COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01696 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FHDS

ordonnance du 10 juillet 2023

Juge de la mise en état de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 23/00033

ARRET DU 20 JANVIER 2026

APPELANTE :

S.C.P. [6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas MARIEL, substituant M^e Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats postulants au barreau d’ANGERS – N° du dossier 24A00123 et par M^e Frédéric MADY, avocat plaidant au barreau de POITIERS

INTIMEE :

S.C.I. [8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier VAILLANT, avocat postulant au barreau de SAUMUR et par M^e Julien DERVILLERS, avocat plaidant au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas Houx, premier président, et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par un acte notarié en date du 1er février 2005, la SCI [8] (ci après l’acheteur) a fait l’acquisition, auprès de la SCI [9] (ci après le vendeur), de’plusieurs lots d’un immeuble situé [Adresse 1] à Saumur.

L’acte de vente a été rédigé par M. [B] [M], notaire associé de l’étude la SCP [7] et [M] devenue depuis lors la SCP [6]-[D] (ci après l’étude notariale).

En 2019, alors que l’acheteur souhaitait mettre en vente ce logement, l’agence immobilière chargée de la vente a constaté que le contenu de l’acte de vente ne correspondait pas au bien en vente.

L’acheteur a sollicité, par courrier du 3 septembre 2019, la rectification de l’acte authentique auprès de l’étude notariale l’ayant rédigé.

Par une ordonnance en date du 20 avril 2021, le juge des référés, saisi par l’acheteur, a désigné un expert aux fins notamment de préciser si les biens vendus étaient des parties communes ou privatives et dire si la description de l’acte était conforme à l’état réel du bien. L’expert a déposé son rapport le 28 juin 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 janvier 2023, l’acheteur a fait assigner l’étude notariale et le vendeur devant le tribunal judiciaire de Saumur afin de les voir condamnés in solidum au paiement de diverses sommes.

Par conclusions d’incident, l’étude notariale a demandé au tribunal judiciaire de Saumur de déclarer irrecevable l’action de l’acheteur au motif que celle-ci serait prescrite.

Par une ordonnance en date du 10 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saumur a :

— débouté l’étude notariale de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action introduite à son encontre par le vendeur ;

— condamné l’étude notariale à payer au vendeur une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge, tout en considérant que le vendeur avait, dès la signature de l’acte authentique, une connaissance effective de la discordance entre l’acte notarié et la configuration des lieux, a estimé que le dommage, qui existait manifestement en germe du fait de l’erreur de rédaction commise par le notaire, n’était devenu véritablement tangible qu’au moment où la revente de l’immeuble litigieux avait été sollicitée et que c’est cette date qui constituait en conséquence le point de départ du délai de prescription.

Suivant déclaration d’appel reçue le 19 octobre 2023, l’étude notariale a interjeté appel de cette ordonnance en son entier dispositif, sauf en ce qu’elle a réservé les dépens, intimant l’acheteur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025 et, conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 20 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

Par courriers transmis électroniquement le 20 novembre 2025, la cour a sollicité ses observations à l’acheteur sur la recevabilité de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre du vendeur qui n’est pas intimé. La cour a également demandé l’identité exacte de l’étude notariale dès lors que le nom retenu dans l’ordonnance entreprise n’était pas le même que celui de l’assignation.

Par courrier reçu le 28 novembre 2025, l’étude notariale a précisé son identité en joignant la fiche infogreffe d’où il ressort que le nom du dernier associé est [D] et non [D] comme mentionné dans l’ordonnance entreprise et dans la déclaration d’appel.

Par courrier reçu le 1er décembre 2025, l’acheteur a répondu qu’effectivement le vendeur n’était pas à l’instance et n’aurait pas dû être mentionné dans ses demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions en date du 21 novembre 2023, l’étude notariale demande à la cour, au visa des articles 1240 et 2224 du code civil et des articles 789 et 122 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saumur du 10 juillet 2023 en ce qu’elle :

— l’a déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action introduite à son encontre par l’acheteur ;

— l’a condamnée à payer à l’acheteur une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’action initiée par l’acheteur à son encontre selon exploit du 4 janvier 2023, à raison de sa prescription ;

— débouter l’acheteur de toutes ses demandes, fins et conclusions contre elle ;

— condamner l’acheteur à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’acheteur en tous les frais et dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de Maître Rangé, avocat, qui sera autorisé à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’acheteur a eu connaissance de l’erreur de désignation évoquée dès le 1er février 2005 en relevant que les descriptions figurant à l’acte authentique de vente et à l’offre de vente ne concordaient pas ; que l’acheteur ne pouvait ignorer la consistance réelle de l’appartement dont il a pris possession ; qu’il a également eu connaissance de l’état descriptif figurant au règlement de copropriété dont il a reconnu avoir reçu une copie. Elle souligne que le dommage, constitué par l’erreur dans la description du bien à l’acte authentique, était connue dès la signature de cet acte.

Dans ses conclusions en date du 4 janvier 2024, l’acheteur demande à la cour, au visa des articles 1240 et 2224 du code civil et de l’article 122 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— juger que l’action initiée par elle à l’encontre de l’étude notariale est recevable';

— condamner in solidum l’étude notariale et le vendeur à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum l’étude notariale et le vendeur aux dépens.

Il soutient que le dommage s’est réalisé le jour où il a appris, alors qu’il souhaitait vendre l’appartement, l’impossibilité de le faire du fait de l’erreur de l’acte ; que c’est cette date qui constitue le point de départ du délai de prescription. Il ajoute qu’il n’a jamais été informé que l’erreur de l’acte pouvait se révéler préjudiciable ; qu’il n’avait pas connaissance de ce que 2m² achetés et mentionnés à l’acte comme étant une surface privative appartenaient en réalité à la copropriété.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action de l’acheteur

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. (Com., 5 mars 2025, pourvoi n° 23-23.918)

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier vendu était constitué d’un seul appartement outre un débarras et une cave, ainsi que mentionné au compromis mais également à la description du bien figurant au constat de l’état parasitaire réalisé avant la vente et annexé à l’acte authentique. Au contraire, l’acte notarié de vente mentionnait un appartement, deux greniers outre un débarras et une cave, conformément aux indications de l’état descriptif et du règlement de copropriété publié. L’expert relève à cet égard que les travaux effectués avant la vente ont opéré un changement d’affectation des lots 8 et 9 en habitation. Ainsi, la description des biens de l’acte authentique ne correspondait pas à la réalité de la situation. L’acheteur avait nécessairement connaissance de la consistance réelle du bien mentionnée dans le compromis et dont il a pris possession. Ainsi, l’erreur de l’acte lui était apparente dès sa signature.

Cependant, le dommage, à savoir l’impossibilité de vendre le bien sans une modification de l’état descriptif de division, dont le coût est évalué à 1 200'euros TTC par l’expert, n’est apparu que lorsque l’acheteur a voulu mettre cet appartement en vente. En effet, il n’est pas démontré que l’acheteur non professionnel qui a pu bénéficier de la vente alors que la réalité du bien n’était pas la même que celle de l’acte de vente avait connaissance des conséquences de cette divergence sur une revente de l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte de l’expertise réalisée dont les conclusions ne sont pas contestées que l’appartement empiète sur les parties communes à la suite des travaux. L’expert a conclu à cet égard à une superficie de parties communes à racheter de 5,83 m² avec un coût d’acquisition arrondi à 7 500 euros, auquel il faut ajouter les frais de notaire de 1 500 euros environ. Or, aucun élément ne vient démontrer que l’acheteur avait conscience que cette divergence cachait des travaux réalisés sur les parties communes et la nécessité, de ce fait, de les racheter. Au contraire, les divergences de surfaces entre le compromis, qui faisait état d’un appartement de 35 m², et l’acte de vente mentionnant un appartement de 25 m² et deux greniers de 10 m² faisaient apparaître une diminution de la surface depuis la réalisation des travaux de sorte que l’empiétement sur les parties communes n’était pas apparent.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’acheteur n’a eu connaissance de son dommage que lors de la rédaction du compromis de vente de l’appartement en septembre 2019 et que c’est cette date qui constitue le point de départ de la prescription quinquennale.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’action, engagée par assignation du 4 janvier 2023 et après l’engagement d’une mesure d’expertise ordonnée en référé, l’avait été avant l’expiration du délai de prescription.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Sur les frais et dépens

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles.

Les demandes de l’acheteur à ce titre à l’encontre du vendeur, qui n’est pas intimé, seront déclarées irrecevables.

L’étude notariale succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et à verser à l’acheteur la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. Elle sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

DÉCLARE les demandes de la SCI [8] à l’encontre de la SCI [9] au titre des dépens d’appel et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel irrecevables ;

CONDAMNE la SCP [6]-[D] aux dépens de la procédure d’appel ;

DÉBOUTE la SCP [6]-[D] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP [6]-[D] à verser à la SCI [8] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PREMIER PRESIDENT