Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/569

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHDN JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du président du tribunal judiciaire d’Ajaccio,

décision attaquée du 21 mars 2023, enregistrée sous le n° 22/701

[B]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [8]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

Mme [X] [B]

[Adresse 7]

[Localité 1]

ITALIE

Représentée par M^e Pierre Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Nelly LABOURET MAUREL, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [8]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Hello syndic, au capital de 78 406,00 euros immatriculée au RCS de Paris sous le n° 828 499 897, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

Hella syndic

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 octobre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Nolwenn CARDONA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 10 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [8] à [Localité 4] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic la S.A.R.L. Cgi, a assigné Mme [X] [B] par-devant le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de l’entendre condamner à payer :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 21 027,78 euros correspondent à l’ensemble des charges et travaux appelés arrêtés au 1er avril 2022 avec intérêts au taux légal a compter du 19 janvier 2022, date de la mise en demeure,

— la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Par jugement du 21 mars 2023, le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

Condamné Mme [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires 'Le [8]" situé à [Adresse 6] à [Localité 4], 17 494,50 euros au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 30 mars 2021,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejeté les demandes plus amples,

Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [X] [B] aux dépens de l’instance,

Rappelé que la présente décision est bénéficie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 14 août 2023, Mme [X] [B] a interjeté appel du jugement prononcé par le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

Condamné Mme [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires 'Le [8]" situé à [Adresse 6] à [Localité 4], 17 494,50 euros au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 30 mars 2021,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejeté les demandes plus amples,

Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [X] [B] aux dépens de l’instance,

Par conclusions déposées au greffe le 21 décembre 2023, Mme [X] [B] a demandé à la cour de :

« INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

STATUANT à nouveau,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble village les arbousiers de l’ensemble de ses demandes infondées et injustifiées,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires le [8] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e MAUREL au visa des dispositions de l’article 699 du CPC,

SUBSIDIAIREMENT si la cour estimait qu’une partie de la demande est justifiée en tout état de cause,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande relative au solde antérieur a hauteur de 16 611,20 euros,

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [8], représenté par son syndic la S.A.S. Hello syndic, a demandé à la cour de :

« ' Vu les articles 10 ; 10-1 ; 14-1 ;19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Vu les articles 18 ; 44 du décret du 17 mars 1967 ;

' Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 21 mars 2023 en ce qu’il a :

— Condamné Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [8] » situé à [Adresse 6] à [Localité 4], 17 494,50 euros, au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 30 mars 2021

CONDAMNER Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [8] » situé à [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 10 095,38 euros (27 589,88 -17 494,50), correspondant à l’actualisation des charges de copropriété appelées entre le 31 mars 2021 et le 2 février 2024.

En conséquence :

REJETER l’intégralité des demandes formées par Madame [X] [B].

L’INFIRMER en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [8] » situé à [Adresse 6] à [Localité 4], 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [8] » situé à [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de l’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sous toutes réserves ».

Par ordonnance du 26 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 octobre 2024.

Le 3 octobre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’appelante, en sa qualité de copropriétaire, étant bien redevable des charges courantes de la copropriété, qu’elle ne justifiait d’aucun paiement alors que l’intimé démontrait la réalité de sa créance et qu’il convenait de faire droit à la demande présentée.

*Sur le fin de non-recevoir liée à la prescription

Dans le corps de ses écritures, l’appelante fait valoir qu’une partie des sommes qui lui sont réclamées est prescrite en application de l’article 2224 du code civil relatif à la prescription quinquennale.

Cependant, la cour n’est saisie, en application des dispositions de l’article 954, que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions déposées et en l’espèce cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif des écritures déposées.

La cour n’étant pas saisie de cette fin de non-recevoir relative à la prescription elle n’a pas à se prononcer sur son bien fondée ou non.

*Sur le caractère exigible de la créance

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Et aux termes de l’article 14-1-I de la loi précitée, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes

et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Enfin, aux termes de l’article 19-2 de la même loi, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

L’appelante fait valoir que la mise en demeure qui lui a été adressée portait sur les lots 20 et 21 de la copropriété alors qu’elle est propriétaire des lot 12 et 13 et qu’elle ne lui est donc pas opposable, ajoutant que la somme de 16 611,20 euros, résultant d’un solde antérieur n’est pas justifiée, n’ayant eu aucune réponse à sa demande de détail la concernant. Elle ajoute que les notifications d’assemblée générale ne lui sont pas opposables à défaut de production de l’accusé de réception justifiant d’un dépôt ; arguments que conteste l’intimé.

Pour justifier de la réalité de la créance et de son exigibilité, l’intimé produit :

— un décompte des sommes dues par l’appelante du 1er septembre 2016 au 31 mars 2019 avec, en 2016, un solde débiteur de 357,92 euros et de 9 833,43 euros en 2019 -pièce n°9,

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de la copropriété pour les années 2015, 2017, 2018, 2019 et 2022, avec les justificatifs de notification par lettre recommandée, procès-verbaux non contestés dans les délais légaux de leur notification et aujourd’hui définitifs -pièces n°1, 11, 12 et 13,

— une mise en demeure du 18 janvier 2021 par lettre recommandée avec avis de réception signé par l’appelante pour une somme due de 20 144,46 euros au titre des charges impayées pour les lots de la copropriété n°20 et 21 -pièce n°5,

— un décompte du 2 mai 2022 pour une somme de 21 027,78 euros -pièce n°4,

— les appels de charges et de fonds travaux du 2 octobre 2018 au 20 septembre 2021 avec un solde débiteur de 1 962,90 euros au 31 mars 2017, de 19 261,16 euros au 1er octobre 2021 et avec un solde créditeur du 1er janvier 2018 au 13 juin 2018 -pièce n°10.

— le relevé de situation de l’appelante en sa qualité de copropriétaire présentant un solde débiteur de 27 589,88 euros, avec le procès-verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 valablement notifié à l’appelante -pièces n°15 et 16.

L’ensemble de ces documents que la cour a analysé et examiné en détails justifient des sommes réclamées avec un historique remontant au dernier solde créditeur de l’appelante, la production des différents procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels et les postes de travaux.

La cour ajoute qu’il n’est pas discuté que Mme [X] [B] est propriétaire de deux lots au sein de la copropriété litigieuse, qu’elle ne justifie d’aucun paiement au titre des charges de copropriété qui lui sont imputées, quand bien même il y aurait une erreur sur le numérotation des lots sur une mise en demeure alors que, sur ce point, le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des procès-verbaux d’assemblées générales et des décomptes relatifs aux charges qui sont dues par l’appelante

De plus, rien dans les éléments produits par l’appelante ne permet de remettre en cause la teneur des pièces précitées ou le caractère exigible des sommes réclamées que la cour a examiné avec minutie et de manière exhaustive, l’appelante ne démontrant d’ailleurs pas, ainsi que le relève l’intimé, avoir contesté les décisions prises lors des assemblées générales litigieuses dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

De même, les griefs opposés par l’appelante à l’encontre de la gestion de la copropriété par l’ancien syndic sont sans incidence sur le caractère recouvrable des sommes dues.

En conséquence, il ressort de ce qui précède que les moyens invoqués par l’appelante pour refuser de payer les charges dues sont dilatoires.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.

*Sur l’actualisation de la créance

Les charges retenues par le premier juge sont celles dues au 31 mars 2021, il convient d’actualiser la créance au 2 février 2024, selon les nouvelles pièces versées, en augmentant le montant dû de 10 095,38 euros pour une somme globale dues de 27 589,88 euros.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient en revanche d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de faire droit à cette demande, dès lors que le premier juge a fait droit à la demande principale en paiement du syndicat des copropriétaires et que, contrairement, aux dires du premier juge, il est bien justifié par le syndicat des copropriétaires d’une mise en demeure préalable à l’introduction de l’instance -pièce n°5.

Il sera par conséquent octroyé à ce titre la somme de 2 500 euros. Mme [X] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence le [8] de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le [8] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [B] à payer au syndicat de copropriété le [8], situé lieu-dit [Localité 5] à [Localité 4] (Corse-du-Sud) à la somme de 10 095,38 euros au titre des impayés de charges de copropriété pour la période du 31 mars 2021 au 2 février 2024 (soit le montant dû complémentaire depuis le jugement du 21 mars 2023),

Déboute Mme [X] [B] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [X] [B] au paiement des dépens,

Condamne Mme [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le [8] situé lieu-dit [Localité 5] à [Localité 4] (Corse-du-Sud) la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT