ARRET

N°

X

G

C/

Société GFA DU CHATEAU DE LANDIFAY

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 11 FEVRIER 2020

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N° RG 19/01580 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HHEF

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE LAON EN DATE DU 15 février 2019.

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e Catherine PINCHON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Madame F G épouse X

[…]

[…]

Représentée et plaidante par M^e Catherine PINCHON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

ET :

INTIMEE

Société GFA DU CHATEAU DE LANDIFAY

[…]

02100 SAINT-QUENTIN

Représentée et paidante par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2019 devant M^me O P-Q, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Février 2020.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M. H I

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me O P-Q en a rendu compte à la Cour composée en outre de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre,

M^me O P-Q, Conseillère,

et M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 11 Février 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, M^me O P-Q, Conseillère a signé la minute avec M^me Vanessa IKHLEF, Greffière.

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* *

DECISION

M. E X et M^me J G épouse X (les époux X) qui exploitent en vertu d’un bail rural à long terme qui s’est renouvelé diverses parcelles de terre sises sur les terroirs des communes de Landifay-et-Bertaignon ainsi que de Puiseux-et-Clanlieu développant une superficie totale 134ha 71a 62ca et qui appartiennent au […], ont saisi le 22 juin 2017 le tribunal paritaire des baux ruraux de Laon d’une action en contestation du congé aux fins de reprise que ce groupement leur avait fait délivrer par acte d’huissier du 10 mai 2017 aux fins de reprise pour exploiter par M^me B L épouse Z. Ce tribunal par jugement du 15 février 2019 a validé le congé, ordonné l’expulsion des preneurs faute de leur départ volontaire dans le mois de la signification du jugement et rejeté les autres demandes.

Par une déclaration reçue au greffe de la cour le 5 mars 2019 , les époux X ont formé appel de ce jugement.

A l’audience du 10 décembre 2019 à laquelle l’affaire a été fixée pour être plaidée, les époux X ont déposé des conclusions pour demander à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— de déclarer nul et de nul effet le congé qui leur a été délivré sdle 10 mai 2017,

— de dire qu’ils bénéficient d’un bail renouvelé à compter du 10 novembre 2018,

à titre subsidiaire pour le cas où la cour estimerait valable le congé,

— de surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention par le […] d’une autorisation définitive d’exploiter,

à titre infiniment subsidiaire,

— de voir désigner un expert avec mission de décrire et chiffrer les améliorations apportées au fonds loué,

— de condamner le […] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 2 500 € ainsi qu’aux entiers dépens.

Les appelants soulèvent la nullité formelle du congé au motif que la profession de M^me B L épouse Z n’est pas suffisamment renseignée par la seule mention de « comptable » y figurant.

Ils fondent également leur demande en nullité du congé sur des conditions de fond ; ils prétendent que M^me B L épouse Z ne satisfait pas la condition de détention de parts sociales du […] depuis neuf ans au moins contrairement à ce que prescrit l’article L.411-60 du code rural et de la pêche maritime (code rural) ; ils font valoir que détention s’entend de réunion de l’usus et du fructus que ne satisfaisait pas la seule qualité de nue-propriétaire de M^me B L épouse Z jusqu’au 19 décembre 2015, date à laquelle elle a acheté des parts sociales du […], cette acquisition qui suppose une contrepartie onéreuse se distinguant de la renonciation à usufruit dont elle a bénéficié sur une partie des parts. Ils reprochent aux premiers juges une erreur d’appréciation sur la notion de détention. Ils font valoir que le droit de reprise en application de l’article L.411-69 (sic) ne peut être exercé que sur les biens apportés en propriété et en jouissance, condition que ne remplit pas M^me B L épouse Z qui n’avait que la qualité de nue-propriétaire jusqu’en 2015.

Ils invoquent le non respect des prescriptions de l’article L.411-59 du code rural, faisant valoir que M^me B L épouse Z ne justifie pas d’un lieu d’habitation situé à proximité des biens loués, la location d’un studio dans la ville de Saint-Quentin à 30 km des biens repris est à une distance supérieure aux 20 km devant exister entre le lieu des biens repris et le siège de l’exploitation prévu par la schéma directeur régional en matière de contrôle des structures. Ils estiment qu’il n’est pas justifié que M^me B L épouse Z diposera des moyens matériels et financiers pour exploiter les 134 hectares que développent les biens dont la reprise est poursuivie, pointant le caractère succinct du devis relatif à l’achat de matériel et la modicité (50 000 € ) de la somme qu’accepte de prêter le Crédit Agricole au regard de la surface reprise. Ils relèvent que M^me B L épouse Z ne justifie pas pouvoir disposer à son usage exclusif de bâtiment d’exploitation, l’attestation versée aux débats montrant que ce hangar ne dispose pas d’accès séparé.

Sur la conformité de l’opération de reprise avec la réglementation sur le contrôle des structures, ils font valoir qu’ayant exercé un recours à l’encontre de l’arrêté préfectoral, le […] ne justifie pas d’une autorisation définitive. Au soutien de sa demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive, ils soutiennent qu’elle est recevable même si elle n’a pas été

formée in limine litis, ne s’agissant pas d’une exception de procédure mais d’une demande effectuée dans le souci d’une bonne administration de la justice, la cour pouvant ordonner d’office le sursis à statuer. Ils précisent que leur recours à l’encontre de l’arrêté préfectoral repose sur des moyens sérieux, celui-ci n’ayant pas pris en compte la double activité de M^me B L épouse Z ni les revenus qu’elle tire de cette activité.

Ils affirment que leur demande d’expertise pour déterminer le montant des indemnités de sortie est recevable car se rattachant avec la procédure de première instance dès lors qu’elle constitue la conséquence et l’accessoire des demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions, le […] demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

en conséquence,

— de valider le congé délivré le 10 mai 2017 à effet au 11 novembre 2018,

— d’ordonner l’expulsion des époux X et de tous occupants de leur chef des biens objets du congé au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de débouter les époux X de leurs demandes,

— de corriger l’erreur matérielle affectant le jugement dont appel s’agissant de l’allocatoin des frais irrépétibles dans les termes suivants:

« condamne M. E X et M^me J G épouse X à payer au […] la somme de 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile »,

y ajoutant,

— de condamner solidairement les époux X à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après avoir précisé que la profession de M^me B L épouse Z est bien renseignée, le […] soutient au visa des articles L.411-47 et L.411-60 du code rural qu’il est de jurisprudence constante que dans le cadre d’un congé aux fins de reprise délivré par une personne morale, il n’est pas exigé à peine de nullité que le congé fasse mention de la profession de l’exploitant au profit duquel la société reprend le bien.

Il ajoute que la profession de comptable de M^me B L épouse Z mentionnée au congé est exacte et qu’aucun texte ne prescrit d’indiquer le lieu de travail de l’associé qui exploitera les terres reprises ou de donner d’autres précisions sur les fonctions exercées, relevant de plus que les époux X savent parfaitement que M^me B L épouse Z travaille comme comptable à l’étude notariale de son époux.

Le […] affirme que l’absence d’indication au congé des fonctions de gérante d’une société civile immobilière familiale occupées par M^me B L épouse Z à titre non professionnel ne fait aucun grief aux époux X.

L’intimé rappelle que M^me B L épouse Z est associée du […] depuis sa création en 1982 en qualité de nu-propriétaire de 243 parts sociales et qu’elle acquis l’usufruit de ces parts sociales suite à la renonciation de l’usufruitier à son usufruit et qu’elle a

fait l’acquisition en pleine propriété d’autres parts sociales.

Au visa de l’article L.411-60 du code rural, le […] fait valoir qu’il suffit d’être associé de la société bénéficiaire de la reprise pour pouvoir exploiter. Il ajoute qu’en cas de démembrement du droit de propriété, seul le nu-propriétaire possède la qualité d’associé de sorte qu’elle détient les parts sociales du […] depuis plus de neuf ans et peut donc bénéficier du congé aux fins de reprise dans le cadre de ce groupement.

Il précise que la condition de détention depuis plus de neuf ans n’est requise que dans le seul cas où les parts ont été acquises à titre onéreux ; or, tel n’est pas le cas en l’espèce, M^me B L épouse Z ayant acquis en 2015 à titre gratuit l’usufruit des parts sociales dont elle est nue-propriétaire depuis 1982.

Il relève la confusion que font les époux X entre la propriété ou la jouissance des biens immobiliers appartenant au […] et la propriété ou la jouissance des parts sociales de ce groupement.

Il soutient que M^me B L épouse Z satisfait à toutes les conditions de la reprise, ayant la capacité professionnelle ; il précise que cette dernière lorsque le congé sera validé quittera son emploi de comptable qu’elle occupe à temps partiel et remarque que les fonctions qu’elle a ainsi occupées sont un gage de bonne gestion de son exploitation future.

S’agissant des moyens matériel, le […] se prévaut de l’existence d’un accord de financement émanant d’un établissement bancaire d’un montant de 390 000 € qui permettra à M^me B L épouse Z d’acquérir le matériel agricole correspondant au devis produit. Il reproche aux époux X de faire un procès d’intention en sous-entendant au motif que l’accès au bâtiment d’exploitation dont disposera M^me B L épouse Z se fera par l’exploitation de M. A que ce dernier sera amené à exploiter les biens repris. Il fait valoir qu’un détournement de l’opération de reprise est sanctionné le cas échéant par le biais du contrôle a posteriori prévu à l’article L.411-66 du code rural. Il fait valoir qu’il ne peut pas d’avantage a priori être suspecté de la réalité du lieu d’habitation qu’occupera M^me B L épouse Z dans la ville de Saint-Quentin. Il rappelle que la distance de plus 20 kms et qu’en l’occurrence le préfet et la commission d’orientation agricole (CDOA) ont estimé que le logement de M^me B L épouse Z à Saint-Quentin permet l’exploitation effective des parcelles.

Il affirme que l’opération de reprise est conforme à la réglementation sur le contrôle des structures, ayant obtenu une autorisation d’exploiter à la date d’effet du congé selon un arrêté du 20 septembre 2018.

Rappelant que le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur la demande d’autorisation d’exploiter est facultative et que leur recours n’est aucunement suspensif, n’ayant même pas cru utile de diligenter un référé administratif aux fins de suspension, le […] soulève au visa des articles 73 et 74 du code de procédure civile l’irrecevabilité de cette demande de sursis à statuer en raison de son caractère tardif.

Il s’oppose à la demande d’expertise relative aux indemnités de sortie formée pour la première fois devant la cour, soulevant son irrecevabilité du fait de son caractère nouveau, réfutant qu’une telle demande puisse être accessoire à une demande en nullité d’un congé aux fins de reprise. Il ajoute que les époux X ne sont pas recevables à présenter pour la première fois devant la cour des prétentions qui seraient le prolongement ou l’accessoire de la demande de résiliation de bail que lui-même poursuivait devant le tribunal.

Il conclut au débouté de cette demande en raison de l’indigence des moyens de preuve apportés par les époux X au soutien de celle-ci.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Aux termes de l’article L411-60 du code rural, « les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. »

Afin que le preneur puisse être renseigné sur les conditions de la reprise et notamment s’assurer que la personne associée de la personne morale qui exerce la reprise sera en mesure d’exploiter conformément aux prescriptions des articles L.411-58 et L.411-59 du code rural, il y a lieu de transposer à la personne de cet associé les mentions exigées à peine de nullité par l’article L.411-47 de ce code concernant le bénéficiaire de la reprise, à savoir ses nom, prénom, âge, domicile et profession ainsi que le lieu d’habitation que devra occuper après la reprise celui-ci.

Il est indiqué au congé que « l’exploitation des biens repris par le […] sera assurée par l’un de ses associés ayant cette qualité depuis le 14 décembre 1982, à savoir M^me B, C, M N épouse Z, âgée de 46 ans pour être née le […] à […], de nationalité française, actuellement comptable, demeurant à ce jour […]. » Plus loin, il est précisé que cette dernière « cessera à cette fin à la date d’effet du congé son actuelle activité de comptable », qu’elle « habitera après la reprise au 6 rue Labbey de Pompières 02100 Saint-Quentin. Elle sera donc à proximité des biens repris, ce qui en permettra l’exploitation directe. »

L’indication que M^me B L épouse Z occupe la profession de comptable est complétée par la précision qu’elle cessera cette activité lors de la reprise ; elle permet de renseigner suffisamment les preneurs sur la situation professionnelle de M^me B L épouse Z tant à la date de délivrance du congé qu’à sa date d’effet et donc sur sa compatibilité avec l’exploitation des biens repris dans les conditions de l’article L.411-59 du code rural ; par ailleurs, aucun texte ne prévoyant que doit figurer au congé le lieu de travail du bénéficiaire de la reprise, cette absence d’indication n’a pas été de nature induire les preneurs en erreur.

La fonction de gérant d’une société civile immobilière constitue un mandat social et non une activité professionnelle ; elle ne donne lieu bien souvent à aucune rémunération lorsqu’il s’agit de société dont les membres sont issus de la même famille ; aucune obligation ne pesait sur le bailleur d’en faire mention au congé de sorte que la nullité formelle du congé ne saurait être accueillie de ce chef.

Partant, c’est à juste titre que les premiers juges ont rejeté le moyen de nullité du congé tiré d’un vice de forme.

Le bail initial reçu le 10 février 1991 contient une clause intitulée « origine de propriété » qui fait état que les biens loués appartiennent au […] aux termes de ses statuts qui ont été établis selon un acte authentique reçu le 2 novembre 1982 ce que permet, en l’occurrence, de confirmer la lecture de ses statuts.

Il s’en suit que la première condition prévue par l’article L.411-60 du code rural tenant à un apport au

[…] en propriété ou en jouissance depuis au moins neuf ans des biens dont il poursuit la reprise est largement remplie.

Si l’exploitation des biens repris par une personne morale doit aux termes de cet article être assurée par un de ses associés, ce texte n’exige pas de ce dernier une participation minimum au capital de cette personne morale. En l’espèce, il résulte des statuts du […] que M^me B L épouse Z en est associée depuis sa constitution qui remonte à l’année 1982 alors qu’elle était encore mineure, sa mère agissant comme administratrice légale ayant fait pour son compte l’apport du tiers indivis en nue propriété de cinq parcelles de terre sises sur le terroir des communes de Landifay et de Bertaignemont d’une superficie totale de 40ha 45a 61ca, M. R-H N en conservant l’usufruit. Cet apport a donné lieu à l’attribution à son profit de 246 parts sociales.

M. R-H N par un acte notarié du 19 novembre 2015 a renoncé à l’usufruit qu’il détenait sur ces parts sociales comme l’atteste Maître D, notaire à Couzeaucourt qui a reçu cet acte qui précise que cette renonciation s’est faite par une donation et constitue un acte à titre gratuit.

La condition d’une durée de détention de neuf ans au moins des parts sociales de la personne morale exerçant la reprise par l’associé qui sera amené à exploiter n’est exigée aux termes de l’article L.411-60 du code rural que pour les acquisitions à titre onéreux ; ayant été démontré que la détention par M^me B L épouse Z de 246 parts sociales de cette personne morale ont été acquises à titre gratuit, la condition d’une durée de détention de neuf ans au moins ne s’applique pas à M^me B L épouse Z ; dès lors peu importe que la réunion de l’usufruit et de la nue propriété de ces 246 parts sociales remonte à moins de neuf années de la date d’effet du congé et que M^me B L épouse Z ait également acquis par l’acte du 19 novembre 2015 à titre onéreux d’autres parts sociales du […] comme en fait état l’attestation notariée.

En conséquence pour les motifs qui précèdent qui se substituent à ceux retenus par les premiers juges, M^me B L épouse Z en ce qu’elle est associée du […] et détient des parts sociales de cette personne morale acquises à titre gratuit peut exploiter les biens dont cette personne morale poursuit la reprise ce qui ne préjuge pas que cette dernière répond aux conditions de fond pour exploiter ces biens et dont dépend la validation du congé ainsi qu’il va être examiné ci-après.

En effet, en application de l’article L.411-60, l’exploitation assurée par l’un des associés de la personne morale qui exerce la reprise doit être conforme notamment aux prescriptions de l’article L.411-59 du code rural qui dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

Cette dernière disposition complète celles figurant à l’article L.411-58 selon lesquelles « si la reprise

est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.

Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé.

(…)

Lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société. »

Il est de principe que l’ensemble de ces conditions de fond relatives à l’exploitation des biens repris s’apprécie à la date d’effet du congé qui est supposée être celle de la reprise.

Il n’est pas discuté en l’occurrence que M^me B L épouse Z qui a obtenu le 5 janvier 2017 d’un brevet professionnel option responsable d’exploitation agricole satisfait à la condition de capacité professionnelle.

Le pouvoir discrétionnaire que tient le juge de l’article L.411-58 du code rural d’ordonner même d’office le sursis à statuer dans l’attente d’une autorisation administrative d’exploiter définitive n’est pas empêché par la circonstance qu’une demande de sursis à statuer n’ait pas été formée in limine litis. Partant, l’exception de procédure soulevée par l’intimé tenant au caractère tardif de la demande de sursis à statuer ne produit pas d’effet.

S’agissant de la conformité de l’opération de reprise à la réglementation sur le contrôle des structures, le […] justifie d’une autorisation d’exploiter sur les biens faisant l’objet de la reprise selon un arrêté préfectoral du 26 septembre 2018.

Cet arrêté préfectoral n’est toutefois pas définitif, les époux X et la SCEA de la Vallée Rochette à la disposition de laquelle ces derniers ont mis les biens donnés à bail ayant formé devant le tribunal administratif d’Amiens un recours motivé par une erreur de droit et une erreur manifeste d’appréciation de l’article 1 du schéma directeur régional des exploitations de Picardie ; comme en justifient les appelants, ce recours a été déposé au greffe de ce tribunal le 17 octobre 2018, soit dans le délai de recours indiqué sur l’arrêté.

Si le sursis à statuer depuis la modification de l’article L.411-58 du code rural par l’ordonnance n°2006-870 du 13 juillet 2006 n’est plus qu’une faculté, le juge judiciaire n’étant pas juge de la légalité des actes administratifs, au vu de la superficie des biens repris (plus de 134ha) par rapport à la superficie exploitée par la SCEA de la Vallée Rochette (227ha) et de l’importance des conséquences économiques de la reprise sur cette exploitation, il est opportun de faire droit à la demande des preneurs de sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur la demande du […] d’autorisation d’exploiter les biens donnés à bail aux époux X.

Dans l’attente, les autres demandes sont réservées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Rejette le moyen de nullité du congé délivré le 10 mai 2017 par le […] tiré d’un vice de forme ;

Dit que M^me B L épouse Z en ce qu’elle est associée du GFA du Château de

Landifay et détient des parts sociales de cette personne morale acquises à titre gratuit peut exploiter les biens dont cette personne morale poursuit la reprise ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente d’une décision définitive sur la demande du […] d’exploiter les biens faisant l’objet du congé ;

Réserve les dépens.

Le Greffier, La Conseillère pour la Présidente empêchée,