COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

5ème CHAMBRE CIVILE – REFERES

ORDONNANCE N° 66 DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBV7-V-B7J-D2M2

Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, en date du 31 janvier 2025

DEMANDEURS AU REFERE :

Madame [D] [K]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Madame [J] [K]

[Adresse 14]

[Localité 8]

Madame [F] [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [C] [I] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [G] [E] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [A] [K]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Madame [R] [K]

[Adresse 13]

[Localité 15]

Monsieur [P] [T] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [U] [H] [S] divorcée [K]

[Adresse 13]

[Localité 15]

Représentée par M^e Emmanuel VAUTIER, de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaignant, et par M^e Régis MERAULT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY, avocat postulant

DEFENDERESSE AU REFERE :

Société SCI CARRIBBEAN REAL ESTATE société civile immobilière au capital de, inscrite au RCS DE POINTE A PITRE

Sis [Adresse 6]

[Localité 17]

Représentée par M^e Elsa KAMMERER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY

COMPOSITION DE LA COUR :

Les conseils des parties ont été entendus à l’audience publique des référés tenue le 05 Novembre 2025 au Palais de justice de Basse-Terre par monsieur Guillaume MOSSER, conseiller par délégation du premier président, assisté de madame Murielle LOYSON, greffier.

Contradictoire, prononcé publiquement le 5 novembre 2025, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signée par monsieur Guillaume MOSSER, conseiller et par madame Murielle LOYSON, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2016, Monsieur [L] [K] a donné à bail à la société civile immobilière CARRIBEAN REAL ESTATE un ensemble de locaux commerciaux situé [Adresse 6]. Le contrat comportait une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [J] [K], Madame [R] [K] et Madame [N] [K], Madame [U] [K], Monsieur [G] [K], Madame [P] [K], Madame [C] [K], suite au décès de Monsieur [L] [K] le 20 août 2021, ont fait délivrer à la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE un commandement de payer la somme de 112'546,03, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, les consorts [K] ont fait assigner la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 31 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a':

Débouté la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE de sa demande tendant à déclarer irrecevables les demandes des consorts [K],

Renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 2 mars 2024 du bail conclu le 16 septembre 2016,

Dit que dans le mois de la signification de la présente ordonnance, la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE devra rendre les locaux qu’il occupe, situés [Adresse 6],

A défaut, ordonné l’expulsion de la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE ou tout occupant de son chef, des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamné la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE à payer aux consorts [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers courants à compter du 3 mars 2024, soit 4'000 euros hors taxe jusqu’à septembre 2026 inclus puis 5'000 euros hors taxe à compter d’octobre 2026 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clefs au propriétaire,

Condamné dès à présent la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE à payer aux consorts [K] une provision de 120'000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dues au 2 mars 2024,

Rejeté le surplus des demandes,

Condamné la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE à payer aux consorts [K] la somme de 1'500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 février 2024.

Par déclaration du 14 mars 2025, la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE a interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice, délivré le 28 juillet 2025, les consorts [K] ont fait assigner la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE devant cette juridiction, aux fins de':

Voir ordonner la radiation de l’affaire en l’absence d’exécution du jugement entrepris,

Condamner la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE à verser aux requérants la somme de 1'500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE aux entiers dépens d’incident.

Selon ses conclusions du 30 septembre 2025, la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE demande à cette juridiction de':

Débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes et notamment de leur demande de radiation,

Ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision frappée d’appel,

Juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Elle indique qu’elle effectue de façon régulière des versements mensuels de 4'000 euros depuis le mois de mars 2025. Elle considère que la libération des lieux entraîne des conséquences manifestement excessives. Elle précise qu’elle sous-loue des locaux à d’autres sociétés et entreprises qui devraient aussi quitter les lieux, et qui verraient leurs fonds de commerce disparaître. Elle indique qu’elle a des difficultés à produire des éléments comptables à cause d’une situation personnelle compliquée de son expert-comptable. Elle ajoute que les consorts [K], qui sont au nombre de neuf, n’apportent aucune garantie d’être en mesure de rembourser les fonds qui pourraient leur être versés finalement à tort.

Elle considère qu’il existe un moyen sérieux d’infirmation de la décision rendue en première instance. Elle estime qu’une exception d’inexécution de contrat de bail peut être invoquée pour considérer la suspension voir l’arrêt du paiement des loyers. Elle soutient qu’elle a supporté des coûts relatifs à des travaux d’ordre structurel et non des travaux d’entretien. Elle relève que l’ordonnance de référé a retenu l’existence d’une contestation sérieuse et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Elle précise que la contestation sérieuse résulte de l’existence d’une lourde créance détenue par elle sur ses bailleurs justifiant qu’elle n’ait plus à verser quelque loyer que ce soit par l’effet d’une compensation.

Elle soutient par ailleurs que la condition posée par le deuxième alinéa de l’article 514-3 du code de procédure civile ne trouve pas à s’appliquer dans une procédure de référé échappant à toute discussion sur l’exécution provisoire devant le premier degré de juridiction. Elle indique qu’aucune prescription n’est acquise contre elle concernant les travaux que le bail mettait indûment à sa charge.

Enfin, la SCI CARIBEAN REAL ESTATE indique que si la cour d’appel retenait une carence de sa part dans le règlement des loyers susceptible de fonder la résiliation du bail liant les parties, elle sollicitera devant la cour les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 24 septembre 2025, les consorts [K] réitèrent leurs prétentions. Ils sollicitent également de débouter la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE de l’ensemble de leurs demandes, de rejeter la demande de délais de paiement de la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE.

Ils indiquent que la société n’a pas totalement exécuté la décision, précisant que son objet premier est le prononcé de son expulsion.

Ils soutiennent que la simple attestation de l’expert-comptable ne saurait suffire à considérer que la société ne peut s’exécuter.

Ils considèrent que les conditions du prononcé de l’arrêt de l’exécution provisoire ne sont pas remplies.

Ils indiquent que l’appelante n’a pas conclu sur la question de l’exécution provisoire en première instance et que les conséquences manifestement excessives alléguées par la partie adverse ne sont pas nouvelles. Ils précisent que la société avait déjà des sous-locataires et qu’elle savait que son expulsion impliquerait également la libération des lieux par ses locataires.

Ils soutiennent qu’il n’existe aucune contestation sérieuse susceptible d’être retenue qui pourrait venir faire échec à l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, que la question de la prise en charge des travaux prétendument effectués est sans lien avec l’obligation faite au preneur de régler ses loyers, que les demandes faites par la société défenderesse portant sur des factures de 2017 et 2018 sont prescrites, qu’enfin la société ne dispose d’aucun titre exécutoire actant d’une créance certaine liquide et exigible. Ils précisent qu’avant le décès de Monsieur [L] [K], la SCI CARRIBEAN REAL ESTATE n’avait jamais remis en cause son obligation de paiement des loyers, ni évoqué la nécessité d’opérer une compensation.

Sur la demande de délais de paiement que la locataire indique solliciter en appel à titre infiniment subsidiaire, ils estiment que la société locataire ne produit aucun élément comptable permettant de démontrer sa capacité de paiement et par conséquent sa capacité à tenir les délais.

A l’audience du 1er octobre 2025, les parties s’en sont rapportées aux demandes formulées dans leurs conclusions et ont déposé leurs dossiers.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de radiation

Lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

En l’espèce, il est produit aux débats le bail commercial de trois ans conclu entre la SCI CARIBBEAN REAL ESTATE et la SARL MBIE en date du 1er janvier 2024 permettant de vérifier que, dans le cas d’une expulsion effective de la SCI CARIBEEAN REAL ESTATE des locaux commerciaux litigieux, la SARL MBIE se trouverait forcée d’être exclue également.

Cette mesure d’expulsion ordonnée par le juge des référés a des conséquences sur un tiers et constitue par conséquent une conséquence manifestement excessive résultant de l’exécution de la décision.

Par conséquent, la demande de radiation sera rejetée.

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, visées à l’assignation délivrée et applicables à l’espèce': «'En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.'»

Sur la recevabilité

Il est en l’espèce, justifié aux débats de l’ordonnance rendue le 31 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre et des conclusions d’appelant formulées devant la cour d’appel de Basse-Terre.

L’action entreprise dans le cadre du présent référé est par conséquent recevable.

Sur le fond

En l’espèce, s’agissant du moyen sérieux de réformation de la décision, le juge des référés a considéré qu’il existait une contestation sérieuse sur le point de savoir s’il existait un manquement des bailleurs à leur obligation de prise en charge des grosses réparations et a renvoyé les parties à se pourvoir sur ce point. Il ne s’agit donc pas de discuter de cette question devant le premier président. La résiliation du bail commercial eu égard à la clause résolutoire prévue dans le contrat du 16 septembre 2016 a été décidée par le juge des référés qui a examiné les pièces et explications fournies par les parties et en a conclu que le commandement de payer du 2 février 2024 est demeuré infructueux et en a tiré les conséquences légales. Il ne peut, sur ce point, exister de moyen sérieux d’infirmation de la décision. Par ailleurs, le premier juge a également motivé sa décision sur la demande reconventionnelle d’expertise et de condamnation provisionnelle en réparation du préjudice résultant d’infiltrations. Enfin, la demande formulée à titre infiniment subsidiaire est une nouvelle prétention qui ne peut être retenue pour caractériser un moyen sérieux de réformation de la décision et qui ne saurait prospérer devant cette juridiction.

Par conséquent, en l’absence de moyen sérieux d’infirmation de la décision du 31 janvier 2025, les conditions posées par l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, il y a lieu de rejeter la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard aux circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, non susceptible de pourvoi,

Rejetons la demande de radiation de l’affaire RG n°25/00272 du rôle de la cour d’appel de Basse-Terre,

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance rendue le 31 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre,

Disons qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Réservons les dépens,

Rejetons toutes autres demandes,

Fait à Basse-Terre, au palais de justice, le 5 novembre 2025,

Et ont signé

Le greffier Le conseiller