RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08592 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTIK

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00030

APPELANTE

S.A.R.L. LE NOUVEAU SHANGHAI

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Claire SUN de la SELARL SUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Sophie HUSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : G0148

INTIMÉES

S.A. SOREQA

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0470

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Madame [W] [N], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juillet 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La société LE NOUVEAU SHANGHAI exploitait un fonds de commerce dans des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 6], d’une superficie de 68m², selon acte sous seing privé du 26 novembre 2020. Il s’agit d’un local commercial dans lequel la société Le Nouveau Shanghai exerce une activité de restauration, ainsi qu’un local d’habitation annexe.

Le bien est situé dans le périmètre du secteur Voltaire de la [Adresse 13] qui a fait l’objet d’une DUP par arrêté préfectoral du 27 mai 2019 au profit de la SOREQA.

Par arrêté préfectoral du 7 février 2020, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la SOREQA.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 24 septembre 2020 au profit de la SOREQA.

Faute d’accord entre les parties, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation de Bobigny par requête adressée au greffe le 3 février 2022.

Par jugement contradictoire du 04 avril 2023, après transport sur les lieux le 14 juin 2022, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a :

— Annexé le procès-verbal de transport du 14 juin 2022 ;

— Fixé à 108.800 euros l’indemnité totale d’éviction due par la SOREQA à la société LE NOUVEAU SHANGHAI dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés [Adresse 1] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 6] ;

— Précisé que la somme arrondie de 108.800 euros se décompose de la manière suivante :

91.318,50 euros à titre d’indemnité principale, selon la valeur de l’entier fonds de commerce ;

7.981,85 euros à titre d’indemnité de remploi ;

4.348,50 euros à titre d’indemnité pour trouble commercial ;

5.149,75 euros à titre d’indemnité pour perte sur salaires et charges ;

— Précisé que l’indemnisation de l’éviction commerciale selon la valeur de l’entier fonds de commerce implique que le commerçant évincé ne se réinstalle pas à court terme à proximité du local commercial exproprié dans des conditions lui permettant de conserver sa clientèle ;

— Rejeté toute autre demande formulée à titre principal ou accessoire par les parties ;

— Condamné la SOREQA à payer à la société LE NONVEAU SHANGHAI une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SOREQA au paiement des dépens de la procédure.

La société LE NOUVEAU SHANGHAI a interjeté appel du jugement le 15 mai 2023. Son appel porte sur l’indemnité totale d’éviction et la précision apportée sur les implications de l’évaluation selon la valeur de l’entier fonds de commerce.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/Adressées au greffe le 24 août 2023 par la société LE NOUVEAU SHANGHAI, notifiées le 05 septembre 2023 (AR intimée le 07/09/2023, AR CG le 08/09/2023) et le 27 juin 2024 notifiées le 28 juin 2024 (AR Intimée et CG le 01/07/2024) correspondant à une pièce n°10 (courriel au greffe de la cour en date du 3 aout 2023 et AR) au terme desquelles, il est demandé à la Cour de bien vouloir :

— INFIRMER le jugement du 05 avril 2023, sauf en ce qu’il a :

Fixé le montant de l’indemnité pour trouble commercial à 4.384,50 euros

Condamné la SOREQA à verser à la société CHEZ BAC (erreur matérielle) la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 et les entiers dépens ;

— FAIRE DROIT aux demandes de la société LE NOUVEAU SHANGHAI

Et statuant à nouveau,

Sur l’indemnité principale :

— DIRE que le montant de l’indemnité principale concernant le fonds de commerce doit être équivalent à 110% du chiffre d’affaires annuel moyen HT de la société LE NOUVEAU SHANGHAI, soit 95.667,74 euros ;

— Subsidiairement, CONFIRMER le jugement en ce qu’il a évalué le fonds de commerce à hauteur de 105% du chiffre d’affaires HT des exercices 2017 à 2019 soit 91.318,50 euros ;

— DIRE que l’indemnité liée à la perte du logement doit être fixée à hauteur de 150.000 euros ;

Sur les indemnités accessoires :

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 10.556,78 euros ;

— FIXER le montant du coût des licenciements à la somme de 10.620,27 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SOREQA à payer à la SARL LE NOUVEAU SHANGHAI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SOREQA aux entiers dépens

2/Adressées au greffe le 22 septembre 2023 par la SOREQA, intimée, notifiées le 09 octobre 2023 (AR appelant le 11/10/2023 et AR CG le 12/10/2023) et aux termes desquelles, il est demandé à la Cour de :

— DÉCLARER recevables et bien fondées les conclusions de la SOREQA ;

— CONFIRMER le jugement rendu par la Chambre des Expropriations du Tribunal Judiciaire de Bobigny le 04 avril 2023 en toutes ses dispositions en :

— Fixant à 108.800 euros l’indemnité totale d’éviction due par la SOREQA à la société LE NOUVEAU SHANGHAI dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés [Adresse 1] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 6] ;

— Précisant que la somme arrondie de 108.800 euros se décompose de la manière suivante :

91.318,50 euros à titre d’indemnité principale, selon la valeur de l’entier fonds de commerce ;

7.981,85 euros à titre d’indemnité de remploi ;

4.348,50 euros à titre d’indemnité pour trouble commercial ;

5.149,75 euros à titre d’indemnité pour perte sur salaires et charges ;

— Précisant que l’indemnisation de l’éviction commerciale selon la valeur de l’entier fonds de commerce implique que le commerçant évincé ne se réinstalle pas à court terme à proximité du local commercial exproprié dans des conditions lui permettant de conserver sa clientèle ;

— Rejetant toute autre demande formulée à titre principal ou accessoire par les parties ;

— CONDAMNER la société LE NOUVEAU SHANGHAI à verser à la SOREQA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— CONDAMNER la société LE NOUVEAU SHANGHAI aux entiers dépens.

3/Adressées au greffe le 27 décembre 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 19 janvier 2024 (AR appelant et intimée le 22/01/2024), au terme desquelles il conclut qu’il plaise au juge de bien vouloir confirmer l’indemnité d’éviction du fonds de commerce de la SARL LE NOUVEAU SHANGHAI.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La société LE NOUVEAU SHANGHAI argue que :

— Sur l’indemnité principale :

Sur le fonds de commerce, il est d’usage de se fonder sur la moyenne du CA HT des trois dernières années, et d’y appliquer un pourcentage au regard de la consistance et de la situation des locaux. La Cour d’appel de Versailles a retenu un pourcentage de 110% pour un fonds bénéficiant d’une situation similaire à celle du Nouveau Shanghai (CA Versailles, 23 mars 2010, RG n°09/05906). Les locaux loués par Le Nouveau Shanghai sont situés au c’ur de la ville à proximité immédiate du métro et de plusieurs lignes de bus. La commune de [Localité 7] est contigüe à [Localité 8] et proche du Bois de [Localité 12] et accueille, près des locaux du Nouveau Shanghai, plusieurs administrations, centres culturels et établissements d’enseignement ou crèches. L’immeuble objet de la procédure est aussi proche de nombreux commerces. La commercialité y est très forte, ce qu’a confirmé le commissaire du gouvernement en 1ère instance. Le chiffre d’affaires était stable avant de décliner avec l’épidémie de Covid-19. Compte tenu de ces éléments, le Nouveau Shanghai demande l’application du taux de 110% au chiffre d’affaires annuel HT moyen réalisé sur les trois dernières années avant la crise sanitaire. Subsidiairement, la confirmation du jugement est demandée sur ce point.

Sur la maison d’habitation, il ressort des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation que le locataire d’un logement exproprié et constituant sa résidence principale doit bénéficier d’une proposition de relogement et d’un droit de priorité dans l’immeuble compris dans l’opération immobilière de la ZAC, ou bien d’une indemnisation. En l’espèce, les locaux objets du litige comportent une partie habitation où résident le gérant, son épouse et leur fils. Il ne leur a été fait aucune proposition en ce sens et leur préjudice doit donc faire l’objet d’une indemnisation propre à hauteur de 150.000 euros.

— Sur les indemnités accessoires :

Sur l’indemnité de remploi, compte tenu de ce qui précède, elle doit être fixée à la somme de 10.566,78 euros pour une indemnité principale de 95.667,74 euros.

Sur le coût des licenciements, le Nouveau Shanghai emploie trois salariés : Mme [D] [H], serveuse ; M. [D] [X], gérant et M. [D] [O], cuisinier. Le total des indemnités légales minimum à leur verser, évaluées selon leur ancienneté et leurs salaires bruts (pièce n°8), serait de 10.620,27 euros. Le juge de 1ère instance a rejeté le principe d’une indemnité de licenciement au motif que le préjudice n’était pas établi au jour du jugement en l’absence de licenciement effectif. Si les licenciements ne sont pas effectifs à ce jour, le Nouveau Shanghai devra nécessairement y procéder en l’absence de transfert de son activité. Il est donc demandé à la cour de fixer l’indemnité de licenciement à la somme de 10.620,27 euros à parfaire le jour de la décision.

Sur l’indemnité pour trouble commercial, la Cour de cassation a considéré que l’indemnisation d’un fonds de commerce par l’allocation d’indemnités principale et de remploi ne fait pas obstacle à une indemnisation pour trouble commercial subi par l’exproprié du fait de l’interruption momentanée de son activité (3ème Civ., 25 juin 1997, n°95-70257). Le Nouveau Shanghai n’ayant toujours pas retrouvé de nouveaux locaux, son activité sera nécessairement interrompue avant de reconstituer son fonds. La confirmation du jugement est donc demandée sur ce point.

— Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits. Il est donc demandé de condamner la société SOREQA à payer à la société Le Nouveau Shanghai la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SOREQA rétorque que :

— Sur l’absence d’indemnité pour le relogement, l’indemnité allouée doit être unique pour l’ensemble des locaux. La partie logement est une partie accessoire au commerce et fait partie intégrante du bail commercial ce qui exclut l’application des articles L.314-1 et suivants du code de l’urbanisme. Il n’y a donc pas de droit à indemnisation relatif à la perte de logement. Le logement constituait un local d’accompagnement sans accès indépendant. De plus, l’indemnité d’éviction a pour finalité d’indemniser la perte du fonds de commerce. Il n’y a donc pas lieu d’évaluer séparément le logement, dont la grande superficie est cependant un facteur de plus-value commerciale du local de restauration. La confirmation du jugement est ainsi demandée.

— Sur la détermination de l’indemnité selon la valeur de l’entier fonds de commerce, celle-ci s’est faite conformément à l’accord des parties. Il s’agit de multiplier le CA moyen TTC des trois derniers exercices par un ratio prix de vente / chiffre d’affaires. Ce ratio doit être déterminé par comparaison avec des mutations récentes de fonds de commerce équivalents sur le marché local. La SOREQA ne conteste pas la prise en compte des CA des exercices 2017 à 2019 en raison des contraintes imposées par la crise sanitaire. Le Nouveau Shanghai demande un taux à hauteur de 110% du CA HT mais ne verse aucun élément de comparaison pour le justifier. Les termes de comparaison fournis par la SOREQA et le commissaire du gouvernement et retenus en 1ère instance fixaient un taux moyen de 82,5%. Le tribunal a rehaussé ce taux à 105% en raison de la très grande commercialité du local et de la présence d’un local d’habitation accessoire. La SOREQA demande la confirmation du jugement sur ce point.

— Sur le montant des indemnités accessoires :

Sur l’indemnité de remploi, la SOREQA demande ainsi la confirmation du jugement.

Concernant l’indemnité pour perte sur salaires et charges et licenciements, la SOREQA sollicite la confirmation du jugement concernant le coût des licenciements, la réalité de ce préjudice n’étant pas établie conformément aux dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation.

Sur l’indemnité pour troubles commerciaux, la SOREQA donne acte à la demande par Le Nouveau Shanghai de confirmation du jugement.

Concernant les frais irrépétibles, la SOREQA en laisse l’appréciation à la cour.

Observations du commissaire du Gouvernement:

— Sur la valeur vénale du bien, le commissaire du gouvernement a recherché des termes de cession de fonds de commerce de restauration rapide à [Localité 7], présentant des CA moyens compris entre 50.000 et 200.000 euros, sur la période 2020 à 2022. Aucun nouveau terme n’a été publié depuis ses écritures de 1ère instance. On retrouve sur les 4 termes de référence sélectionnés un coefficient moyen équivalent à 77% du CA HT. La Cote annuelle des valeurs vénales propose au 1er janvier 2022 un ratio de 70 à 90% du CA TTC pour les grandes villes. L’appartement ne fait pas l’objet d’une évaluation séparée mais est un élément de plus-value. Compte tenu de cette plus-value et du fait que le barème de la cote annuelle est exprimé TTC, le coefficient retenu par le juge de 105% sera retenu ce qui amène un total de 86.970 x 1.05 = 91.318,50 euros.

— Sur les indemnités accessoires, la confirmation du jugement est demandée pour l’indemnité pour trouble commercial, soit 15 jours de chiffre d’affaires HT de la moyenne 2017 à 2019. La confirmation est également demandée pour l’indemnité de remploi. Concernant les coûts des licenciements, le commissaire du gouvernement propose le sursis à statuer. Il laisse enfin l’attribution des frais irrépétibles à l’appréciation de la Cour.

— Sur l’indemnité totale de dépossession, cela amène à un total de 103.649,50 euros hors frais de licenciements. Cette valeur étant proche de celle retenue en 1ère instance, il sera proposé la confirmation des indemnités de 1ère instance.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 15 mai 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la société LE NOUVEAU SHANGAI du 24 août 2023, de la SOREQA du 22 septembre 2023 et du commissaire du gouvernement du 27 décembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la société LE NOUVEAU SHANGAI correspondent uniquement à une nouvelle pièce (courriel au greffe de la cour en date du 3 aout 2023 et accusé de réception) et en l’absence demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Le document produit vient uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la société LE NOUVEAU SHANGAI porte sur l’indemnité d’éviction ; elle demande notamment une indemnité sur le fonds de commerce mais également d’indemniser son préjudice particulier pour l’habitation.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu le PLUI d’Est Ensemble adopté le 29 juin 2021.

La société LE NOUVEAU SHANGAI n’a pas conclu sur ce point ; la SOREQA retient le PLUI approuvé le 13 septembre 2012 ; le commissaire du gouvernement retient en application de l’article R 311-14 du code de l’expropriation la date du PLUI Est Ensemble adopté le 4 février 2020 applicable depuis le 27 mars 2020.

En l’absence de pièces produites par les parties sur la date de référence, la SOREQA et le commissaire du gouvernement s’accordant sur le fait qu’il s’agit du PLUI Est Ensemble, il convient de retenir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS/PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le PLUI est Ensemble du 29 juin 2021.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date les locaux sont situés en zone UP Mo3 (secteur de projet de la [Adresse 13]).

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un fonds de commerce asiatique exploité dans les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7].

La [Adresse 11] est une voie commerçante et animée, à double sens de circulation située à quelques centaines de mètres de la [Localité 9] et du périphérique parisien.

Le bien est desservi par les stations Robespierre et [Localité 10], sur la ligne de métro 9 et par le tramway 3b.

Le local commercial, en rez de chaussée sur la [Adresse 11] est exploité sous l’enseigne « le Nouveau Shanghai » .

Il est divisé en deux parties :

— la première partie est à usage de vente soit à emporter soit à consommer sur place dans la salle de restauration ;

— la seconde partie est une salle de restauration pouvant accueillir une trentaine de clients.

Le rez de chaussé est fonctionnel est en bon état d’entretien.

Le local comprend également un sous-sol, propre, équipé de matériel de cuisine professionnel et dans un état d’entretien correct.

Au 1er et 2ème étage, se trouve un logement accessible du local commercial.

Le 1er étage est en état d’usage et le second étage en état d’entretien passable.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

Le commissaire du gouvernement précise que la surface déclarée au cadastre est de 128m² et la superficie utile de l’habitation déclarée au cadastre est de 50 m².

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 4 avril 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur la méthode

Le premier juge a retenu la méthode de la perte de fonds de commerce qui n’est pas contestée en elle-même par les parties.

Cependant, comme en première instance, les parties sont en désaccord sur la méthode prise en compte du logement dans le calcul de l’indemnisation.

Le premier juge a rejeté la demande de la société LE NOUVEAU SHANGAI d’évaluer séparément la valeur de marché du logement.

Celle-ci demande l’infirmation du jugement et de retenir à titre principal pour le fonds de commerce la somme de 91 318, 50 euros et pour l’habitation la somme de 150000 euros.

A l’appui de cette demande, elle indique qu’en application des articles L314 et L314-2 du code de l’urbanisme et L 521-1 du code de la construction et de l’habitat que le locataire d’un logement exproprié constituant son habitation principale doit bénéficier d’une proposition de relogement et d’un droit de priorité dans l’immeuble compris dans l’opération immobilière de la [Adresse 13] ou d’une indemnisation ; or , en l’espèce, les locaux comportent des locaux commerciaux ainsi qu’une partie habitation, où résident le gérant de la société LE NOUVEAU SHANGAI B, son épouse et leur fils (pièce n°3).

La SOREQA et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement.

L’indemnité d’éviction a pour finalité d’indemniser la perte du fonds de commerce.

En l’espèce, le local exproprié est composé d’un local commercial avec logement d’accompagnement, qui ne bénéficie pas d’un accès indépendant, qui est situé directement au dessus du restaurant partiellement à usage de débarras ou de stockage et est occupé au titre d’un bail commercial renouvelé le 26 novembre 2020.

Le premier juge a donc exactement considéré que le local d’habitation doit être considéré comme un élément du fonds de commerce étant couvert par le bail commercial, ce dernier constituant un actif substantiel du fonds de commerce.

Il convient donc de confirmer le jugement qui n’a pas évalué séparément la valeur de marché du logement, et qui a précisé qu’il en sera néanmoins tenu compte pour déterminer la valeur du fonds de commerce.

2° sur l’indemnité principale selon la valeur de l’entier fonds de commerce

1° sur le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices

Le premier juge a retenu les exercices 2017 à 2019, pour un montant de 86970 euros HT en excluant l’année 2020 en raison de l’épidémie de COVID 19.

L’appelant ne contestant pas ce point, le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur le ratio prix de vente/ chiffre d’affaires

Le premier juge a retenu sept termes de comparaison pour une moyenne de 82,50% et en tenant compte d’éléments de plus-value a fixé un ratio de 105%.

La société LE NOUVEAU SHANGAI demande l’infirmation du jugement pour retenir un ratio de 110 %.

Elle fait état d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles retenant un ratio de 110% du 23 mars 2010 (pièce n°4), de la situation au coeur de la ville de Montreuil, de ses commerces et du réseau des transports en commun.

Elle ne conteste pas les termes retenus et n’en produit aucun en appel ; alors que la moyenne de ces termes est de 82,50%, le premier juge a retenu un ration de 105% en tenant compte de la situation géographique du local évincé, présentant une très bonne commercialité au regard de l’activité exercée, de la présence du local d’habitation accessoire, du bon état d’entretien du local de restauration et de la stabilité des résultats de la société évincée.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu un ratio de 105%.

3° sur la valeur de l’entier fonds de commerce/activité

La valeur de l’entier fonds de commerce est donc de :

86 970 euros (CA HT moyen) X 105% (ratio)= 91 318,50 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

5% jusqu’à 23000 euros : 1150 euros

10% sur le surplus soit 68 318,50 euros : 6 831,85 euros

Soit un total de 7 981,85 euros.

L’appelante ne contestant pas ces taux habituels, le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour trouble commercial

Le premier juge a alloué à la société LE NOUVEAU SHANGAI une indemnité pour trouble commercial de 4348, 50 euros.

La société LE NOUVEAU SHANGAI indique que le juge de l’expropriation a exactement retenu une indemnité calculée sur 300 jours d’activités théorique annuelle par rapport au chiffre d’affaires moyen des exercices 2017 à 2019, soit 86 970 euros HT, mais retient 4 384,50 euros.

La SOREQA demande qu’il y a lieu de donner acte de la demande de la société LE NOUVEAU SHANGAI pour la somme de 4 384,50 euros.

Le commissaire du gouvernement retient la somme de 4 349 euros soit 15 jours du chiffre d’affaires HT de la moyenne 2017-2019 pour interruption d’activité jusqu’à la réinstallation.

Les parties demandant la confirmation, le jugement sera confirmé pour une indemnité pour trouble commercial pour la somme de 4 348,50 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point, étant précisé que l’erreur matérielle sera rectifiée.

3° sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges et frais de licenciement

Le premier juge a fixé l’indemnité pour perte sur salaires et charges à la somme de 5 149,75 euros et rejeté la demande de la société LE NOUVEAU SHANGAI d’indemnisation des coûts de licenciement, la réalité du préjudice n’étant pas établie en l’absence de licenciement effectif.

La Société LE NOUVEAU SHANGAI n’a pas conclu sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges et demande l’infirmation du jugement et sollicite au titre du coût des licenciements une indemnité de 10 620,27 euros.

Cependant, elle indique que les licenciements ne sont pas effectifs à ce jour.

Or aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le jugement sera également confirmé pour l’indemnité pour perte sur salaires et charges qui n’est pas contestée.

Il sera confirmé sur le débouté pour l’indemnité au titre des licenciements.

L’indemnité totale d’éviction est donc de :

91 318,50 euros (indemnité principale) + 7 981,85 euros (indemnité de remploi + 4 348,50 euros (indemnité pour trouble commercial)+ 5 149,75 euros (indemnité pour perte sur salaires et charges)= 108 798,60 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à la société LE NOUVEAU SHANGAI la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SARL LE NOUVEAU SHANGAI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 2000 euros à la SOREQA.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SARL LE NOUVEAU SHANGAI perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite de l’appel ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SARL LE NOUVEAU SHANGAI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LE NOUVEAU SHANGAI à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LE NOUVEAU SHANGAI aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT