ARRET

N°

S.A. CLESENCE

C/

[X]

GH/VB/NL/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATORZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03924 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I33I

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU QUATORZE AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A. CLESENCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Monsieur [T] [X]

né le 08 Mai 1983 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sophie ECHEGU SANCHEZ de la SELARL INTER BARREAUX AVOCATS ASSOCIES PARIS VAL D’OISE, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 05 septembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 14 novembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Nathalie LEPEINGLE, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2010, la SA d’HLM Clésence a donné à bail à M. [T] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 329,66 euros.

A compter de 2015, M. [X] a contacté sa bailleresse pour l’informer de l’apparition de fissures en façade devenues traversantes et occasionnant des dégradations à l’intérieur de l’habitation, en particulier dans la salle d’eaux.

Il a saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Beauvais qui a, par ordonnance rendue le 27 mars 2019, désigné un expert qui a déposé son rapport le 22 novembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2023, M. [X] a assigné la SA d’HLM Clésence devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais et a sollicité la condamnation du bailleur à effectuer un certain nombre de travaux à son domicile sous astreinte de 250 euros par jour de retard, la suspension du paiement du loyer et des charges jusqu’à la réalisation des travaux et le paiement de diverses sommes au titre de l’indemnisation de ses préjudices de jouissance.

Par jugement du 14 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais, après avoir constaté que l’intéressé a quitté les lieux loués, a :

déclaré irrecevable la demande de M. [X] en exécution des travaux à son domicile sous astreinte ;

déclaré irrecevable la demande de M. [X] en suspension du paiement des loyers et des charges ;

déclaré irrecevable la demande de M. [X] en réparation du préjudice de jouissance pendant les travaux de réparation ;

condamné la SA d’HLM Clésence à payer à M. [X] la somme de 24 933, 30 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement ;

condamné la SA d’HLM Clésence à payer à M. [X] la somme de 250 euros au titre du préjudice de jouissance du jardin ;

débouté M. [X] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

débouté M. [X] de sa demande en paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1er septembre 2023, la SA d’HLM Clésence a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 11 janvier 2024, la Première présidente de la cour d’appel d’Amiens a autorisé la SA d’HLM Clésence à consigner les montants des condamnations mises à sa charge par le jugement du 14 août 2023 entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, la SA d’HLM Clésence demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SA d’HLM Clésence à payer à M. [X] la somme de 24 933,30 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement ;

— condamné la SA d’HLM Clésence à payer à M. [X] la somme de 250 euros au titre du préjudice de jouissance du jardin ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Statuant des chefs infirmés,

— entériner l’offre d’indemnisation de la SA d’HLM Clésence au titre du préjudice de jouissance subi par M. [X] à hauteur de 1 145,35 euros et subsidiairement évaluer ce préjudice à l’aune du principe de réparation intégrale ;

— débouter M. [X] de toutes demandes plus amples et contraires ;

Quoiqu’il en soit,

— condamner M. [X] aux dépens d’appel et à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante soutient que :

— le rapport d’expertise mentionne que le logement n’est pas inhabitable et que les infiltrations d’air parasite ont cessé depuis le 25 février 2020,

— M. [X] s’est opposé à la réalisation de certains travaux,

— l’article 8 du décret du 30 juin 2021 prévoyant que le logement décent doit également prémunir l’habitation des infiltrations d’air parasite n’est pas applicable au contrat de bail conclu en 2010.

L’appelante soutient par ailleurs que des réparations ont été effectuées et que les fissures ne sont plus considérées comme traversantes depuis le 25 février 2020, ce qui modifie en conséquence le calcul du préjudice de jouissance.

La bailleresse estime que le préjudice de jouissance de M. [X] doit se calculer sur la surface de la salle de bain qui ne représente que 7% de la surface de l’immeuble et qu’il convient de proratiser le montant de l’indemnisation du préjudice sur cette base qui représente 25,51 euros par mois.

Elle ajoute que le préjudice de jouissance se calcule sur le loyer hors charges et hors taxes, que M. [X] a subi un préjudice de jouissance du fait de la fissure traversante entre octobre 2017 et 2020 et qu’ensuite et jusqu’à son départ, il n’a subi qu’un préjudice esthétique.

S’agissant du jardin, elle considère que le trouble de jouissance correspond à un mois et sept jours de privation partielle.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SA d’HLM Clésence à lui payer la somme de 24 933,30 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement ;

— condamné la SA d’HLM Clésence à lui payer la somme de 250 euros au titre du préjudice de jouissance du jardin ;

Y ajoutant,

condamner la SA d’HLM Clésence à lui payer la somme de 1 005,37 euros au titre du préjudice de jouissance du logement subi de décembre 2022 au 6 mars 2023 et celle de 4 575,80 euros au titre du préjudice de jouissance du jardin subi de mars 2021 à février 2022 ;

D’iInfirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande en dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de celle d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SA d’HLM Clésence à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et personnel subi ;

— condamner la SA d’HLM Clésence à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 2 000 euros en cause d’appel ;

— condamner la SA d’HLM Clésence aux entiers dépens.

Il affirme que l’appelante n’a pas respecté l’obligation qui lui incombe de lui fournir un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible, que son logement a été reconnu impropre à l’usage dès la première expertise menée par son assureur, que la bailleresse s’est montrée négligente et n’a pas fourni de devis ou de factures lors des expertises, que la SA d’HLM Clésence n’a pas justifié avoir respecté les prescriptions du géotechnicien, que l’expert ne s’est jamais déplacé pour constater la réalisation des mesures conservatoires et s’est basé sur des photos pour établir son rapport et conclure au calfeutrage des fissures.

M. [X] indique avoir quitté le logement le 28 avril 2023 en raison de l’inaction de sa bailleresse et qu’il convient d’indemniser son préjudice de jouissance jusqu’au 6 mars 2023, date à laquelle il a donné congé du logement.

Il ajoute qu’en raison des travaux menés à l’extérieur de l’habitation, M. [X] estime avoir perdu la jouissance de son jardin entre le printemps 2021 et le mois de février 2022.

Par ailleurs, M. [X] déclare avoir subi un préjudice moral depuis 2015 jusqu’à son départ, notamment chaque hiver alors qu’il chauffait son habitation difficilement. Il déclare également avoir dû organiser son temps de travail en fonction des divers rendez-vous et expertises.

Enfin, il conteste le rejet de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. A ce titre, M. [X] soutient que la responsabilité de la SA d’HLM Clésence a été retenue par le tribunal judiciaire et qu’il a dû engager des frais au soutien de ses prétentions, notamment les honoraires d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 5 septembre 2024.

SUR CE :

1. Il convient de constater que les dispositions par lesquelles M. [X] a été irrecevable de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte, de celle de suspension du paiement des loyers et charges et enfin de celle de réparation du préjudice de jouissance durant le travaux de réparation ne font l’objet d’aucune contestation en appel et sont donc définitives;

2. L’existence d’un préjudice subi par le locataire dans le jouissance de son logement n’est pas contesté en son principe.

Il ressort du rapport d’expertise que la salle de bains, en raison des fissures, du très mauvais état des peintures et du décollement des faïences 'n’est pas utilisable décemment’ et que les désordres constatés (importante fissure traversante générant des infiltrations d’eau dans la salle de bains) sont aussi de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage et à sa destination.

Le premier juge a, au vu de ces éléments, à bon droit et par une exacte appréciation non utilement remise en cause en appel, retenu que le bailleur a méconnu ses obligation découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ne faisant pas dans le logement les réparations nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux loués. Il a ensuite constaté que les travaux réalisés en 2020 par l’injection de résine dans les fissures affectant la mur de l’habitation n’ont pas mis fin aux désordres. Le premier juge a justement déduit de l’ensemble de ces éléments que le locataire, privé de l’usage normal d’une salle de bains, a subi un préjudice de jouissance devant être fixé à la somme mensuelle de 402,15 euros correspondant au loyer mensuel durant 62 mois de octobre 2017 et décembre 2022.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué à M. [X] la somme de 24 933,30 euros.

3. Il n’est soutenu aucun moyen ou argumentation ou produit aucun élément de nature à remettre en cause la juste appréciation par le premier juge, sur le base du rapport d’expertise, du préjudice subi par M. [X] qui a été privé de la jouissance du jardin attenant à son appartement durant le temps de travaux extérieurs, soit durant deux mois.

Le jugement sera confirmé en sa disposition lui allouant 250 euros à ce titre.

4. M. [X] ne démontre pas davantage que devant la premier juge avoir subi un préjudice personnel distinct de celui réparé au titre de la jouissance de son logement et de son jardin ou un préjudice moral qu’il ne précise au demeurant pas, la seule affirmation que la situation, qualifiée d’intolérable, a généré des inquiétudes et des préoccupations étant insuffisante à le démontrer.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande.

5. ²Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et le frais irrépétibles.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée à verser à M. [X] une indemnité de 1 500 euros pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SA Clésence aux dépens d’appel et à payer à M. [T] [X] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE