COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU :07 AVRIL 2022

N° RG 21/00956 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L6IA

Y X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009246 du 06/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

D E

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009247 du 06/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

A B

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 07 avril 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BERGERAC (RG : 11-20-21) suivant déclaration d’appel du 17 février 2021

APPELANTS :

Y X

née le […] à ANGERS

de nationalité Française,

demeurant […]

D E

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

Représenté par M^e Julie GABINSKI, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE :

A B

née le […] à CAVAILLON

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentée par M^e Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 février 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, M^me A B a donné à bail à M^me Y X et M. D E (ci-après dénommés les consorts X-E) un local à usage d’habitation situé […], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros dont 20 euros de charges.

L e 2 2 n o v e m b r e 2 0 1 9 , M m e Y a n n i c k M e l c h i o r a f a i t d é l i v r e r a u x c o n s o r t s X-E un commandement de payer la somme principale de 2 780 euros.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2020, M^me A B a fait assigner les consorts X-E devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac aux fins de condamnation à des loyers impayés et à titre de réparations locatives.

Le 30 juin 2020, les consorts X-E ont quitté le logement. Un procès-verbal de sortie des lieux a été dressé par huissier le même jour avec remise des clés.

Par jugement contradictoire du 1er décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac a :

- constaté la résiliation du contrat de location à la date d’expiration du commandement de payer soit le 22 janvier 2020,

- condamné solidairement les consorts X-E à payer à M^me A B la somme de 3 264 euros au titre des loyers impayés, ainsi que la somme de 2 600 euros à titre d’indemnité d’occupation,

- dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-condamné in solidum les consorts X-E à payer à M^me A B la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné in solidum les consorts X-E aux dépens, en ce compris la moitié des frais d’huissier d’état des lieux de sortie,

-ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que les locataires ne contestaient pas devoir les sommes de 3 264 euros à titre de loyers impayés et de 2 600 euros à titre d’indemnités d’occupation, a rejeté la demande au titre des réparations locatives au motif de l’absence d’état des lieux d’entrée et celle en dommages et intérêts présentée par les locataires parce que les faits constatés par l’agent communal n’avaient pas empêché la jouissance de lieux.

Les consorts X-E ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 février 2021.

Par conclusions déposées le 12 mai 2021, ils demandent à la cour de :

- dire et juger bien fondées les demandes des consorts X-E,

En conséquence,

- constater que les consorts X-E ont donné congé à M^me A B par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 2020,

- constater que les consorts X-E sont redevables de la somme de 3 264 euros envers M^me A B au titre des loyers impayés entre le mois de novembre 2018 et le mois de janvier 2020,

- accorder aux consorts X-E un délai de paiement sur une période de deux ans à raison de mensualités à hauteur de 136 euros au titre du remboursement des loyers impayés,

- accorder aux consorts X-E un délai de paiement sur une période de deux ans à raison de mensualités à hauteur de 104,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation,
- constater que M^me A B n’a pas assuré aux locataires une jouissance paisible du logement, ni entretenu les locaux en état de servir à l’usage prévu, ni effectué les réparations nécessaires,

- c o n d a m n e r e n c o n s é q u e n c e M m e Y a n n i c k M e l c h i o r à v e r s e r a u x c o n s o r t s X-E la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par eux,

- dire n’y avoir pas lieu à condamner les consorts X-E sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ni aux dépens.

Par conclusions déposées le 26 mai 2021 comportant appel incident, M^me A B demande à la cour de :

- débouter les consorts X-E de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bergerac en date du 1er décembre 2020 (RG 11-20-000021) en ce qu’il a condamné :

- solidairement les consorts X-E à payer à M^me A B la somme de 3 264 euros au titre des loyers impayés et 2 600 euros à titre d’indemnité d’occupation,

- in solidum les consorts X-E à payer à M^me A B la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la totalité des dépens en ce compris la moitié des frais d’huissier d’état des lieux,

- infirmer le jugement de première instance pour le surplus et condamner solidairement les consorts X-E à payer à M^me A B la somme de 4 542,66 euros au titre des frais de remise en état,

- condamner in solidum les consorts X-E à payer à M^me A B la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi que les entiers dépens d’appel.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 31 janvier 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 14 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des loyers et indemnités d’occupation

En application de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

S’il incombe aux bailleurs de prouver l’obligation au paiement, c’est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu’il a payé.

Il n’est pas discuté entre les parties que le loyer résiduel a cessé d’être payé à compter du mois de novembre 2018, que le bail a été résilié par l’effet du commandement visant la clause résolutoire du 22 novembre 2019, le 23 janvier 2020, soit deux mois après, puisque ses causes n’ont pas été régularisées dans ce délai, et que M. F E et M^me Y X ont libéré les lieux le 30 juin 2020, laissant un arriéré tant à titre de loyers que d’indemnités d’occupation de 5 864 euros.

Une clause de solidarité étant prévue au bail, le jugement déféré qui a condamné solidairement M. F E et M^me Y X à payer à M^me A B la somme de 5 864 euros sera confirmé.

Sur la demande de M. F E et M^me Y X à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 dans sa version applicable au litige dispose que le logement doit notamment:

-être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Le ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

-les dispositifs d’ouverture et d’aération et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et du fonctionnement des équipements.

-les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R111-1-1 du code de la construction et de l’habitation bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le locataire d’un logement indécent subit nécessairement un préjudice.

Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe ab initio.

M. F E et M^me Y X font valoir pour l’essentiel que leur logement présentait plusieurs désordres et que la bailleresse pourtant avertie n’a pas entretenu les locaux ni effectué les réparations nécessaires.

M^me A B réplique pour l’essentiel qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris, que les désordres constatés sont uniquement dus au défaut d’entretien par les locataires ou qu’il aurait pu y être remédié par des menues réparations leur incombant.

En l’espèce, il résulte du courrier adressé par la direction de la Prévention-Sécurité-Salubrité de la ville de Bergerac à M^me X le 3 janvier 2020 que le logement présentait à la suite de sa visite du 9 décembre 2019:

-trace de salpêtre dans le séjour,

-absence totale d’aération dans les toilettes,

-chambre avec ouvrant donnant sur un garage fermé,

-traces de moisissure dans la salle de bains,

-joints isolants de la porte d’entrée de la fenêtre du séjour qui se décollent.

Si la raison de la présence de salpêtre dans le séjour et de moisissure dans la salle de bains est invérifiable au vu de ce rapport, il est constant que l’absence totale d’aération dans les toilettes, l’absence d’ouvrant donnant vers l’extérieur dans une chambre, et le décollage des joints isolants des ouvrants du séjour (dont il est précisé qu’il ne s’agit pas de mastic, qui serait alors à la charge des locataires) sont des points d’indécence au vu des textes susvisés.

Le courrier de la direction de la Prévention-Sécurité-Salubrité de la ville de Bergerac mentionne expressément qu’elle prévient le bailleur et lui demande quelles mesures il compte entreprendre pour mettre fin aux désordres.

Dès lors, il est justifié non seulement de manquements du bailleur qui n’a pas remédié à des points d’indécence mais aussi de points d’indécence présents lors de l’entrée dans les lieux ainsi l’absence d’ouverture donnant à l’air libre dans une chambre, absence de ventilation, qui ont causé à M. F E et M^me Y X un préjudice de jouissance.

Compte tenu du montant du loyer résiduel (242 euros), de la nature et de la durée des désordres, ce préjudice sera suffisamment réparé par l’allocation d’une somme de 1 200 euros.

Le jugement déféré qui a débouté M. F E et M^me Y X de leur demande en dommages et intérêts sera réformé .

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

'd’user paisiblement des lieux loués,

'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

'de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.
Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Du reste, le décret numéro 2016'382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale a pour objet d’imposer de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire et consacre donc les principes ci-dessus rappelés.

Il convient en outre de relever que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l’évaluation est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

Selon l’article 3'2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, un état des lieux est établi selon les modalités définies par un décret en conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

M^me A B se fonde sur l’état des lieux de sortie établi par l’huissier de justice qu’elle a mandaté pour faire état de dégradations locatives, précisant que les locataires ont conservé son exemplaire de l’état des lieux d’entrée.

M. F E et M^me Y X ne formulent aucune observation sur ce point.

La loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit la rédaction obligatoire d’un état des lieux d’entrée contradictoire.

En l’espèce , M^me A B ne justifie pas que cet état des lieux d’entrée a été dressé et le seul état des lieux de sortie, quand bien même il a été établi par huissier de justice et est contradictoire, ne peut faire la preuve de dégradations locatives, en l’absence de comparaison possible.

En revanche, il ressort de ce constat que des vitres ont été laissées sales et que la Vmc était encrassée.

Le préjudice subi par M^me A B sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 50 euros et le jugement déféré qui a débouté M^me A B de cette demande sera réformé.

Sur la demande de délais

En application de l’article 1343'5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner cette mesure à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêt ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables dettes d’aliments.

M. F E et M^me Y X sollicitent un délai de deux ans pour s’acquitter de leur dette à hauteur de la somme de 136 euros pour l’arriéré de loyers et de celle de 104,16 euros pour la somme due au titre des indemnités d’occupation.

M^me A B s’y oppose, considérant que cette demande est sans objet, les appelants bénéficiant déjà d’un plan de surendettement.

En l’espèce, M. F E et M^me Y X ne produisent que la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 28 juillet 2020 avec un état des créances portant la mention d’une dette de 3 542,59 euros à titre de loyers et une capacité de remboursement évaluée à 206 euros.

Néanmoins, M^me A B ne conteste pas que M. F E et M^me Y X ont bénéficié d’un plan de surendettement. Il sera donc jugé que M. F E et M^me Y X G leur dette conformément à ce plan.

Sur l’apurement des comptes entre les parties

En application de l’article 1347 du code civil, lorsque deux personnes sont créancières l’une de l’autre, il s’opère une compensation entre leurs dettes réciproques.

M. F E et M^me Y X restent devoir les sommes de 5 864 euros et 50 euros à M^me A B et M^me A B celle de 1 200 euros à M. F E et M^me Y X.

Après compensation, M. F E et M^me Y X seront solidairement condamnés à payer, compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail, la somme de 4 714 euros à M^me A B.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. F E et M^me Y X, prospérant en leur appel, M^me A B en supportera donc la charge.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. F E et M^me Y X de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et débouté M^me A B de sa demande au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau, dans cette limite,

Condamne M^me A B à payer à M. F E et M^me Y X la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Condamne solidairement M. F E et M^me Y X à payer à M^me A B la somme de 50 euros à titre de frais de nettoyage,

Après compensation, dit que M. F E et M^me Y X sont condamnés à payer à M^me A B la somme de 4 714 euros,

Y ajoutant,

Dit que M. F E et M^me Y X H leur dette conformément au plan de surendettement établi par la commission de surendettement de la Dordogne,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M^me A B aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,