ARRET

N°

X

C/

Y

FS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE
SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 14/05980

Décision déférée à la cour :
JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’ABBEVILLE DU
VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e BEREZIG substituant M^e Alice
A, avocat au barreau
D’AMIENS

APPELANT

ET

Madame B Y

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e WOIMANT substituant M^e Virginie
DE VILLENEUVE, avocat au barreau
D’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/001206 du 24/03/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 13 septembre 2016, l’affaire est venue devant M^me C D, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 novembre 2016.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Fabienne
BONNEMAISON, Président, M^me E
F et M^me C D,
Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la
Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 08 novembre 2016 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe

Le 08 novembre 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Fabienne BONNEMAISON, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Par jugement rendu du 28 novembre 2014, le tribunal d’instance d’Abbeville a prononcé la nullité du congé pour vendre délivré par M. X à M^me Y, le 28 mai 2013 et débouté celle ci de ses demandes d’indemnisation au titre de l’indécence du logement et de la réalisation de travaux.

Monsieur X a, suivant déclaration au greffe en date du 31 décembre 2014, interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions, transmises par voie électronique le 27 octobre 2015, M. X demande à la Cour de :

— dire et juger Madame Y particulièrement mal fondée en ses écritures, fins et prétentions ainsi qu’en son appel incident.

En conséquence, l’en débouter.

— dire et juger Monsieur Z
X recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu parle Tribunal d’lnstance d’Abbeville du 28 novembre 2014 en ce que le congé pour vendre délivré par Ministère d’Huissier de justice le 28 mai 2013 a été jugé nul,

Statuant à nouveau,

— dire et juger le congé pour vendre délivré à l’initiative de Monsieur X par ministère d’huissier de justice en date du 28 mai 2013 valide,

— constater la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation de Madame B
Y à effet du 31 janvier 2014,

En conséquence,

— ordonner, faute de départ volontaire de Madame B Y son expulsion des lieux loués, sis à Rue (80120) 17 Rue du Petit Versailles, ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et de l’assistance d’un serrurier.

— dire et juger que les frais qui seront induits par son expulsion, notamment les frais de garde meubles et de fourrière, seront exclusivement à la charge de Madame B Y,

— condamner Madame B Y au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer à compter du lsf février 2014, soit la somme de 99,10 , et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

— condamner Madame B Y à payer à Monsieur Z X une somme de 800,00 euros titre de dommages et intérêts en réparation de son abstention fautive et abusive d’avoir à quitter les lieux,

— condamner Madame B Y à payer à Monsieur X une somme de 1.000 euros au titre de l’Article 700 du code de procédure civile tant s’agissant de la procédure menée devant le
Tribunal d’lnstance d’Abbeville qu’en cause d’appel.

— condanmer Madame B Y aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront les débours exposés par Monsieur X et l’ensemble des frais nécessaires à la mise en 'uvre de la procédure d’expulsion et dont distraction est requise au profit de Maître Alice Cordier, Avocat
Associée de la SELAS Debruyne & A ' Juriconseil , Avocats aux offres de droit.

— débouter Madame B
Y de toutes prétentions contraires et confirmer les dispositions du jugement entrepris et non contestées par Monsieur X.

Dans le dernier état de ses conclusions transmises par voie électronique le 15 mai 2015, M^me Y demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en date du 28 novembre 2014 en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vendre, lequel a été délivré à Madame B Y le 26 février 2014;

En conséquence,

— débouter Monsieur Z
X de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame B Y de sa demande de dommages-intérêts pour absence de logement décent;

En conséquence,

— condamner Monsieur Z
X à verser à Madame G Y, la somme de 4 800 euros à titre de dommages-intérêts pour absence de logement décent,

— condamner Monsieur Z
X sous astreinte de 100 euros par jour de retard à effectuer les travaux de réfection des canalisations d’eau,

— condamner Monsieur Z
X à verser à Madame B Y la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive quant à la réparation des canalisations d’eau,

— condamner Monsieur Z
X à verser à Madame B Y, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2016 et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 septembre 2016 pour y être plaidée.

Pour l’exposé des moyens des parties examinés dans les motifs de l’arrêt, il est expressément renvoyé aux conclusions transmises le 27 octobre 2015 par l’appelant et le 15 mai 2015 par l’intimé.

Sur ce,

M^me Y est locataire depuis 1969 d’un immeuble sis à Rue, 17 rue du Petit Versailles que M. X a acquis en novembre 2009. Elle paie un loyer de 99,10 euros par mois.

Par acte d’huissier délivré la 28 mai 2013, M. X a fait délivrer à M^me Y un congé pour vendre.

Par assignation en date du 28 février 2014, M. X a assigné M^me Y devant le tribunal d’instance aux fins de faire constater la déchéance de plein droit de tout droit d’occupation de celle ci, obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à des dommages et intérêts.

En réplique, M^me Y lui opposait l’insalubrité du logement et demandait l’allocation de dommages et intérêts ainsi que la condamnation du bailleur à réaliser, sous astreinte des travaux.

Telles sont les conditions dans lesquelles est intervenu le jugement dont appel.

— Sur le congé pour vendre.

Au soutien de son appel, M. X fait valoir que le congé pour vendre, délivré le 28 mai 2013, est parfaitement valable, que le prix demandé est conforme à celui du marché ainsi que cela résulte de l’attestation d’une agence immobilière, de la vente d’un produit similaire dans la même rue. Il ajoute que son intention de vendre est réelle ainsi que cela ressort du mandat de vente qu’il a consenti à un professionnel.

Répliquant, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le prix de vente fixé par M. X est prohibitif pour être de près du double de celui proposé par l’ancienne propriétaire en 2007 et que le bailleur ne justifie d’aucune démarche en vue de la vente du bien, M^me Y conclut à la nullité du congé.

En vertu des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui ci doit être justifié soit, par sa décision de reprendre le bien ou de vendre le

logement, soit par un motif légitime , notamment l’inexécution des obligations du locataire.

La jurisprudence exige, en cas de vente que le prix ne soit pas dissuasif pour empêcher le locataire de se porter acquéreur et que le bailleur justifie de démarches positives pour réaliser la vente du bien.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— l’immeuble loué, depuis 40 ans par M^me Y est vétuste, non équipé d’une salle de bains et les sanitaires sont installés dans une dépendance au fond de la cour ( constat d’huissier en date du 2 décembre 2004 constituant la pièce 13 de la Scp
Villeneuve ),

— la précédente propriétaire avait fait une offre de vente de ce bien, le 10 avril 2007, au prix de 40 398 euros après négociation ( pièce 19 de la scp
Villeneuve) tandis que M. X a proposé le bien au prix de 80 000 euros le 28 mai 2013 ( pièce 1 de
Maître A )

— M. X justifie avoir vendu une maison située au 11 rue du Petit Versailles le 26 septembre 2012 au prix de 85 000 euros, composée au rez de chaussée d’un salon, d’une petite pièce cuisine et chambre et à l’étage un chambre, une salle de bains et un grenier,

— le constat d’huissier en date du 8 août 2014 comporte des photos faisant apparaître qu’au 15 rue du
Petit Versailles un immeuble très vétuste, composé au rez de chaussée d’une salle , d’un salon, d’une cuisine, d’une chambre et à l’étage d’une salle de bains et de deux chambres.( pièce 13 communiquée par Maître A ) à fait l’objet d’ un mandat de vente signé par M. X le 13 octobre 2013 pour un prix net vendeur espéré de 90 000 euros ( pièce 10),

— une attestation de valeur de l’immeuble occupé par M^me Y, établie le 27 mars 2015 évalue ce bien entre 70 000 et 80 000 euros et mentionne la nécessité de faire des travaux.

Il s’en déduit que le prix de vente proposé correspond globalement au prix du marché local actuel, M^me Y ne rapportant pas la preuve du caractère frauduleux du congé, le souhait de M. X de réaliser une plus value n’étant pas en soit illégal.

Par ailleurs, les diligences effectuées par le bailleur doivent s’apprécier une fois le logement libre de toute occupation.

M^me Y s’étant maintenue dans les lieux, il ne peut être fait grief à M. X de ne pas avoir consenti un mandat de vente à un professionnel de l’immobilier.

— Sur l’offre de relogement.

M. X soutient avoir respecté l’obligation de relogement mise à sa charge par la loi, en proposant à M^me Y un logement similaire mais rénové au 1 rue du Faubourg moyennant le paiement d’un loyer de 500 euros par mois et fait observer que celle ci ne justifie pas de démarches auprès de la caisse d’allocations familiales pour obtenir l’APL, ni ne communique des informations montrant que l’offre ne correspond pas à ses capacités financières.

M^me Y maintient qu’au regard de ses revenus de 862,61 euros mensuels, la proposition est inadaptée.

En vertu des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de reloger le locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le Smic en lui proposant un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Au cas d’espèce, la proposition de M. X, qui ne contient pas les charges locatives est inadaptée

aux possibilités financières de M. Y qui devrait vivre avec 362,61 euros mensuels, étant observé qu’ il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir effectué des démarches auprès de la Caf compte-tenu de son âge.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il prononce la nullité du congé et M. X débouté de ses demandes.

— Sur la demande d’indemnisation pour logement indécent et la réalisation de travaux sur les canalisations.

Sans contester l’absence de salle de bains et la caractère insalubre du logement, M. X fait valoir être propriétaire depuis 2009 et avoir en 2010 déposé un dossier auprès de l’Agence nationale de l’habitat en vue d’obtenir une subvention pour réhabiliter le logement, la modicité du loyer et de ses ressources ne lui permettant pas de supporter cette charge seul.

Le 7 juillet 2011, une réunion s’est tenue en présence de la société Pact Adrim qui a présenté le projet et précisé que cela aurait pour conséquence de porter le loyer de M^me Y de 99 ,10 euros à 360 euros, ce qu’elle a catégoriquement refusé.

Rappelant les dispositions du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques d’un logement décent, M^me Y oppose un constat d’huissier dressé en 2004 pour conclure à l’indécence du logement. Elle ajoute que le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent sans pourvoir augmenter le loyer et poursuit en rappelant avoir demandé en 2011 la réalisation de travaux de rénovation, sans effet.

L’insalubrité du logement occupé par M^me Y n’est pas contestée, ni le fait qu’elle occupe les lieux depuis 40 ans, sans bail écrit avec un loyer inchangé.

Il est également acquis que le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent.

Toutefois, le cour relève que le bailleur a envisagé un projet de rénovation pour un montant de 90 000 euros, ouvrant droit à une subvention, qu’est intervenue une réunion avec Pact Adrim mais que M^me Y s’est opposée à la réalisation du projet au motif que la réhabilitation aurait pour effet de porter son loyer à la somme de 360 euros mensuels, sans même se renseigner sur la possibilité d’obtenir une allocation logement.

Il ne peut donc être reproché à M. X d’avoir abandonné le projet et M^me Y invoquer un trouble de jouissance.

— Sur les demandes de réparation de la canalisation d’eau sous astreinte de 100 euros par jour et l’allocation de dommages et intérêts.

Faisant valoir être privée d’eau depuis 2014, M^me Y sollicite la condamnation du bailleur à faire les travaux.

Répliquant avoir fait intervenir un plombier le 6 janvier 2015 et que M^me Y est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2014 , M. X conclut au rejet de la demande.

Le bailleur doit supporter les charges résultant de l’entretien et du bon fonctionnement des canalisation.

Il ressort de la pièces 15 communiquée par M. X que celui ci s’est acquitté d’une facture d’un montant de 328,35 euros correspondant à l’intervention du plombier, le 6 janvier 2015 pour « la réparation d’une canalisation d’eau froide du compteur en cave jusqu’à la cuisine » .

La demande de M^me Y, qui ne justifie pas être encore privée d’eau, est, par suite, sans objet et doit être rejetée.

Ne justifiant pas d’avantage de la résistance abusive dont aurait fait preuve M. X , ni du préjudice qu’elle aurait subi, M^me Y sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Sur les demandes accessoires.

La nature du dossier commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. X aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

— confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu du 28 novembre 2014 par le Tribunal d’lnstance d’Abbeville,

Y ajoutant,

— rejette les demandes de M^me Y,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. X aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT