Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 8 JANVIER 2025

N° RG 24/153

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIGD SD-C

Décision déférée à la cour :

Ordonnance Référé,

origine du président

du TJ de [Localité 9],

décision attaquée

du 10 janvier 2024, enregistrée sous le n° 23/408

S.C.I. CEJU

C/

SYNDICAT

DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A.R.L. [Localité 9] IMMOBILIER

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

HUIT JANVIER DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

S.C.I. CEJU

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Santa PIERI de la SCP PIERI ROCCHESANI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

SYNDICATDES COPROPRIÉTAIRES

DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice

la S.A.R.L. [Localité 9] IMMOBILIER

domicilié [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne Christine BARRATIER, avocate au barreau de BASTIA

S.A.R.L. [Localité 9] IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne Christine BARRATIER, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 octobre 2024, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, Conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CEJU est propriétaire depuis 2003 d’un appartement constituant le lot n°10 au sein de la copropriété [Adresse 3].

Affirmant supporter depuis des années des dégâts des eaux répétés qui ne lui permettent pas de louer son bien, la SCI CEJU a, par acte d’huissier délivré le 07 juillet 2023, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia en vue de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 10 janvier 2024, le tribunal a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

Débouté la SCI CEJU de sa demande d’expertise,

Dit que chaque partie conserve provisoirement ses frais et dépens.

Par déclaration du 6 mars 2024 enregistrée au greffe, la SCI CEJU a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises le 23 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la SCI CEJU a sollicité de la cour, au visa de l’article 145 du code civil, qu’elle :

Infirme l’ordonnance du 10 janvier 2024 en ce qu’elle a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, débouté la SCI CEJU de sa demande d’expertise et dit que chaque partie conserve provisoirement ses frais et dépens,

Statuant de nouveau :

Déboute les défendeurs de leurs prétentions,

Ordonne une mesure d’instruction consistant en une expertise,

Désigne pour y procéder tel expert qu’il plaira de commettre, avec pour mission de :

. Se rendre sur place après avoir convoqué les parties,

. Solliciter des parties les documents qui lui paraitront utiles au bon accomplissement de sa mission,

. Décrire les dommages liés aux dégâts des eaux au sein de l’appartement de la SCI CEJU et faire tous constats utiles,

. Dire quelles sont les causes et origines de ces désordres,

. Indiquer le moyen de mettre un terme à la ou aux cause(s) et origine(s) de ces désordres,

. Chiffrer le coût de la remise en état,

. Chiffrer les préjudices subis par la SCI CEJU, tant sur le plan matériel qu’immatériel et notamment le préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter l’appartement en location,

. De manière générale, faire toute analyse et tout constat qui permettra à un tribunal qui serait ultérieurement saisi au fond, de statuer sur la question des responsabilités et de l’indemnisation des préjudices,

. Rendre un pré-rapport en laissant aux parties un délai minimum de vingt jours pour faire valoir leurs éventuelles observations.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 24 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Bastia Immobilier et la S.A.R.L. Bastia Immobilier en son nom propre ont demandé à la cour d’appel de :

Débouter la SCI CEJU de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

Condamner la SCI CEJU au paiement au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Bastia Immobilier et la SARL Bastia Immobilier au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 28 octobre 2024. A cette date, le dossier a été appelé et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

MOTIFS

L’appel de la SCI CEJU tend à l’infirmation de l’ensemble du dispositif de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia qui, pour rejeter sa demande d’expertise judiciaire, a retenu que quatre années après le constat d’huissier et deux années après le constat amiable de dégât des eaux, la SCI CEJU ne justifiait pas de l’existence de désordres actuels et certains de nature à justifier que soit ordonnée une expertise.

Pour justifier d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2] et de son syndic, la SCI CEJU évoque subir depuis plusieurs années des dégâts des eaux, qui perdurent aujourd’hui. Elle verse en ce sens plusieurs courriers dans lesquels elle interpelle les intimés sur les désordres subis, datés du 23 juin 2014 au 14 octobre 2019 (Pièces appelante n°1 à 6) et un procès-verbal de constat daté du 28 mars 2024 (pièce appelante n°16).

Elle ne conteste pas que les intimés aient entamé des démarches suite à ses plaintes mais estime qu’ils ne justifient pas les avoir concrétisées.

La SCI CEJU expose plusieurs hypothèses pour ces dégâts des eaux, notamment des fuites émanant de la colonne d’évacuation des eaux usées ou l’imperméabilité insuffisante de la façade de l’immeuble. Elle estime qu’en l’état, un débat persiste quant à l’origine des désordres, justifiant sa demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, notamment pour faire constater puis déterminer les causes et origines des désordres survenus au sein de l’appartement et de chiffrer les préjudices.

En réplique, le syndicat des copropriétaires et le syndic arguent du mal fondé de cette demande d’expertise, sur le motif que la cause des dommages subis par l’appartement de la concluante serait d’origine privative, comme le démontrent un rapport de la société AMPC versé aux débats et daté du 10 mai 2022 et le courrier de refus de prise en charge de leur assureur. Ils indiquent que la reprise du regard préconisé par la société AMPC a été effectuée par ses soins le 23 juillet 2022 (pièce intimés n°3).

Par ailleurs, les intimés font valoir que des travaux de réhabilitation de l’immeuble ont été votés et vont être réalisés en fin d’année 2024, versant un devis établi le 12 avril 2023 pour les travaux sur la façade sud de l’immeuble et le vote correspondant de l’assemblée générale (pièces intimés n°3 et 12). Ils précisent que ces travaux ont été retardés notamment en raison du comportement de la SCI CEJU, qui a accumulé les non paiements de charges de copropriété. Ils concluent à la confirmation de l’ordonnance attaquée.

En droit, l’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait défendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est constant que le motif visé par les dispositions précitées n’est légitime que si la mesure sollicitée peut être utile dans le cadre de l’action future au fond et une mesure d’instruction ne peut ainsi être ordonnée qu’à la condition que l’action au fond ne soit pas manifestement vouée à l’échec. Il résulte du même article que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle elle est sollicitée ou l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

L’expertise judiciaire demandée n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’existence d’un motif légitime relève de l’appréciation souveraine de la cour.

En l’espèce, le motif avancé par les intimés selon lequel l’origine unique des désordres subis par la SCI CEJU est d’ordre privatif est inopérant. En effet, la situation est à l’évidence plus complexe, au vu de l’expertise contradictoire établie en 2013, démontrant des infiltrations d’eau fluviale à travers la façade de l’immeuble occasionnant des dommages aux embellissements d’une chambre du logement de la SCI (pièces appelante n°10 et 11) et du rapport de la société AMPC qui conclut le 10 mai 2022 à l’existence de plusieurs anomalies sur le revêtement de la douche d’une voisine mais préconise également de condamner le regard intérieur et canaliser la colonne au regard de ce qui se trouve sur le trottoir extérieur (pièce intimés n°2). Par ailleurs, un constat dégât des eaux établi par les parties le 19 avril 2022 mentionne une fuite sur les canalisations communes, non accessibles par les intéressés et une autre cause à déterminer (pièce intimé n°1). Il ressort de ces documents qu’un débat persiste sur l’origine des désordres subis depuis plus de dix ans par l’appelante.

Par ailleurs, si des travaux ont effectivement été effectués par les intimés suite à ces constats et si d’autres travaux d’envergure ont été prévus et votés par les copropriétaires, il n’en reste pas moins que la SCI CEJU démontre que les désordres persistent encore à ce jour et impliquent pour elle des préjudices. En effet, la SCI CEJU produit en cause

d’appel un nouveau procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 mars 2024 démontrant une humidité importante, des tâches d’humidité, bulles et chutes de peinture sur les murs ouest du salon, sur l’angle sud-ouest de la pièce et sur le côté nord du mur et de la fenêtre de la chambre (pièce appelante n°16).

Enfin, la majorité des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats mentionne les problèmes d’humidité et de dégâts des eaux subis par la SCI CEJU et les met en relation avec la réfection de la façade votée par les copropriétaires (pièce intimés n°3). De même, trois procès-verbaux évoquent des désordres liés à des infiltrations ou des dégâts des eaux subis par d’autres propriétaires (pièces intimés n°4 et 6, pièce appelante n°12).

Les désordres actuels affectant les murs de l’habitation de la SCI CEJU sont donc avérés et du reste, non contestés. Leur origine est incertaine et les préjudices subis par la SCI CEJU évidents, même si non développés par les parties, laissant entrevoir une possible action au fond. Dès lors, la SCI CEJU justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise afin de déterminer à quoi sont dus les désordres liés aux dégâts des eaux. A ce titre, il convient de réformer l’ordonnance entreprise sur ce point et de faire droit à la demande d’expertise, selon les modalités précisées au dispositif,

L’appelante, qui sollicite l’expertise, sera tenue d’en avancer les frais.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Si la SCI CEJU a interjeté appel de la décision du 10 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a dit que chaque partie conservait provisoirement ses frais et dépens, elle ne présente aucune demande à ce titre. La décision sera donc confirmée sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 9] Immobilier et la S.A.R.L. [Localité 9] Immobilier en son nom propre seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel, à laquelle ils succombent.

Il est équitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont engagés, étant précisé que la SCI CEJU ne présente aucune demande à ce titre. Leur demande sera à ce titre rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME l’ordonnance rendue le 10 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Bastia en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit que chaque partie conserve provisoirement ses frais et dépens,

Statuant à nouveau,

ORDONNE une mesure d’expertise,

COMMET pour y procéder [M] [C] demeurant [Adresse 4], (portable : [XXXXXXXX01], courriel : [Courriel 10]),

Avec missions de :

Se rendre sur place après avoir convoqué les parties,

Solliciter des parties les documents qui lui paraitront utiles au bon accomplissement de sa mission,

Décrire les dommages liés aux dégâts des eaux au sein de l’appartement de la SCI CEJU et faire tous constats utiles,

Dire quelles sont les causes et origines de ces désordres,

Indiquer le moyen de mettre un terme à la ou aux cause(s) et origine(s) de ces désordres,

Chiffrer le coût de la remise en état,

Chiffrer les préjudices subis par la SCI CEJU, tant sur le plan matériel qu’immatériel et notamment le préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter l’appartement en location,

De manière générale, faire toute analyse et tout constat qui permettra à un tribunal qui serait ultérieurement saisi au fond, de statuer sur la question des responsabilités et de l’indemnisation des préjudices,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile,

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport et recueillir les dires des parties dans un délai maximum de vingt jours et déposer son rapport dans un délai de cinq mois à compter de sa saisine,

SUBORDONNE la saisine de 1'expert au versement par la SCI CEJU d’une consignation à hauteur de 3 000 € à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire de Bastia avant le 20 février 2025,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf prorogation expressément prononcée, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, par le juge charge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bastia,

COMMET le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bastia pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 9] Immobilier et la S.A.R.L. [Localité 9] Immobilier en son nom propre aux dépens d’appel,

DÉBOUTE les intimés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE