Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 25 novembre 2025, n° 25/01225

CA Amiens
Infirmation 25 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'intérêt à agir
La cour a jugé que la SCI Desbea ne pouvait pas contester la décision de préemption car elle n'était pas l'acquéreur évincé au sens de la loi, ce qui rendait sa demande irrecevable.
Accepté
Dépens d'appel et de première instance
La cour a décidé de condamner la SCI Desbea aux dépens d'appel et de première instance, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la SCI Desbea à payer à la Safer une somme au titre des frais irrépétibles, en raison de l'irrecevabilité de la demande de la SCI Desbea.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 25 nov. 2025, n° 25/01225
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	25/01225
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gonzague DE LIMERVILLEDavid GONCALVES
Cabinet(s) :	BO SELARL
Parties :	S.A. SAFER HAUTS DE FRANCE c/ S.C.I. DESBEA

Texte intégral

ARRET

N°

S.A. SAFER HAUTS DE FRANCE

S.C.I. DESBEA

AF/VB/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT CINQ NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/01225 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JJZV

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

S.A. SAFER HAUTS DE FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

S.C.I. DESBEA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 4]

Plaidant par M^e Romain ICART, avocat au barreau de PARIS substituant M^e David GONCALVES de la SELARL BOËGE AVOCATS BEAUVAIS, avocats au barreau de BEAUVAIS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 23 septembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente et M^me Emilie DES ROBERT, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 25 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

* *

DECISION :

Par acte notarié du 3 août 2023, M. [V] [Y] et Mme [D] [B] ont accordé une promesse unilatérale de vente portant sur des parcelles situées à Precy-sur-Oise cadastrées ZB [Cadastre 5], ZC [Cadastre 2] et ZC [Cadastre 3], et une parcelle située à Gouvieux cadastrée U [Cadastre 6], pour une surface totale de 36 hectares 85 ares 40 centiares, au prix de 250 000 euros, à la SCI Desbea.

Suivant déclaration d’intention d’aliéner du 22 septembre 2023, Mme [U] [T], notaire, a notifié à la Safer Hauts-de-France un projet de vente desdites parcelles entre M. et Mme [Y], vendeurs, et le GFA Tabades, représenté par M. [C] [E], son gérant, acquéreur, titulaire sur les parcelles vendues d’un bail de chasse verbal, consenti moyennant l’exécution de divers travaux en nature.

Par avis de préemption du 20 novembre 2023, notifié le 22 novembre 2023, la Safer a signifié son intention d’acquérir le fonds au prix de 250 000 euros.

Par acte du 10 janvier 2024, la société Desbea l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Senlis aux fins de voir annuler cette décision de préemption.

Par ordonnance rendue le 30 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Safer,

— condamné la Safer à payer à la SCI Desbea la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— renvoyé le dossier à la mise en état.

Le premier juge a considéré que l’acquéreur évincé était la personne pouvant justifier d’un accord non équivoque avec le vendeur, qualité que détenait la SCI Desbea, bénéficiaire d’une promesse de vente antérieure à la déclaration d’intention d’aliéner.

Par déclaration du 5 février 2025, la Safer a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de celui ayant renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 10 avril 2025, la Safer demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance rendue le 30 janvier 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’elle :

— a rejeté sa fin de non-recevoir ;

— l’a condamnée à payer à la SCI Desbea la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a dit que les dépens de la procédure d’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

— a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires d’incident.

Statuant à nouveau,

Juger irrecevables, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir, les demandes formées par la SCI Desbea aux termes de son acte introductif d’instance en date du 10 janvier 2024, et tendant à obtenir l’annulation de la décision de préemption de la Safer Hauts-de-France en date du 20 novembre 2023 et portant sur les parcelles sises à Précy-sur-Oise (60) cadastrées section ZB n°[Cadastre 5], ZC n°[Cadastre 2] et ZC n°[Cadastre 3] et la parcelle sise commune de Gouvieux (60) cadastrée section U n°[Cadastre 6], outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI Desbea à payer à la Safer Hauts-de-France, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI Desbea aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 25 mars 2025, la société Desbea demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 janvier 2025 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Safer Hauts de France,

— condamné la Safer Hauts de France à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire d’incident,

Y ajoutant :

Condamner la Safer Hauts-de-France à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la Safer Hauts-de-France aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur l’intérêt à agir de la société Desbea

La Safer plaide que la société Desbea n’a pas d’intérêt à agir, n’ayant ni la qualité de vendeur ni la qualité d’acquéreur évincé. Elle souligne qu’il est jugé que seules les mentions reprises dans la déclaration d’intention d’aliéner importent, à l’exclusion de tout autre acte ou fait extérieur. La détermination de l’acquéreur évincé est importante puisque seul ce dernier a qualité pour agir en nullité de la décision de préemption. En l’espèce, les termes de la déclaration d’intention d’aliéner du 22 septembre 2023, confirmés et réitérés le 6 octobre 2023, font état sans équivoque d’une vente des époux [Y] [B] au profit du GFA Tabades. Cette déclaration d’intention d’aliéner est postérieure à la promesse unilatérale de vente du 3 août 2023 dont fait état la société Desbea, ce qui laisse peu de place au doute lorsqu’il est fallacieusement prétendu que le notaire aurait commis une erreur sur l’identité de l’acheteur. La société Desbea ne peut donc pas contester la décision de préemption.

L’erreur d’identification dont fait état la société Desbea, d’une part n’est pas prouvée, d’autre part est sans incidence. La promesse unilatérale de vente, régularisée avant la réitération de la déclaration d’intention d’aliéner le 6 octobre 2023, prévoit la possibilité pour l’acquéreur de se faire substituer, ce qui n’est pas anodin. De plus, dès lors que la notification exigée par les conditions du code rural et de la pêche maritime est opérée par un notaire, la Safer n’a pas à vérifier l’identité des parties. Si la société Desbea estime que le notaire a commis une erreur, il lui appartient d’engager sa responsabilité. Il est également faux de venir soutenir qu’aucune action n’était envisageable pour le GFA Tabades. M. [C] [E], en sa qualité de gérant, aurait très bien pu agir au nom de la société en formation, conformément à l’article 1843 du code civil, ce qui aurait par suite permis au GFA Tabades de reprendre l’action engagée par ce dernier, une fois son immatriculation intervenue. La société Desbea ne rapporte pas la preuve qu’elle a levé l’option de vente. Au demeurant, la condition suspensive liée à l’absence d’exercice du droit de préemption n’étant pas remplie, la promesse de vente est devenue caduque.

La société Desbea répond qu’elle a levé l’option contenue dans la promesse le 11 août 2023. C’est par erreur que par notification dématérialisée reçue le 22 septembre 2023, Mme [T], notaire, a notifié le projet de vente à la Safer en indiquant en qualité d’acquéreur le « GFA Tabades, en cours de constitution ». Le GFA Tabades ne devait aucunement acquérir les parcelles. Il n’a jamais été immatriculé et ne dispose donc pas de la personnalité morale. C’est bien la société Desbea qui disposait d’un accord non équivoque du vendeur et devait acquérir les parcelles en cause qui, de ce fait, dispose de la qualité et de l’intérêt à agir en nullité de la préemption.

Au moment de la levée d’option, le 11 août 2023, le droit de préemption de la Safer n’avait pas encore été purgé. Il en résulte que toute argumentation sur la levée d’option du bénéficiaire de la promesse est inopérante, dans la mesure où la société Desbea conservait ses droits découlant de la promesse dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.

Sur ce,

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime institue au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole.

L’article L. 143-8 de ce code dispose que le droit de préemption des Safer s’exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l’article L. 412-12.

En cas de vente de gré à gré, l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Il résulte de ces dispositions, d’une part que l’exercice du droit de préemption de la Safer est enfermé dans trois délais : un délai pour accepter l’offre ; un délai pour réaliser l’acte authentique de vente ; un délai, courant à compter de la mise en demeure de réaliser l’acte authentique, dont le non-respect est sanctionné par la nullité de la déclaration de préemption ; d’autre part que le législateur a donné qualité pour agir en nullité au vendeur, mais également à « l’acquéreur évincé » lors de la préemption.

Au sens de ce texte, il doit être retenu, par combinaison des alinéas 1 et 4 de l’article L 412-8 susvisé, qu’est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne ayant proposé d’acquérir.

En l’espèce, par acte du 3 août 2023, M. [Y] et Mme [B] ont consenti à la société Desbea, représentée par M. [J] et Mme [K], une promesse unilatérale de vente des parcelles litigieuses, dont la réalisation pouvait être demandée par la bénéficiaire jusqu’au 31 octobre 2023 à 18h00 auprès du notaire en charge de la réalisation de la vente, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par écrit remis contre récépissé. L’acte octroyait au bénéficiaire une faculté de substitution.

Or la société Desbea ne produit aux débats, afin de démontrer avoir levé l’option, que la copie d’un courrier simple daté du 11 août 2023, dénué de récépissé, dont rien ne démontre qu’il a bien été adressé ou remis au notaire.

Par ailleurs, c’est de manière purement péremptoire qu’elle affirme que le notaire a commis une erreur, dans la notification adressée à la Safer, quant à l’identité de la personne qui se proposait d’acquérir.

En réalité, les échanges entre le notaire et la Safer préalables à l’exercice du droit de préemption démontrent à suffisance que la personne ayant levée l’option était le GFA Tabades, représenté par M. [J], le notaire ayant bien précisé, dans ses notifications successives du 11 janvier 2024, que le GFA Tabades était en cours de constitution, raison pour laquelle il n’était pas mentionné de numéro d’immatriculation, tout en apportant à la Safer les précisions demandées sur les baux ruraux et le bail de chasse en cours.

Il en résulte que seul M. [J], agissant pour le compte du GFA Tabades en cours de constitution, ou le GFA Tabades une fois immatriculé, avait la qualité d’acquéreur évincé au sens de l’article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime.

L’action en nullité de la société Desbea est donc irrecevable. La décision entreprise est infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Safer.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Desbea aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Desbea est par ailleurs condamnée à payer à la Safer la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue le 30 janvier 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis en toutes ses dispositions querellées ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare l’action de la SCI Desbea irrecevable ;

Condamne la SCI Desbea aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Desbea à payer à la Safer Hauts-de-France la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute la SCI Desbea de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE