RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00133 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JBWQ

LM

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ORANGE

12 septembre 2023 RG :1122000322

[I]

C/

S.A. GRAND DELTA HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le

à : SCP Tournier…

M^e Romeyer Dherbey

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de proximité d’ORANGE en date du 12 Septembre 2023, N°1122000322

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [V] [I]

né le 16 Novembre 1985 à [Localité 4] (59)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

GRAND DELTA HABITAT, venant aux droits de VALLIS HABITAT,(anciennement Mistral habitat), Société Anonyme Coopérative d’intérêtcollectif d’HLM, immatriculée au RCS d’Avignon sous le numéro 662 620 079, prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié ès qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Natacha ROMEYER DHERBEY de la SELARL AMN AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Décembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2017, l’OPH Mitral Habitat, devenu l’OPH Vallis Habitat, a donné à bail à M. [V] [I], un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 430,87 euros.

Constatant l’apparition de moisissures dans le logement, M. [I] a averti l’OPH Vallis Habitat par courriel en décembre 2017.

Les désordres ont été constatés par procès-verbal de constat dressé le 2 mars 2018 par Me [C], huissier de justice.

L’OPH Vallis Habita a procédé à des travaux dans le logement en juin 2018.

De nouveaux désordres ont été constatés par procès-verbal de constat établi le 17 février 2020 par Me [C].

Le 3 juin 2021, une expertise amiable a été organisée à la requête de la compagnie d’assurances Allianz.

Par ordonnance du 17 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire du logement.

Le rapport d’expertise a été déposé le 28 juin 2021.

Par courrier du 14 janvier 2022, M. [I] a informé l’OPH Vallis Habitat de la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux ou d’une solution de relogement.

M. [I] a déposé une nouvelle demande de logement qui a été acceptée et a donc changé de logement à compter du 6 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022, M. [I] a fait assigner l’OPH Vallis Habitat afin d’obtenir des dommages et intérêts ainsi que sa condamnation à la réalisation de travaux.

Par jugement du 12 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange a :

— déclaré indécent le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5]

— condamné l’OPH Vallis Habitat à payer à M. [V] [I] la somme de 4 248 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné l’OPH Vallis Habitat à payer à M. [V] [I] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice physique et moral,

— débouté M. [I] de sa demande de compensation avec les sommes consignées,

— condamné l’OPH Vallis Habitat à payer à M. [V] [I] la somme de 800' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné l’OPH Vallis Habitat aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Par déclaration du 8 janvier 2024, M. [V] [I] a interjeté appel de ce jugement cantonné à la condamnation de l’OPH Vallis Habitat à lui payer la somme de 4 248 euros au titre du préjudice de jouissance et à la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice physique et moral.

Au terme de ses conclusions notifiées le 5 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [V] [I], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des dispositions du décret du 30 janvier 2002, et de l’article 1231-1 du code civil, de :

Accueillant l’appel cantonné de M. [I] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf celles relatives aux sommes allouées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice physique et moral,

— infirmer sur ces points le jugement dont appel, et statuant à nouveau,

— condamner la société Vallis Habitat à payer à M. [I] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs, la somme de 25.421,33 ' au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner la société Vallis Habitat à payer à M. [I] la somme de 10.000 ' au titre du préjudice physique et moral occasionné,

— condamner la société Vallis Habitat à payer à M. [I] la somme de 2000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, M. [I] fait valoir que ses trois enfants ont subi un préjudice physique et moral direct et personnel justifié par des éléments médicaux que le tribunal a écarté à tort dans le calcul dudit préjudice qui a été sous-évalué.

S’agissant du préjudice de jouissance inhérent aux désordres, il considère que le montant de l’indemnisation est insuffisant tant l’inhabilité du logement pris à bail est totale, que le trouble de jouissance a duré 5 ans pour une famille de cinq personnes, rappelant que l’obligation pour une famille aussi nombreuse de vivre et dormir dans une seule pièce ne correspond pas à des conditions dignes de logement, qu’ainsi le trouble de jouissance ne saurait être cantonné au remboursement des loyers.

Au terme de ses conclusions notifiées le 4 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Grand Delta Habitat venant aux droits de l’OPH Vallis Habitat, intimée, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 695 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 12 septembre 2023 rendu par le tribunal de proximité d’Orange,

— condamner M. [I] aux entiers dépens de l’appel.

A l’appui de ses écritures, la SA Grand Delta Habitat fait valoir que dès le signalement des désordres par M. [I], elle a mis en 'uvre tous les moyens à sa disposition pour pallier les difficultés rencontrées et qu’il ne lui saurait donc être reproché un désintérêt ou des man’uvres dilatoires.

Elle soutient que M. [I] est parfaitement indemnisé de son préjudice de jouissance puisque le tribunal a tenu compte de l’importance du trouble subi par M. [I] et condamné Vallis Habitat à verser la somme de 4 248 ' correspondant à l’ensemble des loyers versés par le locataire de décembre 2017 (date d’entrée dans les lieux) à décembre 2022 (date de relogement).

S’agissant du préjudice physique et moral, elle indique que M. [I] ne rapporte pas la preuve des préjudices invoqués, étant rappelé l’exigence d’un préjudice direct et personnel dont seule la victime du dommage peut en demander réparation.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que l’appel de M. [I] est cantonné aux montants du préjudice de jouissance et du préjudice physique et moral.

Par ailleurs, la bailleresse ne conteste pas le principe d’indemnisation de ces préjudices mais s’oppose aux demandes de l’appelant quant à leur quantum qu’elle considère comme disproportionné et tend au rejet de la demande concernant les enfants.

Sur le préjudice de jouissance,

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le premier juge a déclaré le logement indécent en raison des moisissures qui atteignent plusieurs pièces.

Il résulte du rapport d’expertise judicaire du 28 juin 2021 que compte tenu de l’importance des surfaces impactées par les moisissures réparties dans toutes les pièces de vie sauf le séjour, l’appartement n’est pas propre à la location et malgré les travaux réalisés, les moisissures réapparaissent aux mêmes endroits.

Les désordres ont été dénoncés par l’appelant dès le mois de décembre 2017, soit 5 mois après son entrée dans les lieux et ont perduré jusqu’à son relogement le 6 décembre 2022, soit pendant 59 mois.

Cependant, grâce aux travaux effectués par l’intimée, des améliorations ont pu être obtenues sur certaines périodes avant que les moisissures ne refassent leur apparition.

La perception de l’APL importe peu, la référence à la valeur locative étant uniquement une méthode d’évaluation du préjudice.

Eu égard à l’importance des moisissures dans la quasi-totalité des pièces du logement, à la durée et la nature des désordres, et infirmant le jugement déféré, il sera alloué à M. [I] la somme de 12 710, 66 ' en réparation de son préjudice de jouissance correspondant à 50 % de la valeur locative.

Sur le préjudice physique et moral,

M. [I] a assigné son bailleur en son nom personnel et non ès qualités de représentant de ses trois enfants, dont il n’est d’ailleurs pas démontré par les pièces produites aux débats qu’ils soient mineurs, ces derniers n’étant ainsi pas parties à la présente instance.

D’ailleurs, au terme de son dispositif, M. [I] ne sollicite une indemnisation qu’à son bénéfice.

Il ressort des ordonnances produites aux débats correspondant à la période des troubles et prescrivant des médicaments pour les allergies, des antibiotiques, des pulvérisations nasales, des sirops pour la toux etc’ mais surtout de la répétition de ces prescriptions que l’état du logement et les moisissures ont eu un effet néfaste sur la santé de l’appelant.

Il convient en conséquence de réparer ce préjudice en allouant à M. [I] la somme de 2 000 '.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’appelant ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne les dépens et frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Grand Delta Habitat à payer à M. [V] [I] :

— la somme de 12 710, 66 ' au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 2 000 ' au titre du préjudice physique et de santé,

— la somme de 800 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Grand Delta Habitat aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,