Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 18 JUIN 2025

N° RG 24/16

N° Portalis DBVE-V-B7I-CH3T FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 28 décembre 2023, enregistrée sous le n° 22/958

[G]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 6]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT JUIN DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [O] [G]

née le 4 janvier 1960 à [Localité 14] (Corse)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Aurélien BLEINES-FERRARI de la S.E.L.A.R.L. AURÉLIEN BLEINES-FERARI, avocat au barreau d’AJACCIO et M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 6]

représenté par son syndic bénévole en exercice, lui-même pris en la personne de Mme [V] [E], domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [O] [G] a acquis le 30 mars 2018, suivant acte de liquidation et partage reçu par Me [D] [P], notaire à [Localité 14] (Corse-du-Sud), le lot n°4 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 14] [Adresse 6], cadastré BX [Cadastre 4] et n° [Cadastre 4] [Adresse 15] et désigné comme suit :

— au rez-de-chaussée, un local à usage de commerce où se trouvait l’agence Air France, désormais sans occupant, une pièce, l’ancien bureau du directeur de l’agence Air France, un petit bureau au fond à gauche, de toilettes et un escalier permettant d’accéder à l’étage,

— à l’étage, une grande pièce, une cuisine contiguë à la grande pièce, un dégagement

au-dessus de l’escalier et des sanitaires composés de deux toilettes et d’un lavabo.

Le 12 janvier 2022, Mme [O] [G] a adressé un courrier au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, lui demandant la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour autoriser ' la remise en service des ouvertures initialement existantes dans le hall d’entrée de l’immeuble et le changement de destination d’une partie du local commercial en habitation '.

Une première convocation a été formalisée puis annulée en raison d’irrégularités soulevées par le conseil de la demanderesse et a été remplacée par une nouvelle convocation dont l’ordre du jour était constitué, outre l’élection du bureau, d’une résolution n°2 reprenant textuellement sa requête initiale.

L’assemblée générale extraordinaire s’est finalement réunie le 23 juin 2022 et a rejeté cette demande.

Par exploit du 14 septembre 2022, Mme [O] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en demandant l’annulation de la décision de rejet de la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022, l’autorisation d’effectuer les travaux s’y rapportant, la condamnation du défendeur à lui communiquer les codes d’accès de l’immeuble sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir pendant un délai de 90 jours ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre celui des dépens, et enfin d’être exemptée de la participation à la dépense commune liée aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires dont la charge sera exclusivement répartie entre tous les autres copropriétaires.

Par jugement du 28 décembre 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

annulé la résolution litigieuse,

débouté Mme [O] [G] de ses demandes pour le surplus,

dit que chaque partie conservera la charge définitive de ses dépens, étant précisé que ceux du syndicat des copropriétaires seront répartis entre les copropriétaires à l’exclusion de Mme [O] [G] par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 janvier 2024, Mme [O] [G] a interjeté appel de ce jugement en ces termes :

' DIRE ET JUGER que Madame [G] dispose de la liberté de modifier l’affectation de la partie haute du lot privatif n° 4 de commerce à habitation et d’assurer la mise en 'uvre de sa division matérielle entre sa partie haute et sa partie basse ; AUTORISER Madame [G] à effectuer les travaux, visés par la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022 selon avis du BET [K] en date du 5 janvier 2022 et le devis établi par la société TANDEM BTP n° 20222-264, en date du 24 novembre 2022 ; CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) à communiquer à Madame [G] les codes de l’accès de l’immeuble sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à payer à Madame [G] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. Aurélien BLEINES-FERRARI Avocat, prise en la personne de Maître BLEINES-FERRARI, avocat au Barreau d’Ajaccio'.

Par dernières écritures communiquées le 4 novembre 2024, Mme [O] [G] sollicite de la cour de :

— Écarter des débats les 5 attestations produites tardivement par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] constituant ses pièces n° 15 à 19 ;

— Ordonner la confirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 28 décembre 2023 en ce qu’il a :

Annulé la résolution n°2 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] ;

Dit que les dépens du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12]) seront répartis entre les copropriétaires à l’exclusion de Madame [O] [G] par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

— Ordonner la réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 28 décembre 2023 en ce qu’il a débouté Madame [O] [G] de ses autres demandes ;

En conséquence,

— Dire et juger que Madame [G] dispose de la liberté de modifier l’affectation de la partie surélevée du lot privatif n° 4 de commerce en habitation et d’assurer la mise en 'uvre de sa division matérielle entre sa partie surélevée et sa partie en rez-de-chaussée ;

— Autoriser Madame [G] à effectuer les travaux, visés par la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022 selon avis du BET [K] en date du 5 janvier 2022, le projet architectural de l’agence ARRIGHI ARCHITECTURE en date du 11 janvier 2022 et le devis établi par la société TANDEM BTP n° 20222-264, en date du 24 novembre 2022 ;

— Condamner le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à communiquer à Madame [G] les codes de l’accès de l’immeuble sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à payer à Madame [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] aux entiers dépens de la procédure de première instance, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. Aurélien BLEINES-FERRARI avocat, prise en la personne de Maître BLEINES-FERRARI, avocat au barreau d’Ajaccio ;

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions, formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) à l’encontre de Madame [G] ;

— Rejeter l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10]) à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 28 décembre 2023 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

([Localité 1]) à payer à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC au titre de la

présente procédure d’appel ;

— Ordonner que Madame [G] soit exemptée de la participation à la dépense commune

liée aux frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) dont la charge sera exclusivement répartie entre tous les autres copropriétaires ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

([Localité 3] aux entiers dépens au titre de la présente procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître Pascale MELONI, avocat à la Cour.

Par dernières écritures communiquées le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic bénévole en exercice, Mme [V] [E], sollicite de la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 28 décembre 2023 en ce qu’il a :

Débouté Madame [O] [G] de ses autres demandes, à savoir :

Dire et juger que Madame [G] dispose de la liberté de modifier l’affectation de la partie haute du lot privatif n°4 de commerce à habitation et d’assurer la mise en 'uvre de sa division matérielle entre sa partie haute et sa partie basse ;

Autoriser Madame [G] à effectuer les travaux soumis, visés par la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022 selon avis du BET [K] en date du 5 janvier 2022 et le devis établi par la société TANDEM BTP n° 20222-264, en date du 24 novembre 2022 ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12]) à communiquer à Madame [G] les codes de l’accès de l’immeuble sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à payer à Madame [G] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Ordonner que Madame [G] soit exemptée de la participation à la dépense commune liée aux frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] dont la charge sera exclusivement répartie entre tous les autres copropriétaires ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12]) aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. Aurélien BLEINES-FERRARI Avocat, prise en la personne de Maître BLEINES-FERRARI, avocat au Barreau d’Ajaccio.

Sur l’appel incident,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 28 Décembre 2023 en ce qu’il a :

Annulé la résolution n°2 de l’Assemblée Générale du 23 Juin 2022 ;

Dit que chaque partie conservera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés étant précisé que ceux du Syndicat des Copropriétaires seront répartis entre les copropriétaires à l’exclusion de Madame [O] [G] par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965 ;

Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— Débouter Madame [O] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [O] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 20 mars suivant pour un délibéré au 18 juin 2025.

SUR CE,

Sur la validité de la la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée

Pour statuer comme il l’a fait et annuler la résolution litigieuse, le premier juge a retenu que la combinaison de ces dispositions imposait que chaque résolution soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne comporte qu’un seul objet, contrairement à la résolution n°2 qui contenait deux objets distincts, en l’occurrence la remise en service d’anciennes ouvertures et le changement de destination d’une partie du local commercial en habitation.

Il a en outre relevé que le syndic n’avait pas justifié avoir porté à la connaissance des copropriétaires les documents nécessaires à leur information, en l’espèce les études et les plans joints par l’appelante à sa demande de convocation.

Cette dernière sollicite la confirmation du jugement sur ce point en invoquant des éléments techniques avant la tenue de l’assemblée générale par le syndic, la multitude d’objets de la résolution rejetée, le défaut d’information des copropriétaires du fait de l’absence de communication, l’abus de majorité constitué par le refus des copropriétaires d’autoriser l’ouverture d’une porte préexistante étant une partie privative et enfin une rupture d’égalité dans l’accès des copropriétaires aux parties communes de l’immeuble.

Dans le cadre de son appel incident, l’intimé demande l’infirmation de la décision d’annulation en soutenant notamment que le syndic s’était contenté d’inscrire à l’ordre du jour la question posée par l’appelante sans la modifier et que les documents transmis par cette dernière avait bien été joints à la convocation

— Sur la pluralité d’objets de la résolution

En premier lieu, la cour précise que si, lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque question doit en principe donner lieu à un vote distinct, il peut cependant en être autrement lorsque les différentes questions sont liées les unes aux autres.

C’est le cas en l’espèce dans la mesure où, ainsi que l’a relevé le premier juge, la finalité des travaux est de créer un logement au rez-de-chaussée, ce qui implique à la fois la création ou remise en état d’ouvertures et le changement de destination sollicités par l’appelante dans une même question dont le libellé ne laisse d’ailleurs aucun doute sur leur connexité.

À titre surabondant, il sera observé que la rédaction de la résolution n°2 ne souffre d’aucune imprécision ou confusion, que c’est à tort que l’appelante soutient qu’elle contient une multiplicité d’objets ; l’assemblée générale n’a d’ailleurs statué que sur la seconde de ses composantes en la rejetant, la première ayant été déclaré sans objet.

En l’absence de cause de nullité substantielle et de démonstration d’un grief par l’appelante, la résolution n° 2 n’encourt pas l’annulation à ce titre comme le premier juge l’a décidé à tort.

— Sur la communication des documents nécessaires à la bonne information des copropriétaires

La cour rappelle que, contrairement à ce qu’indique l’intimé dans ses écritures, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de la régularité de la convocation ainsi que de la tenue de l’assemblée générale, la peuve en la matière pouvant être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, l’intimé produit cinq attestations de copropriétaires datés du mois d’octobre 2024 qui affirment avoir été destinataires des documents transmis par l’appelante en même temps que la convocation à l’assemblée générale du 23 juin 2022 à laquelle ils étaient annexés.

En dépit de leur transmission récente, ces attestations ont été communiquées antérieurement à la clôture et rien ne justifie qu’elles soient écartées comme le sollicite l’appelante.

L’appelante reproche également aux cinq attestataires d’avoir omis de mentionner l’existence de leurs liens avec le syndicat des copropriétaires en méconnaissance des exigences de l’article 202 du code de procédure civile.

La cour observe cependant que leur statut de membres du syndicat ressortait explicitement des témoignages qu’ils ont précisément formalisés ès qualités de sorte que ces attestations n’encourent pas l’irrecevabilité comme le soutient l’appelante et qu’il appartient dès lors à la cour d’en apprécier le caractère probant.

Il convient en l’espèce de relever que leur contenu est concordant et qu’il est coroborré par le reçu de l’envoi en recommandé produit par l’intimé qui correspond à des courriers plus volumineux que la seule feuille de convocation, ce qui accrédite les déclarations des copropriétaires indiquant que les documents litigieux y étaient joints.

A l’inverse, les affirmations de l’appelante soutenant que ces attestations étaient purement complaisantes et qu’elles procédaient d’un procédé grossier constituent de simples allégations qui n’invalident aucunement leur contenu et leur force probante.

La cour retient en conséquence que les différents éléments produits par l’intimé sont suffisants pour établir la réalité de la transmission au syndic de l’ensemble des pièces remises par l’appelante.

C’est donc à tort que le premier juge a retenu l’inverse pour motiver l’annulation de la résolution n°2.

— Sur l’abus de majorité

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité pour obtenir une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La charge de la preuve de l’abus pèse sur le demandeur.

En l’espèce, Mme [O] [G] expose que le refus de l’assemblée générale de l’autoriser à remettre en service un accès préexistant à son lot privatif constitue un abus de majorité.

La cour observe que le caractère préexistant des accès dont elle qualifie la mise en service de « réouverture » et, partant, leur nature privative sont précisément contestés et qu’en tout état de cause, elle n’établit pas en quoi le rejet de sa demande serait préjudiciable à la collectivité des propriétaires de l’immeuble ni à quel titre la décision de l’assemblée générale aurait favorisé d’autres intérêts particuliers au détriment du sien.

Le moyen d’annulation fondé sur l’abus de pouvoir sera écarté.

— Sur la rupture d’égalité entre les copropriétaires

La rupture d’égalité entre copropriétaires est cause de nullité d’une délibération s’il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

L’appelante ne peut valablement soutenir qu’elle a subi un traitement différencié constitutif d’une rupture d’égalité sans rapporter la preuve qu’elle se trouvait dans une situation identique à celle des autres copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que sa situation est au contraire particulière et qu’elle est confrontée à une problématique très spécifique relative à des ouvertures anciennes dont elle réclame la remise en service alors que leur préexistence est contestée.

À défaut de démontrer que sa situation est identique ou même comparable à celles des autres copropriétaires, sa demande d’annulation°2 sur le fondement de la rupture d’égalité ne pourra prospérer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et en l’absence de motif d’annulation, il convient d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a annulé la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022.

Sur la demande d’autorisation de réaliser les travaux

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

L’article 25 b de la loi précise que se sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le tribunal judiciaire a rejeté la demande d’autorisation d’effectuer des travaux, consistant à percer un mur pour permettre un accès entre le rez-de-chaussée du lot n° 4 et le hall d’entrée de l’immeuble, présentée par l’appelante comme la réouverture d’une porte palière.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que les cloisons dont le percement est sollicité existent depuis de nombreuses années, voire depuis plus de soixante-dix ans, comme l’indiquent les différentes attestations produites par l’intimé et qu’elles constituent en conséquence des parties communes au sens du réglement de copropriété, dont le percement est soumis à l’autorisation prévue à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

La cour rejoint cette analyse en considération des attestations concordantes versées aux débats mais également du constat d’huissier réalisé à la demande de l’appelante dont l’examen confirme le caractère ancien du mur concerné par la demande de travaux.

C’est sur cette base que le premier juge en a déduit, au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que ces travaux ne pouvaient être autorisés que sous réserve de leur conformité à la destination de l’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce dans la mesure où l’appelante entendait créer un logement au rez-de-chaussée en changeant la destination initiale du local dont la nature était commerciale.

L’appelante soutient alors que le tribunal judiciaire a commis une erreur en confondant la destination générale de l’immeuble, dont elle affirme par ailleurs qu’elle est mixte et permet tout à la fois un usage commercial ou d’habitation, et l’affectation des lots du

rez-de-chaussée qui est librement modifiable sans autorisation.

La cour observe cependant, à l’instar du premier juge, que la détermination de la destination des différentes parties de l’immeuble litigieux résulte de la combinaison de l’article 8 du réglement de copropriété, qui stipule d’une manière globale que « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, commercial et professionnel », et de son article 2 qui précise que les locaux implantés au rez-de-chaussée sont à usage commercial tandis que ceux situés dans les étages sont des appartements.

L’article 9 du réglement de copropriété confirme, en outre l’existence d’une destination différenciée et non pas globale et libre en stipulant qu’il convenait de se référer à l’état descriptif de division pour connaître la destination de l’immeuble et de chacune de ses parties privatives.

En l’espèce, il résulte de l’état descriptif de division que l’immeuble est destiné à un usage commercial pour les locaux du rez-de-chaussée et à un usage d’habitation pour les autres lots, ce que confirme encore le tableau récapitulatif qui mentionne expressément que le rez-de-chaussée du lot n°4 est un local commercial.

La cour relève, à titre surabondant, que la volonté d’opérer un changement de destination du lot litigieux, et non pas une simple mofication de leur affectation, ressort de la demande initialement adressée par l’appelante au syndic dans laquelle elle sollicitait textuellement « le changement de destination d’une partie du local commercial en habitation ».

C’est ainsi à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’autorisation de travaux présentée par l’appelante au motif qu’ils n’étaient pas conformes à la destination des locaux concernés et sa décision sera confirmée.

Sur la demande de communication des codes d’accès de l’immeuble

L’article 16 du réglement de copropriété énumère de manière non exhaustive certaines installations communes telles la cage d’escalier, la minuterie ou l’ascenseur, dont l’usage n’est réservé qu’à certains lots.

Dans son article 14, le règlement stipule que les copropriétaires peuvent user librement des parties communes pour la jouissance des locaux lui appartenant divisément.

Il s’infère de ces dispositions que les copropriétaires dont les lots privatifs ne nécessitent pas l’utilisation des parties communes n’ont pas vocation à en avoir l’usage.

S’agissant plus précisément de l’appelante, il ressort des comptes produits par le syndicat des copropriétaires qu’elle ne participe pas aux charges relative à l’entrée de l’immeuble ce qui confirme qu’elle n’en a pas l’usage, en cohérence avec la configuration actuelle de ses locaux et en l’état du rejet de sa demande de travaux.

C’est donc à juste titre que le premier l’a déboutée de sa demande de communication des codes d’accès à l’immeuble sous astreinte et sa décision sera confirmée.

Sur les autres demandes

Ayant succombé en toutes ses demandes, l’appelante sera condamnée aux dépens et il n’y aura pas lieu à application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

L’équité justifie en outre sa condamnation à verser à l’intimé la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 28 décembre 2023 en ce qu’il a débouté Mme [O] [G] de ses autres demandes, en l’espèce ses demandes d’autorisation de travaux et de communication des codes d’accès de l’immeuble sous astreinte ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 28 décembre 2023 pour le surplus :

Statuant de nouveau,

Dit n’y a voir lieu à annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] du 23 juin 2022,

Rejette les demandes de Mme [O] [G] pour le surplus,

Condamne Mme [O] [G] au paiement des dépens sans application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Mme [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT