COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03565 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VHAX

AFFAIRE :

S.C.I. OLEVAL

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SEINE OUEST

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2022 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1120000387

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Clothilde LERAY,

M^e Bruno ADANI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. OLEVAL, représentée par Mme [P] [S] [K] (Gérante)

chez Docteur [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Clothilde LERAY, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 63 et M^e Vianney BOUVET-LANSELLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SEINE OUEST, dont le siège social est [Adresse 7] [Localité 6]

C/O FONCIA SEINE WEST,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Oleval est copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 5] [Localité 1]-sur-Seine, soumis au statut de la copropriété.

Un commandement de payer lui a été notifié par huissier en date du 5 mars 2019 pour une somme de 2 181,89 euros au principal dont 1 597,11 euros au titre des arriérés de charges, demeuré sans suite.

Par acte introductif d’instance du 4 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Oleval devant le Tribunal de proximité d’Asnières aux fins de la voir :

— Condamnée à lui payer la somme de 4 132,68 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 4 mars 2019, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement,

— Condamnée à lui payer la somme de 1 200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie,

— Condamnée à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payerou de la sommation de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2022, la SCI Oleval régulièrement assignée, étant défaillante, le Tribunal de proximité d’Asnières a :

— Condamné la SCI Oleval à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les sommes suivantes :

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que les frais rejetés, d’un montant total de 1 679,39 euros doivent être recrédités sur le compte de la SCI Oleval ;

— Condamné la SCI Oleval aux dépens de l’instance, comprenant le coût d’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer ou de la sommation de payer, qui pourront être recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI Oleval en a relevé appel par déclaration du 25 mai 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2023, par lesquelles la SCI Oleval, appelante, invite la Cour, à :

— Infirmer le jugement querellé en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau

— Juger que l’assignation est nulle en l’absence de mise en demeure préalable,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence

— Juger que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible,

— Juger que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le paiement de charges auxquelles il avait renoncé dans le cadre de l’instance devant le Tribunal d’instance d’Asnières aboutissant au jugement du 28 juin 2018 n°11-17-001160 ayant acquis force de chose jugée,

— Juger qu’elle est à jour du paiement des charges de copropriété,

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de rééditer les appels de provisions erronés depuis le 3ème trimestre 2017,

En tout état de cause

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— Débouter la SCI Oleval de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement du Tribunal de Proximité d’Asnières du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions sauf celle concernant les frais nécessaires,

Statuant à nouveau

— Condamner la SCI Oleval à lui payer la somme de 1 968,33 euros au titre des frais nécessaires majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 4 mars 2019, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement,

— Condamner la SCI Oleval à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Oleval aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le timbre fiscal de 225 euros.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la nullité de l’assignation

La SCI Oleval allègue que 'n’ayant jamais été mise en demeure de payer, l’acte introductif d’instance est entaché de nullité'.

Une nullité de forme ne peut être retenue que si un texte la prévoit (article 114 du code de procédure civile), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, il ressort des pièces soumises au contradictoire, que le syndicat des copropriétaires produit un commandement de payer notifié par huissier en date du 5 mars 2019 pour 2 181,89 euros au principal, remis en l’étude.

Dès lors, c’est conformément à l’article 19-2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 que, ce commandement de payer étant resté infructueux passé un délai de trente jours, l’acte introductif d’instance du 4 mars 2020 a été délivré à la SCI Oleval.

L’exception de nullité de l’assignation doit en conséquence être rejetée.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Oleval,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2016, 2017, 2018 et 2020,

— l’historique du compte de copropriétaire de la SCI Oleval, au 12 janvier 2022,

— un commandement de payer notifié par huissier en date du 5 mars 2019 pour 2 181,89 euros au principal dont 1 597,11 euros au titre des arriérés de charges,

La Cour adopte les motifs retenus par le Tribunal, selon lesquels la créance de la SCI Oleval a été soldée selon décompte des sommes dues arrêtées au 12 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus.

La Cour observe que le syndicat des copropriétaires précise, dans ses écritures en appel, que selon ses livres, la SCI Oleval lui était alors redevable d’un montant de 1 679,39 euros au 1er trimestre 2022 inclus, décomposée comme suit (selon ses propres termes) :

— charges de copropriété : – 288,94 euros

— 'frais nécessaires’ (mise en demeure, relance, inscription d’hypothèque, intérêt, transmission de dossier) : 1 666,34 euros

— Dépens (frais d’huissier au titre du commandement de payer et d’assignation) : 301,99 euros

Dans ces conditions, la Cour ne peut que constater que la SCI Oleval avait réglé, à cette date précise, davantage de charges de copropriété qu’elle n’en devait, à hauteur de 288,94 euros (Pièce syndicat des copropriétaires n°23).

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de arriérés de charges.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les frais de constitution de dossier d’avocat ou d’huissier ou de suivi de dossier contentieux ou d’impayés, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature: ces frais ne sont donc pas regardés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Correspond à ces frais, la dépense suivante mentionnée par le syndicat des copropriétaires et listée sur sa pièce récapitulative n°23, en tant qu’elle est assortie d’un élément justificatif :

— le commandement de payer notifié par huissier le 5 mars 2019 pour 165,59 euros (justifiée par la pièce syndicat des copropriétaires n°21).

Il n’en va pas de même toutefois, des frais relatifs à une 'prise d’hypothèque du 19 février 2021' réclamée sans aucun justificatif, le syndicat des copropriétaires se bornant à affirmer que celle-ci est 'également prévue à l’article 9 du contrat de syndic'.

Les autres frais, relatifs notamment au suivi de procédure, aux 'Vac. Suivi ctx et recouvr. Priv.', à la transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet les frais de suivi d’un dossier contentieux ou d’une procédure de recouvrement, qui constituent des actes élémentaires d’administration et font partie des fonctions de base d’un syndic, ne peuvent pas être pris en compte.

Enfin s’agissant des frais d’assignation du 4 mars 2020 devant le Tribunal, pour 136,40 euros, la

Cour les replace dans les dépens de première instance. Le jugement a par ailleurs à bon droit condamné la SCI Oleval au paiement du commandement de payer.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de frais de recouvrement, sous réserve de ce qui précède.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat au titre de l’article 1231-6 du code civil

La Cour adopte les motifs retenus par le Tribunal pour condamner la SCI Oleval à payer une somme de 300 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de la SCI Oleval tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive,

L’appelante demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Une telle constatation ne ressort pas, toutefois, des conclusions échangées ni de la teneur des écritures, dans le cadre du présent litige. En effet, le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec. Or dans le présent litige, la Cour confirme les condamnations infligées à la SCI Oleval par le premier juge. Pour cette raison à laquelle s’ajoute l’absence de caractère abusif de la position procédurale du syndicat des copropriétaires, la SCI Oleval sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt, qui confirme le jugement entrepris, conduit à le confirmer aussi en ce qui concerne les dépens, ainsi que l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel. En revanche il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du 22 mars 2022 du Tribunal de proximité d’Asnières en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Rejette l’exception de nullité de l’assignation,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 1] représenté par son syndic, la société Foncia Seine Ouest, RCS de Nanterre n° 433 596 103 dont le siège social est [Adresse 7] à [Localité 6], aux entiers dépens d’appel dont distraction sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffière Le Président