Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 9 AVRIL 2025

N° RG 24/309

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIVY FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 14 mai 2024,

enregistrée sous

le n° 23/1245

SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 9]

BÂTIMENT B

C/

S.C.P. [E] [C]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

NEUF AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [10] B

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 6] immobilier, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 347 629 560, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 13]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

S.C.P. [E] [C]

société immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 528 172 778, en qualités de mandataire de la succession d'[Z] [H] selon jugement du 11 janvier 2022, prise en la personne de Mme [F] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 février 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 avril 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

[Z] [H], décédé le 18 décembre 2004, et Mme [O] [Y], son épouse, étaient propriétaires des lots n°117, 130 et 151 dans l’ensemble immobilier [Adresse 7] bâtiment B cadastré AM [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Localité 6] (Corse-du-Sud), [Z] [H], à concurrence des 32/100èmes pour le premier et des 68/100èmes pour la seconde.

Par acte du 10 novembre 2023, le Syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Ajaccio immobilier, a assigné la S.C.P. [E] [C], prise en la personne de Me [F] [C], en qualité de mandataire de la succession d'[Z] [H], devant le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes outre le paiement des dépens :

—  4 065,67 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 25 octobre 2023 (soit 32 % de 12 705, 705,23 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Par jugement du 14 mai 2024, le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

— Condamné [F] [C] en sa qualité d’administratrice judiciaire de la succession de feu [Z] [H] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires ' [Adresse 11] ', représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 6] immobilier, la somme de 261,7984 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 octobre 2023, 4ème appel du budget 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 jusqu’à parfait paiement ;

— Débouté le syndicat secondaire des copropriétaires ' [Adresse 12] ' de toute autre demande différente, plus ample ou contraire, notamment celle formulée au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné [F] [C] en sa qualité d’administratrice judiciaire de la succession de feu [Z] [H].

Par déclaration du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel dans ces termes :

'Appel partiel tendant à annuler et/ou infirmer le jugement qui a débouté le syndicat secondaire des copropriétaires de toutes ses demandes sauf la somme de 261,7984 € au titre des charges arrêtées au 25.10.23, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023".

Par dernières écritures communiquées le 30 juillet 2024, le [Adresse 14] [Adresse 9] sollicite de la cour de :

— INFIRMER le jugement entrepris,

— CONDAMNER Madame [F] [C], membre de la SCP [C] [E] ès qualités d’administratrice de la succession de Monsieur [Z] [H] à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 6] IMMOBILIER, la somme de 4 065,67 € (soit 32 % de 12 705,23 € arrêtée au 25 octobre 2023), outre les intérêts au taux légal courant à compter du 20 septembre 2023 ;

— CONDAMNER Madame [F] [C], membre de la SCP [C] [E] ès qualités d’administratrice de la succession de Monsieur [Z] [H] à payer au [Adresse 14] [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 6] IMMOBILIER, la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La S.C.P. [E] [C] s’est vue notifier la déclaration d’appel par lettre du 27 mai 2024 sans constituer avocat.

La cour relève que l’appelant en a été informé le 1er juillet 2024 sans procéder à la signification dans un délai d’un mois conformément aux dispositions de l’article 902 du code de procédure civile de sorte que l’intimée n’a pas été régulièrement citée et que le présent arrêt sera rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 20 février suivant, pour un délibéré au 9 avril 2025.

SUR CE,

Sur la qualification du jugement de première instance

L’appelant sollicite dans ses écritures la rectification de la décision du premier juge en soutenant qu’elle a inexactement été qualifiée de « réputée contradictoire » alors que l’indivision successorale avait comparu quand bien même elle n’avait pas conclu.

Il n’appartient pas à la cour de rectifier la qualification de la décision de première instance, aucune demande en ce sens ne figurant de surcroît dans le dispositif de ses conclusions.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Pour statuer comme il l’a fait et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges, le premier juge a retenu que les sommes réclamées n’étaient pas intégralement justifiées par les éléments versées aux débats.

Il a relevé à ce titre que le solde de 11 491,56 euros, présenté comme antérieur au 1er octobre 2023, était inexpliqué et que les sommes imputées à l’intimée, au titre de travaux de peinture du 27 juin 2023, pour un montant de 38,67 euros et au titre du « solde charges 01/01/2022 – 31/12/2022 » pour un montant de 40,88 euros, n’étaient pas étayées par des votes en assemblée générale ni par des projets de répartition.

Le tribunal judiciaire a également observé que les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ne concernaient pas le syndicat secondaire, appelant, mais le syndicat principal.

L’appelant soutient en premier lieu que l’indivision successorale avait formellement reconnu être redevable des charges qui lui sont réclamées en invoquant un courrier du 20 avril 2022 adressé par la S.C.P. [E] au syndic dans lequel Me [F] [C] évoquait la question du recouvrement des charges de copropriété, ainsi qu’un courriel envoyé le 12 juillet 2024 par l’une des héritières au conseil de l’appelante dans lequel elle indiquait que le sort de ces charges avait été traité dans la perspective de la vente de l’immeuble.

Il expose, en outre, que la décision de première instance avait été qualifié à tort de jugement réputé contradictoire alors que l’intimée était représentée, un conseil étant constitué à son profit, même si elle n’avait pas conclu, ce qui démontrait son absence de contestation des sommes dont le recouvrement était poursuivi.

La cour observe que si ces éléments tendent, en effet, à indiquer que l’intimée n’entend pas contester qu’elle est débitrice d’une dette de charges de copropriété, il ne peut en tout état de cause s’en déduire qu’elle a acquiescé aux montants qui lui sont réclamés.

S’agissant de la détermination de ces sommes, l’appelant expose qu’il produit l’ensemble des justificatifs afférents à sa créance, en l’espèce les procès-verbaux des assemblées générales réunies entre 2016 et 2023 ayant approuvé les comptes des exercices concernés et ayant adopté les budgets prévisionnels, les décomptes de charges, les appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de la créance.

Il souligne que les procès-verbaux d’assemblées générales qu’il produit le concerne en sa qualité de syndicat secondaire du bâtiment B de la résidence ainsi qu’il est mentionné sur chacun de ces documents.

Il soutient que le premier juge a considéré à tort que le solde antérieur de 11 491,56 euros euros au 1er janvier 2013 figurant au relevé de situation du compte des consorts [H] était inexpliqué et produit, pour en justifier, les projets de répartition des charges des années 2016 à 2020 sur lesquels figure le détail des sommes appelées à compter du premier incident de paiement intervenu le 1er janvier 2016.

Le solde antérieur invoqué par l’appelant est donc justifié en tout état de cause jusqu’au 31 décembre 2020, date figurant sur le dernier décompte produit, pour un montant de 9 237,47 euros.

L’appelant ajoute que les autres charges litigieuses sont également justifiées par les procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats, contrairement à ce qu’indique le jugement de première instance.

La cour rappelle cependant que la preuve de la créance de charges du syndicat des copropriétaires exige que soient produits les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les budgets concernés, mais également les éléments établissant que les appels de fonds correspondants ont été effectués.

Si les procès-verbaux communiqués recouvrent l’intégralité de la période relative aux charges réclamées, il convient de relever que les appels de fonds et le détail de ces montants ne sont justifiés par la production des projets de répartition que jusqu’au 31 décembre 2020, date à compter de laquelle la seule production des procès-verbaux d’assemblée générales n’est pas suffisante pour établir que lesdites sommes ont effectivement été appelées.

La cour observe, en conséquence, que si l’appelant justifie de sa créance à hauteur de 9 237,47 euros, il devra être débouté de ses demandes de paiement pour le surplus.

La décision de première instance sera par conséquent infirmée sur le montant des charges de copropriété dues à l’appelant et l’intimée sera condamnée à lui verser la somme de 2'955,99 euros correspondant à 32 % de 9 237,47 euros, pourcentage non contesté mentionné dans la demande présentée.

Sur la demande de paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

C’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 100 euros figurant dans le relevé de situation de l’intimée sous le libellé « frais de contentieux », l’appelant se contentant d’affirmer, sans produire davantage de justificatifs qu’ils correspondent aux frais de la mise en demeure.

Cette somme est de toute évidence largement supérieure au coût d’envoi d’une lettre recommandée qui s’élève à 4,83 euros, somme dont sera indemnisé l’appelant.

L’intimé sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme globale de 2'960,82 euros au titre des charges impayées et de ses frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023, date de la lettre recommandée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, l’intimée sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité justifie en outre sa condamnation à payer à l’appelant la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du président du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 14 mai 2024 dans toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

CONDAMNE la S.C.P. [E] [C], prise en la personne de Me [F] [C], en qualité de mandataire de la succession d'[Z] [H], à payer au [Adresse 15] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 6] immobilier, la somme de 2'960,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023,

CONDAMNE la S.C.P. [E] [C], prise en la personne de Me [F] [C], en qualité de mandataire de la succession d'[Z] [H], au paiement des dépens,

REJETTE les demandes du [Adresse 15] [Adresse 9] pour le surplus,

CONDAMNE la S.C.P. [E] [C], prise en la personne de Me [F] [C], en qualité de mandataire de la succession d'[Z] [H], à payer au [Adresse 15] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 6] immobilier, la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT