COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2026

N° 2026/ 232

Rôle N° RG 21/15614 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIK62

S.C.I. UNITED VISION

C/

[I] [Y]

[D] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Serge DREVET

M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 08 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01523.

APPELANTE

S.C.I. UNITED VISION

prise en la personne de son représentant légal, M. [P] [C], actuellement en exercice domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

M. [I] [Y]

né le 06 Mars 1980 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 2]

Mme [D] [Q]

née le 15 Novembre 1982 à [Localité 3] (83), demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles de conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026,

Signé par M^me Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI United Vision a acquis de M. [Y] et de Mme [Q] un appartement sis à Fayence par acte du 17 octobre 2007, réitéré le 8 février 2008, les vendeurs l’ayant, eux-mêmes, précédemment acheté le 8 juin 2005 de Mme [J].

Ce bien est loué par la SCI United Vision.

Se plaignant d’humidité, la SCI United Vision a obtenu, en référé, la désignation d’un expert judiciaire, puis elle a délivré assignation en nullité de la vente, motifs pris d’un dol de ses vendeurs.

Dans le jugement déféré, le tribunal judiciaire de Draguignan a, le 8 octobre 2021, statué ainsi qu’il suit :

' rejette l’exception d’irrecevabilité de l’action de la société civile immobilière United Vision,

' rejette la demande de complément d’expertise de M. [Y] et de Mme [Q],

' rejette toutes les demandes de la société civile immobilière United Vision,

' condamne la société civile immobilière United Vision à verser à M [Y] et Mme [Q] la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

' dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Le jugement retient que l’action est recevable, l’acquéreur ayant la possibilité de se placer sur le terrain de la nullité pour dol comme sur celui de la garantie des vices cachés; que vu les conclusions de l’expertise, les éléments du dossier ne permettent pas de caractériser l’existence de manoeuvres frauduleuses de nature à vicier le consentement, la pose de la canalisation destinée à évacuer l’écoulement d’eaux pluviales de la voie publique ne pouvant être imputée aux défendeurs, ni la connaissance de l’existence de la cunette compte tenu des investigations nécessaires pour la déceler.

La société United Vision a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 novembre 2021.

Au terme de ses conclusions en date du 27 juillet 2022, elle demande de :

' rejeter toutes les demandes de M [Y] et Mme [Q],

' confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrecevabilité de son action et en ce qu’il a rejeté la demande de complément d’expertise,

' réformer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ses demandes et en ce qu’il l’a condamnée sur le fondement de l’article 700 et aux dépens,

Statuant à nouveau,

' déclarer son action recevable,

' rejeter toutes les demandes de M. [Y] et de Mme [Q],

' recevoir l’aveu judiciaire de M. [Y] pour lui-même et pour Mme [Q] de la reconnaissance lors des opérations d’expertise judiciaire, non seulement des désordres affectant l’immeuble vendu depuis son occupation, mais aussi de la réalisation des travaux de réaménagement et de réfection de l’intégralité des peintures intérieures avant la vente ainsi que l’aveu judiciaire de la reconnaissance, dans leurs dernières écritures de première instance du 31 mai 2021, de ne pas avoir eu la mémoire 'rafraîchie’ au moment de la vente quant à la présence d’un drain d’évacuation passant sous le carrelage, ayant déclaré à la vente qu’il n’existait aucune servitude grevant le bien vendu et déclarant à l’acheteur n’avoir réalisé aucuns travaux depuis moins de 10 ans,

' « ordonner que le silence des vendeurs sur l’existence d’un dégât des eaux intervenu avant la signature du compromis de vente, de l’humidité importante rendant l’immeuble impropre à sa destination et insalubre dont ils reconnaissent avoir eu connaissance après leur prise de possession des lieux, sur l’existence d’un drain sous la chape de carrelage réalisée par M. [Y] lui-même alors qu’ils ont déclaré à l’acte de vente l’absence de travaux de rénovation ainsi que l’absence de servitude, des importants travaux qu’ils ont entrepris préalablement à la vente intervenue le 8 février 2008 sans en avoir informé leur acquéreur, est constitutif d’un dol » (SIC),

' en conséquence, prononcer la nullité de la vente,

' condamner solidairement les vendeurs à lui restituer la somme de 95'000 euros correspondant au prix de vente ainsi que les sommes correspondant aux frais occasionnés par la vente, à savoir:

les frais de notaire, 7100 euros,

les frais d’agent immobilier, 7000 euros,

les frais de publication de l’acte, 4836 euros,

les taxes foncières de 2009 à 2019,4087 euros, à parfaire au jour de l’arrêt,

les assurances habitation de 2009 à 2015,551,60 euros à parfaire au jour de l’arrêt

le remboursement des intérêts d’emprunt et assurances, 35'207,74 euros au 7 décembre 2015, somme à parfaire,

le remboursement du tableau électrique, 1742,40 euros,

le remboursement des honoraires de M. [O], 753,48 euros,

le remboursement du sanibroyeur, 1033,95 euros et de la cuisine équipée, 5666,88

' condamner solidairement les vendeurs à lui payer la somme de 8613,71 euros en remboursement des embellissements réalisés sur le bien, la somme de 10'000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

' en tout état de cause, condamner solidairement les vendeurs à lui payer la somme de 10'000 euros pour les frais engagés en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’expertise tels qu’ils ont été taxés pour 16'597,24 euros, les honoraires de M. [O] en date du 15 novembre 2007 pour 503,48euros, les frais du constat du huissier du 15 septembre 2008 pour 280 euros, avec distraction.

Par conclusions du 28 avril 2022 M. [Y] et Mme [Q] demandent à leur tour de :

' confirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et la demande d’indemnisation,

Statuant à nouveau,

' déclarer irrecevables les demandes de nullité et d’indemnisation de la société United Vision, fondées sur le dol,

' condamner cette société au paiement de la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure au titre de la procédure de première instance et d’appel confondues ainsi qu’à supporter les entiers dépens,

' rejeter toutes les demandes de la société appelante,

' à titre subsidiaire, si la cour jugeait les demandes recevables, avant-dire droit, ordonner un complément d’expertise avec pour mission de dater la pose du tuyau en PVC traversant l’appartement et dire s’il a pu exister un drain traversant d’est en ouest dans la chape du carrelage qui aurait été remplacé par le tuyau en PVC.

Vu l’ordonnance de clôture du 3 mars 2026.

MOTIVATION

1-Sur la recevabilité de l’action

L’irrecevabilité des demandes de la SCI United Vision est soutenue par les intimés, motif pris de ce qu’elle a engagé, en premier lieu et préalablement à la présente instance, une action sur la garantie des vices cachés dont elle s’est finalement désistée, ce désistement ayant été constaté par une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de Draguignan le 24 mai 2017.

Les intimés font, en conséquence, valoir qu’ils ne contestent pas l’option dont bénéficie l’acquéreur pour agir, soit en garantie des vices cachés, soit en nullité sur le fondement du dol, mais ils prétendent qu’une fois l’option choisie, elle doit être menée 'jusqu’au bout’ et qu’on ne peut changer de fondement en abandonnant l’un au profit de l’autre dans une nouvelle procédure de sorte que l’acquéreur, qui doit faire un choix, ne peut engager successivement les deux actions, son choix étant irrévocable.

Il n’est pas contesté :

— que la SCI United Vision a effectivement engagé une première action sur le fondement de la garantie des vices cachés dont elle s’est désistée, ce désistement ayant été acté par décision du juge de la mise en état;

— qu’elle a, ensuite introduit la présente action sur le fondement du dol.

En soutenant en l’état de ces deux procédures distinctement menées, que 'si l’acheteur dispose ab initio d’une option entre le dol et l’action en garantie des vices cachés, l’engagement d’une action sur un de ces deux fondements le rend irrecevable à agir par une nouvelle procédure en nullité sur l’autre fondement non initialement choisi', les intimés invoquent l’irrecevablité de la présente action motifs pris du principe de concentration des moyens.

Or, les deux instances ainsi successivement engagées entre les mêmes parties, en ce qu’elles sollicitent, pour l’une, la résolution et pour l’autre, la nullité de la vente, tendent aux mêmes fins relativement au même contrat, à savoir, son anéantissement rétroactif, de sorte que les deux fondements différents distinctement invoqués au soutien de la première, puis de la seconde, heurtent effectivement le principe de concentration des moyens, d’où il résulte l’irrecevabilité de la demande, l’appelant, ayant engagé le procès en première instance, ne pouvant introduire une nouvelle procédure tendant aux mêmes fins que la première en invoquant un autre fondement dès lors qu’il lui appartenait donc de présenter tous ses moyens dès la première demande.

L’action sera donc déclarée irrecevable.

Toute autre demande tenant au fond des débats se trouve, en conséquence, sans objet.

En raison de sa succombance, la société United vision supportera les dépens de la procédure de première instance et d’appel et versera, en équité, à M. [Y] et Mme [Q] la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Elle sera déboutée de la demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société United Vision irrecevable en son action ;

Condamne la société United Vision aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Condamne la société United Vision à verser à M. [Y] et de Mme [Q] la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de la société United Vision sur ce même fondement,

La greffière, La présidente,