COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2025

N° RG 22/05151 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLQE

AFFAIRE :

Madame [T] [P] épouse [K]

C/

[I] [O]

et autre

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 22 Mars 2022 par le Cour d’Appel de VERSAILLES

N° RG : 20/05830

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mikaël KERVENNIC,

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [T] [P] épouse [K] – déclaration d’opposition – valant demande d’inscription au rôle à l’encontre de l’arrêt du 22.03.2022 rendu par la 4ème chambre 2ème section de la Cour d’Appel de VERSAILLES – n° RG 20/05830 – N° Portalis DBV3- V B7E UFME, arrêt lui-même statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 24 Septembre 2020 par le TJ de VERSAILLES – n° Chambre : 3 – N° RG : 16/10721

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mikaël KERVENNIC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 43

bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 78646-2023-003943 du 06/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]

APPELANTE

****************

Monsieur [I] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Anne BOURGEONNEAU de l’AARPI BONNIER SAINT-FELIX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0120

Madame [B], [A] [Z] [J] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Anne BOURGEONNEAU de l’AARPI BONNIER SAINT-FELIX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0120

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [O], M. [Y], Mme [R] [F], M. [N] et Mme [K] née [P] sont copropriétaires au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Mme [B] [O] est propriétaire du lot n° 1, M. [O] est propriétaire du lot n° 3 et Mme [K] est propriétaire du lot n° 4.

M. [O] occupe les fonctions de syndic non professionnel au sein de la copropriété.

Pendant plusieurs années, l’immeuble a subi des dégradations très importantes, à savoir des fissurations et des infiltrations. Selon ordonnance de référé en date du 13 décembre 2011, le président du Tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une expertise ; l’expert a déposé son rapport le 28 juillet 2015.

Soutenant que des désordres affectaient son appartement, Mme [K] a assigné devant le Tribunal de grande instance de Versailles le syndicat des copropriétaires, M. [O] ès-qualités de syndic, M. [Y], copropriétaire, et la Macif en sa qualité d’assureur de la copropriété, suivant actes des 20 septembre et 7 novembre 2016, afin de demander, notamment, l’exécution des travaux de remise en état, la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de diverses sommes au titre des frais de remise en état des planchers et du linteau fissuré d’une fenêtre de son appartement, ainsi que la réparation du préjudice de jouissance subi.

Mme [O] est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 24 septembre 2020, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté M. [O] de sa demande tendant au rejet des débats des pièces n° 34, 35, 36, 37, 39, 44 et 45 communiquées par Mme [K] ;

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des désordres ayant affecté l’appartement de Mme [K] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— constaté que les travaux de remise en état de l’immeuble préconisés par l’expert ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires ;

— débouté en conséquence Mme [K] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte et de désignation d’un expert ;

— débouté Mme [K] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté Mme [K] de ses demandes d’indemnisation et d’expertise au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

— débouté Mme [K] de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. [O], en qualité de syndic, et de M. [Y] ;

— condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41 179,47 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2020, suivant décompte arrêté au 5 mai 2020 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [O], Mme [O] et M. [Y] de toutes leurs demandes reconventionnelles formées à l’encontre de Mme [K] ;

— rejeté toutes les demandes formées à l’encontre de la MACIF ;

— débouté toutes les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

M. et Mme [O] ont interjeté appel suivant déclaration du 24 novembre 2020, intimant Mme [K]. La déclaration d’appel a été signifiée à celle-ci le 14 janvier 2021, et un procès-verbal de remise à l’étude a été dressé par l’huissier de justice instrumentaire.

Par arrêt rendu par défaut en date du 22 mars 2022, la Cour d’appel de Versailles a :

— confirmé le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle au titre de leur perte locative ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamné Mme [K] à payer à M. [O] la somme de 5 016 euros et à Mme [O] la somme de 3 705 euros, au titre de leurs pertes de loyer pour la période allant du 1er juin 2017 au 31 décembre 2018 ;

— condamné Mme [K] à payer à M. et Mme [O] la somme totale de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] aux dépens.

Par déclaration du 1er août 2022, Mme [K] a formé opposition à cet arrêt.

En ses conclusions notifiées le 3 août 2022, elle expose :

— que les époux [O] doivent être déclarés irrecevables en leurs demandes, car M. [O] dirige une SCI FAM MOND qui est bénéficiaire des loyers éventuels produits par les logements en cause ; que de plus, l’indemnisation serait à réduire eu égard à l’impact des impositions frappant les revenus locatifs ;

— que si M. [O] agit en tant que syndic, il lui appartient de justifier d’un vote de l’assemblée générale le mandatant ;

— que M. et Mme [O], appelants, n’ayant pas communiqué de pièce, ils sont infondés en leurs demandes et l’arrêt du 22 mars 2022 doit être rétracté ;

— que bien plus qu’elle, M. [O], qui est un professionnel de l’immobilier, connaissait les lieux, leur structure et leurs éventuels défauts ; que ce n’est que le 28 juillet 2015 qu’a été déposé un rapport d’expertise judiciaire ;

— que tant la copropriété que M. [O] en tant que syndic ont été inefficaces, alors que les travaux votés lors des assemblées générales de 1997 à 2018 n’étaient toujours pas exécutés par M. [O] en 2016 ;

— que pour sa part, elle n’a nullement participé à la survenance du sinistre ;

— que si des charges dues par elle étaient restées impayées, l’exception d’inexécution peut être opposée à la copropriété ; qu’il n’y a pas de lien entre l’existence d’un arriéré de charges et les désordres affectant l’immeuble ; que de plus, l’arrêt dont opposition a relevé que sa participation aux charges de la copropriété était de 17 % mais lui a imputé un taux de responsabilité nettement supérieur, de 30 % ;

— qu’il ne peut être tiré argument des votes négatifs qu’elle a formulés lors des assemblées générales ;

— que compte tenu de sa situation de fortune, elle nécessite des délais de paiement.

Mme [K] demande en conséquence à la Cour de :

— rétracter l’arrêt ;

— dire qu’elle n’est redevable d’aucune somme à M. et Mme [O] ;

— très subsidiairement, réduire toute indemnisation ; lui allouer des délais de paiement ;

— condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés par son conseil dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées le 12 décembre 2022, M. et Mme [O] répliquent :

— que les appartements dont s’agit leur appartiennent en propre et ne font pas partie du patrimoine de la SCI dans laquelle ils sont par ailleurs associés ;

— que M. [O] n’agit pas au nom du syndicat des copropriétaires mais en son nom personnel ;

— que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] à ce sujet l’a été très tardivement, si bien que des dommages-intérêts peuvent lui être réclamés comme il est dit à l’article 123 du code de procédure civile ;

— que lors de l’instance ayant abouti à l’arrêt dont opposition, ils n’étaient pas tenus de communiquer des pièces à Mme [K], laquelle était défaillante ;

— que s’agissant de la présente instance, des pièces communiquées non simultanément aux conclusions ne sont pas irrecevables, l’obligation imposée par l’article 906 du code de procédure civile n’étant pas sanctionnée ;

— que du fait des difficultés de trésorerie importantes rencontrées par la copropriété, consécutives au défaut de paiement des charges par Mme [K], ainsi que de l’obstruction systématique de l’intéressée, qui notamment avait refusé l’accès à son appartement, ou avait engagé de multiples recours contre les assemblées générales qui ont été tenues, les travaux n’ont pas pu être menés à bien ;

— que diverses procédures ont dû être intentées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [K] ;

— que la jurisprudence refuse au copropriétaire le bénéfice de l’exception d’inexécution pour suspendre le règlement des charges, même si les parties communes ne sont pas entretenues ;

— qu’un rapport du 12 avril 2006 a évalué les travaux à effectuer dans l’immeuble à 277 044,44 euros ;

— que M. [O], en tant que syndic, a bien rempli sa mission étant rappelé qu’il n’était pas syndic professionnel ;

— qu’il a convoqué les assemblées générales au moins une fois l’an et fait voter les travaux nécessaires ainsi que les appels de fonds ;

— que ceux préconisés par l’expert dans son rapport du 28 juillet 2015 ont été votés en assemblée générale le 13 février 2016, Mme [K] s’y opposant ;

— que ces travaux ont été exécutés à chaque fois que la trésorerie de la copropriété le permettait ;

— que de plus, Mme [K] est à l’origine des dommages, dans la mesure où elle a refusé de déposer une chape en ciment de 350 kg et de 7 cm de hauteur qu’elle avait fait installer sur le parquet de son séjour, alors que son caractère dangereux avait été mis en évidence par tous les architectes qui se sont rendus sur place ;

— que le 22 mai 2017, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril imminent, qui sera ensuite levé le 31 décembre 2018 ;

— que dès lors que l’immeuble avait fait l’objet dudit arrêté, les loyers afférents aux logements étaient suspendus come il est dit aux articles L 521-2 I et suivants du code de la construction et de l’habitation, et ce pour la totalité des lots, peu important que seuls quelques logements soient interdits d’accès ;

— que M. [O] a ainsi été privé de la perception de loyers, tandis que les locaux appartenant à Mme [O] ont été libérés par son locataire dès le 1er septembre 2017 en raison de l’état de l’appartement ; que ce préjudice ne constitue pas une simple perte de chance ;

— que le jugement du 24 septembre 2020 doit en conséquence être infirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires ainsi que de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— que les prétentions de Mme [K] caractérisent un abus du droit d’agir en justice ;

— que l’opposante ne justifie pas de son impécuniosité, si bien que sa demande de délais de paiement doit être rejetée.

M. et Mme [O] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes reconventionnelles ;

— condamner Mme [K] à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] à payer à Mme [O] la somme de 12 799,77 euros au titre de la perte de loyers et charges afférente à son lot, subie du 1er juin 2017 au 31 décembre 2018 ;

— condamner Mme [K] à payer à M. [O] la somme de 16 337,15 euros au titre de la perte de loyers et charges afférente à son lot, subie du 1er juin 2017 au 31 décembre 2018 ;

— condamner Mme [K] à payer à M. [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— débouter Mme [K] de ses demandes ;

— la condamner à payer à chacun d’eux la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS

Les époux [O] doivent être déclarés recevables en leurs demandes, car si M. [O] dirige une SCI FAM MOND, les appartements en cause (lots n° 1 et 3) leur appartiennent en propre et ne font pas partie du patrimoine de la SCI susvisée.

De même M. [O] agit en son nom personnel et ne prétend pas représenter les intérêts de la copropriété ni ne réclame d’indemnisation du préjudice subi par cette dernière ; il n’avait donc nullement à se pourvoir d’une autorisation d’agir en justice de l’assemblée générale, même si par ailleurs il exerçait les fonctions de syndic.

Lors de la procédure d’appel initiale, ayant abouti au prononcé de l’arrêt du 22 mars 2022, Mme [K] était défaillante, si bien que M. et Mme [O] n’étaient nullement tenus de lui communiquer leurs pièces. Par ailleurs, dans le cadre de la présente instance, le bordereau de communication de pièces des époux [O] date du 12 décembre 2022 alors que les conclusions ont été notifiées le même jour. La procédure est donc régulière au regard de l’article 906 alinéa 1er du code de procédure civile.

Il est constant que durant plusieurs années, l’immeuble a subi des dégradations très importantes, à savoir des fissurations et des infiltrations. Un diagnostic de l’état de l’immeuble en copropriété daté du 26 mai 1997 montrait que ce dernier présentait de multiples désordres affectant les murs, des infiltrations d’eau, de la végétation indésirable, des fuites, ainsi que des dégradations des poutres et escaliers, des peintures et des revêtements. Les travaux préconisés étaient importants, et partant, coûteux.

Lors de l’assemblée générale du 19 août 1997, la réalisation de divers travaux a été votée, ainsi que des avances de fonds pour les financer. L’assemblée générale du 30 novembre 1998 a voté d’autres travaux notamment dans l’escalier, de même que celle du 7 mars 2001 et celle du 7 mars 2002 (au cours de laquelle Mme [K] avait indiqué qu’elle refusait le choix de l’architecte qu’il était projeté de désigner pour faire des recherches au sujet des infiltrations). Une assemblée générale du 10 janvier 2006 a missionné un architecte pour réaliser un audit de l’immeuble et une étude technique des travaux à prévoir. Le rapport déposé le 25 janvier 2006 a mis en évidence de multiples désordres, et a montré notamment que le plancher de l’appartement de Mme [K] était beaucoup trop chargé en raison de la présence d’une chape en ciment sur le solivage bois, la structure porteuse étant déformée. Lors de l’assemblée générale du 12 novembre 2007, ont été votés des travaux ainsi que le principe d’une action en justice à l’encontre de Mme [K]. L’assemblée générale du 22 juillet 2008 a voté des appels de fonds pour financer les travaux. Puis celle du 4 octobre 2010 en a voté d’autres, relatifs au couloir, à la cave et à la toiture.

Selon ordonnance de référé en date du 13 décembre 2011, le président du Tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une expertise, et le rapport déposé le 28 juillet 2015 a mis en exergue des désordres importants et de l’humidité permanente, ainsi que la présence d’une chape en ciment dans l’appartement de l’opposante, qui occasionnait une perte de résistance de la charpente en bois et un affaissement de la structure du plancher. Au cours des opérations d’expertise, le syndicat des copropriétaires avait allégué un mauvais état des comptes de la copropriété. Lors de l’assemblée générale du 13 février 2016, ont été votés des travaux sur les planchers ainsi que des appels de fonds.

Lors de l’assemblée générale du 29 avril 2017 ont été votés d’autres travaux, de même que lors de celle du 27 mai 2017. Et finalement les travaux appropriés ont été réalisés ce qui a amené le tribunal, dans son jugement du 24 septembre 2020, en des dispositions non frappées d’appel, à constater que les travaux de remise en état de l’immeuble préconisés par l’expert avaient été réalisés par le syndicat des copropriétaires, et à débouter en conséquence Mme [K] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte et de désignation d’un expert.

Les parties se rejettent mutuellement la responsabilité de ces désordres.

Il résulte de la chronologie des faits que M. [O] en tant que syndic bénévole a régulièrement fait tenir des assemblées générales de la copropriété, et a fait voter les travaux adéquats ainsi que les appels de fonds. Dans cette petite copropriété il était nécessaire que chaque membre paie sa quote-part des charges. Or il s’avère que Mme [K] a été constamment défaillante dans ses obligations. En effet :

— par acte en date du 30 octobre 2001 un commandement de payer de payer les charges (13 269,17 F) lui a été délivré ;

— par acte en date du 23 avril 2002 il lui a été fait commandement de payer la somme de 1 705,14 euros ;

— selon jugement daté du 27 mars 2003, le Tribunal d’instance de Versailles l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 215,72 euros au titre de charges impayées, outre les accessoires ;

— le 28 juin 2005, Mme [K] a été destinataire d’une sommation de payer des charges (2 347,16 euros) ;

— le 18 septembre 2007, M. [O] a adressé à Mme [K] une lettre de relance pour obtenir le paiement des charges ;

— une autre lettre lui a été envoyée le 25 février 2008 ;

— par jugement daté du 17 décembre 2009, le Tribunal d’instance de Versailles l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 215,96 euros au titre de charges impayées, outre les accessoires ;

— Mme [K] ayant relevé appel de ce jugement, elle a assigné le syndicat des copropriétaires en référé devant premier président de la Cour d’appel de Versailles en vue d’obtenir l’autorisation de consigner les fonds, au prétexte qu’elle s’interrogeait sur la bonne foi de la partie adverse et sur sa possibilité de lui restituer les fonds en cas d’infirmation de la décision ; selon ordonnance du 29 octobre 2010 sa demande a été rejetée ;

— par arrêt en date du 10 septembre 2012, la Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement susvisé et condamné en outre Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 318,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2009, outre les accessoires ;

— par jugement daté du 6 juin 2024, le Tribunal de grande instance de Versailles a condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 777,15 euros au titre des charges de copropriété arriérées au 1er janvier 2014, outre les accessoires, et 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— par arrêt du 7 novembre 2016, la Cour d’appel de Versailles a infirmé pour partie ledit jugement et condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 371,06 euros au titre des charges dues au 1er avril 2016, outre 1 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, après avoir relevé que la débitrice ne réglait pas les charges depuis l’année 2009 et commettait des manquements systématiques et répétés à ses obligations de copropriétaire ;

— Mme [K] ayant formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt, ledit pourvoi a été radié par ordonnance du 19 octobre 2017 ;

— le 7 février 2019, le syndicat des copropriétaires, déclarant agir en vertu du jugement du 17 décembre 2009 et de l’arrêt du 6 juin 2014, a délivré à Mme [K] un commandement de payer à fin de saisie immmobilière, pour avoir paiement de la somme de 49 093,85 euros.

Il est ainsi démontré que les impayés ont été récurrents et que Mme [K] a placé la copropriété dans une situation financière difficile durant des années.

Par ailleurs c’est en vain que l’intéressée invoque l’exception d’inexécution ; en effet elle n’est pas liée à la copropriété ou au syndicat des copropriétaires par un contrat, et en outre la circonstance, à la supposer établie, que les travaux adéquats n’aient pas été menés à bien ne la dispensait nullement de payer les charges de copropriété appelées.

Enfin, il résulte de ce qui précède que Mme [K] s’est souvent opposée à la mise en oeuvre des travaux pourtant jugés indispensables, et l’architecte, M. [G], a attesté de ce que l’accès au logement de l’intéressée avait été interdit aux personnels chargés d’organiser des réunions techniques ainsi qu’aux entreprises. Mme [V], architecte, avait également attiré l’attention de M. [O] sur le fait que Mme [K] lui avaient bloqué l’accès à son appartement. C’est pour cela que sur la demande du syndicat des copropriétaires, selon ordonnance de référé en date du 19 avril 2018 le président du Tribunal de grande instance de Versailles a enjoint à Mme [K], en tant que de besoin, de laisser l’accès à son appartement pour la réalisation des travaux de remise en état. Les attestations de M. [Y], de M. [W], indiquent que Mme [K] a adopté une attitude d’opposition systématique.

L’intéressée se trouve à l’origine, au moins pour partie, des désordres si bien que selon la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 3 mars 2009 le syndic a été autorisé à agir en justice à son encontre pour la voir contraindre à remettre son plancher en état d’origine. Une autre assemblée générale du 24 octobre 2011 a pris une résolution semblable.

La responsabilité de Mme [K] est ainsi mise en évidence. Reste à évaluer les préjudices.

Par arrêté du 22 mai 2017, le maire de Versailles a mis en demeure les copropriétaires de respecter les préconisations de l’expert qui avait été désigné par le juge des référés du Tribunal administratif, de ne plus autoriser l’accès aux logements de Mme [F], de Mme [K] et de M. [Y], et de mettre en place un étaiement du plancher dans les 10 jours. Le 7 décembre 2018 cet arrêté municipal a été abrogé.

Selon l’article L 521-2 I alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L 511-11 ou de l’article L 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il est démontré que le bien de M. [O] était loué, à compter du 30 mai 2015, pour un loyer mensuel de 855 euros outre 25 euros de provisions sur charges, et ce que celui de Mme [O] était également loué, à compter du 3 décembre 2011, pour un loyer mensuel de 630 euros outre 20 euros de provisions sur charges. Le locataire de Mme [O] a quitté les lieux le 24 janvier 2017 et a attesté avoir cessé de payer les loyers durant la période objet de l’arrêté de péril de l’immeuble en raison de l’infestation par des insectes xylophages.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que l’arrêt dont opposition a déclaré Mme [K] responsable des pertes locatives à hauteur de 30 %, sa part de responsabilité n’étant nullement proportionnelle au nombre de tantièmes qu’elle détient.

M. et Mme [O] réclament des sommes nettement plus importantes que celles qui leur ont été allouées dans cet arrêt, mais contrairement à ce qu’ils avancent, leur préjudice est bien constitué d’une perte de chance. La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice locatif ne peut consister qu’en une perte de chance, à savoir non pas la perte des loyers mais celle de l’espoir de les percevoir. En tout état de cause des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n’est pas certain de louer son bien en permanence : des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s’avérer nécessaires, eu égard à l’état des lieux de sortie notamment.

Mme [K] a été condamnée dans l’arrêt dont opposition à payer à M. [O] la somme de 5 016 euros et à Mme [O] la somme de 3 705 euros, au titre de leurs pertes de loyer pour la période allant du 1er juin 2017 au 31 décembre 2018, et ces sommes correspondent au préjudice souffert par les intéressés.

Il n’y a donc pas lieu de rétracter ledit arrêt, tant en ce qui concerne le principal que la condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement. La perte de loyers ayant été retenue sur les années 2017 et 2018, l’opposante a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait d’une durée sensiblement supérieure à celle prévue par l’article 1343-5 du code civil. Sa demande sera donc rejetée.

M. et Mme [O] demandent à la Cour de condamner Mme [K] à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile. Selon ce texte, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Il ne peut être reproché à Mme [K] de ne pas avoir soulevé le moyen tiré du défaut de qualité des époux [O] à agir lors des débats devant la Cour à l’occasion de l’instance ayant abouti à l’arrêt dont opposition, car elle était défaillante. Il est exact que cette fin de non-recevoir n’avait pas été soulevée devant le tribunal, mais M. et Mme [O] ne démontrent pas un préjudice qui leur aurait été causé par la circonstance que cette fin de non-recevoir a été soulevée pour la première fois dans la présente instance sur opposition, et ce d’autant plus que ladite fin de non-recevoir a été rejetée supra. Ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

M. [O] réclame la condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive ; cette demande a été rejetée par le tribunal et le jugement a été confirmé de ce chef dans l’arrêt du 22 mars 2022. Par application de l’article 572 du code de procédure civile, cette demande est irrecevable. En effet, le défendeur à l’instance ne peut reprendre des prétentions dont il a été débouté par la décision donc opposition dès lors qu’elles sont dissociables des points soumis à un nouveau examen par l’opposition.

Le bien fondé des demandes de M. et Mme [O] implique le rejet de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par Mme [K].

Mme [K], qui succombe, sera condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile chacun, ainsi qu’aux dépens d’opposition.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE recevable l’opposition formée par Mme [T] [P] épouse [K] à l’encontre de l’arrêt du 22 mars 2022 ;

— DEBOUTE Mme [T] [P] épouse [K] de l’ensemble de ses demandes ;

— DIT n’y avoir lieu, en conséquence, à rétracter l’arrêt du 22 mars 2022 ;

— DEBOUTE M. [I] [O] et Mme [B] [O] de leurs demandes reconventionnelles ;

— CONDAMNE Mme [T] [P] épouse [K] à payer à M. [I] [O] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [T] [P] épouse [K] à payer à Mme [B] [O] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [T] [P] épouse [K] aux dépens d’opposition.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT