COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 142 DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00209 – N° Portalis DBV7-V-B7J-DYZR

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 12 décembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 21/01986.

APPELANTS :

M., [T], [R] et Mme, [Y], [G], [P]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentés par M^e Fabienne CONQUET-MERAULT, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 42)

INTIMÉS :

M., [D], [X] et Mme, [V], [M]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentés par M^e Sarah CHARBIT-SEBAG, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 125)

M., [J], [K], notaire

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représenté par M^e Augusta HUREAUX, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 125)

Mme, [H], [S], [B] épouse, [I] entrepreneur exerçant sous l’enseigne EXPERTIM

,

[Adresse 4]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascal BON, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 4)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller

M^me Annabelle CLEDAT, conseiller.

DÉBATS :

En application des dispositions des articles 14 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 janvier 2026 en audience publique, les avocat ne s’y étant pas opposés devant M^me Judith DELTOUR, président et M^me Rozenn LE GOFF, conseiller. Le rapport oral de l’affaire a été fait avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe de la cour le 12 mars 2026. En raison de la fermeture du palais de justice ce jour, le délibéré a été prorogé au 19 mars 2026.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire et en dernier ressort ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant promesse de vente du 8 juillet 2020 réitérée par acte authentique du 28 octobre 2020 établi par Me, [J], [K], notaire, M., [Z] et Mme, [V], [M] ont vendu à M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] un appartement sis, [Adresse 5] au prix de 312 000 euros. Se trouvait annexé à l’acte de vente une attestation de superficie réalisée par Mme, [H], [I] exerçant sous l’enseigne Expertim.

Arguant du fait que la surface loi Carrez mentionnée dans l’acte de vente serait erronée comme supérieure à la surface réelle, M., [R] et Mme, [P] ont fait assigner M., [X] et Mme, [M] devant le tribuna1 judiciaire de, [Localité 5] par acte du 15 octobre 2021 pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 36'096 euros, correspondant à une réduction du prix de la vente, à titre subsidiaire, une expertise destinée à établir la superficie loi Carrez de l’appartement, et en tout état de cause la condamnation solidaire des vendeurs à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant assignation en garantie délivrée par M., [X] et Mme, [M] à M., [J], [K], notaire, et Mme, [H], [I], ayant réalisé l’attestation de superficie, par jugement du 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

— débouté M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté M., [D], [X] et Mme, [V], [M] de leurs demandes indemnitaires en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] à payer à M., [D], [X] et Mme, [V], [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Me, [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] aux dépens dont distraction au profit de M^e Sarah Charbit Sebag ;

— rappelé l’exécution provisoire.

M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 février 2025. La déclaration d’appel a été signifiée à personne, par acte du commissaire de justice daté du 9 avril 2025 à Mme, [B], [I] exerçant sous l’enseigne Expertim, elle a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Les autres parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025, l’affaire a été fixée à plaider le 5 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026. En raison de la fermeture du palais de justice à cette date, le délibéré a été prorogé pour être rendu le 19 mars 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à payer à M., [D], [X] et Mme, [V], [M] la somme de 2500 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal

— juger leur action recevable et bien fondée,

— condamner solidairement M., [D], [X] et Mme, [V], [M] à leur verser la somme de 36 096 euros au titre de la réduction du prix de vente,

A titre subsidiaire

— condamner solidairement Mme, [H], [B], [I] et M., [J], [K] à leur verser la somme de 36 096 euros au titre de leur indemnisation,

A titre infiniment subsidiaire

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée à établir la superficie « Loi Carrez » de l’appartement litigieux,

En tout état de cause

— condamner solidairement M., [D], [X] et Mme, [V], [M], Mme, [H], [B], [I] et M., [J], [K] au paiement des entiers dépens, ainsi qu’à leur verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, M., [D], [X] et Mme, [V], [M] demandent à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Pointe à Pitre, en ce qu’il a débouté Mme, [P] et M., [R] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire si le jugement venait à être réformé :

— fixer le montant de la diminution du prix demandé à la somme de 12 000 euros,

En tout état de cause :

— les recevoir en leur appel incident partiel, et les déclarer bien fondés

— constater que Mme, [I] et Me, [K] ont commis des fautes graves engageant leur responsabilité,

— condamner in solidum Mme, [I] et Me, [K], notaire, à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à leur charge,

— réformer partiellement le jugement rendu en ce qu’il a considéré qu’ils ne justifiaient pas d’un préjudice moral suite aux fautes commises par le notaire et le diagnostiqueur,

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant

— condamner in solidum Mme, [I] et Me, [K], notaire, à leur verser la somme de

10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant en tous les dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et procédures, M., [J], [K] demande à la cour de

— dire et juger qu’il n’a commis aucune faute ni aucune négligence fautive dans le cadre de ses fonctions de notaire au regard des dispositions de la loi Carrez,

— déclarer M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] mal fondés en leur appel,

— les débouter de leurs demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme, [H], [B] épouse, [I] exerçant sous l’ensigne Expertim a constitué avocat et n’a pas conclu, le présent arrêt sera contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la réduction du prix de vente

L’article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

En l’espèce, il est indiqué en page 5 de l’acte authentique de promesse de vente que le promettant déclare que la superficie garantie au titre de la loi numéro 96 1107 du 18 décembre 1996 est de 83,00 m² pour le lot numéro 27. Ce métrage est également rappelé en page 26 de l’acte notarié précisant « ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par Mme, [H], [B], [I] du cabinet Expertim le 13 juin 2020 annexée ».

Les appelants, acheteurs, produisent un certificat émanant du cabinet d’expertise AG Diag dont il ressort que la superficie habitable définie par la loi Carrez est de 73,40 m², la différence venant du fait que le certificat de métrage annexé à l’acte de vente litigieux inclut la superficie d’une loggia alors qu’il est indiqué en page 20 du règlement de copropriété que les balcons, loggias ou terrasses, même s’ils sont en tout ou partie réservés à l’usage d’un copropriétaire, n’en sont pas moins des parties communes.

Au vu de ces éléments, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise, il convient de faire droit à la demande de réduction du prix de vente à hauteur de 36'086 euros (312'000 x 73,4/83).

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande et M., [X] et Mme, [M] seront condamnés in solidum à payer à M., [R] et Mme, [P] la somme de 36'096 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

Sur l’action en garantie des vendeurs

La diminution du prix résultant de l’application de la « loi Carrez » n’est pas en elle-même un préjudice indemnisable permettant un appel en garantie contre le cabinet ayant effectué le métrage ou contre le notaire.

Autrement dit, les vendeurs doivent être déboutés de leur appel en garantie contre le notaire et le diagnostiqueur.

Sur la demande de dommages-intérêts

Il est constant que Mme, [B] épouse, [I], exerçant sous l’enseigne Expertim, qui avait pour mission d’établir la superficie de la surface privative du lot vendu, a commis une faute contractuelle en dressant une attestation de superficie erronée puisqu’elle y inclut une loggia de 14,05 m².

Par ailleurs, Me, [J], [K], tenu d’un devoir d’information et de conseil absolu en sa qualité de notaire rédacteur, ne pouvait qu’avoir connaissance d’une erreur de superficie puisqu’il avait antérieurement rédigé le compromis de vente entre M., [L] et M., [X] et Mme, [M], lequel mentionnait une superficie de 74,4 m². Ainsi, les actes qu’il a rédigés présentent une contradiction puisque sur la promesse du 8 juillet 2020, en page 4, le bien est présenté comme étant d’une superficie de 74,4 m² et en page 26 d’une superficie de 83 m² de même sur l’acte de vente du 20 octobre 2020, il est indiqué en page 5 que le bien présente une superficie de 74,4 m² et en page 27 une superficie de 83 m².

Le notaire avait donc l’obligation d’attirer l’attention des parties sur l’incidence juridique d’une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l’article 46 de la loi numéro 65 – 557 du 10 juillet 1965, ce qu’il n’a pas fait.

Si la restitution à laquelle les vendeurs sont tenus en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, les vendeurs peuvent se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné et du notaire, qui n’a pas rempli son obligation de conseil, d’une perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner in solidum Mme, [I] et Me, [K] à payer à M., [D], [X] et Mme, [V], [M] la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et condamné M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] à payer à M., [D], [X] et Mme, [V], [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M., [X], Mme, [M], Mme, [I] et M., [K] qui succombent sont condamnés in solidum au paiement des dépens. Ils sont déboutés de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés sous la même solidarité à payer à M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] la somme de 3500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— infirme le jugement en ses dispositions qui ont débouté M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] de l’ensemble de leurs demandes et les ont condamnés à payer à M., [D], [X] et Mme, [V], [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— condamne in solidum M., [D], [X] et Mme, [V], [M] à payer à M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] la somme de 36'096 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

— condamne in solidum Mme, [H], [B] épouse, [I] et M., [J], [K] à payer à M., [D], [X] et Mme, [V], [M] la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts;

Y ajoutant,

— déboute M., [D], [X] et Mme, [V], [M] et M., [J], [K] de leurs demandes plus amples ou contraires y compris en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M., [D], [X] et Mme, [V], [M] in solidum avec Mme, [H], [B] épouse, [I] et M., [J], [K] au paiement des dépens de première instance et d’appel ;

— condamne M., [D], [X] et Mme, [V], [M] in solidum avec Mme, [H], [B] épouse, [I] et M., [J], [K] à payer à M., [T], [R] et Mme, [Y], [P] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président