 1] [Localité 1] ne pourra valablement se prévaloir des dispositions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, que ceci est d’autant plus vrai que le bénéficiaire de la reprise mentionné sur le congé délivré est le gérant et non l’associé de cette dernière, et qu’il n’est mentionné ni l’âge, ni la profession, ni le domicile du bénéficiaire de la reprise.

Elle ajoute qu’un des associés de la société a agi seul, sans concertation avec ses associés, faute de quoi, la société SCI [Adresse 1] [Localité 1] n’aurait jamais envisagé de délivrer un congé pour reprise à son encontre.

Elle fait valoir que le congé délivré n’est pas sérieux, M. [M] n’a jamais eu l’intention d’occuper personnellement le logement.

Elle soutient être atteinte d’un handicap sévère, être âgée de 57 ans et avoir de modestes revenus.

La SCI [Adresse 1] [Localité 1], assignée à étude le 05 avril 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré

Attendu qu’aux termes de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

Qu’en vertu de l’article 15 de la même loi, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant;

Attendu qu’en l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 septembre 2022, la SCI [Adresse 1] [Localité 1] a fait délivrer un congé pour reprise à Mme [U] [T] qui précise que la partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les faire occuper par M. [Y] [M], bénéficiaire de la reprise, en sa qualité de gérant de la SCI [Adresse 1] [Localité 1], lui-même, à effet pour la date du 31 mars 2023 ;

Qu’il ressort de l’extrait du registre du commerce et des sociétés, des statuts ainsi que du premier jugement, que la SCI [Adresse 1] [Localité 1] est une société civile immobilière composée de M. [Y] [M], M. [S] [J], M. [X] [M], fils de M. [Y] [M] et Mme [I] [J], fille de M. [S] [J], et que M. [Y] [M] et M. [J] sont co-gérants;

Que la SCI [Adresse 1] [Localité 1], produisant des documents de filiation, soutenait devant le premier juge que M. [X] [M] et Mme [I] [J] étaient cousins et que M. [Y] [M] et M. [S] [J] étaient beaux-frères car ils étaient mariés à deux soeurs ;

Que ces documents, à savoir deux actes de notoriété suite au décès de M. [W] [B] et au décès de Mme [E] [B] née [C], sont produits par Mme [T] en appel;

Qu’il en ressort qu’en réalité, M. [W] [B] a eu une fille d’une précédente union avec Mme [D] [O], Mme [F] [B] qui s’est mariée avec M. [S] [J], union de laquelle est née Mme [I] [J], avant de se remarier avec Mme [E] [C];

Que Mme [E] [B] née [C] a eu une fille d’une précédente union, Mme [Z] [C] qui s’est mariée avec M. [Y] [M], union de laquelle est né M. [X] [M] ;

Que contrairement à ce qu’alléguait la SCI [Adresse 1] [Localité 1], Mme [F] [B] et Mme [Z] [C] ne sont pas soeurs mais 'quasi-soeurs’ ;

Que, dès lors, il ne peut y avoir de lien juridique de parenté ou d’alliance entre M. [S] [J] et M. [Y] [M], et partant entre leurs enfants ;

Que, dans ces conditions, la SCI [Adresse 1] [Localité 1] n’est pas une société civile familiale ;

Que le bénéfice de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant réservé qu’aux sociétés civiles ayant un caractère familial, et sans qu’il y ait lieu de vérifier le second moyen soulevé par Mme [T], c’est-à-dire la réalité du motif du congé délivré, la cour ne peut que prononcer la nullité du congé;

Que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ;

Sur les conséquences de la nullité du congé

Attendu qu’à défaut pour le bailleur d’avoir délivré un congé valable, le bail liant les parties s’est renouvelé par tacite reconduction à compter du 14 septembre 2022, date du congé litigieux, pour une nouvelle période de trois ans, soit jusqu’au 14 septembre 2025 ;

Qu’il sera fait droit à la demande de Mme [T] sur ce point ;

Sur les demandes indemnitaires de Mme [T]

Attendu que Mme [T] sollicite des dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier sans produire le moindre élément de nature à établir la réalité de ce préjucice ;

Qu’en revanche, il y a lieu d’indemniser Mme [T] à hauteur de 1.500 euros, en raison de l’inquiétude éprouvée par Mme [T], compte tenu de sa situation personnelle et de ses ressources, du fait de la délivrance du congé et de ce qu’il pouvait impliquer ;

Sur les dépens et frais non compris dans les dépens

Attendu que la SCI [Adresse 1] [Localité 1] succombant, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Attendu que la SCI [Adresse 1] [Localité 1] sera condamnée à payer à Me [V] la somme de 4.000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 22 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Cannes en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DECLARE nul le congé pour reprise délivré par la SCI [Adresse 1] [Localité 1] à Mme [U] [T] le 14 septembre 2022 à effet du 31 mars 2023, concernant le bien immobilier qu’elle lui loue sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06) ;

CONSTATE que le bail a été renouvelé par tacite reconduction à la date du 14 septembre 2022 pour une nouvelle période de trois ans, soit jusqu’au 14 septembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] [Localité 1] à payer à Mme [U] [T] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] [Localité 1] à payer à Me [V] la somme de 4.000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] [Localité 1] aux entiers dépens de la procédure sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT