COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01618 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FG5X

jugement du 04 Septembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 22/00394

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANT :

Monsieur [R] [S]

né le 24 Avril 1976 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Emmanuel-François DOREAU de la SELARL DOREAU-GOUEDO ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier [S]

INTIMES :

Madame [E] [D] née [U]

née le 05 Mars 1962 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [C] [D]

né le 18 Juillet 1961 à [Localité 5] (53)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Patrice LECHARTRE de la SCP LECHARTRE-GILET, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier E0003P8F

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 20 Janvier 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte reçu par M. [T], notaire en [Localité 5], M. [C] [D] et son épouse, Mme [E] [U], ont donné à bail commercial à M. [R] [S] une maison située à [Adresse 4], composée d’un fournil et comprenant au rez-de-chaussée, une pièce, un bloc sanitaire, une’réserve avec chambre froide, une partie four, à l’étage, une pièce et un bureau et deux garages à l’arrière, les locaux étant destinés exclusivement à être consacrés par le preneur à l’exploitation d’un commerce 'à titre ambulant : boulangerie-patisserie (sur marches), vente de matériaux réfractaires pour fours à bois et accessoires', pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer d’un montant annuel fixé à 6 000 euros avec indexation.

Après avoir fait signifier à M. [S], le 30 décembre 2021, une mise en demeure d’avoir, dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du bail, à’respecter les clauses et conditions du bail à savoir, l’obligation d’entretien et de réparations concernant les sols, murs et plafonds, l’ensemble des accessoires du local composés des fenêtres, comptoirs, ventilation, sanitaires et autres biens garnissant le local, dont l’entretien n’était pas satisfaisant au vu du constat réalisé par un huissier de justice, le 9 novembre 2021, annexé en copie à l’acte, les époux [D] lui ont délivré, par acte extrajudiciaire du 18 février 2022, un congé à effet le 30 septembre 2022, sans indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L. 145-17 I du code de commerce, à défaut d’avoir cessé, au plus tard le 30 janvier 2022, l’infraction au bail visée dans la mise en demeure.

Le 16 août 2022, M. [S] a assigné M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Laval en nullité de la mise en demeure et du congé, au fond, en paiement d’une indemnité d’éviction en contestant tout manquement grave aux obligations du bail de sa part.

Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal a :

— débouté M. [S] de ses demandes aux 'ns de déclarer nuls et de nul effet la mise en demeure délivrée le 30 décembre 2021, ainsi que le congé commercial délivré le 18 février 2022 ;

— confirmé la validité formelle et la portée du congé délivré le 18'février 2022 par les époux [D] à M. [S] avec effet au 30 septembre 2022 ;

— ordonné l’expulsion de M. [S] et de tous occupants de son chef';

— condamné M. [S] à verser aux époux [D] la somme de 3'000 euros en application des dispositions de l’artiicle 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] aux dépens, dont distraction au pro’t de M.'Lechartre ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du11 octobre 2023, M. [S] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les époux [D] ont constitué avocat.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures d’appelant n°2 remises le 7'mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens invoqués au soutien de ses prétentions, M. [S] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté M. [S] de ses demandes aux fins de déclarer nuls et de nul effet la mise en demeure délivrée le 30 décembre 2021, ainsi que le congé commercial délivré le 18 février 2022,

* confirmé la validité formelle et la portée du congé délivré le 18 février 2022 par M. et Mme [D] à M. [S], avec effet au 30 septembre 2022,

* ordonné l’expulsion de M. [S] et de tous occupants de son chef,

* condamné M. [S] à verser à M. et Mme [D] la somme de 3'000'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [S] aux dépens, dont distraction au profit de M.'Lechartre ;

et statuant à nouveau, à titre principal,

— prononcer la nullité de la mise en demeure et du congé commercial';

— juger que M. [S] bénéficie d’un bail commercial tacitement reconduit jusqu’au 30 juin 2031 ;

— débouter les époux [D] de l’ensembles de leur demandes ;

à titre subsidiaire,

— juger que M. [S] a respecté les conditions générales et particulières du bail commercial conclu le 25 juin 2013 et qu’il n’existe aucun motif grave et légitime ;

— condamner les époux [D] à verser à M. [S] une somme de 150 000 euros à titre d’indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-9 du code de commerce ;

— condamner les époux [D] à verser à M. [S] la somme de 50 000 euros au titre du four dont il est propriétaire ;

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner afin de constater l’état des locaux et de constater si M. [S] a ou non manqué à ses obligations contractuelles ;

— ordonner une expertise comptable confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner afin de chiffrer l’indemnité d’éviction due par les époux [D] à M. [S] ;

en tout état de cause,

— condamner les époux [D] à verser à M. [S] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [D] aux dépens en ce compris le coût des éventuelles expertises.

Aux termes de ses dernières écritures d’intimés déposées le 5 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions, les époux [D] demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé M. [S] en son appel, l’en débouter ;

— confirmer le jugement entrepris en totalité ;

— condamner M. [S] à régler une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Delafond-Lechartre-Gilet.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la mise en demeure

L’article L. 145-17 I dispose que lorsque le bailleur se prévaut de l’inexécution par le preneur d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser, notamment, le motif invoqué.

Devant la cour, le preneur sortant reprend le moyen selon lequel la mise en demeure était trop évasive et laconique pour lui permettre de connaître précisément les manquements qui lui étaient reprochés, mais que les premiers juges ont justement écarté en relevant que l’acte reprenait l’énoncé des charges et conditions du bail et l’obligation faite au preneur d’entretenir les lieux, informait le preneur qu’un constat des lieux dressé le 9 novembre 2021 faisait apparaître que l’entretien des lieux n’était pas satisfaisant, renvoyait à la lecture de ce constat annexé en copie, lequel comportait une description des parties mal entretenues, mettait le preneur en demeure d’avoir à exécuter son obligation d’entretien et de réparation concernant les sols, murs et plafonds, l’ensemble des accessoires du local composés des fenêtres, comptoirs, ventilation, sanitaires et autres biens garnissant le local. Il y a lieu d’ajouter que le preneur a bien compris qu’il lui était reproché l’état de noirceur des locaux puisqu’il a fait intervenir une entreprise pour faire nettoyer le fournil.

Sur la validité du congé

L’appelant fait valoir que le bailleur ne peut délivrer un congé pour des motifs graves et légitimes postérieurement au renouvellement du bail par l’effet d’une promesse de renouvellement automatique avec une date d’effet qui ne correspond pas à l’échéance du nouveau bail. Cette règle est sans application au cas d’espèce en l’absence de promesse de renouvellement valant renouvellement automatique du bail à son échéance.

Il soutient, ensuite, qu’un congé délivré avant l’expiration du bail de neuf ans, quatre mois et demi seulement avant ce terme contractuel, n’est pas valide parce qu’il ne respecte pas le délai de préavis de six mois et que, lorsque le bail est reconduit tacitement et qu’il est subordonné à un événement qui était, comme en l’espèce, de réaliser le bon entretien des locaux, le congé doit être délivré postérieurement à la reconduction du bail et six mois à l’avance, ce qui n’a pas été le cas.

Selon l’article L.145-9 dans sa rédaction issue de la loi n 2012-387du 22 mars 2012, applicable au litige, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Ce texte prévoit également que le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

Mais l’obligation d’entretien ne saurait être vue comme étant à l’origine d’un événement au sens de ce texte.

Dans le cas présent, le congé prenant effet au cours de la période suivant l’échéance contractuelle, doit respecter à la fois la période de six mois de préavis et l’exigence d’un terme d’un trimestre civil. Et c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la période précédant la tacite prolongation peut être prise en compte dans le calcul du délai de préavis.

Ainsi, le bail échu le 30 juin 2012 a été tacitement prolongé à compter du 1er juillet 2012. Le congé délivré le 18 février 2022, soit avant le terme de neuf ans, a été donné pour prendre effet le 30 septembre 2022, soit en cours de tacite prolongation. Le préavis de six mois a été respecté et le 30 septembre correspond au terme d’un trimestre civil.

En tout état de cause, un congé délivré pour une date erronée faute de respect de la durée du préavis dont le point de départ est discuté, n’est pas nul, mais seulement reporté à la date à laquelle il peut produire effet dès lors que la volonté de la bailleresse de mettre un terme au bail prolongé a déjà été notifiée à la locataire.

En vertu de l’article L.145-9 du code de commerce, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Contrairement à ce que soutient l’appelant, tel est bien le cas du congé délivré le 18 février 2022 qui n’avait pas à reprendre expressément les termes de la mise en demeure. Il’mentionne clairement que l’entretien des lieux n’est pas satisfaisant au vu du constat des lieux dressé le 9 novembre 2021, qui était annexé à la mise en demeure, rappelle qu’il s’agit d’une violation du bail, plus précisément de l’obligation qui pèse sur le preneur d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, et porte à la connaissance du preneur que la mise en demeure lui ouvrait un délai d’un mois pour cesser l’infraction commise, soit au plus tard, le 30 janvier 2022 et que depuis cette date, il n’a pas justifié d’une régularisation de sa situation.

Sur le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction

Le preneur sortant conteste le non-respect des clauses et conditions du bail en faisant valoir qu’il suffisait, pour remettre en état les locaux, de remplacer des néons et de nettoyer le noir de fumée sur les portes, murs ou plafonds, noir’qui n’avait rien d’anormal compte tenu de l’activité d’artisan boulanger utilisant un four à bois, le reste étant lié essentiellement à de la vétusté et qu’en tous cas, le défaut d’entretien, s’il était retenu, n’était pas d’une nature suffisamment grave pour justifier un congé pour motif grave et légitime, d’autant que l’état des lieux ne lui serait pas imputable, en affirmant que les locaux étaient déjà salis et les murs contaminés par les fumées lors de son entrée dans les lieux et en ajoutant que l’entretien était rendu plus difficile par la vétusté des locaux imputable aux bailleurs.

Mais au vu du procès-verbal de constat des lieux dressé le 9 novembre 2021 décrivant notamment les murs et plafonds très noircis par la fumée, des’fenêtres et menuiseries sales, plusieurs carreaux au sol cassés dans le fournil, les revêtements du sol du bureau et de la chambre sales, les premiers juges ont retenu à juste titre un défaut d’entretien généralisé des locaux d’une gravité certaine et ont exactement retenu que le preneur ne renversait pas la présomption selon laquelle les locaux lui avaient été remis en bon état. Le’preneur explique que le four à bois n’était pas correctement équipé pour l’extraction des fumées, sans prétendre que cela était de la responsabilité des bailleurs alors qu’il déclare qu’il est propriétaire de ce four. La circonstance que l’électricité soit vétuste, que le carrelage ait pu être mal posé, ce qui n’est pas démontré, que la faïence dans la salle de bains soit vétuste et que la porte de douche soit obsolète et non fonctionnelle, n’exonère pas le preneur de son obligation de nettoyer les murs et plafonds couverts de résidus de fumée. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise pour vérifier l’origine des manquements.

Les seuls travaux d’entretien que le preneur justifie avoir fait entreprendre, les 24 et 25 janvier 2022, soit dans le délai de la mise en demeure, pour un coût de 720 euros TTC, se limitent au lavage, brossage, rinçage et essuyage des murs et plafonds, vitres et escaliers, dans la seule pièce du fournil-laboratoire, au moyen d’un produit de décontamination des suies agréé pour le contact alimentaire, et même, ce nettoyage n’apparaît pas suffisant puisque la facture mentionne des réserves sur les traces au vu de l’état de contamination par les suies. Le preneur convient lui-même que la suie résultant du fonctionnement du four à bois, du fait qu’elle est grasse et s’incruste sur les murs, un nettoyage ne suffit pas et qu’il faut repeindre entièrement les murs, ce qui n’a pas été fait avant le jugement. Il produit un procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2023 par un commissaire de justice, soit postérieurement au jugement entrepris, en vue d’établir que les locaux ont été remis en bon état, ce que contestent les bailleurs qui font observer que certains des carreaux au sol du fournil sont toujours cassés et qui suspectent le preneur sortant d’avoir repeint les murs et plafonds sans les nettoyer préalablement de la suie qui les recouvraient. Quoiqu’il en soit, la cour considère que le manquement à l’obligation d’entretien qui a été précédemment constaté est d’une gravité suffisante pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande en paiement du four

Le preneur sortant expose qu’il a quitté les lieux en laissant le four à bois qui lui appartenait, qui est maçonné et encastré dans le mur. Il déclare l’avoir acquis avec le fonds de commerce en 2013, et qu’il était alors évalué à 14'000'euros. Il produit un devis d’un four au prix de 103 200 euros TTC pour réclamer la somme de 50 000 euros.

Les bailleurs ne s’expliquent pas sur cette demande.

Force est de constater que l’acte de cession du fonds de commerce est produit sans annexe, de sorte que le détail des matériels vendus et leur prix ne sont pas vérifiables par la cour. Aucune caractéristique du four n’est fournie, son’état et son âge ne sont pas connus, ni aucun élément d’appréciation de sa valeur n’est donnée, le devis produit qui concerne la construction d’un four neuf ne pouvant servir de référence. Dans ces conditions, la demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais et dépens

M. [S], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel et à payer aux époux [D] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise formée par M. [S].

Rejette la demande de M. [S] au titre du four.

Condamne M. [S] à payer aux époux [D] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [S] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,