COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 002

N° RG 23/05520

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEHH

[S] [T]

[V] [T]

[D] [T]

[U] [T]

[H] [T]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 5]

S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Joseph [Localité 13]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 09 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/06227.

APPELANTS

Monsieur [S] [T]

né le 31 Mars 1956 à [Localité 11] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [T]

né le 24 Février 1970 à [Localité 11] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [T]

né le 02 Février 1963 à [Localité 12] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [T]

née le 08 Novembre 1939 à [Localité 15] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [H] [T], Appelant par voie d’appel provoqué

né le 13 Mars 1965 à [Localité 11] (TUNISIE), demeurant [Adresse 8]

Tous représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO- DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7])

pris en la personne de son syndic en exercice l’Immobilière PUJOL SARL, dont le siège social est sis [Adresse 10] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL

prise la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège sis [Adresse 9]

représentés par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [U] [T] était propriétaire indivis d’un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété, dans lequel divers travaux de rénovation des parties communes ont été réalisés sur injonction des services de la ville.

Ce bien a été vendu par les consorts [T] le 29 octobre 2007.

Arguant notamment qu’elle aurait indûment payé certaines charges et travaux réalisés, et qu’elle aurait, en outre, été privée d’une subvention offerte par la ville au titre de ces derniers, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS IMMOBILIERE PUJOL, syndic de l’immeuble, devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE suivant exploit d’huissier en date du 30 avril 2014.

Les indivisaires sont intervenus volontairement à la procédure.

Par jugement rendu le 9 février 2023, le Tribunal:

DIT que M. [D] [T], M. [V] [T], M. [H] [T] et M. [S] [T] sont recevables en leur intervention volontaire à la présente instance ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;

DECLARE recevable l’action de Mme [U] [T], M. [D] [T], M. [V] [T], M. [H] [T] et M. [S] [T] ;

DEBOUTE Mme [U] [T], M. [D] [T], M. [V] [T], M. [H] [T] et M. [S] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [T], M.[D] [T], M. [V] [T], M. [H] [T] et M. [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et à la SAS IMMOBILIERE PUJOL d’une somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [T], M.[D] [T], M. M'[N] [T], M. [H] [T] et M.[S] [T] aux entiers dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ORDONNE I’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce, le délai de prescription applicable à l’action personnelle des consorts [T] est décennal de sorte que leur action n’est pas prescrite l’assignation datant du 30 avril 2014 soit moins de 10 ans après le paiement des sommes dont le remboursement est réclamé.

Il retient que si les consorts [T] étaient effectivement éligibles à une subvention de 12 868,60€ de la part de la commune pour la réalisation des travaux de réhabilitation réalisés au sein de l’immeuble, cette subvention leur a été refusée non pas comme ils l’allèguent parce que les factures relatives à ces travaux n’ont pas été transmises mais parce qu’ils ont vendu leur lot dans un délai inférieur à 5 ans après leur réalisation, contrairement à l’engagement pris par les propriétaires occupants pour le versement de l’aide en question.

Il ajoute qu’ils ne rapportent pas la preuve d’avoir été dans l’obligation de vendre le bien de manière anticipée en raison de diverses fautes du syndic.

Il conclut à l’absence de perte de chance de toucher la subvention en raison d’une quelconque faute du syndic.

Il ajoute que la demande tendant à enjoindre sous astreinte au syndicat de communiquer ses relevés de compte pour justifier de la date des paiements des travaux est sans lien avec la présente demande.

Par ailleurs, il retient qu’il ne peut être demandé le remboursement par le syndicat et le syndic de la moitié des travaux de réfection de la toiture du bâtiment situé en fond de cour, partie privative en application de l’article 4 du règlement de copropriété en arguant d’une faute de ces derniers qui n’auraient pas sollicité l’autre copropriétaire pour les réaliser, puisqu’il n’appartient pas au syndicat de gérer la réalisation et le paiement des travaux à effectuer sur les parties privatives quand bien même ils étaient réalisés dans le cadre d’une opération globale de réhabilitation de l’immeuble.

Il juge que si le syndicat des copropriétaires s’était engagé envers les consorts [T] à remettre en état la trémie 'à l’identique’ après les travaux, cela ne signifie pas qu’un accord avait été donné pour qu’ils fassent réaliser les travaux à n’importe quel coût alors que l’assemblée générale leur avait octroyé un budget de 750€ sans qu’ils établissent que ce budget aurait été insuffisant et sans qu’ils soumettent le nouveau devis à la validation de l’assemblée générale.

Il précise, quant aux demandes de remboursement de certaines charges, que les comptes de la copropriété ont été votés et approuvés, qu’ils sont définitifs en l’absence de toute contestation, que Mme [T] a été condamnée à payer certaines de ces sommes par ordonnance de référé du 6 octobre 2006, de sorte que ces sommes ne sont plus contestables.

Par déclaration au greffe en date du 17 avril 2023, les consorts [T] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions ils sollicitent :

Confirmer la décision en ce qui concerne le rejet de la fin de non-recevoir élevée par le SDC et le syndic, ainsi que sur la prescription de l’instance,

Confirmer la parfaite recevabilité de la présente instance,

Confirmer l’absence de toute prescription,

Réformer la décision de première Instance en toutes ses dispositions en ce que les concluants ont été déboutés de leurs demandes

Statuant à nouveau

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndic SAS IMMOBILIERE PUJOL de communiquer les relevés de compte bancaire pour justifier de la date exacte du paiement des travaux de la toiture et des façades de l’immeuble sous peine du paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard,

Condamner le syndic SAS IMMOBILIERE PUJOL à payer aux requérants la somme de 12 868,60 € à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice né de perte de chance de recouvrer une subvention qui était due aux requérants par la Mairie de [Localité 14] sous condition de produire les factures justificatives acquittées des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndic IMMOBILIERE PUJOL à rembourser aux requérants la somme de 2 233 €, au titre de la réfection de la toiture du bâtiment édifié au fond de la cour attenante à leur appartement,

Condamner les requis solidairement à rembourser aux requérants la somme de 3534 € au titre des travaux de rebouchage de la Trémie, somme qui devait être supportée par la copropriété,

Condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic de justifier la demande de paiement aux requérants d’un fond de roulement de 2015,81 € au moyen d’un procès verbal d’Assemblée générale sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Si par extraordinaire les requis sont incapables de justifier cette charge, il conviendra de les condamner solidairement à rembourser aux requérants la somme de 2 015,81 €.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndic IMMOBILIERE PUJOL à rembourser intégralement aux requérants la somme de 1 228, 28 € au titre des factures de Maître [P] exclusivement supportées par eux sans aucun fondement,

Condamner solidairement le syndic SAS IMMOBILIERE PUJOL et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer aux requérants la somme de 3 914,05 € au titre du remboursement des travaux facturés deux fois sur appel de fonds du 7 février 2006 (poste 1.5 figurant dans le tableau communiqué)

Constater les graves irrégularités issues de la facture [K] (pièce 6 et 3 adverse) produite en cours d’instance par les requis notamment la surfacturation de travaux déjà payés par les requérants (rebouchage trémie et réfection toiture de courette), et de travaux de nature privatifs qui n’auraient pas dû être supportés par la copropriété mais par les copropriétaires concernés par lesdits travaux exclusivement,

Constater le quasi doublement des charges trimestrielles réclamées à Mme [T] sans fondement à compter du 01/07/06,

Condamner solidairement le syndic SAS IMMOBILIERE PUJOL et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à rembourser aux requérants les charges payées par eux à l’issue de la vente de leur appartement soit 11 823,91 € selon état daté, puisque les charges n’étaient manifestement pas fondées dans leur montant au vu de ce qui précède,

Condamner solidairement le syndic SAS IMMOBILIERE PUJOL et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Madame [T] la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du NCPC.

Juger que l’ensemble des condamnations pécuniaire mis à la charge des requis porteront intérêt au double du taux légal à compter du jour de la vente du bien immobilier de Madame [U] [T], soit le 29 octobre 2007, date à laquelle les comptes devaient être fait avec sincérité.

Condamner solidairement les requis aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’ils ont qualité et intérêt à agir,

— que leurs demandes ne sont pas prescrites,

— qu’ils ont perdu la subvention de la mairie pour les travaux réalisés faute pour le syndicat de leur avoir fourni les factures de ces travaux à temps, de sorte qu’ils en demandent la fourniture et le paiement par le syndicat du montant de la subvention au titre de leur perte de chance,

— que les appels de fonds ayant été disproportionnés et importants et la subvention non versées, ils se sont trouvés dans l’obligation de vendre et ont perdu la subvention,

— qu’en raison des travaux ordonnés par la ville nécessitant la pose d’échafaudage,

il a été accepté, dans leur cour la réalisation d’une trémie, non rebouchée à l’issue des travaux par la copropriété, qui leur a proposé de faire eux mêmes les travaux pour 750€, devant vendre le bien ils les ont faits réaliser pour 3534€ dont ils demandent le remboursement,

— qu’alors que la toiture appartient à deux copropriétaires il leur était demandé par le syndicat de réaliser seuls sa réfection, de sorte qu’il doit être condamné à leur rembourser la moitié de la facture,

— que le syndic leur a imputé la charge exclusive des notes d’honoraires de Me [P] qui devaient nécessairement prise en charge par la copropriété et non par eux, de sorte qu’ils en demandent le remboursement,

— qu’ils se sont vu réclamer sur la base de l’extrait de compte du 22/10/07 transmis au Notaire, la somme de 2 015,81 € au titre du fond de roulement, il convient d’enjoindre le syndicat des copropriétaires de justifier l’origine de cet appel au moyen d’un procès-verbal d’Assemblée générale sous astreinte de 100 € par jour de retard, ou à défaut de leur rembourser cette charge,

— qu’ils se sont vu facturer deux fois un appel de fonds dont ils demandent le remboursement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice concluent :

' CONFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS EN CE QU’IL A :

— DEBOUTE Mme [U] [T], M. [D] [T], M. M'[N] [T], M.[H] [T] et M. [S] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNE Mme [U] [T], M. [D] [T], M. M'[N] [T], M.[H] [T] et M. [S] [T] à verser au syndicat des copropriétaires et à l’immobilière PUJOL la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC

— CONDAMNE Mme [U] [T], M. [D] [T], M. M'[N] [T], M.[H] [T] et M. [S] [T] aux entiers dépens.

Y ajoutant :

' DEBOUTER Mme [U] [T], M. [D] [T], M. [V] [T], M.[H] [T] et M. [S] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

' CONDAMNER Mme [U] [T], M. [D] [T], M. M'[N] [T], M.[H] [T] et M. [S] [T] à verser au syndicat des copropriétaires et à l’immobilière PUJOL la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 d’appel du CPC

' CONDAMNER Mme [U] [T], M. [D] [T], M. [V] [T], M. [H] [T] et M. [S] [T] aux entiers dépens d’appel.

Ils soutiennent:

— que les appelants auraient pu solliciter un rendez vous pour consulter les pièces dont ils demandent la communication sous astreinte, ce qui rend la demande infondée,

— que pour autant ils communiquent l’autorisation spéciale de travaux délivrée par la mairie le 10 février 2004, un tableau du 14 décembre 2007 de l’entreprise [K] récapitulant les travaux réalisé, le PV de réception du 4 mai 2007 et la facture récapitulative du 16 mai 2008, postérieur à la vente [T],

— qu’il est faux de prétendre que l’absence de communication des factures aurait fait perdre une chance à Mme [T] de percevoir une subvention de la ville,

— qu’en effet, par un courrier du 24 juin 2014, de la ville de [Localité 14] au conseil de Mme [T] il est explique que cette dernière avait connaissance de ce que le versement de la subvention était subordonnée à un engagement de sa part à occuper le logement pendant 5 ans après la réalisation des travaux,

— que si elle n’a pas perçu la subvention c’est parce qu’elle a vendu prématurément son bien,

— qu’à aucun moment cette subvention a été conditionnée à un délai d’achèvement des travaux ou à un délai dans la production des factures,

— qu’il est faut de prétendre qu’elle aurait dû vendre son bien à cause du syndic, elle faisait face à des difficultés financières,

— qu’en ce qui concerne la trémie il a été lors de l’AG du 27 juillet 2006 voté un budget de 750€ pour que Mme [T] fasse faire la remise en état de la trémie,

— que rien ne justifie qu’il lui soit remboursé la somme de 3534€ à ce titre,

— qu’en ce qui concerne la réfection de la toiture, elle a reconnu en votant la résolution 6 de l’AG du 15 novembre 2005 qu’elle était la propriétaire et devait faire les travaux,

— qu’il s’agit de dépenses concernant les parties privatives étrangères au syndicat,

— qu’il appartient à Mme [T] d’agir directement contre l’autre copropriétaire indivis,

— que par ordonnance de référé mme [T] a été condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 9 533,46€ au titre des charges et à réaliser les travaux privatifs qui lui incombent sous astreinte,

— que lors de l’AG du 19 novembre 2007 une résolution 4 a été adoptée décidant de ne pas faire opposition à la vente pour le montant de l’astreinte mais pour 11 186,23€,

— qu’il s’agit d’un accord intervenu sur le montant de l’opposition que Mme [T] ne peut remettre en question d’autant que les comptes ont été tous validés définitivement,

— qu’il n’y a aucune surfacturation de travaux, tout est justifié.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

Les appelants n’ont pas déposé leur dossier contenant leurs pièces.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de la perte de chance d’obtenir une subvention des travaux

Comme l’a retenu le premier juge, il est établi par les pièces versées aux débats, (courrier adressé par la ville de [Localité 14] au conseil de mme [T] en date du 24 juin 2014), que le refus de subvention à Mme [T] n’est pas en lien avec l’absence de transmission des factures relatives aux travaux réalisés, mais qu’il est dû à la vente du lot dans un délai inférieur à cinq ans après leur réalisation, contrairement à l’engagement pris par les propriétaires occupants pour le versement de l’aide en question.

Faute de verser la moindre pièce, les consorts [T] ne justifient nullement des demandes faites pour obtenir la copie des factures relatives aux travaux, ni de ce que Mme [T] aurait été contrainte de vendre son bien par anticipation en raison de diverses fautes du syndic, dont notamment des appels de fonds disproportionnés.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance, comme celle visant à enjoindre sous astreinte au syndicat des copropriétaires de communiquer ses relevés de compte bancaire pour justifier de la date des paiements des travaux.

Sur la demande de remboursement des travaux de rebouchage de la trémie

Il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2006 résolution 16 que 'M.[T] représentant Mme [T] déclare qu’il souhaite faire réaliser lui même la remise en état de la trémie par une entreprise d’étanchéité sous sa responsabilité. Le syndicat donne son accord dans le cadre de 750€ budget estimé et voté'.

Cette assemblée générale n’a pas été contestée par les consorts [T] dans les délais légaux, de sorte qu’elle est définitive.

Faute de fournir la moindre facture ou éléments techniques, qui démontreraient que ce budget voté par l’assemblée générale était insuffisant pour cette remise en état incombant effectivement au syndicat des copropriétaires, ou que les travaux réalisés par leurs soins étaient indispensables, c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de remboursement des travaux de réfection de la toiture du bâtiment en fond de cour

Il n’est pas contesté que la toiture du bâtiment en fond de cour a un caractère privatif, eu égard à l’article 4 du règlement de copropriété.

Or, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de gérer la réalisation et le paiement des travaux à effectuer sur les parties privatives, quand bien même elles seraient indivises entre plusieurs copropriétaires, ce qui est le cas en l’espèce entre les consorts [T] et [Localité 14] Aménagement.

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2005 résolution 6 que 'l’assemblée générale après en avoir délibéré mandate le syndic pour ester en justice à l’encontre de Mme [T] pour obtenir que mme [T] réalise la couverture des tuiles de son édicule, la mise en peinture de ses volets, des fenêtres, les enduits des édicules'.

Cette résolution a été votée à l’unanimité et donc par Mme [T] représentée par M.[T].

Le syndicat est libre de choisir envers qui il entend ester en justice.

Aucune faute ne peut ici être retenue d’autant que Mme [T] a reconnue qu’elle était propriétaire et devait faire les travaux.

Par ailleurs, aucune facture n’est versée aux débats.

En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande également.

Sur les demandes de remboursement des charges visées à l’état daté

Les appelants forment enfin diverses demandes de remboursement de charges de copropriété qui auraient été indûment payées par leurs soins au moment de la vente de leur lot comme figurant à l’état daté, et ne seraient pas justifiées, à savoir:

— une somme de 2.015,81 euros au titre d’un fond de roulement qui n’aurait jamais été justifiée,

— une somme de 1.226,28 euros au titre de factures d’avocat qui leur aurait été exclusivement imputée alors qu’elle relevait de l’ensemble des copropriétaires ;

— une somme de 3.914,05 euros au titre de travaux qui auraient été facturés deux fois sur un appel de fonds du 7 février 2006 ;

— une somme de 11.823,91 euros au titre des charges payées par eux selon l’état daté.

Faute de verser la moindre pièce à l’appui de leurs demandes étayant leurs allégations, il convient de confirmer le jugement dans son débouté.

Sur les autres demandes

Les consorts [T] sont condamnés à 3 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 février 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE les consorts [T] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice l’Immobilière PUJOL et à la société dénommée l’Immobilière PUJOL la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE les consorts [T] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT