1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/00343

N° Portalis DBVL-V-B7I-UN5K

(Réf 1ère instance : 22-11.047)

M. [H] [I] [S]

C/

M. [NL] [X]

Mme [KU] [M] épouse [X]

Mme [W] [DF] [O] [N]

M. [YL] [II] [DF] [G] [AR] [B]

Mme [O] [DF] [F] [R] épouse [B]

Mme [FU] [NI] [T] épouse [IF]

Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DE COPROPRIETE DE LA PARCELLE 33

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 juin 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 février 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 15 octobre 2024

****

APPELANT

Monsieur [H] [I] [S], es qualité de liquidateur amiable de la Société HOME CONCEPT

né le 23 octobre 1949 à [Localité 27]

[Adresse 21]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Caroline LE GOFF, plaidant avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS

Monsieur [NL] [X]

né le 5 janvier 1970 à [Localité 23]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Madame [KU] [M] épouse [X]

née le 25 février 1970 à [Localité 33] (79)

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentée par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [W] [N]

née le 25 mai 1954 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 17]

Monsieur [YL] [B]

né le 24 août 1960 à [Localité 25] (75)

[Adresse 3]

[Localité 18]

Madame [O] [R] épouse [B]

née le 21 décembre 1960 à [Localité 32]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Madame [FU] [NI] [T] épouse [IF]

née le 2 août 1958 à [Localité 25] (75)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DE COPROPRIETE DE LA PARCELLE 33 située [Adresse 12] représenté par son syndic Monsieur [YL] [B]

Syndic : Monsieur [YL] [B]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Tous cinq représentés par M^e Isabelle ANGUIS de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme [W] [N], M. [YL] [B] et Mme [O] [R] épouse [B] (les époux [B]) et Mme [FU] [T] épouse [IF] sont propriétaires de trois appartements inclus dans un ensemble immobilier sis au [Adresse 16] à [Localité 28], cadastré section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] constitué entre eux et M. [NL] [X] et Mme [KU] [M] épouse [X] (les époux [X]), à savoir :

— Mme [IF] est propriétaire des lots n° 1, 2, 3, 4, 5 et 6 (au rez-de-chaussée),

— Mme [N] est propriétaire du lot n° 7 (un appartement au premier étage de l’immeuble),

— les époux [B] sont propriétaires du lot n° 8 (un appartement au premier étage de l’immeuble),

— les époux [X] sont propriétaires du lot n° 9 (un garage transformé en maison d’habitation, un petit jardin et un passage cimenté reliant l’immeuble voisin, au [Adresse 11] à [Localité 29]).

2. Le 9 juin 2010, les époux [X] ont signé un contrat avec la société Home Concept pour la maîtrise d’oeuvre des travaux de transformation de leur résidence secondaire. Le 20 juillet 2010, ils ont fait une demande de permis de construire auprès des services de la mairie de [Localité 29] et celle-ci a été accordée par un arrêté du 8 décembre 2010.

3. Les travaux ont eu lieu entre décembre 2010 et le 29 mars 2012.

4. Par un courrier du 13 janvier 2012, Mme [N] a mis en demeure les époux [X] en leur faisant part de son désaccord sur la réalisation de cette construction et en leur apprenant qu’ils étaient soumis au statut de la copropriété.

5. Par acte d’huissier du 15 juin 2012, Mme [N] a fait assigner les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins d’obtenir la démolition de leur maison sous astreinte et le paiement d’une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Par acte d’huissier du 11 septembre 2012, les époux [X] ont appelé en garantie la société Home Concept aux fins de voir :

— juger qu’elle a manqué à son devoir de conseil,

— la condamner à les relever indemne de toutes les conséquences du jugement à intervenir,

— la condamner à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7. Par la suite, plusieurs parties sont intervenues volontairement à la cause en se joignant à l’action de Mme [N], revendiquant leur statut de copropriétaires, ce aux fins d’obtenir la démolition de l’ouvrage litigieux, à savoir :

— les époux [B] et Mme [IF] par voie de conclusions notifiées le 29 décembre 2016,

— le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle sise [Adresse 14] et figurant au cadastre sous la référence section A n° [Cadastre 7], par voie de conclusion notifiées le 10 avril 2018.

8. La société Home Concept a fait l’objet d’une liquidation amiable dont la clôture a été prononcée le 18 mars 2013, de sorte que les époux [X] ont, par acte d’huissier du 7 août 2018, appelé en garantie M. [H] [I] [S], ès qualité de liquidateur du maître d’oeuvre.

9. Par jugement du 10 février 2020, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action de Mme [N] au titre de l’atteinte à son lot privatif et au titre de l’action individuelle tirée de l’atteinte aux parties communes,

— déclaré recevable l’intervention volontaire et l’action des époux [B], de Mme [IF] et du syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7],

— débouté Mme [N], les époux [B], Mme [IF] et le syndicat secondaire de copropriété sur la parcelle [Cadastre 7] de leur demande de démolition de la maison édifiée sur la parcelle A [Cadastre 6] par les époux [X] et de toutes autres demandes en conséquence de la démolition,

— condamné les époux [X] in solidum à payer à Mme [N] une indemnité de 40.000 € en indemnisation de son préjudice lié à la construction litigieuse,

— condamné les époux [X] in solidum à payer au syndicat secondaire de copropriété sur la parcelle [Cadastre 7] la somme de 4.800 € au titre des travaux à supporter sur les parties communes affectées par la construction litigieuse,

— constaté que la société Home Concept, maître d’oeuvre, a manqué à son devoir de conseil,

— constaté que la société Home Concept, maître d’oeuvre, a fait l’objet d’une liquidation amiable,

— débouté les époux [X] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Home Concept,

— déclaré recevables les demandes dirigées par les époux [X] contre M. [I] [S], ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept,

— dit que M. [I] [S], ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept, sera tenu de garantir les époux [X] de toutes les conséquences du jugement,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— condamné les époux [X] in solidum à payer à Mme [N], aux époux [B], à Mme [IF] et au syndicat secondaire de copropriété sur la parcelle [Cadastre 7] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [X] in solidum au paiement des entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

10. Par arrêt du 25 novembre 2021, la 4ème chambre de la cour d’appel de Rennes a infirmé partiellement le jugement et :

— déclaré irrecevable la demande en démolition présentée par le syndicat secondaire de copropriété,

— condamné les époux [X] à payer à Mme [N] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté Mme [IF] et les époux [B] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— débouté les époux [X] de leur appel en garantie à l’encontre de M. [I] [S],

— confirmé les autres dispositions du jugement,

— débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

11. Sur pourvoi formé par Mme [N], Mme [IF], les époux [B] et le syndicat secondaire de copropriété sur la parcelle [Cadastre 7], la Cour de cassation, dans un arrêt du 23 novembre 2023, a cassé et annulé l’arrêt 25 novembre 2021 rendu par la cour d’appel de Rennes, sauf :

— en ce qu’il a déclaré recevable l’action de Mme [N] au titre de l’atteinte à son lot privatif et au titre de l’action individuelle tirée d’une atteinte aux parties communes,

— en ce qu’il a déclaré recevable les interventions volontaires de Mme [IF], des époux [B] et du syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7],

— en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en démolition présentée par le syndicat secondaire de la copropriété,

et remis la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Rennes autrement composée.

12. Pour se prononcer ainsi, la Cour de cassation, après avoir définitivement écarté la qualité du syndicat secondaire de la copropriété à agir en démolition, a considéré :

— au visa des articles 686, 688 alinéa 2, 689 alinéa 2 et 690 du code civil, que l’arrêt retient que la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu’au profit des ouvertures irrégulières et que des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquent aucune servitude de vue sur le fonds voisin, alors qu’en statuant ainsi, elle a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas,

— au visa du principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer, que l’arrêt déduit que l’attitude particulièrement équivoque de Mme [N] la prive du droit de demander la démolition, totale ou partielle, de la maison des époux [X], alors qu’en statuant ainsi, sans caractériser la manifestation sans équivoque de la volonté de Mme [N] de renoncer aux droits attachés à son fonds, elle a violé le principe susvisé,

— au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, que l’arrêt retient, pour rejeter les demandes des époux [B] au titre du trouble anormal de voisinage résultant de l’obturation par la construction nouvelle d’une fenêtre palière éclairant l’escalier commun du bâtiment A, que ceux-ci avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée, alors qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que le trouble persistait, la cour d’appel a violé le principe susvisé,

— au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que, pour rejeter l’appel en garantie formé par les époux [X] à l’encontre de M. [I] [S], en sa qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept, l’arrêt retient que, si celle-ci a manqué à son devoir de conseil en sa qualité de maître d’oeuvre en concevant un projet en limite de propriété qui bouchait trois fenêtres de l’immeuble voisin sans demander aux maîtres de l’ouvrage s’ils avaient obtenu les autorisations à cet effet et, dans la négative, les alerter sur les risques encourus, une telle situation était évidente pour des profanes et que les époux [X] ne pouvaient ignorer les risques encourus en agissant comme ils l’ont fait, alors qu’en statuant ainsi, après avoir retenu la faute de la société Home Concept, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

13. Par déclaration au greffe du 18 janvier 2024 (24/343), M. [I] [S] ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept a formalisé une saisine de la cour d’appel de Rennes.

14. Par déclaration au greffe du 24 janvier 2024 (24/499), Mme [N], Mme [IF], les époux [B] et le syndicat secondaire de copropriété sur la parcelle [Cadastre 7] ont également formalisé une saisine de la cour d’appel de Rennes.

15. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe le 14 mai 2024, Mme [N], les époux [B], Mme [IF] et le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une violation des règles de la copropriété, un trouble anormal du voisinage et le non respect de la servitude de vue,

— réformer le jugement en ce qu’il a omis de retenir que le trouble anormal de voisinage et le non-respect de la servitude de vue concernait également les autres copropriétaires de l’immeuble A et le syndicat secondaire de la parcelle [Cadastre 7],

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de démolition et les demandes en découlant,

— en conséquence,

— constater le désistement d’instance de Mme [IF],

— dire que la demande de démolition présentée par Mme [N] et les époux [B] est recevable,

— condamner les époux [X] à faire procéder à la démolition totale ou partielle de la maison édifiée afin de faire cesser l’obstruction des ouvertures du premier étage de l’immeuble occupé par les demandeurs et cadastré section A n° [Cadastre 7],

— ordonner que les travaux de démolition débutent dans un délai de six semaines à compter de la signification du jugement à venir et qu’ils soient achevés dans un délai de dix semaines, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai, au profit de Mme [N] et des époux [B],

— condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [N], au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 300 € par mois à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2012 et jusqu’à la totale démolition du bien ainsi que la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum les époux [X] à payer, au titre des troubles de voisinage subis jusqu’à la décision : 10.000 € à Mme [N], 8.000 € à M. [B], 8.000 € à Mme [B],

— subsidiairement, à défaut de démolition,

— condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [N], en sus des sommes visées ci-dessous, la somme de 60.000 € au titre des préjudices subis du fait du maintien définitif des constructions litigieuses,

— condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [N] et aux époux [B] la somme globale de 24.000 € au titre du préjudice d’agrément définitif du fait du maintien des constructions litigieuses, en sus des dommages et intérêts pour les troubles déjà subis avant la décision à intervenir,

— condamner in solidum les époux [X] à payer au syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] la somme de 7.031 € au titre des travaux à supporter sur les parties communes,

— condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [N], aux époux [B] et au syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de M^e Isabelle Anguis, avocat au barreau de Rennes conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter les époux [X] et M. [I] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

16. À l’appui de leurs prétentions, Mme [N], les époux [B], Mme [IF] et le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] font en effet valoir :

— que Mme [IF] se désiste de ses demandes comme ayant vendu son lot,

— que la construction des époux [X] est venue obstruer deux fenêtres au premier étage dans le logement privatif de Mme [N] et une fenêtre sur le palier du premier étage dans les parties communes,

— que les époux [X] auraient dû obtenir l’accord de la copropriété et de Mme [N] pour commencer leur construction selon l’article 9 et l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, les parcelles A n° [Cadastre 6], A n° [Cadastre 7] et A n° [Cadastre 8] ayant fait l’objet d’un état descriptif de division dressé par Me [Y], notaire, les époux [X] ayant cru pouvoir profiter de l’absence de syndicat de copropriété pour édifier un nouveau bâtiment à usage privatif qui a un impact significatif sur les parties communes, en s’abstenant de solliciter la moindre autorisation de la part des autres copropriétaires,

— que, dans l’acte de donation édicté par Me [PU] le 28 octobre 2004, M. [X] était pourtant informé de l’existence d’une copropriété et qu’il a par ailleurs reconnu dans ses dernières conclusions avoir reçu en janvier 2005 une attestation rectificative complémentaire, au terme de laquelle il était mentionné que M. [X] était propriétaire de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6], qui constitue le lot n° 9 d’un ensemble immobilier constitué des parcelles n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8],

— que les constructions privant les immeubles voisins de lumière et d’ensoleillement ou de vue sont de nature à causer des troubles anormaux de voisinage et il en est de même pour les troubles occasionnant une perte de valeur du bien,

— que les époux [X] n’apportent pas la preuve, autrement que par la production d’attestations complaisantes et sans portée en l’absence d’écrit, d’un accord de longue date entre Mme [N] et les grands-parents de M. [X], aux termes duquel il était interdit aux occupants du logement actuel de Mme [N] d’ouvrir les fenêtres donnant sur leur propriété et que les volets devaient rester constamment fermés, dès lors qu’un tel accord, s’il avait existé, aurait été mentionné dans les actes d’acquisition et aurait donné lieu à condamnation des fenêtres par un dispositif pour garantir cette protection,

— que l’ensemble immobilier date de 1890, de sorte que les vues sur le fonds voisin sont prescrites par Mme [N] et avant par ses auteurs, prescription qui n’est d’ailleurs pas réservée à des ouvertures irrégulières,

— que plusieurs éléments appuient la demande de démolition de la construction litigieuse : la violation des règles de copropriété, le non-respect de la servitude de vue et de la distance légale et le trouble anormal du voisinage, de sorte que la démolition s’impose comme étant la seule solution envisageable,

— que les volets n’étaient fermés que durant l’absence de Mme [N], l’occupation de la maison étant celle d’une résidence secondaire,

— que la maison des époux [X] fait exclusivement l’objet d’une location saisonnière qui a largement compensé les frais de démolition, au regard de l’application du principe de proportionnalité qu’ils appellent de leur voeu,

— que le jugement s’est fondé sur les courriers de Mme [N] à l’entreprise de maçonnerie Borsa en mai 2011 pour justifier du fait qu’elle savait que la construction viendrait obstruer ses fenêtres alors que, dans ces courriers, Mme [N] faisait seulement part de l’accord pour l’encastrement de sa colonne des eaux usées dans le mur adjacent, la renonciation à un droit ne se présumant pas et devant être explicite,

— que les préjudices de jouissance subis par Mme [N] et les époux [B], liés à la perte de luminosité, sont incontestables,

— que, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de démolition, le préjudice d’agrément de Mme [N], définitif, serait exceptionnel, sans compter la perte de valeur de la maison et la nécessité de recourir à des travaux de décoration pour cacher les éléments obstrués,

— qu’il en serait de même pour le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] dans la partie commune.

* * * * *

17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe le 22 avril 2024, les époux [X] demandent à la cour de :

— au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 637 et 690 du code civil,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à verser la somme de 42.500 € à Mme [N], 2.500 € aux époux [B] ainsi qu’à Mme [IF], et 4.800 € au syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— décerner acte à Mme [IF] de ce qu’elle se désiste de l’intégralité de ses demandes,

— débouter Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer pour le surplus le jugement entrepris,

— condamner solidairement Mme [N], Mme [IF], les époux [B], le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] et M. [I] [S] à leur verser une somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

18. À l’appui de leurs prétentions, les époux [X] font en effet valoir :

— que les ouvrants donnant sur leur fonds depuis la maison de Mme [N] ont toujours été condamnés à leur demande et avec son accord, depuis plus de trente ans, afin de garantir leur intimité, ce qui s’analyse en une servitude de non-vue, servitudes continues et apparentes qui s’acquièrent en toute hypothèse par la possession de trente ans,

— que Mme [N] avait connaissance des travaux prévoyant d’édifier un mur en limite de propriété qui allait obstruer ses fenêtres et qu’elle était d’accord sur le projet selon ses écrits du 17 mai 2011 en direction de l’entreprise Borsa,

— que la salle de bains de Mme [N] dispose d’autres ouvertures,

— qu’une éventuelle démolition de leur maison serait totalement disproportionnée au regard tant des préjudices allégués par les appelants que de leur droit de propriété,

— que les distances prescrites par l’article 678 du code civil ne s’appliquent pas si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents et ne jouent pas dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier,

— que Mme [N] ne saurait soutenir avoir bénéficié, de manière continue et apparente, d’une vue directe sur le fonds de ses voisins au cours des trente dernières années,

— que la preuve des préjudices allégués par Mme [N] n’est pas établie,

— que la fenêtre dans l’escalier n’a jamais apporté pas de la lumière naturelle, ce qui ne permet pas au syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] de solliciter des dommages et intérêts,

— que les époux [B] ont fait l’acquisition du lot n° 8 de l’ensemble immobilier en connaissance des travaux et de la procédure et c’est donc à tort qu’ils ont perçu des dommages et intérêts alors qu’ils ont choisi de faire acquisition en sachant qu’une procédure était en cours et qu’ils auraient à en assumer les risques,

— que l’intervention de Mme [IF], qui n’est maintenant plus propriétaire, n’est pas justifiée car elle et son mari ont donné leur accord le 17 mai 2011 sur l’encastrement de la colonne descendante des eaux usées dans l’emprise de leur construction et que, par la suite, elle n’a jamais effectué la moindre réclamation en raison desdits travaux dont elle avait connaissance et qui ne sont constitutifs pour elle d’aucun préjudice dès lors que la fenêtre de la cage d’escalier était déjà fermée depuis plus de quarante ans et n’a donc jamais été source de lumière,

— que, s’agissant de la garantie de la société Home Concept, en application de l’article 1134 du code civil et de la jurisprudence constante en la matière, le maître d’oeuvre est tenu à un devoir de conseil qui ne se limite pas à des questions techniques ou financières mais porte également sur des questions d’ordre juridique, de sorte que le maître d’oeuvre est notamment tenu d’informer le maître de l’ouvrage sur la nécessité d’obtenir l’accord de la copropriété,

— que le maître d’oeuvre doit également tenir compte des servitudes de vues aisément décelables, ou des règles de constructibilité applicables eu égard aux contraintes de son voisinage,

— que M. [I] [S], qui a volontairement omis de les informer sur la liquidation de sa société, n’aurait pas dû clôturer de façon aussi précipitée les opérations de liquidation alors qu’il n’ignorait pas le procès en cours, de sorte qu’il a engagé sa responsabilité personnelle en application des dispositions de l’article 237-12 du code de commerce, la prescription triennale de l’article L. 254 du code de commerce étant à tort soulevée par l’intéressé puisque seule la prescription quinquennale de droit commun trouve à s’appliquer.

* * * * *

19. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe le 15 mai 2024, M. [I] [S], ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept, demande à la cour de :

— au visa des articles L. 237-12 et L. 225-254 du code de commerce,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté Mme [N], les époux [B], Mme [IF] et le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle sise [Adresse 13] et figurant au cadastre sous la référence section A n° [Cadastre 7], de leur demande de démolition de la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6] par les époux [X] et de leurs demandes corrélatives,

* débouté les époux [X] de leurs demandes à l’encontre de la société Home Concept,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [X] à payer la somme de 40.000 € à Mme [N] en réparation de son préjudice lié à la construction litigieuse, la somme de 2.500 € à Mme [N], aux époux [B] et à Mme [IF] en réparation de leurs préjudices et la somme de 4.800 € au syndicat secondaire de copropriété au titre des travaux à supporter sur les parties communes affectées par la construction litigieuse,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à garantir les époux [X] de toutes les conséquences du jugement de première instance,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— déclarer irrecevable comme prescrite la demande des époux [X] en ce qu’elle est dirigée contre lui, ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept,

— débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires dirigées à son encontre,

— débouter toutes parties de toutes demandes d’inscription au passif de la société Home Concept d’une quelconque dette alléguée,

— subsidiairement,

— déclarer qu’il ne saurait être tenu de garantir les époux [X] qu’à hauteur d’une faible proportion du montant des condamnations qui seront finalement prononcées à leur encontre dans le cadre du litige les opposant à Mme [N], les consorts [B] et le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7],

— débouter en toute hypothèse les époux [X] de toute demande en garantie concernant les réclamations des époux [B] et du syndicat secondaire de copropriété, lesquelles ont été formées après clôture de la liquidation de la société Home Concept,

— condamner in solidum les époux [X] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner in solidum les époux [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

20. À l’appui de ses prétentions, M. [I] [S] fait en effet valoir :

— que Mme [N] a conclu un accord il y a plus de trente ans avec les grands-parents de M. [X], dont il résulte une servitude de non-vue, de sorte qu’elle ne peut à présent se prévaloir du fait que l’obstruction de ses fenêtres constituerait une atteinte à son droit de propriété et un trouble anormal du voisinage,

— que la Cour de cassation invite désormais les juridictions à un contrôle de proportionnalité entre la démolition et la gravité du droit réel transgressé afin de définir si la sanction de démolition présente un caractère disproportionné au sens de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales,

— que l’action des époux [B] n’est pas fondée, dès lors que l’anormalité du trouble allégué n’est pas avérée, les intéressés ayant acheté leur lot en toute connaissance de cause et l’éclairage par une fenêtre de la cage d’escalier n’étant pas une condition à la jouissance de leur lot de copropriété,

— que, pris en sa qualité de liquidateur amiable, il n’a à répondre que des fautes personnelles commises dans ce cadre et non pas de celles commises par la société Home Concept,

— qu’il n’y a eu aucune dissimulation de sa part, dès lors qu’il a fait publier dans un journal d’annonces légales la dissolution de la société Home Concept, dont le sort n’a manifestement pas intéressé les époux [X] qui s’en estimaient pourtant créanciers,

— qu’il ne peut pas être tenu en garantie des époux [X] des conséquences du jugement car, avant le 11 septembre 2012 et a fortiori en mars 2012, lorsqu’il a cessé son activité de maîtrise d’oeuvre, il ignorait tout de la procédure qui serait mise en oeuvre par Mme [N],

— que la suspension de prescription opérée par le tribunal ne répond à aucune des conditions prévues par les dispositions des articles 2233 et suivants du code civil,

— que l’action des époux [X] contre lui est prescrite en application des dispositions de l’article L. 237-12 du code de commerce (prescription triennale),

— qu’aucune faute ne lui est imputable dans son activité de liquidateur amiable, les époux [X] n’ayant d’ailleurs pas produit de créance dans ce cadre,

— qu’au moment de la clôture des opérations de liquidation, ni les époux [B], ni Mme [IF], ni le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] n’avaient encore formé de demande à l’encontre des époux [X],

— que la responsabilité du liquidateur ne vient pas se substituer à celle de la société liquidée, de sorte que, s’il devait avoir engagé sa responsabilité, cela n’implique pas qu’il ait à prendre en charge personnellement la dette de la société liquidée, mais que soit examiné le préjudice subi du fait de ce manquement,

— qu’au mieux, seule la perte de chance de voir régler une créance pouvait être indemnisée, l’indemnité ne pouvant correspondre qu’à une fraction du préjudice à réparer, ce qui suppose une analyse des capacités financières de la société Home Concept au moment de sa liquidation, la preuve de la capacité de régler la créance n’étant pas ici établie à la lecture du bilan de clôture de la liquidation,

— que les époux [X], de par leur projet et leur connaissance de l’historique des biens, savaient parfaitement ce qu’ils faisaient et pensaient être autorisés à réaliser leur construction, ce qu’ils ont indiqué au maître d''uvre,

— que la société Home Concept n’était pas tenue de se renseigner sur l’état d’un bien (qui en l’occurrence était soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis), au demeurant ignoré de l’ensemble des parties, d’autant moins que les époux [X] considèrent être titulaires d’une servitude de non-vue depuis plus de trente ans, grevant la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 7],

— que la société Home Concept ne pouvait légitimement prévoir que l’édification d’un mur obstruant les fenêtres de Mme [N] était susceptible de caractériser une atteinte à son droit de propriété et/ou un trouble anormal de voisinage, de sorte que les époux [X] invoquent vainement une entorse au devoir de conseil,

— que la Cour de cassation ne se prononce pas sur la légitimité de la décision relative à la faute de la société Home Concept, de sorte que la cour d’appel, à nouveau saisie de l’entier litige, est en mesure de porter une appréciation différente sur la question de la faute de la société Home Concept,

— que le fait du créancier victime peut, s’il est fautif, justifier une exonération partielle du débiteur, à proportion de son importance dans la réalisation du dommage, ce qui est le cas des époux [X] lorsqu’ils n’ont pas pris la peine de s’assurer de la position claire de leur voisine sur les travaux projetés.

* * * * *

21. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024.

22. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

* * * * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

23. Une bonne administration de la justice commande de joindre les instances n° 24/343 et 24/499 sous le n° 24/343.

Sur le désistement de Mme [IF]

24. Il sera donné acte à Mme [IF] de son désistement d’instance.

Sur la qualité à agir

25. Selon l’arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2023, le jugement entrepris est devenu définitif en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action de Mme [N] au titre de l’atteinte à son lot privatif et au titre de l’action individuelle tirée d’une atteinte aux parties communes,

— déclaré recevable les interventions volontaires des époux [B] et du syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7].

26. Au demeurant, le droit d’agir de Mme [N], des époux [B] et du syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] n’est plus contesté, ni par les époux [X], ni par M. [I] [S] aux termes de leurs dernières conclusions.

27. Toutefois, il a été définitivement jugé que le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] n’avait pas qualité à agir aux fins de démolition, mais uniquement en vue d’obtenir le paiement d’une somme correspondant aux travaux sur la bâtiment A pour remédier à l’obscurcissement de la cage d’escalier.

28. La cour observe que le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] sollicite cette fois le paiement d’une somme de 7.031 € au titre des travaux à supporter sur les parties communes.

Sur les manquements des époux [X]

1 – la violation des règles de copropriété :

29. Selon Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7], les époux [X] auraient dû obtenir l’accord préalable et collectif des copropriétaires avant tous travaux affectant les parties communes, peu important que la copropriété n’ait jamais compté d’organe de représentation depuis l’état descriptif de division dressé le 13 octobre 1959

1:

Aux termes d’un procès-verbal de délibération d’assemblée du 21 janvier 2017, Mme [N], les époux [B] et Mme [IF] se sont réunis en assemblée générale constitutive d’un syndicat secondaire de la seule parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 7], en désignant M. [B] en qualité de syndic bénévole

.

30. Les époux [X] répliquent que le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] n’a vocation à prendre aucune décision afférente à la parcelle n° [Cadastre 8], qui est une cour privative, laquelle serait ainsi 'exclue du syndicat secondaire', au même titre que la parcelle [Cadastre 24], leur appartenant.

Réponse de la cour

31. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en son 1er alinéa que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

32. L’article 15 précise en ses deux premiers alinéas que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

33. L’article 35 édicte en son 1er alinéa que 'la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26'.

34. L’article 26 prévoit dans ses deux derniers alinéas que 'l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble'.

35. En l’espèce, Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] reprochent aux époux [X] d’avoir réalisé les travaux litigieux dont les conséquences sont les suivantes :

— le gros 'uvre de la copropriété, en raison de l’augmentation de la surface au sol de la bâtisse et de l’élévation de la construction, est passé de 35 m² à 60 m²,

— la destination du lot n° 9, qui était décrit comme un garage dans l’état descriptif de division, est maintenant une maison d’habitation avec plusieurs chambres,

— le mur nord-ouest du bâtiment A de la copropriété est désormais accolé au mur sud-est de la maison des époux [X],

— la cage d’escalier du bâtiment A, dont la fenêtre située au 1er étage, est désormais murée et se trouve dans l’obscurité,

— les vues de deux pièces du lot de Mme [N] ont été supprimées.

36. M. [X] est propriétaire de la parcelle cadastrée A [Cadastre 6] sise à [Localité 29] (un garage transformé en maison d’habitation, avec un petit jardin et un passage cimenté reliant l’immeuble voisin au [Adresse 11] à [Localité 29]). Son acte de propriété (donation du 28 octobre 2004) mentionne que son bien fait partie d’ 'un ensemble immobilier’ dont il constitue le lot n° 9 et rappelle que cet ensemble 'a fait l’objet d’un état descriptif de division établi aux termes d’un acte reçu par Me [Y], notaire à [Localité 29], le 13 octobre 1959'.

37. L’acte de propriété de M. [X] relate encore que le donateur 's’engage à s’acquitter de toutes obligations vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les lots présentement donnés’ et que, 'de son côté, le donataire aura l’obligation d’acquitter toutes sommes liquides ou non pouvant être dues par le donateur au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les lots présentement donnés'.

38. L’état descriptif de division indique que 'la quote-part de chaque lot et de chaque propriétaire dans la propriété du sol indivis (n° 33 de la section A) n’est pas déterminée par les titres de propriété'. Cette mention ne permet toutefois pas de considérer que les parties communes seraient limitées au sol indivis supportant le bâtiment A. Faute de règlement de copropriété dès lors que l’état descriptif de division est antérieur à la loi de 1965 le prévoyant, la cour n’est pas davantage renseignée sur la distribution des parties privatives et communes. Le seul élément qui rattache cet 'ensemble immobilier, c’est-à-dire les parcelles n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], semble résider dans le 'passage cimenté (présent sur le lot n° 9) reliant l’immeuble voisin'. Rien ne permet toutefois de déterminer la répartition des tantièmes de chaque lot dans les parties communes.

39. Quoi qu’il en soit, les époux [X] ne pouvaient ignorer qu’ils étaient contraints par les règles de la copropriété à laquelle ils appartiennent (il n’est pas contesté que 'l’ensemble immobilier’ s’est trouvé soumis de plein droit à la loi du 10 juillet 1965), peu important qu’aucun syndicat n’ait été désigné, alors qu’ils auraient dû en susciter la création à l’occasion de leur projet. M. [X] admet lui-même (page 4 de ses conclusions) avoir reçu 'quatre mois (après la vente), une attestation rectificative complémentaire, faisant suite à un rejet sur formalité du bureau des hypothèques de [Localité 29], aux termes de laquelle il est bel et bien propriétaire de l’intégralité de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6], qui constitue le lot n° 9 d’un ensemble immobilier qui, quant à lui, est constitué des parcelles n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]'.

40. À l’origine, le bâtiment figurant au lot n° 9 était constitué d’un garage. Il est devenu entre-temps une maison d’habitation et c’est cette maison qui a été considérablement modifiée par les époux [X] à partir de 2010, notamment du fait d’une surélévation.

41. Indépendamment de l’atteinte aux droits de certains copropriétaires, dans la jouissance de leur lot, et dont il sera parlé plus bas, s’agissant de la surélévation de parties privatives constitutives d’un lot de copropriété, qui modifie substantiellement la destination de l’immeuble (et accessoirement la répartition des charges à l’administration des parties communes), les époux [X] ne pouvaient pas agir en simples propriétaires d’une maison individuelle mais devaient s’assurer du respect préalable des règles de la copropriété, ce que tant Mme [N] que les époux [B], copropriétaires du même ensemble immobilier, étaient en droit d’exiger.

42. Malgré le doute partagé entre les parties sur leur appartenance commune à une copropriété

2: Le 12 août 2023, les époux [IF] écrivaient aux époux [X] qu’ 'il semblerait que (la) délimitation entre nos deux propriétés ne soit pas située actuellement où elle devrait être'

, l’abstention des époux [X] constitue un premier manquement fautif.

2 – le non-respect de la servitude de vue :

43. Mme [N], stigmatisant le défaut de caractère probatoire des attestations produites par les époux [X], estime que le fait d’avoir gardé ses ouvertures fonctionnelles témoigne de l’absence de renonciation à une servitude de vue et rappelle qu’elles existaient depuis toujours et figurent dans l’état descriptif de division. À tout le moins, il existerait selon elle une servitude de vue et de jour par destination du père de famille puisqu’il n’a jamais été envisagé d’obstruer ces ouvertures (qui n’ont jamais été remises en cause par le voisinage) au moment de la division.

44. Les époux [X] affirment qu’il aurait été établi conventionnellement que les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 16], cadastré section A n° [Cadastre 7], conserveraient les volets des fenêtres donnant sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6] constamment fermés et que cet accord a été respecté depuis 1970, soit depuis plus de trente ans, de sorte qu’ils seraient fondés à invoquer l’existence d’une servitude de non-vue interdisant à Mme [N] d’ouvrir les volets des fenêtres qui ont été obstrués avec son accord. Selon eux, Mme [N] ne saurait prétendre à une servitude de vue, dont la propriété s’acquiert par titre (elle n’est nullement titrée) ou par possession de trente ans (elle n’a pas bénéficié, de manière continue et apparente, d’une vue directe sur le fond de ses voisins au cours des trente dernières années).

Réponse de la cour

45. L’article 675 du code civil dispose que 'l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant'.

46. L’article 690 prévoit que 'les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans'.

47. L’article 2261 rappelle que, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.

48. Aux termes de l’article 2265, 'pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux'.

49. La division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts (Civ. 3ème, 30 juin 2004, n° 03-11.562), de sorte qu’une partie commune peut être acquise par prescription et qu’un copropriétaire peut prescrire un droit de jouissance exclusif portant sur une partie commune (Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260).

50. En l’espèce, l’état descriptif de division du 13 octobre 1959 décrit comme suit le lot n° 7, devenu propriété de Mme [N] par acte notarié du 2 juin 1981 : 'un petit appartement situé au premier étage du bâtiment A comprenant :

— une pièce fermée par une porte de bois sur le palier, avec deux fenêtres sur le jardinet et une fenêtre sur le passage au sud-est du bâtiment B

3: Cette fenêtre correspond à celle qui est nantie d’un volet. Elle se situe dans le séjour de Mme [N]

.

— une petite cuisine attenante éclairée par une fenêtre sur l'[Adresse 19]

4: Il ne peut pas s’agir ici d’une des ouvertures donnant sur le fonds des époux [X]

, avec placard d’attache.

— water-closets à la suite et au nord-ouest de la cuisine, avec petite ouverture sur le passage au sud-est du bâtiment B

5: Cette fenêtre correspond à la lucarne (ouverture la plus proche de l'[Adresse 19]). Elle crée davantage un jour qu’une vue à proprement parler

.

— grenier au-dessus, auquel on accède par une trappe située dans le plafond de la pièce principale sus-indiquée'.

51. La cour observe que Mme [N] précise, dans ses conclusions (page 13), que 'de même, la fenêtre du palier commun du 1er étage était d’origine et n’a jamais été modifiée'

6: Soit l’ouverture désignée par Mme [N] sous l’appellation 'fenêtre de l’escalier', c’est-à-dire celle se trouvant la plus au fond de la façade

.

52. Si cet état descriptif de division, opposable aux époux [X], ne constitue pas en tant que tel un titre constitutif d’une servitude de vue, il permet de décrire l’état des lieux en 1959 : des ouvertures existaient, de fait, sur le fonds actuellement propriété des époux [X], ce qui, au demeurant, s’accommodait de la nature de la parcelle [Cadastre 24], peu propice à une vie intime (un garage, un petit jardin et un passage cimenté reliant l’immeuble voisin).

53. Mais, ainsi que déjà dit (supra n° 36), la nature de cette occupation a changé depuis 1959, puisque le garage a été depuis transformé en maison d’habitation, à partir de son acquisition par les grands-parents maternels de M. [X] le 5 novembre 1970.

54. Aux termes de cet acte, il est rappelé au chapitre II 'conditions particulières’ qu’il était stipulé dans l’acte de vente du lot n° 8 en date du 3 novembre 1959 que les vendeurs (les époux [P], auteurs communs aux propriétaires des lots n° 8 et 9) se réservaient le droit d’obstruer complètement à leurs frais la porte d’accès au lot n° 9 située au rez-de-chaussée du vestibule de la villa [Localité 30] et que, tant qu’elle ne serait pas réalisée, elle devrait demeurer fermée, 'les acquéreurs (du lot n° 8) et les autres copropriétaires n 'ayant aucun droit de passage par cette porte ni aucun droit d 'accès ou de passage au lot n° 9 ni sur ce lot'. Cet acte évoque un droit de passage, mais pas un droit de vue.

55. Les époux [X] produisent des clichés d’août 1978 montrant une famille installée à table dans le jardin derrière l’ancien garage : toutes les ouvertures y sont maintenues volets clos, à l’exception de celle correspondant à la cage d’escalier (l’angle et la qualité du cliché ne permettent pas de distinguer la lucarne des WC).

56. Ils versent également aux débats :

— une attestation de Mme [Z] [L] épouse [X] (mère de M. [X]) qui fait état d’ 'un accord respecté à la lettre par nos voisins (…) leur interdisant d’ouvrir les fenêtres, encore moins les volets lorsque celles-ci en étaient munies. Ceci pour des raisons de confidentialité du fait de la vue directement plongeante sur notre propriété. Entre 1970 et 2004, j’ai passé tous les ans en famille, les vacances d’été dans la propriété et jamais l’accord n’a été rompu, les volets jamais ouverts et la fenêtre aux verres opaques toujours fermée',

— une attestation de M. [K] [X] (père de M. [X]) qui indique que, 'depuis l’année 1970 et jusqu’au 28 octobre 2004, date de la donation par mon épouse, les voisins de la villa [Localité 31] ont, tous, scrupuleusement respecté un accord qui leur interdisait d’ouvrir les fenêtres et encore moins les volets existants. Ceci pour des raisons de confidentialité à cause de leur vue directement plongeante sur notre demeure et jardin. Je n’ai jamais observé durant les vacances estivales passées chaque année à [Localité 29], le moindre manquement à cet accord',

— une attestation de Mme [U] [J] (tante de M. [X]) mentionnant : 'Au cours de ces sept dernières années, j’ai séjourné, à différentes périodes, chez M. [X] [NL] (…). À chacun de mes passages, j’ai pu constater que la fenêtre porteuse d’un volet blanc de Mme [N] était constamment fermée, y compris quand l’appartement de Mme [N] était visiblement occupé',

— une attestation de Mme [E] [M] (mère de Mme [X]) qui a 'constaté que le volet de la petite fenêtre de l’appartement de Mme [N] (donnant sur la chambre de M. [X]) était constamment fermé, y compris quand son appartement était visiblement occupé',

— une attestation de M. [C] [X] (frère de M. [X]) qui déclare que, 'suite à un accord passé entre mes grands-parents dès 1970 et les voisins de la villa [Localité 31], les ouvertures de cette maison donnant sur notre demeure doivent rester fermées y compris les volets lorsque ces ouvertures en étaient munies, et ce pour des raisons évidentes de confidentialité. Jusqu’en 2011, date de la démolition de la maison existante, je n’ai jamais constaté d’infraction à cet accord. Je précise que j’ai vécu pendant plus d’un an au [Adresse 10] en 1992'.

57. Si ces attestations émanent de proches des époux [X], ce qui doit conduire la cour à les analyser avec la plus grande circonspection, il sera relevé qu’elles sont concordantes et confirmées par toutes les photographies versées aux débats, du moins en ce qui concerne les ouvertures du rez-de-chaussée, lesquelles ne sont pas en litige

7: La cour observe que les ouvertures dans un premier temps fermées avec des volets, puis totalement obturées

.

58. Concernant les ouvertures pratiquées au premier étage, la situation est différente : sur les différents clichés, la fenêtre de la cage d’escalier et la lucarne des WC ne sont jamais obstruées, alors que la fenêtre du séjour de Mme [N] reste volet fermé, c’est-à-dire 'ouvrable', ce qui n’est pas suffisant à caractériser l’abandon d’une ouverture pratiquée dès l’origine, d’autant moins que l’intéressée y avait sa résidence secondaire. Les époux [X] ne peuvent donc se prévaloir de la servitude de non-vue qu’ils allèguent, la pratique de laisser les volets fermés qui se dégage des photographies et attestations ne constituant pas une manifestation non équivoque mais démontrant tout au plus une tolérance qui ne saurait être créatrice de droits.

59. En réalité, les trois ouvertures litigieuses, qui existaient depuis l’origine du bâtiment A (1890) et constatées en 1959, n’ont jamais cessé jusqu’aux travaux litigieux les ayant supprimées.

60. Au cas particulier de la fenêtre du séjour de Mme [N], les époux [X] produisent son courrier du 17 mai 2011, dans lequel elle demande à la société Borsa, chargée du gros oeuvre, de l’informer de 'la date d’arrivée du mur à hauteur de ma fenêtre de salle à manger pour que je puisse être présente afin de retirer le volet de ma fenêtre quand vous le construirez'.

61. Cette correspondance, qui ne traduit aucunement l’abandon d’une vue, ne vaut pas davantage renonciation à son droit à réparation.

62. Les travaux ayant été réalisés par les époux [X] en dépit des droits de vue acquis nonobstant la situation de copropriété par le bâtiment A sur la parcelle [Cadastre 24], il s’agit d’un deuxième manquement de leur part.

3 – le non-respect de la distance légale :

63. Pour Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7], la construction des époux [X] ne respecte pas la limite légale de 1,90 m prévue à l’article 678 du code civil.

64. Les époux [X] répliquent que Mme [N] ne saurait se plaindre d’un non-respect des distances légales, la Cour de cassation considérant, de longue date, que les distances prescrites par l’article 678 du code civil ne s’appliquent pas si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents et ne jouent pas dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier.

Réponse de la cour

65. L’article 678 du code civil dispose qu’ 'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions'.

66. En cas de servitude de vue, le propriétaire du fonds dominant peut obliger son voisin, propriétaire du fonds servant, à respecter la distance légale de 19 décimètres prévue à l’article 678 du code civil (Civ. 3ème, 3 juillet 1973, n ° 72-10.877). Il a été vu (supra n° 49) que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

67. En l’espèce, la seule consultation des photos de la façade permet de constater que la construction des époux [X], littéralement collée au bâtiment A, se situe à moins d'1,90 m des ouvertures présentes sur ce bâtiment.

68. Le reproche allégué est fondé.

4 – le trouble anormal du voisinage :

69. Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] font état de l’atteinte durable et substantielle à leur droit de propriété, constitutive d’un trouble anormal du voisinage.

70. Pour les époux [X], leur construction n’a aucunement impacté la qualité de vie de Mme [N] dont les pièces soit étaient déjà irriguées par de la lumière naturelle, soit n’utilisaient plus depuis longtemps la lumière émanant de l’ouverture litigieuse.

Réponse de la cour

71. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

72. La théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée, plutôt qu’une limitation au droit de propriété, comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit, exonéré de toute notion de faute, ayant essentiellement un rôle de concept dans la protection contre les pollutions et nuisances de toutes sortes.

73. Le trouble anormal du voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble, employé dans un sens amphibologique en ce qu’il concerne aussi bien l’action que son résultat, serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

74. S’il n’existe aucun droit acquis à l’ensoleillement, la réduction de l’ensoleillement créée par l’implantation d’un bâtiment peut constituer un trouble anormal du voisinage. Un milieu urbain, voire une zone à faible densité, mais dont la vocation à une densification importante était manifestement évidente, appellera une appréciation plus stricte de l’anormalité en matière de trouble à l’ensoleillement, qui constitue un avantage nécessairement précaire. La tolérance sera plus grande aux atteintes portées à l’ensoleillement dans les zones où la taille des terrains de construction est limitée, donc dans lesquelles il est complexe, voire impossible, d’éloigner suffisamment la nouvelle construction du voisinage pour qu’elle n’ait aucun impact sur son niveau d’éclairage.

75. En l’espèce, la construction litigieuse en limite de propriété a pour effet mécanique de diminuer la luminosité des pièces concernées (cage d’escalier, WC, salle de séjour). La vue d’un mur derrière une fenêtre crée en outre une sensation d’enfermement. Cette situation est avérée par les quelques photographies versées aux débats.

76. Les travaux pratiqués sont constitutifs d’un trouble anormal du voisinage.

Sur les mesures réparatoires

1 – la démolition :

77. Les appelants font valoir que leur demande de démolition ne procède pas seulement d’un trouble anormal du voisinage, mais de la violation de plusieurs règles (règles de la copropriété, servitudes de vue, pour celles qui ont été retenues).

78. Pour les époux [X], une éventuelle démolition de leur maison serait totalement disproportionnée au regard tant des préjudices allégués par les appelants que de leur droit de propriété, alors qu’ils ont obtenu un permis de construire le 8 décembre 2010, lequel n’a jamais été contesté ni fait l’objet du moindre recours, lesdits travaux ayant, par la suite, obtenu une attestation de conformité, et que leurs voisins ont toujours été informés de la tenue desdits travaux, auxquels ils ne sont jamais opposés.

Réponse de la cour

79. Le juge doit rechercher, lorsque cela lui est demandé, si la démolition de l’ouvrage, à laquelle s’oppose le défendeur, constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent (Civ. 3ème, 15 octobre 2015, n° 14-23.612).

80. Si la Cour de cassation a clairement exclu tout contrôle de proportionnalité s’agissant de l’empiétement sur la propriété d’autrui et réaffirmé le caractère absolu du droit de propriété ne souffrant aucune transgression (Civ. 3ème, 21 décembre 2017, n° 16-25.406) ou lorsque l’expulsion et la démolition sont les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien (Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-17.119), elle a aussi pu considérer que des 'empiétements minimes’ ne justifiaient pas une démolition (Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n° 14-20.247) ou encore que la cour d’appel aurait dû effectuer le contrôle de proportionnalité demandé sur la possibilité du 'rabotage d’un mur’ (Civ. 3ème, 10 novembre 2016 n° 15-25.113).

81. Son approche est devenue plus pragmatique, sous l’influence notamment de la Cour européenne qui considère que la perte d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile et que la personne qui en est victime doit pouvoir faire examiner la proportionnalité d’une telle mesure par un tribunal indépendant.

82. S’agissant plus précisément du non-respect d’une servitude, la démolition n’est pas subordonnée à la constatation d’un préjudice, sauf à effectuer un contrôle de proportionnalité au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme (Civ. 3ème, 19 décembre 2019, n° 18-25.113, dans le cas d’une construction empiétant sur l’assiette d’une servitude de passage

8: L’avocate générale [FR] suggère, dans son rapport, de distinguer l’empiétement-accaparement de l’empiétement-atteinte

).

83. La violation d’une servitude de vue a pu également donner lieu à la démolition de la construction contrevenante, lorsque la suppression des vues litigieuses est impossible (Civ. 3ème, 5 novembre 1970, n° 69-10.593) ou en cas de surélévation construite trop près d’ouvertures acquises par l’effet de la prescription (Civ. 1ère, 14 janvier 1963, n° 61-10.435). Mais ces décisions assez anciennes apparaissent aujourd’hui éloignées du pragmatisme récemment affiché par la Cour de cassation.

84. Il sera donc fait droit au contrôle de proportionnalité demandé.

85. En l’espèce, il convient d’abord de relever que la construction litigieuse, qui consiste en une résidence d’habitation certes secondaire

9: Les appelants évoquent son utilisation en locations saisonnières, ce qui semble établi par une annonce AirBnb produite aux débats

, n’aboutit pas à un accaparement de la propriété d’autrui, mais à une atteinte à une servitude de vue.

86. Cette atteinte est limitée à trois ouvertures donnant sur : un WC, un séjour et une cage d’escalier. Il n’y a donc qu’une pièce de vie qui soit impactée (diminution de la lumière, perte de son caractère traversant) et encore dispose-t-elle déjà de la luminosité de deux fenêtres s’ouvrant sur la [Adresse 26] (celle donnant sur l'[Adresse 19] irrigue la cuisine attenante mais la cour ignore si cette dernière est ouverte sur le séjour). Le WC est de son côté rendu aveugle et la cage d’escalier, dont la fenêtre du rez-de-chaussée avait déjà été obturée sans que cela donne lieu à discussion, a vu sa luminosité considérablement réduite. Ces deux dernières pièces nécessitent un éclairage électrique pour leur utilisation mais peuvent recevoir de nouveau une lumière naturelle contre travaux.

87. Les appelants ne versent aux débats que des photographies ne rendant pas compte des conditions dans lesquelles elles ont été prises, alors qu’un procès-verbal de constat d’huissier aurait été plus parlant. Leur examen ne permet pas de considérer que l’atteinte à la servitude de vue ait des répercussions irrémédiables sur le bâtiment A. Concernant plus précisément le séjour / salle à manger, la cour observe que la fenêtre occultée était de faible largeur et localisée entre une porte adjacente et un meuble, ce qui atténuait la source de lumière pour la pièce, laquelle, à l’examen des photographies, reste correctement éclairée, en tout cas parfaitement vivable. Enfin, ces ouvertures, situées au nord-ouest, ne bénéficiaient d’un ensoleillement que de façon résiduelle, en fin de journée.

88. La solution de la démolition apparaît, dans ces conditions, disproportionnée, dès lors que l’allocation de dommages et intérêts est suffisante pour compenser les préjudices allégués.

89. Le chef du jugement ayant débouté Mme [N] et les époux [B] de leur demande de démolition sera confirmé.

2 – les dommages et intérêts :

a) réclamés par Mme [N] :

— la perte d’agrément :

90. Pour la perte des ouvertures dans les WC et le séjour, Mme [N] sollicite le paiement d’une somme de 40.000 €. Le tribunal a fait droit à cette demande à hauteur de 20.000 €.

91. Le WC ne dispose plus que d’un éclairage électrique et ne bénéficie plus d’une aération naturelle. Le séjour a incontestablement perdu en agrément (plus d’aération traversante possible, moins de lumière), situation qu’il faut toutefois relativiser par la présence de deux autres fenêtres sources de luminosité et par la petite taille de l’appartement (27 m² de surface habitable, pour une superficie au sol de 37 m² sur deux niveaux les combles ayant été aménagés à l’usage de chambre). A cela s’ajoute une sensation d’enfermement (qui existera tant que des travaux ne seront pas faits) liée à la présence de parpaings en lieu et place des ouvertures.

92. La perte d’agrément sera compensée par l’octroi d’une somme de 20.000 €.

— la perte de valeur :

93. Mme [N] sollicite le paiement d’une somme de 10.000 € pour compenser la perte de valeur de son appartement. Le tribunal a fait droit à cette demande.

94. Elle produit un avis de l’agence [Adresse 22] du 19 juin 2015 qui fait état d’une valeur de l’appartement de 95.000 € en tenant compte des fenêtres bouchées, alors qu’il aurait pu se négocier 105.000 € dans la situation antérieure

10: À noter qu’un avis de l’agence Avis Immobilier du 28 juin 2013 évaluait le bien entre 125.000 € et 135.000 € net vendeur

.

95. La cour fera droit à sa demande.

— les travaux :

96. Mme [N] réclame le paiement de la somme de 10.000 € au titre des travaux entrepris par suite du bouchage de ses ouvertures. Le tribunal a fait droit à cette demande.

97. Elle verse aux débats des devis établis par des professionnels du bâtiment en vue de pallier les effets inesthétiques de l’obstruction des deux fenêtres par des parpaings mais aussi de percer une nouvelle fenêtre dans les WC.

98. La reprise des deux ouvertures nécessite la réfection des deux pans de mur concernés, mais pas des autres pans de mur des pièces concernées, contrairement à ce qu’indique Mme [N].

99. Au regard des devis produits (SAS Monsifrot Grueau du 23 juin 2015 pour 3.446,03 €, [VX] [V] du 8 juillet 2015 à hauteur de 6.369 €), il sera alloué à Mme [N] la somme de 7.500 €.

— le préjudice moral, le préjudice de jouissance et le trouble anormal du voisinage :

100. Bien que curieusement organisées au sein du dispositif des conclusions des appelants, la cour croit comprendre que ces demandes ne sont pas formées uniquement en cas de démolition.

101. Mme [N] a pu légitimement subir un préjudice moral de la situation endurée. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

102. Les autres demandes seront écartées comme faisant double emploi avec les préjudices traités.

103. Le jugement sera infirmé sur le quantum des réparations, lesquelles seront limitées à la somme de 38.500 €.

b) réclamés par Mme [N] et les époux [B] en leur qualité de copropriétaires :

— le préjudice d’agrément :

104. Mme [N] et les époux [B] estiment que la privation de lumière naturelle dans la cage d’escalier entraîne une perte d’agrément.

105. Toutefois, cette partie commune ne constitue qu’un lieu de passage et non un lieu de vie. La cour mesure mal quel agrément des copropriétaires pourraient ressentir à utiliser une cage d’escalier. Il ne sera pas fait droit à ce chef de demande.

— le préjudice moral, le préjudice de jouissance et le trouble anormal du voisinage :

106. Le préjudice moral allégué n’est pas établi. Les autres demandes seront par ailleurs écartées comme faisant double emploi avec le préjudice d’agrément.

107. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué à chaque copropriétaire la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

c) réclamés par le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] :

108. Le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] sollicite le paiement d’une somme de 7.031,31 € au titre des travaux de reprise. Le tribunal avait fait droit à cette demande à hauteur de 4.800 €.

109. Selon le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7], il est nécessaire de procéder à la réalisation de travaux visant à cacher la fenêtre obstruée dans l’escalier et à créer un puits de lumière destiné à limiter le préjudice résultant du maintien de l’obstruction.

110. Ces travaux comprendraient l’enlèvement de la menuiserie, le rebouchage de l’ouverture dans le mur, la pose d’un revêtement mural uniforme sur le mur ainsi que la création d’un puits de lumière. Le montant des travaux a été évalué en janvier 2017 à 4 687,54 € (sur la base de trois devis produits, celui de M. [D] du 18 janvier 2017 pour 2.134 €, celui de M. [A] du 4 janvier 2017 pour 231 € et celui de M. [A] du 27 septembre 2016 pour 2.322,54 €), somme actualisée en 2020 à 4 800 €. Le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] l’a réactualisée à 7.031,31 € en tenant compte d’une augmentation moyenne sur les travaux entre 2017 et 2024 est d’environ 50%.

111. En vertu du principe de réparation intégrale, les travaux décrits sont de nature à remettre la cage d’escalier dans sa situation antérieure.

112. Il sera fait droit à cette demande.

Sur l’action récursoire des époux [X]

113. Pour solliciter l’infirmation du jugement concernant l’action récursoire des époux [X], M. [I] [S] ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept soulève la prescription spéciale de l’article L. 225-254 du code de commerce. La dissolution de la société Home Concept et la clôture des opérations de liquidation ont été publiées, formalités ayant précisément pour objet d’informer les tiers, aucune déloyauté procédurale ne pouvant être retenue contre lui pour contrarier le cours de la prescription.

114. Sur le fond, selon lui, aucune faute ne lui est imputable dans l’exercice de ses fonctions de liquidateur, notamment pas le fait de clôturer les opérations de liquidation alors qu’une procédure contentieuse est en cours. Il appartenait aux époux [X] de produire leur créance, ce qu’ils n’ont pas fait. Quand bien même serait-il reconnu comme ayant commis une faute, l’action en responsabilité est vouée à l’échec en l’absence de caractérisation d’un préjudice qui soit en lien causal avec cette prétendue faute qui consisterait à avoir clôturé la liquidation sans attendre l’issue du procès. En aucun cas, la responsabilité du liquidateur ne vient se substituer à celle de la société liquidée. S’il devait avoir engagé sa responsabilité, cela n’implique pas qu’il ait à prendre en charge personnellement la dette de la société liquidée, mais que soit examiné le préjudice subi du fait de ce manquement. En toute hypothèse, seule la perte de chance de voir réglée une créance pourrait être indemnisée.

115. Or, la question des vues a été évoquée par le maître d’oeuvre avec les époux [X] qui ont affirmé bénéficier d’une servitude de non-vue depuis plus de trente ans, la société Home Concept n’ayant pas à se renseigner au-delà sur un bien dont l’historique était parfaitement connu des maîtres de l’ouvrage, toutes les parties étant par ailleurs ignorantes de la situation de copropriété de l’ensemble immobilier. D’ailleurs, de fait, les travaux se sont déroulés sans difficulté, notamment lorsque Mme [N] a proposé à la société Borsa, chargée du gros-oeuvre, de retirer elle-même le volet de son séjour qui pouvait gêner les travaux. La connaissance de la situation par les époux [X] constitue à tout le moins une cause étrangère exonératoire, au moins partiellement, de la responsabilité de la société Home Concept.

116. Selon M. [I] [S], il n’est nullement démontré que la société Home Concept aurait été en capacité de régler la créance en cause, qui aurait certainement entraîné une liquidation judiciaire, laquelle se serait clôturée par une insuffisance d’actifs. La perte de chance d’être réglé d’une créance du fait de sa prétendue faute n’est donc aucunement établie, et certainement pas à hauteur de 100 % de la condamnation.

117. De leur côté, les époux [X], pour demander la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que M. [I] [S], ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept, sera tenu de les garantir de toutes les conséquences du jugement, indiquent qu’il a engagé sa responsabilité au visa des dispositions de l’article L. 237-12 du code de commerce en ayant sciemment omis d’inclure leur créance dans les comptes de la société malgré sa connaissance de la procédure judiciaire, leur préjudice étant équivalent aux condamnations qui auraient pu être prononcées contre la société Home Concept, leur action n’étant pas prescrite comme courant à compter de la révélation du fait dommageable en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, lorsque ce fait a été dissimulé, ce qui a été le cas de l’existence de la liquidation amiable. Pour les époux [X], M. [I] [S] a ainsi engagé tant sa responsabilité de liquidateur que sa responsabilité personnelle.

Réponse de la cour

118. Aux termes de l’article L. 237-2 du code de commerce, 'la société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit sauf dans le cas prévu au troisième alinéa de l’article 1844-5 du code civil. Sa dénomination sociale est suivie de la mention 'société en liquidation'.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci.

La dissolution d’une société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés'.

119. L’article L. 237-12 dispose que 'le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions.

L’action en responsabilité contre les liquidateurs se prescrit dans les conditions prévues à l’article L. 225-254'

120. L’article L. 225-254 prévoit que 'l’action en responsabilité contre les administrateurs ou le directeur général, tant sociale qu’individuelle, se prescrit par trois ans, à compter du fait dommageable ou s’il a été dissimulé, de sa révélation. Toutefois, lorsque le fait est qualifié crime, l’action se prescrit par dix ans'.

121. En l’espèce, M. [I] [S] a été mis en cause 'ès qualité de liquidateur de la société Home Concept'. C’est en cette qualité qu’il a formalisé une déclaration de saisine. Toutes les parties concluent contre lui en cette qualité, qui ne le conduit, en tout et pour tout, qu’à représenter la société Home Concept dans le cadre de la procédure pour les besoins de la liquidation.

122. L’examen de ses fautes commises dans le cadre de la liquidation amiable supposerait que M. [I] [S] fût mis en cause à titre personnel, c’est-à-dire ès nom, et non ès qualité.

123. Cette abstention, qui pose une difficulté procédurale qu’aucune partie n’a entendu soulever, entraîne la question de la recevabilité de l’action récursoire, que les époux [X] mènent sous le seul angle de la responsabilité du liquidateur.

124. La problématique étant relevée d’office, il conviendra d’inviter les parties intéressées à conclure sur ce point et de renvoyer l’affaire à l’audience du 19 mai 2025 à 14 heures.

125. Ni Mme [N], ni les époux [B], ni le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] n’étant concernés par l’action récursoire des époux [X], il conviendra d’ordonner la disjonction et de dire que l’instance se poursuivra uniquement entre les époux [X] et M. [I] [S] ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept.

Sur les dépens

126. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront confirmées. Les époux [X], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

127. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. L’équité commande de faire bénéficier Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ensemble à hauteur de 3.000 € pour les frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, sur renvoi de cassation et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 10 février 2020,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 25 novembre 2021,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2023,

Ordonne la jonction des instances n° 24/343 et 24/499 sous le n° 24/343,

Donne acte à Mme [IF] de son désistement d’instance,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 10 février 2020 à l’exception de la liquidation des préjudices invoqués par Mme [N], les époux [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7],

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum M. [NL] [X] et Mme [KU] [M] épouse [X] à payer à Mme [W] [N] la somme de 38.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices (préjudice d’agrément, perte de valeur et travaux),

Condamne in solidum M. [NL] [X] et Mme [KU] [M] épouse [X] à payer au syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] la somme de 7.031,31 € à titre de dommages et intérêts en réparation des travaux,

Déboute Mme [W] [N] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute M. [YL] [B] et Mme [O] [R] épouse [B] de leurs demandes indemnitaires,

Y ajoutant,

Ordonne la disjonction relativement à l’action récursoire des époux [X],

Dit qu’elle se poursuivra uniquement entre les époux [X] et M. [H] [I] [S] ès qualité de liquidateur amiable de la société Home Concept,

Renvoie sur ce point la cause et les parties à l’audience de plaidoiries du 19 mai 2025 à 14 heures,

Invite les parties intéressées à conclure sur la recevabilité de l’action récursoire de M. [NL] [X] et Mme [KU] [M] épouse [X] à l’encontre de M. [I] [S] qui n’est mis en cause qu’ès qualité et non à titre personnel dans la présente procédure,

Condamne in solidum M. [NL] [X] et Mme [KU] [M] épouse [X] aux dépens, en ce compris ceux de l’arrêt cassé,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne in solidum M. [NL] [X] et Mme [KU] [M] épouse [X] à payer à Mme [W] [N], M. [YL] [B], Mme [O] [R] épouse [B] et le syndicat secondaire de la copropriété de la parcelle [Cadastre 7] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE