ARRET

N°

[J]

C/

[O]

[M]

[E]

VA/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04101 – N° Portalis DBV4-V-B7F-IGC3

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LAON DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [K], [L], [F] [J]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par M^e Caroline JEAN, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007618 du 15/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANT

ET

Monsieur [X] [O]

né le [Date naissance 6] 1956 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [V] [M] épouse [O]

née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentés par M^e TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie LEFEVRE, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [P] [E]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assignée à personne le 03/11/2021

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 16 mai 2023, l’affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 août 2023.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 08 août 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

M. [X] [O] et son épouse, Mme [V] [O] née [M], sont propriétaires d’ une maison d’habitation à [Localité 9] (02) qu’ils ont loué, selon acte du 6 janvier 2012, à M. [K] [J] et à Mme [T] [C], moyennant un loyer mensuel de 515 €, à compter du 15 janvier 2012.

Le même jour, Mme [P] [E], mère de Mme [C], s’est porté caution des deux locataires pour la durée du bail 'reconduit deux fois pour la même durée'.

Mme [C], après avoir averti le bailleur, a quitté les lieux en mars 2016.

M. [J], bénéficiaire du RSA, rencontrait des difficultés à payer le loyer conduisant à un dossier de surendettement adopté le 27 décembre 2017, accordant un moratoire de 24 mois sur la dette de loyer et à une procédure de recouvrement forcé diligentée par M. et Mme [O] contre Mme [E].

Le 25 septembre 2020, les époux [O] délivraient un commandement de payer visant la clause résolutoire à M.[J] pour un arriéré de 1 384,73 €, dénoncé à Mme [E], la caution, puis les assignaient tous les deux devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon pour un arriéré de 839,12 €.

En mars 2021, faute de toute proposition de M. [J], la CAF suspendait le versement de l’aide au logement, puis régularisait et reprenait ses versements.

Par jugement du 14 mai 2021, dont M. [J] a relevé appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a :

— mis hors de cause Mme [E] dont l’engagement avait pris fin au 15 janvier 2021,

— condamné M. [J] à payer la somme de 839,12 € au titre des loyers et charges dus au 15 avril 2021, avec intérêts au taux légal à partir du jugement, outre une indemnité d’occupation égale au loyer,

— accordé des délais pour le paiement de ce retard, en 27 mensualités de 30 € chacune, outre le solde à la 28° mensualité,

— constaté la résiliation du bail, ordonné le départ du locataire, ordonné à défaut son expulsion, à défaut de respect des délais accordés.

La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.

Vu les conclusions notifiées par M. [J] le 11 avril 2022 sollicitant l’infirmation du jugement.

Celui-ci soutient que les causes du commandement du 24 septembre 2020 avaient été entièrement réglées par la caution, Mme [E], comme l’a constaté le premier juge et qu’à la date du 15 janvier 2021, 'la dette (avait) été entièrement réglée par Mme [E]'.

Au pire, il appartenant aux bailleurs de faire délivrer un nouveau commandement.

Il soutient qu’il n’y a pas lieu à constat de la résiliation du bail. Il souligne qu’il paye régulièrement la part de loyer qui lui incombe.

A titre subsidiaire il sollicite des délais de paiement sur 36 mois et non sur 28 mois.

Vu les conclusions en réponse et d’appel incident notifiées par M. et Mme [O] le 13 janvier 2021 visant à la confirmation du jugement sur le principe de la résiliation du bail, avec actualisation de la dette locative, et à son infirmation quant à l’octroi des délais accordés par le tribunal.

L’instruction a été clôturée le 14 décembre 2022.

MOTIFS

1. Sur le bien fondé de la résiliation du bail.

La cour prend acte de ce que les époux [O] ne remettent pas en cause le jugement en ce que celui-ci a mis hors de cause la caution, Mme [E].

Effectivement l’engagement de celle-ci avait une durée limitée à trois fois la durée du bail, soit jusqu’au 15 janvier 2021, neuf ans après l’entrée en vigueur du bail (pièce [O] 1, avant-dernière page), nonobstant l’impeccabilité de la motivation exprimée par le premier juge pour la mettre hors de cause, motivation que M. [J] ne peut faire glisser à son profit sans autre examen par la cour de la réalité de la régularisation des causes du commandement.

Le 25 septembre 2020, les époux [O] délivraient un commandement de payer visant la clause résolutoire à M.[J] pour un arriéré de 1 384,73 €.

Le commandement du 25 septembre 2020 (pièce D 6) est délivré sur la base du décompte de la créance tenu par l’agence qui gère la location, l’agence Arianne, produit en pièce D 13.

Ce décompte fait apparaître les paiements faits par M. [J] lui-même (301,28 €) et les paiements reçus directement de la CAF (254 € en général), ce qui donne une dette de loyer de 1078,56 €, à la charge de M. [J], qui a été malencontreusement augmentée d’un reliquat de 306,17 € (correspondant à 'un débit surendettement’ (') de 1543,17 € payé partiellement par Mme [E] pour 1 237 €).

Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de ces 306,17 € d’origine inexpliquée, pas plus d’ailleurs que de la clause pénale de 10 % incluse dans le commandement et de tenir qu’au 7 septembre 2016, la dette de M. [J] est de 1 078,56 €, ce qui est en sa faveur.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail que si le commandement de payer est resté infructueux deux mois après sa date. Le locataire dispose donc d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette y compris le loyer courant.

En l’espèce deux quittancements de 555, 28 € sont intervenus au 1er octobre et au 1er novembre 2020, soit un total de 1 110, 56 €, ce qui porte la dette, avec les 1 078,56 €, à la somme de 2 189,12 €.

Ont été payés par M. [J] et par la CAF, sur la période, selon le même décompte non contesté, 301,28 € deux fois de la part de M. [J] , et 254 € et 762 € par la CAF, soit 1 618,58 €, soit un solde impayé de 570,54 € au 25 novembre 2020.

M. [J] ne peut donc soutenir que les causes du commandement avaient été régularisées et que le constat de la résiliation est mal fondé.

Le jugement doit être confirmé en ce qui concerne le constat de la résiliation du bail.

2. Sur la suspension de la résiliation et les délais de paiement.

Il est exact que M. [J] justifie par la production de la copie de ses relevés de compte du paiement régulier du solde mensuel restant à sa charge (304,92 €) pendant toute l’année 2021, et atteste ainsi, malgré la modicité de ses revenus (RSA, 497,01 € par mois en janvier 2021), de sa capacité financière et morale à payer le solde du loyer.

Le décompte actualisé du bailleur (pièce D 20) reprend tous ces versements, sans erreur, contrairement à ce qui est indiqué par M. [J], le versement d’avril 2021 est en effet compté au 9 avril 2021 sous l’intitulé erroné 'remise CAF'.

En juillet 2022, au terme du décompte (pièce D 20), la CAF continue ses versements (256 €) et M. [J] parvient à honorer sa part (301,28 €).

Il est donc permis d’espérer une régularisation complète de sa dette, et de lui accorder des délais pour régulariser le solde, à actualiser (1144,49 € au 1er août 2022).

Le juridiction a bien apprécié la situation (30 € par mois pour un RSA de 497,01 € par mois en janvier 2021) et le jugement mérite d’ être confirmé.

Les dépens resteront à la charge de M. [J].

Les frais irrépétibles des bailleurs seront indemnisés à hauteur de 800 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon sauf :

— à actualiser la dette locative à la somme de 1144,49 € au 1er août 2022,

— à faire partir les délais de régularisation de la dette (30 € par mois) du présent arrêt, sous les conditions prévues par le jugement,

Condamne M. [K] [J] aux dépens d’appel et à payer une somme de 800 € à M. et Mme [X] [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT