Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

10 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/176

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIIJ FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée,du 19 février 2024, enregistrée sous le n° 23/809

[L]

C/

[T]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [G] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Céline PIANELLI-COQUE, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Mme [J] [T]

née le 17 janvier 1985 à [Localité 4] (Haute-Corse)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [X] [M], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François DELEGOVE, vice-président placé,

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre et Guillaume DESGENS, conseiller, étant empêchés, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [G] [L] a conclu avec Mme [J] [O] un contrat de bail locatif meublé le 21 janvier 2022 pour une durée d’un an moyennant un loyer mensuel de 1 900 euros portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Haute-Corse).

Le locataire avait versé à sa bailleresse un dépôt de garantie de 4 000 euros le 24 janvier 2022 ainsi qu’une somme de 22 800 euros représentant une avance de douze mois de loyers le jour suivant.

À la suite du congé qui lui a été donné par la propriétaire par lettre recommandée du 15 octobre 2022 au motif qu’elle était contrainte de reprendre le logement pour l’habiter elle-même, le locataire a quitté les lieux le 27 novembre 2022.

Par exploit du 26 mai 2023, M. [G] [L] a assigné Mme [J] [O] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bastia afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 7 800 euros se décomposant en 4 000 euros au titre de la caution encaissée et non restituée et 1 900 euros x 2 au titre des mois de loyers, à savoir décembre 2022 et janvier 2023, ainsi que 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 19 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bastia a :

' Condamné Mme [J] [O] à payer à M. [G] [L] la somme de 3 800 euros au titre du remboursement des loyers de décembre 2022 et janvier 2023 ;

Condamné Mme [J] [O] à restituer à M. [G] [L] le dépôt de garantie de

4 000 euros déduction faite de de la somme de 2 905 euros au titre des réparations de la mosaïque de la douche, soit la somme de 1 095 euros ;

— Dit sans objet la demande relative aux quittances de loyers ;

— Débouté M. [G] [L] de sa demande de dommages-intérêts au titre du congés frauduleux ;

— Débouté Mme [J] [O] de sa demande de dommages-intérêts au titre du congé frauduleux ;

— Débouté Mme [J] [O] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive et dilatoire ;

— Condamné Mme [J] [O] à payer à M. [G] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Condamné Mme [J] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présence décision '.

Par déclaration du 19 mars 2024, M. [G] [L] a interjeté appel de ce jugement dans les termes suivants :

' Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce qu’il a condamné Madame [T] à restituer à Monsieur [G] [L] le dépôt de garantie de 4000 euros déduction faite de la somme de 2905 euros au titre des réparations de la mosaïque de la douche, soit la somme de 1095 €, alors que Monsieur [L] sollicitait le débouté de Madame [T] sur sa demande concernant le remboursement des frais pour la remise en état des lieux, notamment pour ce qui est de la mosaïque et de la douche, en ce qu’il a débouté Monsieur [G] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre du congé frauduleux, en ce qu’il a condamné Madame [J] [T] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, alors que Monsieur [L] sollicitait la somme de 1500 euros à ce titre '.

Par dernières écritures communiquées le 18 juin 2024, M. [G] [L] sollicite de la cour de :

— Infirmer le jugement en date du 19.02.2024 du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de BASTIA sur les chefs d’appel limité ;

Statuant de nouveau,

— Ordonner n’y avoir lieu à déduction de la somme de 2 905 euros au titre des réparations

de la mosaïque de la douche, sur le montant de 4 000 euros du dépôt de garantie ;

Par conséquent,

— Ordonner la restitution de la somme de 4 000 euros au titre du dépôt de garantie par Madame [J] [T] à Monsieur [G] [U] ;

— Ordonner la condamnation de Madame [J] [T] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 15 000 euros sur le fondement du congé frauduleux délivré pour reprise ;

— Condamner Madame [J] [T] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières écritures communiquées le 17 septembre 2024, Mme [J] [O] sollicite de la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboute M. [L] de sa demande de dommages-intérêts au titre du congés frauduleux ;

— L’infirmer en ce qu’il a :

' Condamné Mme [O] à restituer à M. [L] le dépôt de garantie de 4 000 euros déduction faite de de la somme de 2 905 euros au titre des réparations de la mosaïque soit la somme de 1 095 euros ;

Débouté Mme [O] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive et dilatoire ;

Condamné Mme [O] à payer à M. [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens '.

Et statuant de nouveau,

— Condamner M. [L] à payer à Mme [T] la somme de 4 272, 40 euros après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 4 000 euros ;

À titre subsidiaire,

— Condamner M. [L] à payer à titre forfaitaire la somme de 6 000 euros ;

À titre infiniment subsididiaire,

— Confirmer le jugement entrepris sur le montant des réparations ;

— Condamner M. [L] à payer à Mme [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— Le condamner à payer à la concluante la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Débouter M. [L] de toutes ses demandes, fns et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5mars 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 15 mai 2025 et mise en délibéré au 10 septembre suivant.

SUR CE,

Sur la demande de restitution intégrale du dépôt de garantie

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 de la loi impose notamment au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il s’infère de ces textes qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, il est constant que l’appelant a versé à l’intimée, avant son entrée dans le logement, un dépôt de garantie d’un montant de 4 000 euros que la bailleresse a refusé de lui restituer après le départ de son locataire en raison de dégradations du logement qu’elle lui imputait.

Pour statuer comme il l’a fait et condamner l’intimée à restituer à l’appelant la somme de

1 095 euros correspondant au dépôt de garantie après retenue de la somme de 2 905 euros en réparation de dégradations de la mosaïque de la douche de la salle de bains du logement, le premier juge a d’abord rappelé que l’état des lieux de sortie, comportant une erreur de date et dépourvu de la signature du locataire, était insuffisant pour rapporter la preuve des dégradations alléguées par la propriétaire.

Il a cependant considéré que les autres éléments versés aux débats par l’intimée, en l’occurrence des photographies, lui permettaient d’établir l’existence de dégradations circonscrites à la mosaïque de la douche, à l’exclusion des autres désordres invoqués.

L’appelant soutient que l’état des lieux de sortie a été établi en son absence et qu’en tout état de cause, il ne s’est pas déroulé lors de la remise des clefs le 27 novembre 2022, comme le confirme la date qui y figure, en l’espèce le 30 novembre 2023.

Il ajoute que les éléments produits ne permettent pas d’établir de dégradations dans la douche mais tout au plus des taches de moisissure, sans qu’il soit d’ailleurs possible de vérifier qu’il s’agit bien des installations litigieuses au regard de la qualité des photographies, et que la somme réclamée n’est dés lors pas justifiée.

Il souligne également que l’état des lieux de sortie ne comporte aucun commentaire relatif à des dégradations dans la douche et qu’il se limite à indiquer que son état est défraichi en mentionnant uniquement dans la colonne des commentaires le terme « photos ».

L’intimée objecte que l’état des lieux a été réalisé de manière contradictoire le 27 novembre 2022 même si une erreur de date a été commise.

Elle invoque un courriel reçu de son locataire à cette date dans lequel il faisait référence à une entrevue survenue le même jour et lui demandait de lui faire parvenir l’état des lieux original en soutenant que ces références démontrent qu’un état des lieux contradictoire a bien été réalisé le 27 novembre 2022.

La cour observe que, nonobstant la question de la date du 30 novembre 2023 indiscutablement éronée portée sur l’état des lieux, ce dernier n’est pas signé par le locataire.

Ainsi, bien que les termes du courriel invoqué par l’intimée permettent d’envisager qu’un état des lieux se soit déroulé le 27 novembre 2022, rien ne garantit, en l’absence de signature de l’appelant, que le document produit à ce titre corresponde à des éléments constatés de manière contradictoire par les parties à cette occasion.

C’est dès lors par une exacte analyse que le juge des contentieux de la protection a dénié au compte-rendu d’état des lieux de sortie versé aux débats toute valeur probante.

Il convient de relever à titre surabondant que ce document ne comporte en tout état de cause aucune constatation ou mention relative à des dégradations de la mosaïque de la douche et qu’il se limite à la mention « photos » à titre de seul commentaire.

La cour observe que les photographies produites en cause d’appel par l’intimée sont dépourvues de date, qu’elles consistent en des plans rapprochés ne permettant pas de localiser les différentes pièces qu’elles sont supposées représenter ni de caractériser les dégradations qu’elles entendent matérialiser, en particulier s’agissant de la mosaïque de la douche qui ne figure pas sur les différents clichés.

Le seul devis de remise en état de la douche sur lequel ne figure pas l’adresse du logement litigieux n’est pas suffisant pour établir la réalité de ces dégradations de sorte que la décision du premier juge sera infirmée et que Mme [J] [O] sera condamnée à restituer à M. [G] [L] l’intégralité du dépôt de garantie de 4 000 euros qu’il a versé.

Dans le cadre de son appel incident, l’intimée sollicite le paiement d’une somme totale de

4 272, 40 euros après déduction du dépôt de garantie en réparations de l’ensemble des dégradations qu’elle impute à l’appelant ou, par ordre de subsidiarité, une somme forfaitaire de 6 000 euros voire la confirmation de la somme qui lui a été alouée en première instance.

La cour observe que l’intimée tente de justifier ses demandes en versant aux débats des devis imprécis et lacunaires qu’il n’est pas possible de relier de manière certaine aux mentions portées sur l’état des lieux ni aux photographies produites.

Le devis de la société Azur peinture ne précise ainsi pas les zones du logement concernées par le chantier alors que l’état des lieux mentionne que les sols et le plafond d’un certain nombre de pièces étaient demeurés en bon état. Les photographies produites ne démontrent en outre pas la nécessité de repeindre intégralement un logement après seulement dix mois d’occupation par l’appelant.

De la même manière, le devis relatif au ponçage et à la vitrification du parquet est imprécis et n’est connecté à aucun autre élément permettant de l’imputer à des détériorations commises par l’appelant.

Un devis relatif à des travaux de ménage ou à l’entretien de la climatisation, qui n’incombe pas à l’appelant dont le séjour dans le logement a duré moins d’un an, ne justifient pas davantage les sommes réclamées.

En l’absence de valeur probante de l’état des lieux de sortie et sur la seule base des photographies et des devis produits, la cour ne peut faire droit aux demandes de réparations de l’intimée qui en sera déboutée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour congé frauduleux de M. [G] [L]

L’article 15 loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, l’appelant soutient que l’intimée n’a pas mis fin au bail locatif pour occuper le logement mais pour le louer à un joueur de football ce qu’il aurait découvert en consultant l’annonce de mise en location du bien. Il ne produit cependant aucun élément tangible sur ce point et indique qu’il n’est pas parvenu à conserver ou à retrouver ladite annonce.

Il soutient, par ailleurs, avoir fait signifier l’avis d’appel à l’intimée par exploit de commissaire de justice à une adresse distincte de celle du bien litigieux sur la boîte aux lettres de laquelle figurait le nom [E] en lieu et place du sien.

Il ne produit cependant pas cet acte de remise et se limite à verser aux débats un courrier de Me [K], commissaire de justice, indiquant que son clerc avait relevé le nom de [E] sur le boîte aux lettres de la première adresse où il avait tenté de réaliser ses diligences.

Ce seul élément est insuffisant à démontrer de manière certaine que l’intimée aurait faussement prétendu reprendre son logement pour l’occuper elle-même, dans la mesure où elle produit quant à elle les factures d’électricité de celui-ci, établies à son nom à compter du 1er décembre 2022.

La demande de dommages-intérêts de l’appelant sera rejetée conformément à la décision du premier juge.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de Mme [J] [O]

Il s’infère de la teneur de la présente décision que la procédure engagée par l’appelant était légitime et qu’elle ne présentait aucun caractère abusif de sorte que la demande indemnitaire de l’intimée sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’intimée ayant succombé en ses prétentions sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité justifie sa condamnation à verser à l’appelant la somme de 1 500 au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 19 février 2024 en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie ;

Statuant de nouveau,

Condamne Mme [J] [O] à restituer à M. [G] [L] l’intégralité du dépôt de garantie versé pour la location du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5]

(Haute-Corse) au titre du bail locatif conclu le 21 janvier 2022, soit la somme de 4 000 euros ;

Confirme la décision du juge des contentieux de [Localité 4] du 19 février 2024 pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [O] au paiement des dépens d’appel ;

Condamne Mme [J] [O] à payer à M. [G] [L] la somme de 1 500 au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

LE GREFFIER

P/LE PRÉSIDENT