Cour d'appel de Basse-Terre, 1re chambre, 20 février 2025, n° 23/00161

TI Saint-Martin 20 décembre 2022

CA Basse-Terre
Confirmation 20 février 2025

Arguments

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Rejeté
Accord sur la modification de la servitude
La cour a estimé que l'appelante n'a pas prouvé l'existence d'un accord entre les parties concernant la modification de l'assiette de la servitude.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a confirmé que l'appelante, ayant succombé, devait supporter les dépens de l'instance.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les intimés avaient droit à une indemnisation pour les frais engagés, en raison de la nécessité de se défendre contre les prétentions de l'appelante.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SAS Investissement Hôtelier Saint-Barth (appelante) à M. [T] et la SCI [G] (intimés), la cour d'appel de Basse-Terre a examiné la demande de l'appelante visant à constater la modification conventionnelle de l'assiette d'une servitude de passage. Le tribunal de première instance avait débouté la société IHSBPF de cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de preuve d'un accord entre les parties sur la modification de la servitude. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que les éléments présentés par l'appelante ne constituaient pas un commencement de preuve suffisant d'un accord sur la nouvelle assiette de la servitude. En conséquence, la cour a débouté l'appelante de ses prétentions et l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'à verser 5 000 euros aux intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 1re ch., 20 févr. 2025, n° 23/00161
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	23/00161
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Saint-Martin, 20 décembre 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe CUARTEROClaudia MASSAFlorence CHEREL
Cabinet(s) :	SELARL CUARTERO-AVOCATS
Parties :	S.A.S. INVESTISSEMENT HOTELIER SAINT BARTH c/ S.C.I. [ G ], son représentant légal

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 87 DU 20 FEVRIER 2025

R.G : N° RG 23/00161 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DRFK

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin du 20 décembre 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 20/00448.

APPELANTE :

S.A.S. INVESTISSEMENT HOTELIER SAINT BARTH

[Adresse 14]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nicolas FOUILLEUL de la SELARL NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 22), et avocat plaidant M^e Florence CHEREL – CMS Francis Lefebvre Avocats, du barreau des Hauts de Seine.

INTIMÉS :

M. [N] [T]

[Adresse 13]

[Localité 8]

S.C.I. [G] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentés par M^e Christophe CUARTERO, de la Selarl Cuartero Avocats, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 139), et avocat plaidant M^e Claudia MASSA, de la SCP Avens du barreau de Paris.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 2 décembre 2024.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers : M^me Yolande MODESTE, greffier.

Lors du prononcé : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Prescillia ARAMINTHE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 3 juin 2013 par M. [R] [I], notaire à [Localité 16], M. [N] [T] a vendu à la SAS Hill Street Partners LLP, une propriété bâtie à usage d’hôtel et restaurant connu sous le nom 'Taiwana’ édifiée sur le terrain cadastré AH [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 2] section Flamand à [Localité 16] pour une contenance totale de 1ha 09a 17ca. Cet acte de vente auquel est intervenue la SCI [G], comporte constitution de servitude de passage sur les parcelles cadastrées section AH [Cadastre 4] et [Cadastre 7] appelés le fonds servant, au profit de M. [T] et de cette dernière afin de leur permettre d’accéder à leurs terrains cadastrés section AH [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], appelés le fonds dominant. Par acte notarié du 25 octobre 2016 reçu par M. [R] [I], notaire à Saint-Barthélémy, la SAS Hill Street Partners LLP a vendu ce bien à la SAS Investissement Hôtelier [Adresse 15] Plage [Adresse 11] (ci après la société IHSBPF) avec maintien des conditions de cette servitude de passage au profit de M. [T] et de la SCI [G].

Par ordonnance du 27 octobre 2020, considérant l’absence d’un trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés a débouté M. [T] et la SCI [G] de leurs demandes de remise en état de la servitude de passage initiale et de destruction des ouvrages édifiés par la société IHSBPF mais a condamné cette dernière à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de provision pour leur trouble de jouissance et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir la rétractation non fondée de M. [T] et de la SCI [G] qui avaient initialement donné leur accord à la modification de l’assiette de cette servitude de passage, la société IHSBPF a par acte du 16 décembre 2019 fait assigner M. [T] et la SCI [G] pour obtenir, en substance, à titre principal, de constater la modification conventionnelle de la servitude de passage résultant de l’acte authentique du 3 juin 2013, à titre subsidiaire, d’ordonner la modification judiciaire de cette servitude de passage, à titre infiniment subsidiaire, de désigner un expert pour examiner le caractère plus onéreux de la servitude de passage initiale et celui plus commode pour les personnes et les véhicules de sa nouvelle assiette.

Par jugement du 20 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre Tribunal de proximité de Saint-Martin – Saint-Barthélémy, a :

— débouté la société IHSBPF de sa demande tendant à voir constater la modification conventionnelle entre elle-même d’une part, M. [T] et la SCI [G] d’autre part de la servitude de passage conventionnelle mentionnée sur l’acte notarié du 3 juin 2013 ;

— invité la société IHSBPF qui sollicite une modification judiciaire de la servitude de passage existante d’attraire en la cause l’ensemble des propriétaires des fonds dominants concernés par la modification d’assiette sollicitée ;

— en cas de défaillance, invité la société IHSBPF à s’exprimer sur la recevabilité de sa demande,

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé le dossier à l’audience de mise en état du 14 mars 2023,

— réservé l’ensemble des demandes,

— réservé les dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 14 février 2023, la société IHSBPF a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a débouté la société IHSBPF de sa demande tendant à voir constater la modification conventionnelle entre elle-même d’une part, M. [T] et la SCI [G] d’autre part de la servitude de passage conventionnelle mentionnée sur l’acte notarié du 3 juin 2013. M. [T] et la SCI [G] ont constitué avocat le 23 juin 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024, l’affaire a été renvoyée pour dépôt des dossiers au 16 septembre 2024, suivant demande de plaidoirie de l’appelante du 5 juin 2024, par ordonnance du 1er juillet 2024, l’affaire a été renvoyée au 2 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date de son prononcé public par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 5 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la société IHSBPF, appelante, demande à la cour, de :

— infirmer le jugement mixte déféré en ce qu’il a débouté la société IHSBPF de sa demande tendant à voir constater la modification conventionnelle de l’assiette de la servitude de passage mentionnée sur l’acte notarié du 3 juin 2013,

Statuant à nouveau,

— constater la modification conventionnelle de la servitude de passage des gens et véhicules constituée par l’acte de vente du 3 juin 2023 conformément au tracé et aux caractéristiques de la nouvelle assiette de servitude décrits au plan du 5 mars 2019 et précisé dans le plan du 31 juillet 2020 et consistant en 'une servitude de passage d’une largeur d’environ quatre (4) mètres’ dont le fonds dominant est constitué des parcelles cadastrées section AH numéros [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et dont le fonds servant est constitué des parcelles cadastrées section AH numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 7],

— condamner solidairement M. [T] et la SCI [G] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IHSBPF soutient en substance que les parties s’étaient entendues tant sur le principe de la modification de la servitude de passage que sur son tracé, l’exigence d’un titre n’étant applicable que pour les actes établissant la servitude non pour la modification de son assiette. Elle ajoute disposer par le biais du courriel que lui a adressé le notaire de M. [T], de l’attestation de sa directrice ayant obtenu l’accord de ce dernier au projet de modification, de l’absence de contestation de celui-ci pendant six mois alors que les travaux étaient achevés, d’un commencement de preuve par écrit de l’accord de M. [T] au nouveau tracé, plus commode, plus esthétique et plus sécurisé pour la circulation des personnes et des véhicules.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 8 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M. [T] et la SCI [G] demandent à la cour, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Basse-Terre le 20 décembre 2022 en ce qu’il a débouté la société IHSBPF de sa demande tendant à voir constater la modification conventionnelle entre elle-même d’une part, M. [T] et la SCI [G] d’autre part de la servitude de passage conventionnelle mentionnée sur l’acte notarié du 3 juin 2013,

Et y ajoutant,

— débouter la société IHSBPF de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société IHSBPF à payer à la SCI [G] et à M. [T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [T] et la SCI [G] soutiennent en substance que la société IHSBPF a modifié unilatéralement l’assiette de la servitude conventionnelle existante, qu’ils n’ont donné aucune autorisation verbale ou écrite en qualité de propriétaires des fonds dominants cadastrés AH [Cadastre 3] et AH [Cadastre 5] et [Cadastre 6], alors qu’une telle servitude discontinue résulte nécessairement d’un accord de volonté manifesté dans un titre, celle-ci ayant été évaluée au surplus dans l’acte du 3 juin 2013 à la somme d’un million d’euros. Ils exposent que les termes du courriel du notaire [I] ne peuvent constituer un commencement de preuve par écrit de son consentement et que la société IHSBPF ne peut se procurer une preuve à elle-même par le biais du courrier de sa directrice. Ils font valoir que les modifications effectuées par la société IHSBPF ont eu pour conséquence de supprimer l’accès à la servitude à deux endroits du passage ce qui a pu être constaté par huissiers de justice et que l’appelante n’a pas obtempéré aux demandes de rétablissement de ces accès.

MOTIFS

A l’énoncé de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Selon les termes de l’article 701 du même code, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Au regard du principe de la fixité de la servitude, il est admis s’agissant d’une servitude conventionnelle que l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice fixées définitivement par le titre, ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.

En l’espèce, il est constant que selon les termes de l’acte notarié du 3 juin 2013 repris dans celui du 25 octobre 2016, les fonds cadastrés AH [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] appartenant à M. [T] ou à la SCI [G] bénéficient d’une servitude de passage sur ceux cadastrés AH [Cadastre 4] et [Cadastre 7] appartenant à la société IHSBPF. Cette servitude conventionnelle, 'réelle et perpétuelle’ concède à ces derniers un 'droit de passage le plus étendu pour gens, véhicules, canalisations, fluides et réseaux souterrains (…) et s’exercera sur une bande de terrain d’une largeur d’environ quatre (4) mètres telle que figurée sur le plan dressé par le cabinet LLC Géomètres de [Localité 16] [Localité 1] le 14 février 2012, demeuré ci-après annexé (…). La présente constitution de servitude est consentie et acceptée sans indemnité de part ni d’autre. Pour les seuls besoins de la publicité foncière et notamment la perception de la contribution de sécurité immobilière, les parties évaluent cette constitution de servitude à 1 000 000, 00 euros'.

Pour soutenir que M. [T] et la SCI [G], dont le gérant est M. [T], avaient donné leur accord au principe de la modification du tracé de cette servitude de passage, il est versé au dossier un courrier daté du 27 novembre 2018 adressé par Mme [O] [U], directeur général de la société IHSBP, à M. [T] relatant leur rencontre à ce sujet et la nécessité du rapprochement de leurs notaires respectifs pour finaliser ce projet ainsi que le courriel du 26 avril 2019 de Mme [B] [D] du cabinet notarial de M. [I], notaire de M. [T] et de la SCI [G], destiné à plusieurs cadres de la société IHSBPF ou de la holding dont elle dépend, mentionnant expressément 'après m’être entretenue avec M. [T], celui-ci m’indique vouloir signer l’acte contenant servitude très rapidement. Merci de faire le nécessaire pour que cela se fasse au plus tôt.'

Si ces pièces, en l’occurrence ce mail, justifient de l’accord de principe de M. [T] et de la SCI [G] dont il est le gérant, sur le projet de modification du tracé de cette servitude de passage, elles n’établissent pas la preuve ou un commencement de preuve suffisant de leur accord sur la nouvelle assiette de cette servitude, peu important en la cause, la valeur de cette dernière ou le silence présumé de M. [T] et de la SCI [G] qui ne peut valoir acceptation.

Il convient de souligner qu’en dépit d’un permis de construire obtenu dès le 4 septembre 2017, du commencement des travaux courant janvier 2018 selon les déclarations de la société IHSBPF, la rencontre de la représentante de cette dernière à ce sujet avec M. [T] n’a eu lieu que le 26 novembre 2018. De plus, celui-ci dont il n’est pas démontré l’accord sur les travaux, a sommé l’appelante par acte extrajudiciaire du 21 mai 2019, de libérer totalement et durablement la servitude de passage et de rétablir la libre circulation des personnes et des biens sur l’assiette de la servitude initiale. S’il a été répondu le 14 juin 2019 par la société IHSBPF, qu’elle regrettait ce changement de position, ce courrier ne faisait en réalité état que d’un accord de principe de M. [T] sur le projet de modification du tracé de cette servitude de passage, non sur les nouvelles conditions de son exercice, les travaux ayant été poursuivis jusqu’en décembre 2019 selon les écritures de la société IHSBPF.

Ainsi, contrairement à ce que soutient l’appelante, elle échoue à établir l’existence d’une commune intention des parties ou d’un quelconque accord express ou tacite de M. [T] et de la SCI [G] relativement à la modification de l’assiette de la servitude de passage conventionnelle contenue dans l’acte constitutif du 3 juin 2013.

Aussi, vu l’ensemble des pièces du dossier, en l’absence de la preuve d’un accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant sur ces modalités, est-ce à bon droit que les premiers juges, renvoyant les parties en vue de l’appréciation des conditions d’une modification judiciaire de l’assiette, ont débouté la société IHSBPF de sa demande principale.

Dès lors, il y aura donc lieu de confirmer la décision querellée de ce chef.

Succombant, la société IHSBPF conservera à sa charge les entiers dépens de cette instance d’appel. Elle sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit des intimés contraints d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, l’appelante est condamnée à leur payer la somme de 5 000 euros .

PAR CES MOTIFS

La cour

— confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées;

Y ajoutant,

— déboute la SAS Investissement Hôtelier Saint-Barth Plage des Flamands (la société IHSBPF) de ses prétentions plus amples ou contraires ;

— condamne la société IHSBPF au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— condamne la société IHSBPF à payer à M. [N] [T] et à la SCI [G] la somme totale de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente